Heft 12, Dezember 2023, Band 36

Inhalt der Ausgabe

• Aktuelle gesellschafts- und vereinsrechtliche Fragen zum WGG

  S. 473 - 482, Aufsatz

  Mathias Walch

  Der Beitrag behandelt zwei Fragen, die das Verhältnis zwischen WGG und dem Gesellschafts- bzw Vereinsrecht betreffen. Zunächst geht es um die Regelung für Geschäfte mit nahestehenden Personen, die deutlich strenger als im „gewöhnlichen“ Gesellschaftsrecht ausgestaltet ist. Die zweite Frage betrifft Revisionsverbände und damit eine Schnittstelle zwischen WGG und Vereinsrecht. Die gemeinsame Klammer zwischen beiden Fragen ist das Recht des gemeinnützigen Wohnbaus als Querschnittsmaterie, die sich nicht in seinen Verbindungen zum Werkvertragsrecht (privates Baurecht) und Mietrecht erschöpft, sondern auch gesellschaftsrechtliche Fragen aufwirft.

• IWD – Contracting durch den Bauträger: (Wie) geht das?

  S. 483 - 487, Veranstaltungsbericht

  Marco Scharmer / Viola Hoti

• Echte Sanierungshauptmiete oder Umgehungshauptmiete?

  S. 488 - 489, Rechtsprechung

  Die Auffassung, hier sei aufgrund der festgestellten äußeren Umstände von einer Umgehungsabsicht des Hauptvermieters und des Hauptmieters auszugehen, auch wenn eine subjektive Absicht der Umgehung nicht ausdrücklich festgestellt wurde, ist nicht zu beanstanden. Für diese Beurteilung konnte nicht nur der Umstand der (befristeten) gänzlichen Weitervermietung der konkreten Wohnung herangezogen werden, sondern auch der Umstand, dass der Hauptvermieter die Untervermietung der Wohnung ausdrücklich gestattete und der Hauptmieter sich sogar verpflichtete, „für alle Wohnungen“ ein Elektrobuch anzufertigen, woraus nachvollziehbar der Schluss gezogen wurde, der Hauptvermieter habe mehr als diese eine Wohnung an den Hauptmieter vermietet. Als weiteres relevantes Indiz wurde hervorgehoben, dass der vom Hauptmieter zu leistende Hauptmietzins von 138,60 € netto den zulässigen Kategoriemietzins von netto 50,42 € nicht nur geringfügig, sondern deutlich überstieg und auch der von dem Untermieter pauschal zu bezahlende Untermietzins iHv 600 € diesen beträchtlich überschritt.

• Unzulässigkeit des streitigen Rechtswegs beim Entschädigungsanspruch des Mieters aufgrund von Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten

  S. 489 - 490, Rechtsprechung

  Der Mieter stützt sich darauf, dass das bei Übergabe der Wohnung vorhandene Nachtspeichergerät asbesthaltig sowie erheblich gesundheitsgefährdend war und daher entfernt werden musste. Über die daraus resultierenden Ersatzansprüche des Mieters nach § 8 Abs 3 MRG ist gem § 37 Abs 1 Z 5 MRG im wohnrechtlichen Außerstreitverfahren zu entscheiden.

• Nichtigkeit eines Räumungsvergleichs bei Umgehung des gesetzlichen Kündigungsschutzes

  S. 490 - 491, Rechtsprechung

  Die Vorgangsweise, regelmäßig alle fünf Jahre einen Räumungsvergleich zu schließen, ohne dass dem jeweils ein tatsächlicher Wille auf Beendigung des Bestandverhältnisses zugrunde gelegen wäre, bildet eine Umgehung der gesetzlichen Bestimmungen über die Befristung von Bestandverhältnissen und den Kündigungsschutz.

