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S. 10 - 12, Aufsatz
IWD – Wohnungsnot versus Eigentumsschutz: Vereinbarkeit aktueller Gesetzgebung in Tirol und Berlin mit dem Grundrechtsschutz von Immobilieneigentümern
Eine einstweilige Verfügung nach § 381 Z 2 EO, die zur Sicherung des Anspruchs nach § 8 Abs 2 MRG beantragt wird, darf der endgültigen Entscheidung vorgreifen und kann sich auch mit dem im Hauptverfahren angestrebten Ziel decken; es darf jedoch keine Sachlage geschaffen werden, die im Fall eines die einstweilige Verfügung nicht rechtfertigenden Urteils oder Beschlusses nicht rückgängig gemacht werden kann. Wird der Mieter zur Duldung der Öffnung des Parkettbodens und des darunter liegenden Blindbodens im Bereich der Wasserversickerung und der Durchfeuchtung verpflichtet und die Entfernung der Schlackenbeschüttung im sichtbaren Schadenseintrittsbereich angeordnet, ist ausreichend klargestellt, dass es sich bei den zu duldenden Arbeiten lediglich um unumgänglich notwendige Sicherungsarbeiten handelt. Dass dadurch ein endgültiger Zustand geschaffen würde, der im Fall eines die einstweilige Verfügung nicht rechtfertigenden Sachbeschlusses nicht rückgängig gemacht werden könnte, ist nicht zu erkennen.
Die Frage, ob der Mieter eine Beeinträchtigung seiner Mietrechte nach § 8 Abs 2 Z 2 MRG unter dem Gesichtspunkt der Zumutbarkeit zu dulden hat, ist aufgrund umfassender Interessensabwägung zu beantworten. Die Einschränkung der Nutzung der Wohnung (Bad und WC) ist den Gefahren im Fall der Unterlassung der Sicherungsmaßnahmen gegenüberzustellen. Wenn ohne Durchführung der Sicherungsmaßnahmen die Gefahr besteht, dass die Bausubstanz durch Modern, Vermorschung, Schimmelbildung oder durch Holzbock-bzw Rüsselkäfer angegriffen wird, ist die Ansicht vertretbar, dass diese Gefahren schwerer wiegen als eine kurzfristige Beeinträchtigung der Wohnqualität eines Mieters. Die Gefahr der Schimmelbildung durch anhaltende Feuchtigkeit ist aufgrund der damit möglicherweise verbundenen Gesundheitsgefährdung als Gefahr eines unwiederbringlichen Schadens iSd § 381 Z 2 EO zu werten.
S. 14 - 16, Rechtsprechung
Änderung der rechtlichen und wirtschaftlichen Einflussmöglichkeiten in der Mietergesellschaft iSd Machtwechseltheorie
Im Regelfall wird bei der Beurteilung der Änderung der rechtlichen und wirtschaftlichen Einflussmöglichkeit in der Mietergesellschaft iSd § 12a Abs 3 MRG auf das „Kippen der Mehrheitsverhältnisse“ abgestellt. Eine Änderung der rechtlichen Entscheidungsmöglichkeiten liegt dann vor, wenn es dem Machtträger aufgrund seiner gesellschaftsrechtlichen Position möglich ist, die Geschicke der Gesellschaft faktisch zu bestimmen. Ein Kippen der Mehrheitsverhältnisse indiziert den Machtwechsel, die konkreten Auswirkungen sind jeweils im Einzelfall zu prüfen.
Die Einflussmöglichkeit muss zwar gesellschaftsrechtlich begründet sein, ist aber auch dann tatbestandsmäßig, wenn sie bloß mittelbar – etwa über dazwischengeschaltete weitere Gesellschaften – besteht. Eine Änderung auf der Ebene jener (Konzern-)Gesellschaft, die aufgrund von Beteiligungen einen beherrschenden Einfluss auf die Mietergesellschaft ausübt, kann für eine wesentliche Änderung ausreichen.
Die Auffassung, es liegt kein „Kippen der Machtverhältnisse“ vor, wenn aufgrund einer Verschmelzung der bisherigen 50 %-igen Gesellschafterin der Mietergesellschaft mit einer weiteren Aktiengesellschaft ihre Geschäftsanteile im Ausmaß von 50 % übertragen werden, ist vertretbar. Dies gilt ebenso für die Übertragung des Geschäftsanteils des einen 25 %-Gesellschafters nach dessen Ableben auf seinen Erben und auch für den Übergang der Anteile der beiden 25 %-Gesellschafter an eine von diesen gegründete Beteiligungsgesellschaft mit beschränkter Haftung, an der sie jeweils 50 % der Anteile halten.
