Der vorliegende Beitrag setzt sich mit der Frage auseinander, inwiefern sich Fehler rund um die Einteilung der Liegenschaft in die drei wohnungseigentumsrechtlichen Grundkategorien – Wohnungseigentum, Zubehör-Wohnungseigentum und allgemeine Teile der Liegenschaft – im Rahmen der Wohnungseigentumsbegründung auf den Bestand von Wohnungseigentum im Grundsätzlichen auswirken können und unter welchen Voraussetzungen eine Sanierung von fehlerhaft begründetem Wohnungseigentum möglich ist.
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Inhalt der Ausgabe
S. 428 - 438, Aufsatz
Schinnagl, Michaela
Wesentliche Unterschiede zwischen der unmittelbaren Wohnungseigentumsbegründung und der nachträglichen Übertragung einer Mietwohnung in das Wohnungseigentum im WGG
Der VfGH stellte mittels Ablehnungsbeschluss klar, dass der Gesetzgeber angesichts der Unterschiede in der rechtspolitischen Zielsetzung bei der sofortigen WE-Begründung und der nachträglichen Übertragung einer Mietwohnung in das WE auch unterschiedliche Preisbildungsvorschriften vorsehen kann. Der folgende Beitrag hat keine Gesamtdarstellung des Themas „Eigentumsübertragung im WGG“ zum Ziel, sondern stellt die wesentlichen Aussagen des VfGH vor und konzentriert sich auf die Behandlung der für die Praxis wesentlichen Schlussfolgerungen für die gemeinnützige Wohnungswirtschaft.
S. 439 - 441, Forum Vertragserrichter
Mondel, Christoph
Die Grenzen einer langfristigen Bindung von Anteilen an Mindestanteilen durch Wohnungseigentümerpartner
S. 444 - 446, Rechtsprechung
Schickmair, Martina
Kündigung wegen Todes des Wohnraummieters und Kontrahierungszwang
Kommt es nicht zur Sonderrechtsnachfolge nach § 14 Abs 2 und Abs 3 MRG, liegt im Todesfall des Wohnungsmieters der Kündigungsgrund des § 30 Abs 2 Z 5 MRG vor.
Ein Kontrahierungszwang wird nach ständiger Rechtsprechung (außerhalb des Kartellrechts und neben den Fällen eines gesetzlich normierten Kontrahierungszwangs) dort bejaht, wo die öffentliche Hand oder ein Unternehmer eine Monopolstellung oder eine marktbeherrschende Stellung durch Verweigerung des Vertragsabschlusses sittenwidrig ausnützt und dem Interessenten zumutbare Ausweichmöglichkeiten fehlen; Kontrahierungszwang besteht demnach überall dort, wo die faktische Übermacht eines Beteiligten bei bloß formaler Parität diesem die Möglichkeit der Fremdbestimmung über andere gibt.
S. 444 - 444, Rechtsprechung
Änderung der Passivlegitimation in Folge eines Übergangs des Mietverhältnisses durch Unternehmensveräußerung
Durch eine Unternehmensveräußerung iSd § 12a Abs 1 MRG erlischt die Passivlegitimation des bisherigen Hauptmieters.
S. 446 - 447, Rechtsprechung
Jahrespauschalverrechnung: Auswirkung der Fälligkeit einer Forderung auf die BK-Schuld
Die Fälligkeit einer einzelnen Forderung eines Gläubigers, die Grundlage der späteren BK-Schuld des Mieters ist, hat auf das Entstehen der BK-Forderung im Rahmen der Jahrespauschalverrechnung keinen unmittelbaren Einfluss.
Der Mieter hat – bei sonstiger Verwirklichung des Kündigungsgrundes des erheblich nachteiligen Gebrauchs – eine unsachgemäß installierte Dusche zu entfernen, wenn von dieser Feuchtigkeitsschäden ausgehen und er nicht sofort Abhilfe schafft.
