Verbraucher haben nach dem FAGG weitreichende Rücktrittsmöglichkeiten von Verträgen, die außerhalb der Geschäftsräume eines Unternehmers oder unter Verwendung von Fernkommunikationsmitteln abgeschlossen werden. Diese Rücktrittsrechte stellen – insb im Verhältnis zu Interessenten – eine ernstzunehmende Gefahr für die Provisionsansprüche von Immobilienmaklern dar. Der Beitrag zeigt die Risiken auf und erörtert, wie Realitätenvermittler einem Provisionsverlust vorbeugen können.
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Inhalt der Ausgabe
S. 189 - 200, Aufsatz
Kepplinger, Jakob
Zur (fehlenden) Bestandskraft von Maklerverträgen im Lichte des FAGG
S. 205 - 206, Rechtsprechung
Keine analoge Erweiterung der Präklusionsfristen des MRG und des HeizKG auf Entgelte für Strom- und Gaslieferungen
Kosten für die Versorgung des Mietobjekts mit Gas und Strom sind im Katalog der Betriebskosten des § 21 Abs 1 MRG nicht enthalten. Eine analoge Erweiterung auf Entgelte für Strom- und Gaslieferungen ist abzulehnen, da eine nach Jahren überraschende Forderung solcher Kosten für sich alleine noch keine analoge Anwendung rechtfertigt und keine Gesetzeslücke iS einer „planwidrigen Unvollständigkeit“ vorliegt. Ebenso gibt es keinen Hinweis darauf, dass der Gesetzgeber spezielle Regelungen, wie die Präklusivfrist zur Geltendmachung einer Nachforderung gegenüber dem Wärmeabnehmer auf Personen, die nach der Legaldefinition des HeizKG keine Wärmeabnehmer sind, angewendet wissen wollte und eine entsprechende Ausweitung auf einen anderen Personenkreis einfach vergessen haben sollte.
S. 206 - 207, Rechtsprechung
Teilnichtigkeit bei erhöhter Ablösezahlung - kein auffallendes Missverhältnis vorausgesetzt
Ein Kaufvertrag über Einrichtungsgegenstände verstößt gegen das Ablöseverbot des § 27 Abs 1 Z 1 MRG, wenn zum einen die Nennung als Nachmieter von dessen Abschluss abhängig gemacht wird und zum anderen der Kaufpreis die Höhe des überlassenen Gegenwertes übersteigt. Die Differenz zwischen dem erhöhten Kaufpreis und dem tatsächlichen Zeitwert der erworbenen Objekte bewirkt in diesem Umfang Teilnichtigkeit der Ablösevereinbarung, zumal der erbrachten Ablösezahlung keine gleichwertige Gegenleistung gegenübersteht. Auf ein auffallendes Missverhältnis zwischen der Ablösezahlung und dem Wert der überlassenen Gegenstände kommt es hingegen nicht an.
S. 207 - 208, Rechtsprechung
Keine Mindestbetragshöhe einer bezahlten Ablöse nach § 27 MRG bei verbotenen Vereinbarungen
Nach dem Wortlaut des § 27 MRG trifft der Gesetzgeber bei der Festlegung von verbotenen Vereinbarungen keine Unterscheidung hinsichtlich der Betragshöhe oder eines – als überhöht zu beurteilenden – „Mindestprozentsatzes“ einer bezahlten Ablöse. Verboten und der Verwaltungsstrafbestimmung unterworfen ist daher jener Betrag, dem keine „gleichwertige Gegenleistung“ gegenübersteht, unabhängig von der Höhe dieses Betrages oder der vereinbarten Ablöse.
S. 208 - 210, Rechtsprechung
Keine Begründung von Wohnungseigentum an notwendig allgemeinen Teilen eines Hauses
Teile eines Hauses, auf deren Mitbenützung auch Dritte angewiesen sind, um ihre individuellen oder gemeinschaftlichen Nutzungsrechte ausüben zu können, sind als allgemeine Teile der Liegenschaft zu beurteilen, an denen WE nicht begründet werden kann. Grundsätzlich liegt ein notwendiger allgemeiner Teil vor, wenn das Objekt kraft faktischer Beschaffenheit von vornherein nicht als Wohnung oder Zubehör nutzbar ist, weil ihm die Eignung fehlt, selbstständig und ausschließlich benutzt zu werden. Bei einem insoweit vorliegenden Verstoß gegen zwingende Grundsätze der Nutzwertberechnung kann das Gericht auf Antrag die Nutzwerte neu festsetzen.
