Gem § 37 Abs 4 WEG hat der WE-Organisator dem WE-Bewerber für den Fall der nachträglichen WE-Begründung in einem „Althaus“ ein Gutachten über den Zustand der allgemeinen Teile zu übergeben. Unterlässt er dies, so gilt ein Erhaltungszustand des Hauses vereinbart, der in den nächsten zehn Jahren keine größeren Erhaltungsarbeiten erfordert. Der OGH setzte sich in den vergangenen Jahren mehrfach mit dieser Bestimmung auseinander. Der gegenständliche Beitrag untersucht die möglichen Anspruchsgrundlagen von WE-Bewerbern, falls größere Erhaltungsarbeiten erforderlich sein sollten.
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Inhalt der Ausgabe
S. 161 - 166, Aufsatz
Männl, Georg
Die Ansprüche des Wohnungseigentumsbewerbers gegen den Wohnungseigentumsorganisator gemäß § 37 Abs 4 WEG
Der vorliegende Beitrag untersucht, ob mit der Wiener Bauordnungsnovelle 2018, in deren Rahmen ein Verbot der gewerblichen Kurzzeitvermietung von Wohnungen oder Teilen dieser in Wohnzonen statuiert wurde, aus kompetenzrechtlicher Sicht von den dem Landesgesetzgeber zukommenden Kompetenzen gedeckt war oder in den Kompetenztatbestand des Volkswohnungswesens gefallen und damit dem Bund zur Regelung vorbehalten gewesen wäre. Darüber hinaus steckt der Beitrag den Begriff der gewerblichen Nutzung in der Wiener Bauordnung inhaltlich ab.
Das MRG erfasst nach seinem § 1 Abs 1 Geschäftsräumlichkeiten aller Art, wie insb Geschäftsräume, Magazine, Werkstätten, Arbeitsräume, Amts- oder Kanzleiräume. Bereits das Vorhandensein eines weiteren zu solchen Zwecken verwendbaren Raumes hindert den Ausnahmetatbestand nach § 1 Abs 2 Z 5 MRG, wenn er selbständig vermietbar ist. Es kommt nicht auf die Widmung bzw tatsächliche Verwendung von Räumlichkeiten an, sondern auf die objektive Verwendungsmöglichkeit nach den tatsächlichen baulichen Gegebenheiten. Unbeachtlich ist auch die Größe der Wohnungen. Auch besteht keine Verkehrsauffassung, nach der allein aus der Großzügigkeit der zu Wohnzwecken genutzten Raumverbände die Qualifikation des gesamten Souterrains als bloßer Nebenraum ableitbar ist.
Bereits der Umstand, dass Räumlichkeiten bei objektiver Betrachtung einer selbständigen Vermietbarkeit (jedenfalls) zu Lagerzwecken zugänglich sind, steht der Anwendbarkeit des Ausnahmetatbestands nach § 1 Abs 2 Z 5 MRG entgegen.
S. 175 - 176, Rechtsprechung
Untermieter wird nur bei ausschließlichem Umgehungszweck als Hauptmieter anerkannt
Besteht kein vernünftiger Grund daran zu zweifeln, dass ein Hauptmietvertrag nur zur Untervermietung und zur Umgehung der einem Hauptmieter nach dem MRG zustehenden Rechte geschlossen wurde, so kann der Untermieter begehren, als Hauptmieter anerkannt zu werden. Dies gilt auch für den Anwendungsbereich des WGG. Die Anerkennung als Hauptmieter ist aber schon dann ausgeschlossen, wenn der Hauptmietvertrag nicht ausschließlich wegen des verpönten Umgehungszwecks geschlossen wird.
Voraussetzung des Mietrechtsübergangs gem § 12a MRG ist, dass ein lebendes Unternehmen unter Wahrung der Unternehmensidentität veräußert wird und der Erwerber dieses zur Weiterführung übernimmt. Dabei sind keine strengen Anforderungen zu stellen. Ob das Unternehmen erhalten bleibt, hängt letztlich von den jeweiligen Umständen des Einzelfalls ab.
S. 176 - 177, Rechtsprechung
Mietzinserhöhung nach Eintritt in den Mietvertrag des verstorbenen Mieters: Beginn der Verjährungsfrist
Nach dem Tod des Mieters begründet die Weiterführung des Mietverhältnisses durch den Eintrittsberechtigten grundsätzlich den Erhöhungstatbestand gem § 46 Abs 2 MRG. Der Vermieter kann die Erhöhung des Hauptmietzinses nur innerhalb der dreijährigen Verjährungsfrist des § 1486 Z 4 ABGB rückwirkend geltend machen. Der Beginn der Verjährung ist von der objektiven Möglichkeit der Geltendmachung des Rechts abhängig. Maßgeblich ist der Zeitpunkt, in dem der Rechtsausübung kein rechtliches Hindernis mehr entgegensteht und objektiv die Möglichkeit besteht, den Anspruch einzuklagen. Die Kenntnis des Vermieters vom Bestehen des Anspruchs oder der Person des Verpflichteten hat keinen Einfluss auf den Verjährungsbeginn.