S. 447 - 450, Rechtsprechung
Zu den Kündigungsgründen des erheblichen nachteiligen Gebrauchs und des unleidlichen Verhaltens
In diesem Fall liegt der Kündigungsgrund eines erheblichen nachteiligen Gebrauchs nach § 30 Abs 2 Z 3 erster Fall MRG nicht vor, weil derzeit noch keine Gefährdung der Substanz des Bestandobjekts besteht und unter dieser Voraussetzung die Weiterbenützung der undichten Dusche durch den Mieter die sofortige Vertragsauflösung jedenfalls dann nicht rechtfertigen kann, wenn der betreffende Mangel gerade auf eine Vernachlässigung der den Vermieter treffenden Erhaltungspflicht zurückgeht.
S. 450 - 453, Rechtsprechung
Illedits, Alexander
Zubehörstauglichkeit: Kein bestimmtes Verhältnis der Flächen zueinander und kein Über- oder Unterordnungsverhältnis erforderlich
Das Gesetz fordert in § 2 Abs 3 WEG für die rechtliche Verbindung des Zubehör-WE lediglich, dass das Zubehörobjekt mit dem WE-Objekt baulich nicht verbunden ist und ohne Inanspruchnahme anderer WE- oder Zubehörobjekte zugänglich sowie deutlich abgegrenzt ist. Weder ein bestimmtes Verhältnis der Flächen zueinander noch ein Über- oder Unterordnungsverhältnis sind für die Zubehörstauglichkeit tatbestandsmäßig. Damit verstößt es auch nicht gegen zwingende Grundsätze der Nutzwertberechnung iSd § 9 Abs 2 Z 1 WEG, wenn mit einem im WE stehenden KFZ-Abstellplatz ein dessen Fläche bei weitem übersteigender Gartenanteil – der Widmung entsprechend – als Zubehör rechtlich verbunden ist.
S. 453 - 454, Rechtsprechung
Zum Aussonderungsrecht des nicht insolventen Eigentümerpartners bei dringendem Wohnbedarf
Von den allgemein für Aussonderungsrechte geltenden Grundsätzen ist auch bei der Beurteilung des in § 13 Abs 3 WEG 2002 begründeten Aussonderungsrechts eines (nicht selbst von der Exekution bzw Insolvenz betroffenen) Eigentümerpartners, dem das Eigentumsobjekt zur Befriedigung seines dringenden Wohnbedürfnisses dient, nicht abzugehen.
Vor Inkrafttreten des WEG 2002 konnten Benützungsvereinbarungen aller Wohnungseigentümer sowohl mündlich als auch konkludent durch jahrelange Beibehaltung einer bestimmten Nutzungsart geschlossen werden. Eine mehrjährige Duldung einer in dieser Benützungsvereinbarung vereinbarten ausschließlichen Nutzung durch den Einzelrechtsnachfolger führte zu einem schlüssigen Eintritt in eine Benützungsvereinbarung.
Werden gewisse Stellplätze ausschließlich durch jene Wohnungseigentümer genutzt, die die Kosten für die Errichtung eines diese Stellplätze schützenden Flugdachs trugen, und wird diese ausschließliche Nutzung von den übrigen Wohnungseigentümern über längere Zeit geduldet bzw akzeptiert, begegnet es keinen Bedenken, wenn das Zustandekommen einer konkludenten Benützungsvereinbarung bejaht wird.
S. 455 - 456, Rechtsprechung
Zur Notwendigkeit der Zuweisung von Sondernutzungsrechten bei Benützungsregelungen
Die angestrebte Regelung, wonach sämtliche Mit- und Wohnungseigentümer berechtigt sein sollen, auf gewissen Flächen der Tiefgarage einspurige Fahrzeuge abzustellen, beinhaltet nicht die Zuweisung von Sondernutzungsrechten, sondern die Klarstellung oder Änderung der Nutzungswidmung bestimmter allgemeiner Teile. Ein solches Begehren, das auf eine gleichartige Nutzung von allgemeinen Teilen durch alle Mit- und Wohnungseigentümer gerichtet ist, widerspricht der Rechtsnatur einer Benützungsregelung nach § 17 Abs 2 WEG 2002.