Die Rechtsauffassung, dass bei der Angemessenheitsprüfung nach § 16 Abs 1 MRG auf den real angemieteten Mietgegenstand abzustellen sei und eine fiktiv denkbare andere Ausgestaltung des Bestandobjekts hingegen nicht zu berücksichtigen sei, kann sich auf den unmissverständlichen Gesetzeswortlaut des § 16 Abs 1 MRG stützen und ist jedenfalls vertretbar. Ob im Zuge einer Teilung des Bestandobjekts und Verwendung des Hoftrakts als Wohnung insgesamt allenfalls ein höherer angemessener Zins erzielt hätte werde können, spielt daher keine rechtlich relevante Rolle.
Der Branchenabschlag vermeidet primär soziale Härten, va im Bereich ertragsarmer Branchen und zur Sicherung der Nahversorgung. Dieser besondere Schutz wird vorrangig jenen kleingewerblichen Nahversorgern gewährt, die Sachgüter und Dienstleistungen des täglichen Lebens bereitstellen, also Grundbedürfnisse der Bevölkerung abdecken. Die Mietzinsbegünstigung kann aber auch Branchen zugutekommen, die nicht zum Kreis typischer „Nahversorger“ gehören, sofern ausreichend behauptet und bewiesen wird, dass auch diesen die geforderte soziale Rücksichtnahme gebührt. Die Beurteilung, ob es sich um eine „ertragsschwache“ Branche handelt, ist dem Tatsachenbereich zuzuordnen. Das zweite notwendige Element, die soziale Komponente, jedoch der rechtlichen Beurteilung. Wird im Mietobjekt ein Schuhgeschäft für „Normalverbraucher“ betrieben, das die Bedürfnisse der ortsansässigen Bevölkerung nach dem Erwerb von passendem Schuhwerk befriedigt, das nicht unter die Kategorie Luxusgut fällt, kann es nicht von vornherein aus dem Kreis von kleingewerblichen Nahversorgern ausgeschlossen werden.
Die Frage, ob eine WE-Begründung nach dem WEG 1948 wirksam erfolgt ist, muss nach diesem Gesetz entschieden werden. Laut den Vorgaben des WEG 1948 steht eine bauliche Trennung einzelner Räume eines WE-Objekts einer wirksamen WE-Begründung dann nicht entgegen, wenn nach der Verkehrsauffassung von einem einheitlichen WE-Objekt auszugehen ist. Davon ist bei Nebenräumen eines Geschäftsraums – wie etwa einem Magazin – in dessen unmittelbarer räumlicher Nähe grundsätzlich auszugehen.
S. 21 - 22, Rechtsprechung
Zufahrtsweg als notwendiger allgemeiner Teil und Irrelevanz der Nutzwertfestsetzung
Die Widmung ist ausschlaggebend dafür, was zu einem bestimmten WE-Objekt gehört und vom jeweiligen Wohnungseigentümer ausschließlich genützt werden darf, während die Nutzwertfestsetzung selbst keinen eigenen Rechtsgrund für die Nutzung schafft. Eine konkludente Widmung(-sänderung) als notwendiger allgemeiner Teil iSd § 2 Abs 4 WEG 2002 ist zulässig. Verläuft ein Zufahrtsweg aufgrund eines Parifizierungsgutachtens der Feuerwehr teilweise über den Garten eines WE-Objekts, liegt insoweit ein zwingend allgemeiner Teil vor.
Gegen die eigenmächtige Inanspruchnahme einer Allgemeinfläche steht jedem Wohnungseigentümer auch gegen einen anderen Wohnungseigentümer die Eigentumsfreiheitsklage zu.
S. 22 - 25, Rechtsprechung
Konkludente Zustimmung zu einer Widmungsänderung von „Wohnung“ auf „Büro mit Kundenbetrieb“
Dass das WE-Objekt entgegen der ursprünglichen Widmung im WE-Vertrag seit den 70er-Jahren nicht als Wohnung, sondern – abgesehen von kurzen Leerstehungszeiten – immer nur zu geschäftlichen Zwecken als Büro mit Kundenbetrieb verwendet wurde, war sämtlichen anderen Mit- und Wohnungseigentümern eindeutig erkennbar und sie äußerten dagegen keine Einwände. In einem solchen Fall hält sich die Annahme einer schlüssigen Zustimmung zu einer spezifizierten Geschäftsraumwidmung als Büro mit Kundenbetrieb im Rahmen der bisherigen Judikatur. Eine unspezifische Geschäftsraumnutzung (hier: als Kinderbetreuungseinrichtung) ist dadurch nicht gedeckt.
