Diskriminierung aufgrund der ethnischen Zugehörigkeit und des Geschlechts ist bei der Wohnungsvermietung verboten. Studien legen nahe, dass es gerade bei der Wohnungssuche häufig zu Diskriminierung aufgrund dieser Merkmale kommt. Der Beitrag untersucht den Anwendungsbereich, mögliche Rechtfertigungsgründe und das Sanktionsregime der europäischen Diskriminierungsverbote im wohnrechtlichen Kontext. Dabei wird auch § 8 Abs 4 WGG – eine neue Regelung, die sicherstellen soll, dass Wohnungen, die von einer gemeinnützigen Wohnbauvereinigung errichtet wurden, in erster Linie zur Wohnversorgung österr Staatsbürger dienen – aus Perspektive der europarechtlichen Diskriminierungsverbote analysiert.
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Inhalt der Ausgabe
S. 59 - 60, Forum Vertragserrichter
Eichinger, Arabella/Klausegger, Constantin
Steuer- und gebührenschonende Vertragsgestaltung bei der Einräumung von Baurechten
Dem Mieter steht sowohl jederzeit während des Mietverhältnisses als auch nach dessen Beendigung gegenüber dem Vermieter das Recht auf Rechnungslegung über die fruchtbringende Anlage der Kaution und über die gezogenen Zinsen zu.
S. 65 - 65, Rechtsprechung
Wesentliche Veränderung des Mietgegenstands durch den Mieter: Voraussetzungen für Zustimmungsfiktion
Der Hauptmieter hat eine von ihm beabsichtigte wesentliche Veränderung (Verbesserung) des Mietgegenstands dem Vermieter anzuzeigen. Lehnt der Vermieter nicht innerhalb von zwei Monaten nach Zugang der Anzeige die beabsichtigte Veränderung ab, so gilt seine Zustimmung als erteilt. Damit eine Anzeige diese Zustimmungsfiktion auslösen kann, muss sie alle Angaben enthalten, die es dem Vermieter ermöglichen, sich ein ausreichendes Bild über die gewünschten Maßnahmen zu machen und die ihm zustehenden Kontrollrechte auszuüben. Die Anforderungen an den Informationsgehalt dürfen jedoch nicht überspannt werden.
S. 67 - 70, Rechtsprechung
Neufestlegung des Verteilungsschlüssels infolge Änderung der Nutzfläche: Geringfügigkeitsschwelle nur für Änderungen im Inneren des Mietobjekts relevant
§ 17 Abs 2 letzter Satz MRG ist dahingehend teleologisch zu reduzieren, dass nur diejenigen Änderungen von der Begünstigung umfasst sind, die der Mieter im Inneren des bereits zuvor nutzflächenrelevanten Objekts vorgenommen hat. Darunter fallen somit jedenfalls nicht bauliche Veränderungen an zuvor nicht nutzflächenrelevanten, nicht für Wohn- oder Geschäftszwecke geeigneten Keller- und Dachbodenräumen. Diese sind – analog dem Zubau an einen Mietgegenstand, der jedenfalls keine Veränderung im Inneren des Mietobjekts ist – unabhängig von ihrem konkreten Umfang als „Erweiterung“ des Bestandobjekts nach oben oder unten sofort zu berücksichtigen und führen daher zu einer Erhöhung der relevanten Nutzfläche nach § 17 Abs 2 MRG.
S. 70 - 73, Rechtsprechung
Kosten des Betriebs von Gemeinschaftsanlagen: Zum Lauf der Präklusivfrist, zur Unzulässigkeit der Überwälzung verjährter Forderungen, zur Nutzung einer Anlage ausschließlich durch einen Mieter und zur durch Verletzung der Erhal...
Entscheidend für den Beginn der Präklusivfrist des § 21 Abs 4 letzter Satz MRG ist grundsätzlich die Fälligkeit der vom Vermieter zu erfüllenden Forderung, nicht der Zeitpunkt der tatsächlichen Zahlung durch ihn. Auch die Aufwendungen für Gemeinschaftsanlagen werden dem Mieter gegenüber nicht erst nach Bezahlung durch den Vermieter verrechenbar, sondern bereits dann, wenn sie dem Vermieter gegenüber fällig werden.
Ein Vermieter kann eine ihm gegenüber verjährte Forderung nicht auf seine Mieter überwälzen, auch wenn er sie als Naturalobligation beglichen hat.
Wird eine Gemeinschaftsanlage (hier: eine Heizkesselanlage) ausschließlich von einem Mieter genützt, weil die anderen Wohnungen im Bestandsobjekt unbewohnt sind, ist es keinesfalls unbillig, dass dieser Mieter die Kosten des Betriebs der Gemeinschaftsanlage losgelöst vom Verhältnis der Nutzfläche seines Bestandobjekts zur Gesamtnutzfläche der übrigen Bestandobjekte im Haus trägt. Dem steht eine Vereinbarung im Mietvertrag nicht entgegen, wonach der Anteil des Mieters an diesen Kosten gegenwärtig (zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses) nur einen gewissen Prozentsatz beträgt.
