Bezüglich des Themenkomplexes „Mietzinsminderung bei Geschäftsräumen wegen COVID-19“ kristallisiert sich bereits sehr deutlich heraus, dass gänzliche Betretungsverbote für Kunden, insb während der Lockdowns, wegen der §§ 1104 f ABGB den Mieter dem Grunde nach zu einer Mietzinsminderung berechtigen; von den bislang vorliegenden Instanz-E wird sogar von einem gänzlichen Mietzinsentfall für die fraglichen Zeiträume ausgegangen. Keineswegs klar erscheint derzeit hingegen, ob auch weniger schwerwiegende Gebrauchsbeeinträchtigungen von Geschäftsräumen, wenn und insoweit sie pandemiebedingt sind, den Mieter zur Mietzinsminderung berechtigen. Im Beitrag wird diese Fragestellung näher erörtert.
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Inhalt der Ausgabe
S. 321 - 328, Aufsatz
Vonkilch, Andreas
Mietzinsminderung bei der Geschäftsraummiete wegen COVID-19 „jenseits“ der Lockdowns
S. 329 - 333, Aufsatz
Knoll, Matthias
Zur Ausschließungsklage in der Miteigentumsgemeinschaft des ABGB
Der vorliegende Beitrag setzt sich mit der Frage auseinander, ob der Ausschluss eines schlichten Miteigentümers aus der Gemeinschaft möglich ist, ohne dass damit zugleich die gesamte Gemeinschaft aufgelöst wird.
S. 334 - 335, Forum Vertragserrichter
Illedits, Alexander
(Wohnungseigentums)Vertraglich vereinbartes Änderungsverbot als Haftungsfalle für den Vertragserrichter
Zur Beurteilung, ob eine konkrete Lage (Wohnumgebung) aufgrund ihrer Eigenschaften als überdurchschnittlich zu qualifizieren ist, bedarf es eines wertenden Vergleichs mit anderen Lagen (Wohnumgebungen). In Wien ist als Referenzgebiet für die Beurteilung der Durchschnittlichkeit der Lage eines Hauses nicht regelhaft maximal der jeweilige Gemeindebezirk heranzuziehen, sondern auf jene Teile des Wiener Stadtgebiets abzustellen, die einander nach der Verkehrsauffassung in ihren Bebauungsmerkmalen gleichen und daher ein einigermaßen einheitliches Wohngebiet bilden.
Ein erheblich nachteiliger Gebrauch iSd § 30 Abs 2 Z 3 MRG liegt dann vor, wenn durch eine wiederholte, länger währende vertragswidrige Benützung des Bestandobjekts oder durch mehrere Unterlassungen notwendiger Vorkehrungen eine erhebliche Verletzung der Substanz des Mietgegenstands erfolgt oder droht. Bei Verweigerung des Zutritts zum Mietgegenstand durch den Mieter wird der Kündigungsgrund nur ausnahmsweise, va im Fall einer akuten Gefahrensituation, verwirklicht.
S. 337 - 339, Rechtsprechung
Kündigung wegen unleidlichen Verhaltens: Rauschgiftvergehen des Mieters
Der wiederholte Konsum sowie die Herstellung und Weitergabe von Suchtmitteln, die nach außen hin massiv sichtbar ist, stellt den Kündigungsgrund des unleidlichen Verhaltens dar. Es ist den übrigen Hausbewohnern nicht zumutbar, in einem Haus zu wohnen, in dem der wiederholte Verstoß gegen strafrechtliche Bestimmungen des SMG evident ist.
S. 339 - 339, Rechtsprechung
Kündigung wegen nicht entsprechender Benützung: Kind des verstorbenen Mieters beabsichtigt, das Geschäft weiterzuführen
Bei der Kündigung wegen fehlender regelmäßiger Benützung des Mietgegenstandes ist es zugunsten des Mieters zu berücksichtigen, wenn dieser, wie vertraglich vorgesehen, untervermietet wurde und zudem ein Kind des (verstorbenen) Mieters beabsichtigt, dessen Geschäft weiterzuführen.