S. 210 - 210, Rechtsprechung
Zu den Voraussetzungen der Begründung von Wohnungseigentum durch Naturalteilung
Voraussetzung für die in § 2 Abs 2 Z 2 WEG 1975 idF 3. WÄG (vergleiche nunmehr § 3 Abs 1 Z 3 WEG 2002) vorgesehene Möglichkeit der Naturalteilung durch Begründung von WE ist, dass WE-taugliche Objekte in ausreichender Zahl vorhanden sind oder ohne unverhältnismäßigen Aufwand geschaffen werden können, und dass die Miteigentümer auch über ausreichende Mindestanteile verfügen, die die Zuweisung von Sondernutzungsrechten an konkreten Objekten erlauben.
In einem Verlassenschaftsverfahren in einem anderen Mitgliedstaat wird der Anteil des Erblassers am Mindestanteil und gemeinsamen WE an einer in Österreich belegenen Liegenschaft zu Recht nicht unter den Verlassenschaftsaktiva angeführt, da der Anteil nicht zum Verlassenschaftsvermögen zählt. Denn insofern ist jedenfalls österr Recht anwendbar. Das ergibt sich, wenn die EuErbVO nach ihrem Art 1 Abs 2 lit g nicht anwendbar sein sollte, aus dem nationalen Kollisionsrecht, sonst aus Art 30 EuErbVO. Wohl aber bildet der Anspruch auf den vom überlebenden Eigentümerpartner gem § 14 Abs 2 WEG nach Maßgabe des Abs 3 dieser Bestimmung und vorbehaltlich eines möglichen Verzichts auf den Eigentumsübergang oder einer Vereinbarung auf Übertragung an einen Dritten (§ 14 Abs 1 Z 2 WEG) zu entrichtenden Übernahmspreis einen Vermögenswert, der schon bei der Auseinandersetzung der Erbschaft zu berücksichtigen gewesen wäre.
§ 31 Abs 1 WEG 2002 verpflichtet die Wohnungseigentümer zur Bildung einer angemessenen Rücklage zur Vorsorge für künftige Aufwendungen. Die Bildung dieser angemessenen Rücklage ist Maßnahme der ordentlichen Verwaltung. Im Fall einer akuten Liquiditätskrise, die die laufende Bewirtschaftung des Objekts gefährdet, steht es dem Verwalter im Rahmen der ordentlichen Verwaltung daher zu, monatliche Vorschreibungen für BK und Rücklage auch während des laufenden Jahres zu erhöhen. Er hat lediglich durch entsprechende Information den Wohnungseigentümern eine (abweichende) Weisung zu ermöglichen.
S. 213 - 215, Rechtsprechung
Zur Auslegung des in § 37 Abs 4 WEG verwendeten Begriffs „größere Erhaltungsarbeiten“
Der Terminus „Erhaltungsarbeit“ in § 37 Abs 4 WEG 2002 ist iSd § 28 Abs 1 Z 1 WEG 2002 und damit im Einklang mit § 3 Abs 1 und 2 MRG auszulegen. Erhaltungsarbeiten sind alle Arbeiten, die der ordnungsgemäßen Erhaltung der gemeinsamen Teile und Anlagen der Liegenschaft dienen, einschließlich baulicher Änderungen, die über den Erhaltungszweck nicht hinausgehen.