Anerkannt ist, dass insoweit ein Unternehmensbrauch besteht, als dem Verwalter bei Auflösung des Verwaltungsvertrags für die anlässlich der Übergabe der Verwaltung entstehende Mehrarbeit eine Entschädigung zusteht. Für diese Mühewaltung gebührt mangels anderer Vereinbarung ein nach den Umständen angemessenes Honorar, wobei drei Monatshonorare als üblich und angemessen angesehen werden. Ein Übergabehonorar steht dabei insb dann zu, wenn die Verwaltung vom Auftraggeber gekündigt wird, ohne dass der Verwalter berechtigte Gründe hiefür verwirklicht hat. Wurde vereinbart, dass das vorzuschreibende Honorar nach den Richtlinien der Innung der Gebäudeverwalter berechnet wird und wurde diese Vereinbarung vor dem 1.1.2006 getroffen, ist davon auszugehen, dass die Vereinbarung einer Entschädigung iHv drei Bruttomonatsentgelten nach wie vor gültig ist, also auch das Übergabehonorar als vereinbart gilt.
S. 25 - 28, Rechtsprechung
Verjährung des Anspruchs der Wohnungseigentümer auf Rechnungslegung gegenüber einem bloß faktisch verwaltenden Miteigentümer oder Dritten
Der Anspruch der Wohnungseigentümer auf Rechnungslegung verjährt in drei Jahren ab dem Ende der Abrechnungsfrist. Die Bestimmung § 34 Abs 1 WEG 2002 ist analog auch gegenüber bloß faktisch verwaltenden Miteigentümern oder Dritten anzuwenden.
S. 28 - 30, Rechtsprechung
Sonderrechtsfähigkeit von unter der Erde gelegenen Bauwerken
Zu einer Liegenschaft gehören nach § 297 ABGB grundsätzlich die darauf errichteten Gebäude, davon sieht das Gesetz Ausnahmen für Superädifikate (§ 435 ABGB) und für Räume und Bauwerke unter der Erdoberfläche (§ 300 ABGB) vor. Ob eine solche Ausnahme vorliegt, hat jene Partei zu behaupten und zu beweisen, die sich darauf beruft; verbleibende Unklarheiten gehen zu ihren Lasten. Eine Kelleranlage wird erst bei Verbücherung durch eine besondere Grundbuchseinlage zu einer (sonderrechtsfähigen) unbeweglichen Sache.
S. 30 - 31, Rechtsprechung
Verbücherung einer persönlichen Dienstbarkeit nur in Verbindung mit einer zeitlichen Beschränkung möglich
Eine Dienstbarkeit, die gewöhnlich eine persönliche ist, kann als Grunddienstbarkeit bestellt werden, was insb für das Fruchtgenussrecht gilt. Eine Verbücherung ist allerdings nur mit einer zeitlichen Beschränkung möglich, um die dauernde Schaffung geteilten Eigentums zu verhindern. Wird bereits grundsätzlich die Einverleibungsfähigkeit eines Gebrauchsrechts als Grunddienstbarkeit verneint, kommt es gar nicht darauf an, ob es auch einer Befristung dieses Rechts bedarf, wenn sich die Dienstbarkeitsverpflichtete den Gebrauch in einem gewissen Umfang vorbehalten hat.
S. 31 - 33, Rechtsprechung
Beweiskraft der Grundbuchsmappe bei der Feststellung der natürlichen Grenze
Für den Umfang des Eigentumserwerbs an Grundstücken im rechtsgeschäftlichen Verkehr entscheidet nicht die Grundbuchsmappe, sondern der Wille der Parteien. Das Vertrauen auf die Grenzen in dieser Mappe wird also nicht geschützt. Maßgeblich sind somit nicht die Papier-, sondern die Naturgrenzen, sofern das Grundstück nicht in den Grenzkataster eingetragen ist. Die Frage, wo die natürliche Grenze verläuft, ist eine Frage der Würdigung aller Beweise einschließlich der Kataster- und der Grundbuchsmappe sowie eine Frage der Feststellung von Tatsachen. Der Mappendarstellung kommt nicht die Bedeutung einer bücherlichen Eintragung zu, sondern sie ist nur dazu bestimmt, die Lage der Liegenschaft zu veranschaulichen. Die Grundbuchsmappe schafft keinen Beweis über die Größe und die Grenzen einer Liegenschaft. Sie ist nur ein Beweismittel wie jedes andere, dessen Beweiskraft der Richter nach freier Überzeugung zu beurteilen hat.