S. 340 - 341, Rechtsprechung
Eigenbedarfskündigung: teleologische Reduktion der Sperrfrist; Eintritt in den Mietvertrag trotz Einräumung eines Fruchtgenussrechts an den Übergeber
Die Sperrfrist nach § 30 Abs 3 Satz 2 MRG ist in teleologischer Reduktion des Gesetzeswortlauts nicht anzuwenden, wenn bereits der Rechtsvorgänger des Kündigenden den angemeldeten Eigenbedarf hätte geltend machen können. Es genügt nicht, dass der Rechtsvorgänger des Vermieters selbst mehr als zehn Jahre Eigentümer des Mietobjekts war.
Wurde ein Mietvertrag vom Rechtsvorgänger des Vermieters in seiner Eigenschaft als Eigentümer geschlossen, tritt der Erwerber bereits durch den Eigentumsübergang in diesen Hauptmietvertrag ein, und zwar auch, wenn dem Rechtsvorgänger ein Fruchtgenussrecht eingeräumt wird.
Der Kündigungsgrund nach § 30 Abs 2 Z 8 MRG kann grundsätzlich nicht herangezogen werden, wenn der vom Vermieter geltend gemachte Eigenbedarf selbst verschuldet ist. Der Erwerb eines vermieteten Hauses bzw einer vermieteten Eigentumswohnung bei bestehendem Eigenbedarf begründet nicht schon per se ein die Kündigung ausschließendes Selbstverschulden des Vermieters. Ein selbstverschuldeter Eigenbedarf ist vielmehr nur dann zu bejahen, wenn der Vermieter um die ihm seinerzeit zur Verfügung gestandenen Mittel unter zumutbaren Bedingungen und Verhältnissen in der Umgebung seines derzeitigen Wohnorts eine ausreichend große Eigentumswohnung hätte erwerben können. Die Behauptungs- und Beweislast dafür trifft den Mieter.
Wird der Mietvertrag vor der Begründung von WE abgeschlossen, hat bei der Kündigung gem § 30 Abs 2 Z 8 MRG eine Interessenabwägung zu erfolgen. Bei dieser sind die beiderseitigen wirtschaftlichen und persönlichen Verhältnisse gegenüberzustellen.
S. 342 - 345, Rechtsprechung
Vonkilch, Isabelle
Außergerichtliche Mieterkündigung als Anbot zur einvernehmlichen Vertragsauflösung
Eine außergerichtliche Mieterkündigung entspricht nicht dem Schriftformgebot des § 33 Abs 1 MRG. Die formwidrige Kündigung des Mieters ist als Angebot zu einer einvernehmlichen Vertragsauflösung zu verstehen. Die schlüssige Annahme eines solchen Angebots setzt voraus, dass der Vermieter ein Verhalten an den Tag gelegt hat, das bei Berücksichtigung aller Umstände keinen Grund, daran zu zweifeln, übrig lässt. Solche Gründe können etwa die Neuvermietung, die Annahme der Schlüssel zum Mietobjekt oder ähnliche unzweifelhafte Verhaltensweisen sein.
S. 345 - 351, Rechtsprechung
Vonkilch, Andreas
Widmung von allgemeinen Teilen als Zubehör-WE; kein zwingend notwendig allgemeiner Teil trotz Zugang für Wartungsarbeiten
Liegenschaftseigentum und demgemäß auch WE bringt es grundsätzlich mit sich, dass ein fallweises Betreten einer Wohnung oder Terrasse durch Dritte nicht verhindert werden darf, weil zB bestimmte (Wartungs-)Arbeiten durchzuführen sind. Auch § 16 Abs 3 WEG 2002 sieht eine Duldungspflicht des Wohnungseigentümers insoweit vor, als das Betreten und die Benützung des Objekts so weit zu gestatten ist, als dies zur Erhaltung der allgemeinen Teile der Liegenschaft und der Behebung ernster Schäden des Hauses erforderlich ist. Ein nur vier Mal jährlich erforderliches kurzfristiges Betreten der Terrasse für kurzzeitige Putzarbeiten am Rauchfang des Hauses bewirkt eine derart geringfügige Inanspruchnahme sowohl in räumlicher als auch zeitlicher Hinsicht, dass sie der WE-Tauglichkeit des Objekts nicht grundsätzlich entgegensteht. Das Flachdach ist ungeachtet seiner (baurechtlichen) Bezeichnung als „allgemein begehbar“ kein notwendig allgemeiner Teil der Liegenschaft in WE-rechtlicher Hinsicht.