• Grob schuldhafter Mietzinsrückstand bei gerichtlicher Kündigung

  S. 491 - 492, Rechtsprechung

  Die vom Mieter eingerichtete Einziehungsermächtigung allein ist nicht ausreichend, um die Nichtzahlung sowohl des Betriebskostenrückstands aus dem Jahr 2017 als auch jeglicher (!) Mietzinse im Zeitraum September 2020 bis einschließlich Oktober 2021 als nicht grob schuldhaft erscheinen zu lassen, zumal der Mieter üblicherweise den Mietzins per Kontoüberweisung beglich.

  Mietzinsminderungsansprüche des Mieters hat das ErstG nur im Ausmaß von 5 % für das defekte Licht und die funktionsuntüchtigen Steckdosen für den Zeitraum September 2020 bis April 2021 und von 70 % für die Mängel der Wasserversorgung für die Monate Mai bis Oktober 2021 anerkannt. Dass der Mieter überhaupt keinen Zins bezahlte, ist angesichts dieser nur in geringem Umfang festgestellten Mängel des Objekts als grob schuldhaft zu werten.

• Zum Kündigungsgrund des unleidlichen Verhaltens

  S. 491 - 491, Rechtsprechung

  Es liegt keine aufzugreifende Fehlbeurteilung vor, wenn unter Hinweis auf das wiederholte Hinauswerfen von Unrat, Essensresten, Wäsche, aber auch schwereren Gegenständen (Flaschen, Tellern, etc) aus der im vierten Stock gelegenen Wohnung auf den Gehsteig sowie den Gang und die Verursachung nächtlichen Lärms durch den an paranoider Schizophrenie und Wahnvorstellungen leidenden Mieter der Kündigungsgrund des § 30 Abs 2 Z 3 zweiter Fall MRG bejaht wurde. Dasselbe gilt für die negative Zukunftsprognose. Es steht gerade nicht fest, dass eine Wiederholung der bisherigen – nach Aufkündigung zwar gebesserten, aber nicht völlig eingestellten – Unzulänglichkeiten ausgeschlossen wäre.

• Zum zulässigen Nutzungsumfang bei einer Widmung als „Geschäftslokal“ und „Lager“

  S. 492 - 496, Rechtsprechung

  Johann Höllwerth

  Besteht keine spezifische Geschäftsraumwidmung, war also kein bestimmter Geschäftsbetrieb im Wohnungseigentumsobjekt Grundlage des Wohnungseigentumsvertrags, dann haben sich die Mit- und Wohnungseigentümer schon bei der Begründung des Wohnungseigentums grundsätzlich mit jeder Art der Verwendung des Geschäftslokals einverstanden erklärt. In einem solchen Fall liegt eine unzulässige Widmungsänderung nicht schon dann vor, wenn durch eine Änderung der Geschäftstätigkeit schutzwürdige Interessen anderer Wohnungseigentümer verletzt werden könnten.

• Unspezifizierte Widmung als „Geschäftslokal“: keine genehmigungsbedürftige Widmungsänderung bei Wechsel von „Konditorei“ zu „Thai-Restaurant“

  S. 496 - 498, Rechtsprechung

  Wurde keine spezielle Geschäftsraumwidmung zwischen den Mit- und Wohnungseigentümern vereinbart, bildet die Umwandlung des Gegenstands und der Betriebsform des im WE-Objekt geführten Unternehmens erst dann eine genehmigungsbedürftige Änderung, wenn dabei die Grenzen des Verkehrsüblichen überschritten werden. Für die Beurteilung der (eigenmächtigen) Widmungsänderung ist die gültige Widmung des betreffenden Objekts der beabsichtigten bzw tatsächlichen Verwendung gegenüberzustellen.

