Die Interpretation der §§ 1104 f ABGB geht in einigen Fachbeiträgen iZm COVID-19 wesentlich über Sinn und Zweck der Regelung hinaus, um eine Mietzinsbefreiung bzw -minderung aufgrund der derzeit wirtschaftlich schwierigen Situation für viele Geschäftsraummieter herbei zu argumentieren. In vorliegendem Beitrag soll insb auf die Aussagen Praders eingegangen und gezeigt werden, dass auch, wenn für gewisse Mieter eine Mietzinsminderung aufgrund von COVID-19 aus unserer Sicht möglich ist, dies sicherlich nicht für sämtliche (Geschäftsraum)mieter gelten kann.
- ISSN Online: 1613-7647
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Inhalt der Ausgabe
S. 189 - 200, Aufsatz
Thomas Seeber / Hannah Fadinger
COVID-19 alleine reicht nicht für eine Mietzinsminderung gem §§ 1104 f ABGB
S. 201 - 202, Veranstaltungsbericht
Scharmer B.A. / Matthias Knoll
IWD – Der Umstieg auf die Brennwerttherme im Wohnungseigentum: Wer schafft an, wer zahlt?
Die Duldungspflicht im Rahmen des § 8 Abs 2 MRG ist auch auf die Neuerrichtung von Wohnungen, Geschäftslokalen und, wie im vorliegenden Fall, den Dachbodenausbau anzuwenden. Ein Wiederherstellungsbegehren, das auf einen dem früheren Zustand entsprechenden Lärmschutz gerichtet ist, kann auf § 8 Abs 2 MRG gestützt werden. Es ist im außerstreitigen Verfahren nach § 37 Abs 1 Z 5 MRG zu erledigen.
S. 204 - 205, Rechtsprechung
Johann Höllwerth
Antrag an die Schlichtungsstelle – unzulässige Präzisierung vor Gericht?
Ein ganz allgemein gehaltener, nur den Gesetzeswortlaut des § 8 MRG wiedergebender Antrag vor der Schlichtungsstelle auf Feststellung der Verpflichtung des Mieters, das Betreten seines Objekts „zum Zweck der Durchführung der beantragten notwendigen Erhaltungs- oder Verbesserungsarbeiten im Mietgegenstand“ zu dulden, reicht nicht für den Zugang wegen des beabsichtigten Einbaus einer Brandschutztür.
Der Kündigungsgrund des erheblich nachteiligen Gebrauchs setzt kein Verschulden des Mieters voraus, wohl aber das Bewusstsein der Vertragswidrigkeit, wie es von einem vertrauenswürdigen Durchschnittsmieter erwartet werden kann. Erforderlich ist, dass dem Mieter die erhebliche Nachteiligkeit seines Gebrauchs bewusst oder ihm dieser erkennbar ist und er den Gebrauch dennoch fortsetzt. Keine Fehlbeurteilung stellt die Verneinung der Erkennbarkeit der Herabsetzung der Erdbebensicherheit durch das Abtragen einer Zwischenwand dar, welche gerade keine Gefährdung der Substanz des Hauses in statisch-konstruktiver Hinsicht nach sich zog.
Erheblich nachteiliger Gebrauch des Mietgegenstands kann gegeben sein, wenn ein Mieter eine Dusche ohne baubehördliche Bewilligung unsachgemäß ohne ausreichende Feuchtigkeitsisolierung durch nichtbefugte Gewerbsleute installiert. Es genügt, dass der Mieter sich des nachteiligen Verhaltens bewusst war oder bewusst sein musste. Die Beurteilung, dass ihm sein nachteiliges Verhalten durch Einbau einer Dusche ohne Feuchtigkeitsisolierung – idF vor 16 Jahren und ohne dass es seither Schäden gegeben habe – weder erkennbar noch bewusst gewesen sein hat müssen, zumal er bei deren Herstellung Fachleute beschäftigt hatte, ist im Lichte der Rsp zumindest vertretbar.
Ein erheblich nachteiliger Gebrauch vom Mietgegenstand iSd § 30 Abs 2 Z 3 1. Fall MRG liegt vor, wenn durch eine wiederholte, länger währende vertragswidrige Benützung des Bestandobjekts oder durch eine längere Reihe von Unterlassungen notwendiger Vorkehrungen eine erhebliche Verletzung der Substanz des Mietgegenstands erfolgt oder auch nur droht. Des Weiteren, wenn durch das nachteilige Verhalten des Mieters wichtige wirtschaftliche oder persönliche Interessen des Vermieters oder anderer Mieter gefährdet werden. Ob ein solcher erheblich nachteiliger Gebrauch vorliegt, hängt von den konkreten Umständen des Einzelfalls ab.