Für bereits in Schriftform abgeschlossene Benützungsvereinbarungen vor Inkrafttreten des WEG 2002 gilt außerdem dessen § 17 Abs 3, sodass eine solche Benützungsvereinbarung vom Wechsel des Wohnungseigentümers nicht berührt wird.
S. 351 - 354, Rechtsprechung
Aufhebung einer Benützungsregelung und Bestimmtheit des Unterlassungsbegehrens
Die Entscheidung über die Aufhebung einer Benützungsregelung zwischen Wohnungseigentümern aus wichtigem Grund erfolgt im wohnrechtlichen Außerstreitverfahren. Die Bindung daran erlischt erst mit Rechtskraft der gerichtlichen Entscheidung.
Ist dem Vorbringen unzweifelhaft zu entnehmen, dass lediglich die Videoüberwachung jener Allgemeinflächen untersagt werden soll, die nicht aufgrund einer Benützungsvereinbarung exklusiv beansprucht werden, darf das Klagebegehren nicht zu weit verstanden und deswegen abgewiesen werden. Ein Klagebegehren ist so zu verstehen, wie es im Zusammenhalt mit der Klagserzählung gemeint ist; versehentlich unrichtig formulierte Klagebegehren hat das Gericht richtig zu fassen. Dies gilt auch noch im Stadium des Rechtsmittelverfahrens.
S. 354 - 356, Rechtsprechung
Liftkostenbefreiung für Wohnungseigentümer von im EG gelegenen Objekten
Wohnungseigentümer von im EG liegenden Objekten werden idR um 4/5 von der Tragung der Liftkosten befreit. Diese auf 1/5 verminderte Kostentragungspflicht wird jedoch nur dann angenommen, wenn für sie neben der allgemeinen und jedermann offenstehenden Möglichkeit, den Lift zu Besuchszwecken zu verwenden, eine objektive Möglichkeit besteht, den Aufzug auch im eigenen Interesse zu nutzen. Wenn der Lift nicht in den Keller führt und es auch sonst keine Gemeinschaftsräumlichkeiten gibt, die mit dem Lift erreicht werden können, fehlt jede objektive Nutzungsmöglichkeit. Der Umstand allein, dass die Reinigung des Stiegenhauses im Interesse aller Miteigentümer erfolgt und es im Zug dieser Arbeiten allenfalls auch zu einer Liftnutzung kommt, kann eine Verpflichtung zur Kostentragung nicht rechtfertigen, auch nicht im Umfang von 1/5.
Eine Dereliktion von Liegenschaften ist möglich. Bei einer Abwesenheitspflegschaftssache bedarf die vom Abwesenheitskurator angestrebte Aufgabe des Eigentums der pflegschaftsgerichtlichen Genehmigung des Gerichts. Die Genehmigungsfähigkeit der Dereliktion hängt davon ab, ob noch verwertbares Vermögen des Kuranden vorhanden ist. Ist das zu bejahen, ist der Dereliktion als ultima ratio die Genehmigung zu versagen. Liegt hingegen kein verwertbares Vermögen des Kuranden vor, ist die Genehmigung zu erteilen. Dass eine solche Dereliktion die Vollbeendigung des Kuranden zur Folge hat, spricht nicht gegen dessen Genehmigung.
S. 358 - 360, Rechtsprechung
Abberufung des Verwalters aus wichtigem Grund: Kautionen nicht auf Sparbüchern verwahrt; Zuschuss von Privatvermögen
Es handelt sich um keine vom OGH aufzugreifende Fehlbeurteilung, wenn vertreten wird, dass keine Abberufung des Verwalters möglich ist, nur weil dieser – nach Aufklärung der Miteigentümer über die Rechtslage und mit deren Einverständnis – Kautionen nicht auf Sparbüchern verwahrt. Ebenso ist keine Abberufung möglich, nur weil der Verwalter, der selbst auch Miteigentümer ist, zur Vermeidung von Liquiditätsengpässen der Eigentumsgemeinschaft Privatvermögen zuschießt, das bei Wiederherstellung der Liquidität verzinst zurückbezahlt wird, wenn eine gesonderte Kreditaufnahme einen höheren finanziellen, aber auch arbeitsmäßigen Aufwand nach sich ziehen würde.