Ein Heizkessel, der zwar nicht mehr den zeitgemäßen Standards entspricht, aber dennoch funktionsfähig ist, muss vom Vermieter nicht erneuert werden. Wenn die Kosten für den Betrieb einer solchen Anlage vom Mieter verlangt werden, kann dieser sich daher nicht auf eine Verletzung der Erhaltungspflichten des Vermieters berufen, fiktiv anfallende Gaskosten bei Verwendung einer zeitgemäßen Heizanlage sind in diesem Fall irrelevant.
S. 73 - 76, Rechtsprechung
Auslegung des Begriffs „Instandhaltung“ in einer Aufteilungsvereinbarung; Verjährung von Beitragsforderungen der Eigentümergemeinschaft
Die Auffassung, der in einer Aufteilungsvereinbarung verwendete Begriff „Instandhaltung“ umfasse auch die Erhaltung iSd § 28 Abs 1 Z 1 WEG 2002, bedarf keiner Korrektur im Einzelfall, wenn die Aufteilungsvereinbarung den Begriff „Instandhaltung“ synonym zum Begriff Erhaltung verwendet. Dieses Verständnis steht im Einklang mit dem allgemeinen und auch dem fachspezifischen Sprachgebrauch.
Beitragsforderungen der Eigentümergemeinschaft unterliegen der langen Verjährungszeit des § 1479 ABGB. Dies gilt auch, wenn die Eigentümergemeinschaft Sanierungskosten von einem Wohnungseigentümer verlangt. Die Rsp zur Verjährung des Verwendungsanspruchs des § 1042 ABGB ist unbeachtlich, wenn die Eigentümergemeinschaft einen Werkunternehmer mit der Sanierung beauftragt. Die Bestimmung des § 1042 ABGB kommt nur zur Anwendung, wenn weder zwischen der Eigentümergemeinschaft und dem Wohnungseigentümer noch zwischen der Eigentümergemeinschaft und dem Werkunternehmer, an den geleistet wurde, sondern nur zwischen dem Wohnungseigentümer und dem Werkunternehmer eine Rechtsbeziehung besteht, die jenen zum Aufwand verpflichtet hätte.
S. 76 - 77, Rechtsprechung
Festsetzung einer Sondervorschreibung durch den Verwalter ist Teil der Rücklage und der ordentlichen Verwaltung
Obwohl der primäre Zweck der Rücklage die Vorsorge für künftige Aufwendungen ist, liegt eine Leistung in die Rücklage iSd § 31 WEG 2002 auch bei einer Sondervorschreibung zur Bevorschussung eines bestimmten Erhaltungsaufwands vor. Da die Bildung einer angemessenen Rücklage zu den Angelegenheiten der ordentlichen Verwaltung zählt, kann der Verwalter, solange kein Beschluss der Wohnungseigentümer vorliegt, die Höhe der Sondervorschreibung festsetzen. Die den Wohnungseigentümern spätestens bis zum Ende der Abrechnungsperiode zu legende Vorausschau ist Grundlage für die im darauf folgenden Jahr einzuhebenden Beiträge und kann schon deshalb keine Voraussetzung für die Fälligkeit oder Zulässigkeit einer solchen Sondervorschreibung sein.
S. 77 - 78, Rechtsprechung
Anspruch eines angemerkten Wohnungseigentümers auf Antrag der Löschung von Zwischeneintragungen
Der durch eine Anmerkung gem § 40 Abs 4 WEG 2002 Geschützte kann die Löschung sämtlicher, nicht nach § 40 Abs 4 Z 1 bis 3 WEG 2002 ausgenommener nachrangiger Eintragungen begehren. Jedem einzelnen seinerzeitigen WE-Bewerber und nunmehrigen Mit- und Wohnungseigentümer wird die Möglichkeit der Löschung einer Zwischeneintragung auch dann eröffnet, wenn die Dienstbarkeit auf der gesamten Liegenschaft lastet. Eine Grunddienstbarkeit kann immer nur auf dem ganzen Grundbuchskörper lasten. Die Belastung einer im Miteigentum stehenden Liegenschaft mit einer Grunddienstbarkeit muss zwingend für alle Miteigentumsanteile gleich sein, weshalb ein Antrag auf Einverleibung der Löschung einer Zwischeneintragung nicht schon deshalb abzuweisen ist, weil sich einer von vielen Mit- und WE-Bewerbern allenfalls zur Übernahme einer Grunddienstbarkeit bereit erklärt.
S. 78 - 80, Rechtsprechung
Lenneis, Christian
Keine Steuerpflicht nach § 30 EStG für Wirtschaftsgüter (selbständig bewertbare Güter jeder Art), die nicht Grund und Boden, Gebäude und grundstücksgleiche Rechte darstellen
Entsprechend der – mit dem Wortlaut des Gesetzes vereinbaren – Absicht des Gesetzgebers sollen nur Grund und Boden, Gebäude und grundstücksgleiche Rechte der Besteuerung nach § 30 EStG 1988 unterliegen; Dinge, die steuerlich als selbständige Wirtschaftsgüter anzusehen sind, fallen hingegen nicht in den Anwendungsbereich des § 30 EStG 1988, auch wenn sie zivilrechtlich als Zugehör von Grund und Boden zu beurteilen sind.
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