• Zur Möglichkeit des Rücktritts nach § 21 IO bei erfolgter Anmerkung der Zusage der Einräumung von Wohnungseigentum

  S. 498 - 500, Rechtsprechung

  Absicht des Gesetzgebers bei der Aufhebung des Aussonderungsrechts und der Schaffung des Verweises auf § 150 EO (nunmehr § 200 EO) in § 43 Abs 4 WEG 2002 war es einerseits, die Verhinderung der Verwertung durch ein Aussonderungsrecht auch nur eines WE-Werbers zu vermeiden, anderseits aber den Schutz der WE-Werber „in keiner Weise zu schmälern“. Dies spricht dafür, dass der Rücktritt nach § 21 IO überhaupt nur insoweit zulässig ist, als dies nicht den in § 43 Abs 4 WEG 2002 durch den Verweis auf § 200 EO festgelegten Wirkungen als Reallast entgegensteht. Die Löschung hat in weiterer Folge nur dann zu erfolgen, wenn der Wert unter Zugrundlegung des anzunehmenden oder „provisorisch“ festgelegten Miteigentumsanteils nach Berücksichtigung der vorrangigen Gläubiger nicht mehr im Meistbot gedeckt ist.

• Hauptmietzinsdeckelung bei Mietrechtseintritt des hinterbliebenen Sohnes im Anwendungsbereich des WGG

  S. 500 - 503, Rechtsprechung

  Philipp Ortbauer

  Die für den Mietrechtseintritt einer nichtprivilegierten Person in § 46 Abs 2 MRG normierte „Deckelung“ gilt im Anwendungsbereich des § 13 Abs 6 WGG nicht. Eine gemeinnützige Bauvereinigung ist daher berechtigt, der eingetretenen Person ein „Wiedervermietungsentgelt“ oder „Grundentgelt“ anstelle der Entgeltbestandteile nach § 14 Abs 1 Z 1 bis 3 WGG vorzuschreiben.

• Eigentumsverhältnisse am Grundkostenanteil

  S. 503 - 504, Rechtsprechung

  Aufgrund der Qualifikation des von einem Dritten für den mittlerweile insolventen Mieter gezahlten Grundkostenanteils als (vertraglich geschuldete) Vorauszahlung von Mietzinsen (und nicht etwa als Treuhanderlag) kann keine Rede davon sein, dass der Dritte nach wie vor Eigentümer des von ihm geleisteten Betrags ist.

• Intransparenz einer Hauptmietzinsvereinbarung für die Zeit nach Ablauf der Wohnbauförderung

  S. 504 - 508, Rechtsprechung

  Marco Scharmer

  Misst man die hier zu beurteilende Hauptmietzinsvereinbarung an den in der Rsp für eine ausreichende Transparenz aufgestellten Anforderungen im Allgemeinen und den zu mietvertraglichen Klauseln ergangenen Entscheidungen des OGH, in denen jeweils Intransparenz bejaht wurde, im Besonderen, kann nicht mehr von einer ausreichenden Verständlichkeit der Klausel zu dem nach Ablauf der Wohnbauförderung vom Mieter zu zahlenden Hauptmietzins bei Berücksichtigung des Verständnisses eines durchschnittlichen Mieters ausgegangen werden. Der Verweis auf den „jeweils höchstzulässigen Hauptmietzins der Wohnung der Kategorie A des § 16 Abs 2 MRG unter Berücksichtigung der in § 16 Abs 4 MRG genannten Wertsicherung, die hiermit vereinbart wird“ lässt nicht sicher erkennen, nach welchen Kriterien der nach Ablauf der Wohnbauförderung zu zahlende Hauptmietzins ermittelt werden soll.

• Judikaturwende zur Regressmöglichkeit des Gebäudeversicherers eines Wohnungseigentümers gegenüber dem die Wohnung leicht fahrlässig beschädigenden Wohnungsmieter

  S. 508 - 513, Rechtsprechung

  Isabelle Vonkilch

  Auch der OGH geht nunmehr davon aus, dass die Auslegung des Sachversicherungsvertrags eine Einbeziehung des Sachersatzinteresses des Mieters in Form eines konkludenten Regressverzichts des Versicherers für Fälle der leichten Fahrlässigkeit ergeben kann. Die Frage, ob das Sachersatzinteresse des Mieters in die Sachversicherung des Vermieters durch Regressverzicht einbezogen wurde, ist durch einfache Auslegung des Vertrags nach § 914 ABGB zu klären.