Benutzungsvereinbarungen sind innerhalb der allgemeinen Grenzen des § 38 WEG 2002 zulässig. Rechtsunwirksam sind Vereinbarungen und Vorbehalte, die geeignet sind, die dem WE-Bewerber oder Wohnungseigentümer zustehenden Nutzungs- oder Verfügungsrechte aufzuheben oder unbillig zu beschränken. Beschränkungen, die ein Wohnungseigentümer oder WE-Bewerber auch bei Gleichgewicht der Vertragslage auf sich genommen hätte, die also einer vernünftigen umfassenden Interessenabwägung entsprechen, sind nicht unbillig iSd Generalklausel des § 38 Abs 1 WEG 2002.
Eine Benutzungsvereinbarung über die alleinige Nutzung einer Fläche hinter einer verschließbaren Geländertür, an der die übrigen Wohnungseigentümer keinen Bedarf haben, und die die Nutzung gleichermaßen für alle sieben Dachgeschossobjekte regelt, ist nicht unbillig. Der Umstand allein, dass für die Nutzung dieses exklusiv zugewiesenen Bereichs kein gesondertes Entgelt zu entrichten ist, macht die Vereinbarung noch nicht unbillig.
S. 458 - 459, Rechtsprechung
Wesentliche Unterschiede zwischen der erstmaligen WE-Begründung und der nachträglichen Übertragung von Mietwohnungen in das WE im WGG
Es liegt angesichts der Unterschiede zwischen einer primär auf die Deckung des Wohnbedarfes ausgerichteten erstmaligen WE-Begründung und der primär vermögensbildenden nachträglichen Übertragung von Mietwohnungen in das WE im Gestaltungsspielraum des Gesetzgebers, dafür jeweils unterschiedliche Preisbildungsvorschriften vorzusehen.
S. 459 - 460, Rechtsprechung
Traxler, Manuel C./Bart, Stefan C.
Kein Wegfall der Geschäftsgrundlage durch nachträgliche Änderung der Rechtslage
Da die Vertragsparteien die Stellplatzverpflichtung weder ausdrücklich noch stillschweigend zur Bedingung erhoben haben, liegt in der gesetzlichen Verpflichtung zur Schaffung von Kfz-Abstellplätzen keine geschäftstypische, sondern bloß eine individuelle Vertragsvoraussetzung. Demnach ist es unerheblich, dass die Kl selbst auf die Änderung der Rechtslage Einfluss hatte. Schließlich haben die Vorinstanzen – mangels entsprechender Tatsachenelemente vertretbar – jegliches irreführendes oder arglistiges Verhalten der Kl verneint.
S. 460 - 463, Rechtsprechung
Kramer, Bernhard/Vonkilch, Andreas
Überwälzung der Erhaltungspflicht betreffend mitvermietete Wärmebereitungsgeräte bei Geschäftsraumvermietung
Eine vertragliche Überwälzung der Erhaltungspflicht mitvermieteter Wärmebereitungsgeräte auf den Mieter ist im Teilanwendungsbereich des § 1 Abs 4 MRG bei Geschäftsraumvermietungen nicht ausgeschlossen. Es stellt dies auch insoweit keine gröbliche Benachteiligung im Sinne des § 879 Abs 3 ABGB dar, als bei wirtschaftlicher Betrachtungsweise der Vermieter nicht sämtliche seiner Erhaltungspflichten überwälzt.
S. 464 - 467, Rechtsprechung
Vonkilch, Isabelle
Der gesamte Duschbereich bildet keine angeschlossene Einrichtung iSd AWB
Der Wortlaut von Art 1.1 und Art 3.1h AWB bietet keinen Hinweis dafür, mit angeschlossenen Einrichtungen den gesamten Duschbereich – das heißt über die Dusch-/Brausetasse hinaus die angrenzenden Wände und die sonstigen Bauteile einer Dusche, wie etwa die Fugen als Verbindung zu diesen Wänden – als ein Behältnis zu verstehen.
S. 467 - 469, Rechtsprechung
Lenneis, Christian
Vorliegen eines „neuen“ Miet- oder Pachtverhältnisses iSd § 28 Abs 38 Z 1 UStG 1994
Nach dem Wortlaut der Inkrafttretensbestimmung des § 28 Abs 38 Z 1 UStG 1994 ist der Beginn des Miet- oder Pachtverhältnisses entscheidend. Das Gesetz knüpft nicht an den (zivilrechtlichen) Vertragsabschluss an.
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