Bei dem Begriff der „größeren“ Erhaltungsarbeit in § 37 Abs 4 WEG 2002, kommt es – dem Wesen der Gewährleistung entsprechend – hingegen nur auf jene Erhaltungsarbeiten an, die bereits im Zeitpunkt des Gefahrenübergangs notwendig waren, während eine nachträgliche Verschlechterung des Zustands des Gebäudes keine Gewährleistungspflichten auslöst. Durch den Begriff „größere“ Erhaltungsarbeiten wollte der Gesetzgeber eine gewisse Begrenzung der gesetzlich vertypten Einstandspflichten iS einer „Bagatellgrenze“ schaffen: Demnach muss es sich um Erhaltungsarbeiten handeln, die über die laufende Instandhaltung hinausgehen. Bei der hier zu beurteilenden Sachlage, ist diese Bagatellgrenze überschritten und es sind nicht bloß laufende Instandhaltungsarbeiten durchzuführen, sondern „echte“ Reparaturen und Erneuerungen.
S. 215 - 218, Rechtsprechung
Perner, Stefan
Verwendungsanspruch eines Miteigentümers gegen einen Dritten
Die Einräumung eines unentgeltlichen Benützungsrechts an einen Dritten – ohne dazu im Rahmen einer Benützungsvereinbarung mit den anderen Miteigentümern berechtigt zu sein – stellt eine wichtige Veränderung iSd § 834 ABGB dar. Wenn eine wichtige Veränderung vorliegt und den Miteigentümern das gebührende Gehör verweigert wurde, liegt kein wirksamer Beschluss der Mehrheit vor. Diese Unwirksamkeit wirkt auch gegenüber Dritten und macht mit ihnen geschlossene Verträge ungültig.
Wenn sich der Anteil des Miteigentümers an einer teilbaren Forderung der Gemeinschaft eindeutig bestimmen lässt, ist der Teilhaber der gemeinsamen Sache zur Geltendmachung, beschränkt auf seinen Teilanspruch, legitimiert. Der Verwendungsanspruch eines Miteigentümers nach § 1041 ABGB ist teilbar, wenn dessen gesonderter Geltendmachung durch einen einzelnen Miteigentümer keine spezifischen Gesellschaftsinteressen entgegenstehen, die gewahrt werden müssen und die Annahme einer Gesamthandforderung nahelegen.
Rechtsnachfolgeklauseln werden bei Fehlen eines abweichenden Parteiwillens als Einräumung eines vertraglichen Weitergaberechts qualifiziert. Dabei ist darauf abzustellen, ob den Vertragsparteien die Weitergabeproblematik bekannt war, auch andere Vertragsbestimmungen sind heranzuziehen. Wenn an anderer Stelle des Vertrags das Problem des Weitergaberechts ausdrücklich geregelt wurde, ist einer generellen Rechtsnachfolgeregelung nicht die Bedeutung der Einräumung eines Weitergaberechts beizumessen.
S. 220 - 226, Rechtsprechung
Tamerl, Daniel
Entfall des Rücktrittsrechts nach FAGG durch ausdrückliches Verlangen auf vorzeitige Vertragserfüllung und vollständige Vertragserfüllung
Art 16 lit a Verbraucherrechte-Richtlinie und der diesen umsetzende § 18 Abs 1 Z 1 FAGG enthalten kein ungeschriebenes Tatbestandsmerkmal dahingehend, dass der Ausschluss des Widerrufsrechts bzw Rücktrittsrechts die Einhaltung von in Art 16 lit a der Richtlinie oder § 18 Abs 1 Z 1 FAGG nicht genannten Informationspflichten voraussetze.
Der Verbraucher kann durch Ankreuzen eines entsprechenden Kästchens sein Verlangen auf vorzeitige Vertragserfüllung iSd § 10 FAGG zum Ausdruck bringen. Ob er dies selbst oder mit seinem Willen getragen und in seiner Anwesenheit der Vertragspartner für ihn tut, kann keinen Unterschied machen.