Eine „beanstandungsfreie“ Mietdauer kann nicht schlicht in ein bestimmtes Verhältnis zu einem Zeitraum mit unleidlichem Verhalten gesetzt werden, wäre doch ansonsten den übrigen Mietern aufgebürdet, ein unzumutbares unleidliches Verhalten eines Mitbewohners im Haus bloß deswegen ungebührlich länger zu ertragen, weil sich dieser zuvor durch eine bestimmte Zeit „beanstandungsfrei“ verhalten hatte.
S. 178 - 182, Rechtsprechung
Höllwerth, Johann
Konkludente Umwidmung von Geschäftslokal auf Wohnung und Anteilsberichtigung
Die Umwidmung eines WE-Objekts von Geschäftslokal auf Wohnung kann auch konkludent und zwar dadurch erfolgen, dass die anderen Wohnungseigentümer die zum Umbau erforderlichen Einreichpläne an die Baubehörde unterfertigen und die Entscheidung der Schlichtungsstelle auf Neufestsetzung der (hier:) Mietwerte unbekämpft lassen. Ein Verzicht von Wohnungseigentümern auf eine Anteilsberichtigung ist unwirksam.
S. 182 - 183, Rechtsprechung
Widmung von WE-Objekten folgt aus der privatrechtlichen Einigung der Wohnungseigentümer; Relevanz des Nutzwertgutachtens
Für die Frage der Widmung ist auf die privatrechtliche Einigung der Wohnungseigentümer abzustellen. Grundsätzlich kann die Beschreibung des WE-Objekts oder die Bezeichnung der betreffenden Räume und der daraus resultierende Verwendungszweck in einem Nutzwertgutachten ein bei der Auslegung zu berücksichtigender Aspekt sein, soweit ein Konnex auf die Einbeziehung dieser Umstände in die Widmungsvereinbarung der Mit- und Wohnungseigentümer indiziert ist.
Im vorliegenden Fall nimmt der vereinbarte WE-Vertrag selbst keinen Bezug auf das Nutzwertgutachten. Im WE-Vertrag ist von WE-Objekten, Räumlichkeiten oder Einheiten die Rede. Im Hinblick darauf, dass den Mit- und Wohnungseigentümern auch das Anbringen von Hinweistafeln und Ankündigungseinrichtungen gestattet wurde, für die bei einer reinen Wohnraumnutzung kaum Bedarf zu erkennen ist, beruht das Auslegungsergebnis der Vorinstanzen, eine sehr weite und sämtlichen Wohnungseigentümern gleichermaßen eingeräumte gemischte Nutzung der Objekte sowohl zu Wohn- als auch Geschäftszwecken vor, nicht auf einer groben Verkennung der Rechtslage.
S. 183 - 184, Rechtsprechung
Abrechnungs- und Herausgabepflicht des scheidenden Verwalters in Bezug auf die Rücklage
In Bezug auf die Abrechnungs- und Herausgabepflicht des scheidenden Verwalters ist die Betrachtung der Rücklage als das der Deckung von Aufwendungen dienende Gesamtvermögen der Eigentümergemeinschaft geboten. Nur damit ist gewährleistet, dass sämtliche Geldmittel der Eigentümergemeinschaft von der Verpflichtung zur Abrechnung und Herausgabe an die Eigentümergemeinschaft oder den neuen Verwalter umfasst sind.
Ist nur ein Teil der Liegenschaft und damit auch nur ein Teil des Miteigentumsanteils mit einem Vorkaufsrecht belastet und wird der gesamte Miteigentumsanteil veräußert, ist der Vorkaufsfall grundsätzlich auf den belasteten Liegenschaftsteil beschränkt. Falls Zweifel übrig bleiben, ob der Vorkaufsfall eingetreten ist, wirkt das verbücherte Vorkaufsrecht wie ein vom Grundbuchsgericht amtswegig zu beachtendes Veräußerungsverbot, das ohne zureichenden urkundlichen Nachweis der Zustimmung des Vorkaufsberechtigten oder der Nichtannahme eines gehörigen Einlösungsangebots der Einverleibung eines Eigentumsübergangs entgegensteht, weil derartige Zweifelsfragen nicht im Grundbuchsverfahren gelöst werden können.
S. 186 - 188, Rechtsprechung
Reich, Thomas
Haftung des Abwicklungstreuhänders, der nicht der Vertragserrichter ist, nach § 12 BTVG
Die Überwachungs- und Sicherungspflichten nach § 12 Abs 3 ff BTVG richten sich ausdrücklich an den Treuhänder und nicht an den Vertragserrichter. Auf die Sachverständigenhaftung des § 1300 ABGB kommt es daher nicht an, denn die Haftung gründet auf einen Verstoß gegen das BTVG und nicht auf die Erteilung eines unrichtigen Rats.
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