• Notwendigkeit der Zustimmung aller Miteigentümer bei Bauansuchen von schlichten Miteigentümern in Bezug auf Liegenschaftsanteile eines „Mischhauses“, an denen kein WE begründet ist

  S. 513 - 515, Rechtsprechung

  § 29 Abs 2 lit a TBO 2018 ist dahin auszulegen, dass bei Bauansuchen, die von schlichten Miteigentümern für einen Liegenschaftsanteil eines „Mischhauses“ gestellt werden, an dem WE nicht begründet ist, der Nachweis des schlichten Miteigentums oder die Zustimmung anderer schlichter Miteigentümer nicht ausreicht, sondern die Zustimmung aller Miteigentümer – auch jener, deren Miteigentumsanteile mit WE verbunden sind – erforderlich ist.

• Passivlegitimation und rechtliches Gehör bei einem Antrag auf Überprüfung der Heizkostenabrechnung

  S. 515 - 518, Rechtsprechung

  Die Parteistellung im Verfahren nach § 25 HeizKG richtet sich nach den allgemeinen Regeln des außerstreitigen Verfahrens. In den die Abrechnung betreffenden Verfahren – wie nach § 25 Abs 1 Z 8a HeizKG – kommt die Passivlegitimation jedenfalls dem abrechnungspflichtigen Wärmeabgeber zu. Die übrigen Wärmeabnehmer, die nicht ASt sind, sind als Parteien im materiellen Sinn beizuziehen.

  Der Verwalter des Gebäudes und der mit der Wärmeabrechnung beauftragte Unternehmer haben grundsätzlich nur beratende Funktion und keine Parteistellung, was aber dann nicht gilt, wenn an der wärmeversorgten Liegenschaft oder wirtschaftlichen Einheit WE begründet ist. Diesfalls kommt dem Verwalter im Verfahren nach § 25 Abs 1 Z 8 HeizKG Parteistellung zu.

  Nach dem auch im wohnrechtlichen Außerstreitverfahren anwendbaren § 10 Abs 3 AußStrG müssen Anbringen die Bezeichnung der Sache, Vor- und Familiennamen und Anschriften des Einschreiters, seines Vertreters sowie – soweit dies erforderlich ist – Namen und Anschriften der ihm bekannten anderen Parteien enthalten. Im wohnrechtlichen Außerstreitverfahren hindert aber die unvollständige Anführung aller Verfahrensparteien insb dann nicht zwingend die ordnungsgemäße Verfahrensführung, wenn es sich um ein Mehrparteienverfahren handelt. Die Möglichkeiten einer Berichtigung der Parteienbezeichnung sind großzügig zu handhaben und Verfahrensbeteiligten ist von Amts wegen Gelegenheit zur Teilnahme am Verfahren zu geben.

• Ermäßigter Steuersatz für die Nutzung von Wohnungen zu Wohnzwecken

  S. 518 - 519, Rechtsprechung

  Christian Lenneis

  Grundstücke, Gebäude oder Teile und Anlagen dienen dann Wohnzwecken iSd Bestimmung des § 10 Abs 2 Z 4 lit d UStG 1994, wenn sie dazu bestimmt sind, in abgeschlossenen Räumen privates Leben zu ermöglichen und Menschen somit auf Dauer Aufenthalt und Unterkunft gewähren. Wird eine Wohnung bloß für wenige Wochen oder gar Tage überlassen, kann von einem Aufenthalt „auf Dauer“ keine Rede sein.

• Herstellerbefreiung nach § 30 Abs 2 Z 2 EStG 1988

  S. 519 - 521, Rechtsprechung

  Christian Lenneis

  Baumaßnahmen, die (als Herstellungsaufwendungen) zur Änderung der Wesensart des Gebäudes führen, sind zwar (nach § 30 Abs 4 EStG 1988) bei der Ermittlung der Höhe des Spekulationsergebnisses zu berücksichtigen, doch erfüllen sie im Allgemeinen noch nicht den Tatbestand des „selbst hergestellten Gebäudes“ (dessen Begriff nicht „weit“ auszulegen ist).