S. 360 - 367, Rechtsprechung
Fuchs, Florian/Walch, Mathias
Abberufung des als Verwalter tätigen Miteigentümers durch die Minderheit; Stimmrecht des schlichten Miteigentümers
Betrifft eine Beschlussfassung der Miteigentumsgemeinschaft im Kern die Wahrnehmung mitgliedschaftlicher Interessen im Zusammenhang mit der Gestaltung von Gemeinschaftsangelegenheiten, ist ein Stimmrechtsausschluss einzelner Miteigentümer jedenfalls im Regelfall nicht angebracht, auch wenn die Gefahr eines Interessenkonflikts aufgrund dem Gemeinschaftsinteresse zuwiderlaufender Partikularinteressen der Miteigentümer besteht. Dies gilt insb auch bei der Abstimmung über die Bestellung eines Miteigentümers zum Verwalter und über dessen Abberufung.
Die in der Rsp und Lehre bisher vertretene Auffassung, wonach die Minderheit die Enthebung des Verwalters gegen den Willen der Mehrheit nicht herbeiführen kann, und zwar auch dann nicht, wenn der zu Enthebende ein Miteigentümer ist, lässt sich nicht uneingeschränkt aufrechterhalten. Der verwaltende Miteigentümer kann zwar im Rahmen der Beschlussfassung bei entsprechenden Mehrheitsverhältnissen eine (sofortige) Abberufung mit seiner eigenen Stimme verhindern; den übrigen Miteigentümern ist allerdings ein – als Streitigkeit im Zusammenhang mit der Verwaltung im außerstreitigen Rechtsweg geltend zu machender – Abberufungsantrag aus wichtigem Grund zuzubilligen. Für einen (vorläufigen) Stimmrechtsausschluss besteht angesichts der solcherart eröffneten Rechtsschutzmöglichkeit keine sachliche Rechtfertigung.
Der Abberufungsantrag gegen den verwaltenden Miteigentümer steht nur allen übrigen Miteigentümern gemeinsam zu. Jene, die nicht als Mitkl auftreten wollen, aus der Gesellschaft aber auch nicht ausgeschlossen werden sollen, sind als Mitbekl in das Prozessrechtsverhältnis einzubeziehen und auf Duldung der geltend gemachten Rechtsgestaltung in Anspruch zu nehmen.
Wird bei Schimmelbefall dem Mieter ein falsches Lüftungsverhalten angelastet und muss er daher von einem eigenen Fehlverhalten ausgehen, kann in der dennoch erfolgten Mietzinszahlung kein konkludenter Verzicht auf die Mietzinsminderung erblickt werden. Durch eine wiederholte Rüge der Schimmelbildung muss dem Vermieter bewusst sein, dass der Mieter diesen Umstand gerade nicht akzeptiert. Dem Mieter steht in einem solchen Fall mangels schlüssigen Verzichts ein Mietzinsminderungsanspruch zu.
S. 372 - 377, Rechtsprechung
Köll, Hannah
BGH: Konkurrenzschutzausschluss im Einkaufszentrum in Kombination mit Betriebspflicht unwirksam; Anforderungen an Schriftform
Ein vertragsimmanenter Konkurrenzschutz kann grundsätzlich auch für Mieter in einem Einkaufszentrum bestehen.
Der formularmäßige Ausschluss des Konkurrenzschutzes in einem Einkaufszentrum bei gleichzeitiger Festlegung einer Betriebspflicht mit Sortimentsbindung benachteiligt den Mieter unangemessen und ist unwirksam.
Das Hinzusetzen eines (Firmen-)Stempels zu der Unterschrift eines von mehreren gesamtvertretungsberechtigten Geschäftsführern weist denjenigen, der die Unterschrift geleistet hat, dann nicht als allein unterschriftsberechtigt für die Gesellschaft aus, wenn die Urkunde aufgrund ihres sonstigen Erscheinungsbilds nicht den Eindruck der Vollständigkeit erweckt.
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