S. 33 - 34, Rechtsprechung
Zugang einer Willenserklärung per E-Mail, trotz Hinweis auf bevorstehenden Betriebsurlaub
Ein Erklärender, der trotz Hinweis auf einen bevorstehenden Betriebsurlaub eine rechtsgeschäftliche Erklärung per E-Mail an den Empfänger richtet, kann nicht davon ausgehen, dass die Erklärung in diesem Zeitraum abgerufen wird. Der Zugang ist daher bei Einlangen während der Zeit einer angekündigten Abwesenheit erst mit dem Beginn des nächsten Werktags anzunehmen. Die Auffassung, jeder Unternehmer wäre dazu verpflichtet, auch bei einem Betriebsurlaub ununterbrochen empfangsbereit zu sein und an das Unternehmen gerichtete E-Mails ständig abzurufen, würde die Sorgfaltsanforderungen überspannen.
Hat sich ein Bauträger vertragsgemäß auch zur Herstellung eines Bauwerks verpflichtet, das er veräußert, so übernimmt er eine spezifische Herstellungspflicht, die es rechtfertigt, die mit der Erstellung des Bauwerks betrauten Personen als seine Erfüllungsgehilfen zu qualifizieren. Der Bauträger hat für deren Verschulden selbst dann einzustehen, wenn das WE-Objekt bei Abschluss des Kaufvertrages bereits fertiggestellt war.
S. 35 - 36, Rechtsprechung
Verbücherung eines bedingten Kaufvertrages erst nach dem Bedingungseintritt
Aufschiebend bedingte Rechte können vor Eintritt der Bedingung nicht im Grundbuch eingetragen werden. Wird der Rechtserwerb von einer aufschiebenden Bedingung, insb der Erbringung einer Gegenleistung abhängig gemacht, ist für die Einverleibung auch der Eintritt der Bedingung urkundlich unter Einhaltung der Vorschriften der §§ 26 ff GBG nachzuweisen. Wenn nach dem Inhalt eines Kaufvertrags dessen Verbücherung davon abhängt, dass der Kaufpreis beim Verkäufer oder auf einem dafür eingerichteten Treuhandkonto vollständig einlangt, so muss diese Bedingung urkundlich nachgewiesen werden.
Ist hingegen nur die Übergabe des Vertragsobjektes im Kaufvertrag vom Kaufpreiserlag abhängig gemacht, ist dies für die Bewilligung des Grundbuchsgesuches irrelevant.
S. 37 - 38, Rechtsprechung
Vollmachtsmangel, Überbelastung einer Liegenschaft als Rekursgründe
Die Zulässigkeit eines Rechtsmittels erfordert unabhängig von der Frage nach der materiell-rechtlichen Beschwer immer jedenfalls auch die formelle Beschwer. Dieser Grundsatz kommt nur dann nicht zum Tragen, wenn im Rechtsmittel geltend gemacht wird, dass der Antrag mangels Vollmacht in Wahrheit gar nicht gestellt worden sei. In diesem Fall wäre ein Rechtsmittelinteresse zu bejahen. Damit ein derartiger Vollmachtsmangel, der im Rechtsmittelverfahren behauptet wird, nicht gegen das in § 122 Abs 2 GBG normierte Neuerungsverbot verstößt, muss er sich aus dem Gesuch oder den mit diesem vorgelegten Urkunden ergeben und daher ohnehin von Anfang an aktenkundig (gewesen) sein.
S. 38 - 40, Rechtsprechung
Zur Bestimmtheit des Begehrens beim Antrag auf Überprüfung der gesetzlichen Zulässigkeit des vereinbarten Hauptmietzinses
An die Bestimmtheit eines Begehrens sind in einem außerstreitigen Verfahren nach § 37 Abs 1 Z 8 und Z 12 MRG keine allzu strengen Anforderungen zu stellen. Vielmehr sind innerhalb der dreijährigen Frist des § 16 Abs 8 MRG gestellte Mietzinsüberprüfungsanträge nicht kleinlich nach ihrem Wortlaut, sondern so auszulegen, dass nach Möglichkeit eine Überprüfung der gesetzlichen Zulässigkeit des vereinbarten Hauptmietzinses in sachlich notwendigem Umfang gewährleistet werden kann. Der Antragsteller hat die Möglichkeit, die Feststellung der zulässigen Höhe des Hauptmietzinses pro futuro oder aber zu bestimmten Zinsterminen zu begehren, er kann sich aber auch mit der bloßen Feststellung, dass der Hauptmietzins nach § 16 Abs 1 MRG oder nach § 16 Abs 2 MRG zu bilden ist begnügen. Jedenfalls muss die Unwirksamkeit der Mietzinsvereinbarung geltend gemacht werden, um die Hemmungswirkung des § 27 Abs 3 MRG zu erreichen.
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