S. 208 - 209, Rechtsprechung
Johann Höllwerth
Zum Erfordernis der eindeutigen Zuordnung eines Zubehörobjekts zu einem Hauptobjekt
Die Eintragung des WE an der Wohnung erstreckt sich nur dann auch auf einen Hausgarten, wenn sich dessen Zuordnung aus den der Eintragung zugrundeliegenden Urkunden ausreichend deutlich ergibt. Ob es dazu ausreicht, dass eindeutig erkennbar auf einen bestimmten Plan als Grundlage für die WE-Begründung Bezug genommen wird oder ob dieser dem WE-Vertrag bzw der Nutzwertermittlung nachgewiesenermaßen angeschlossen gewesen sein muss, bleibt offen.
S. 209 - 211, Rechtsprechung
Anwendung der Veräußerungsbeschränkung des WEG auf Freihandverkauf von Parkplätzen
Die freihändige Veräußerung eines Parkplatzes durch den Insolvenzverwalter ist unzweifelhaft ein derivativer Erwerbsvorgang. Die Veräußerungsbeschränkung des § 5 Abs 2 WEG gegenüber „liegenschaftsfremden Personen“ gilt auch für freihändige Veräußerungen.
Die dem WE-Organisator vorbehaltene Möglichkeit des späteren Ausbaus eines Dachbodens, der nicht Zubehör eines dem Wohnungsorganisator verbleibenden WE-Objekts, sondern allgemeiner Teil des Hauses ist, fällt unter § 38 Abs 1 Z 1 WEG 2002. Dies ist nicht der Fall, wenn der WE-Organisator nachweist, dass eine solche Vereinbarung nicht die Nutzungs- oder Verfügungsrechte der Wohnungseigentümer bzw der WE-Bewerber unbillig beschränkt.
S. 214 - 216, Rechtsprechung
Michaela Schinnagl
Zulässigkeit von Fixzinsvereinbarungen von gemeinnützigen Bauvereinigungen
Gem § 14 Abs 1 Z 2 WGG sind Fixzinsvereinbarungen zwischen einer gemeinnützigen Bauvereinigung und ihren Darlehensgebern nicht jedenfalls unzulässig und daher unangemessen iSd § 14 Abs 1 Z 2 WGG. Fixzinsvereinbarungen sind, wenn sie auch in den förderungsrechtlichen Bestimmungen des Landes alternativ zu variablen Zinssätzen vorgesehen sind, jedenfalls zulässig. Die Beurteilung der Zulässigkeit von Fixzinsvereinbarungen hat ex ante zu erfolgen.
Die Verpflichtung gemeinnütziger Bauvereinigungen zur nachträglichen Anpassung der Finanzierungskonditionen an geänderte Kapitalmarktverhältnisse kann außerdem nicht losgelöst von der ursprünglichen Vereinbarung gesehen werden.
S. 216 - 219, Rechtsprechung
Renate Pletzer
Irrtumsanfechtung bei unterbliebener Information über Höhe des Anwaltshonorars
Ein RA muss seinen Mandanten, sofern dieser Verbraucher ist, gem § 5a Abs 1 Z 3 KSchG über den Gesamtpreis seiner Dienstleistung bzw – wenn der Preis aufgrund der Beschaffenheit der Dienstleistung nicht im Voraus berechnet werden kann – über die Art der Preisberechnung informieren. Ein Link auf der Website des RA zu den Allgemeinen Auftragsbedingungen laut Muster der RAK reicht nicht aus. Die Unterlassung der Information nach § 5a Abs 1 Z 3 KSchG begründet gem § 871 Abs 2 ABGB einen vom Informationspflichtigen veranlassten Geschäftsirrtum des Verbrauchers und berechtigt diesen zur Anfechtung. Wurde eine Handlung geleistet, kann bereicherungsrechtlich (nur) ein dem verschafften Nutzen angemessener Lohn verlangt werden. Es besteht daher kein Anspruch auf ein bei Abrechnung von Einzelleistungen laut AHK angemessenes Honorar; begehrt werden kann vielmehr nur der Betrag, der bei Beauftragung eines „billigeren“ RA für dieselbe Leistung zu zahlen gewesen wäre.
S. 219 - 221, Rechtsprechung
Christian Lenneis
Abzugsfähigkeit einer Prämie für die Einräumung einer Währungsoption
Auch Schätzungsergebnisse unterliegen der Begründungspflicht. Die Begründung hat die für die Schätzungsbefugnis sprechenden Umstände, die Schätzungsmethode, die der Schätzung zugrunde gelegten Sachverhaltsannahmen und die Ableitung der Schätzungsergebnisse darzulegen. Die Begründung muss in einer Weise erfolgen, dass der Denkprozess, der in der behördlichen Erledigung seinen Niederschlag findet, sowohl für den Abgabepflichtigen als auch im Fall der Anrufung des VwGH für diesen nachvollziehbar ist.
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