S. 226 - 229, Rechtsprechung
Kepplinger, Jakob
Einlangen einer E-Mail im „Spam-Ordner“ des Empfängers kann als wirksamer Zugang beurteilt werden
Die Mailbox des Empfängers einer elektronischen Willenserklärung gehört jedenfalls dann in dessen Machtbereich, wenn er zu erkennen gegeben hat, dass er über die E-Mail-Adresse erreichbar ist. Nach der Bestimmung des § 12 Satz 1 ECG gelten elektronische Vertragserklärungen, andere rechtlich erhebliche elektronische Erklärungen und elektronische Empfangsbestätigungen als zugegangen, wenn sie die Partei, für die sie bestimmt sind, unter gewöhnlichen Umständen abrufen kann. Eine Kenntnisnahme dieser Erklärungen durch den Empfänger wird daher nicht vorausgesetzt; maßgeblich ist vielmehr die Möglichkeit der Kenntnisnahme „unter gewöhnlichen Umständen“. Das Einlangen der Erklärung im „Spam-Ordner“ des Empfängers an der von ihm angegebenen E-Mail-Adresse kann als wirksamer Zugang beurteilt werden.
Ein konkludenter Auftrag an einen gewerblichen Immobilienmakler ist bereits dann anzunehmen, wenn der Interessent die vom Vermittler für ihn entfaltete Tätigkeit kennt und ihr nicht widerspricht. In der bloßen Annahme der Dienste eines Immobilienmaklers liegt jedoch dann kein schlüssiger Vertragsabschluss, wenn dieser erkennbar für einen anderen Auftraggeber tätig wurde; in einem solchen Fall könnte die Annahme der Dienste des Maklers nur dann als konkludentes Einverständnis zum Abschluss eines Maklervertrags gedeutet werden, wenn der Makler zuvor deutlich zu erkennen gab, für seine Bemühungen (auch) eine Provision von seinem Gesprächs- bzw Verhandlungspartner zu erwarten. Gehen Unterlagen samt Hinweis auf die Provision dem Gesprächs- bzw Verhandlungspartner zu, kommt der Vertrag auch dann zustande, wenn dieser davon zunächst nicht Kenntnis nimmt, weil er nicht im richtigen Ordner seines E-Mail-Accounts nachsieht.
S. 229 - 231, Rechtsprechung
Bittner, Ludwig
Zum Umfang der Bindung des GrundbuchsG an die Vorgaben eines Teilungsplans und eines Bescheids über die Planbescheinigung in einem Liegenschaftsteilungsverfahren
Nach stRsp ist eine Planbescheinigung nach § 39 VermG ein Bescheid einer Verwaltungsbehörde, der inhaltlich vom Gericht nicht überprüfbar ist. Als Bescheid entfaltet die Planbescheinigung Bindungswirkung. Dem Gericht ist die Prüfung der Frage entzogen, ob die zuständige Behörde bei Erlassung der Bescheinigung nach § 39 Abs 1 VermG die Voraussetzungen des § 39 Abs 3 VermG, wie auch jene des § 37 VermG eingehalten hat. Daraus folgt jedoch nicht, dass ein mit einer solchen Bescheinigung versehener Teilungsplan automatisch zu einer bewilligenden Entscheidung über die begehrte bücherliche Eintragung führen muss. Die Beurteilung anderer, nicht im Verfahrensgegenstand des Planbescheinigungsverfahrens enthaltener Erfordernisse, etwa dass die Teilung eines Grundbuchkörpers und die Eröffnung einer neuen Einlagezahl desselben Eigentümers nur aus triftigen Gründen zulässig ist, um eine ungerechtfertigte Zerlegung von Grundbuchkörpern zu verhindern, bleibt dem GrundbuchsG vorbehalten.
S. 231 - 234, Rechtsprechung
Kogler, Anna/Varro, Daniel
GrESt: Keine Gleichsetzung des gemeinen Werts des Baurechts mit dem gemeinen Wert des Grundstücks
Die Bestimmungen des § 2 Abs 2 Z 1 GrEStG 1987, wonach Baurechte den Grundstücken gleichstehen, bedeutet, dass die in § 1 leg cit angeführten Tatbestände auch auf Baurechte anzuwenden sind, nicht jedoch, dass bei der Bemessungsgrundlage des gemeinen Werts derjenige des Grundstücks auch für das Baurecht heranzuziehen ist. Der Wert des Baurechts ist eigenständig nach § 10 BewG 1955 zu ermitteln.
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