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wohnrechtliche blätter

Heft 2, Februar 2023, Band 36

eJournal-Heft
  • ISSN Online: 1613-7647

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Inhalt der Ausgabe

S. 53 - 64, Aufsatz

Pesek, Reinhard

Die Willensbildung im Wohnungseigentum für die Durchführung klimaschützender Maßnahmen: Status quo und rechtspolitische Änderungsvorschläge (Teil 1)

Einer der Schwerpunkte des Regierungsprogramms der Bundesregierung ist die Herstellung der Klimaneutralität Österreichs bis spätestens zum Jahr 2040. Um dieses rechtspolitische Ziel zu erreichen, soll die Durchführung von Maßnahmen zur Dekarbonisierung des Gebäudebestands unter anderem durch die Gewährung öffentlicher Fördermittel wirtschaftlich attraktiviert werden. Auch die geopolitischen und energiewirtschaftlichen Ereignisse der jüngsten Zeit haben den rechtspolitischen Wunsch verstärkt, den Energieverbrauch zu reduzieren und aus fossilen Energieträgern auszusteigen. Sollen solche Dekarbonisierungsmaßnahmen, wie insbesondere die Anbringung eines Dämmschutzes an der Gebäudefassade und ein dekarbonisierender Wechsel des Heizsystems, allerdings bei begründetem Wohnungseigentum (WE) durch die Eigentümergemeinschaft durchgeführt werden, so ist damit die Frage aufgeworfen, ob und inwiefern es hierfür einer vorherigen Willensbildung der Wohnungseigentümer in Form einer Beschlussfassung bedarf. Der folgende Beitrag untersucht die Frage, wie eine durch die Eigentümergemeinschaft initiierte Umsetzung klimaschützender Maßnahmen unter dem Aspekt der Willensbildung im geltenden WEG einzuordnen ist, und stellt darauf aufbauend Überlegungen de lege ferenda zur Beseitigung etwaiger, der Dekarbonisierung des Gebäudebestands hinderlicher WE-rechtlicher Barrieren an.

S. 65 - 66, Veranstaltungsbericht

Hoti, Viola/​Scharmer, Marco

IWD – Das neue „Bestellerprinzip“ im österreichischen Maklerrecht

S. 67 - 67, Rechtsprechung

Zur Qualifikation einer Wohnung als Ferienwohnung iSd MRG-Vollausnahme

Die Parteien haben im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart, dass das Objekt nur zu Wohnzwecken verwendet werden darf. Daneben bestand Einigkeit darüber, dass der Mieter, der ein Busunternehmen betreibt, die Wohnung nicht selbst bewohnen wird, sondern diese va seinen Chauffeuren, die regelmäßig in der Nacht in Wien ankommen und am darauffolgenden Nachmittag von Wien wieder abfahren, zur Verfügung stehen soll. Damit kann aber entgegen der Ansicht des Vermieters keine Rede davon sein, dass im Mietvertrag die Verwendung der Wohnung zu Zwecken der Erholung oder Freizeitgestaltung vereinbart worden wäre.

S. 67 - 68, Rechtsprechung

Außerstreitige Mietrechtssachen: Schlichtungsverfahren und erstmalige Geltendmachung von Einwendungen vor Gericht

Die Vorschaltung der Schlichtungsstelle vor Befassung der Gerichte in außerstreitigen Mietrechtssachen als zwingende Verfahrensvoraussetzung für das gerichtliche Verfahren hat zwar zur Folge, dass der vor der Schlichtungsstelle vorgebrachte anspruchsbegründende Sachverhalt vor Gericht nicht erweitert werden darf. Dies gilt aber nicht für den Antragsgegner des Schlichtungsverfahrens, selbst wenn dieser vor Gericht als Antragssteller des Sukzessivantrags auftreten sollte.

Die Behauptungs- und Beweislast für das Vorliegen des Ausnahmetatbestands des § 16 Abs 1 Z 3 MRG in all seinen Facetten trifft den Vermieter.

S. 68 - 70, Rechtsprechung

Wespenbekämpfung als verrechenbare Betriebskosten

Die in diesem Verfahren strittigen, unter § 21 Abs 1 Z 2 MRG verrechneten BK-Positionen betrafen ua die Bekämpfung von Wespen. Von diesen geht unzweifelhaft eine potentielle Gesundheitsgefahr aus, sodass die Kosten für deren Bekämpfung bei entsprechenden Gegebenheiten gem § 21 Abs 1 Z 2 MRG als BK verrechnet werden dürfen.

S. 70 - 71, Rechtsprechung

Zur Überwälzbarkeit von fiktiven Mietkosten für das Hausbetreuungszentrum sowie von Kosten für die Internetverbindung auf den Mieter

Die fiktiven Mietkosten für das Hausbetreuungszentrum und die Kosten der Internetverbindung sind keine BK iSd § 21 MRG und keine besonderen Aufwendungen iSd § 24 MRG. Die Unterbringung von Überwachungsanlagen in einem versperrbaren Raum ist nicht gleichbedeutend damit, dass ein Hausbetreuungszentrum (mit Küche, Sanitäranlagen und Büroausstattung) erforderlich ist. Den Feststellungen lässt sich außerdem nicht entnehmen, dass die Funktion der Internetverbindung hier über die bloß interne Kommunikation hinausreicht und der Funktion einer für die behördlich vorgeschriebene Fernüberwachung durch den externen Brandschutzbeauftragten notwendigen Telefonverbindung gleicht.

S. 71 - 72, Rechtsprechung

Erhaltung einer parkähnlichen Gartenanlage vs abgezäunter Gartenteil bei einer gerichtlichen Benützungsregelung

Die Zuweisung eines ausschließlichen Nutzungsrechts an einer Teilfläche des Gemeinschaftsgartens durch eine gerichtliche Entscheidung basiert auf einer umfassenden Interessensabwägung. Das Interesse der übrigen Wohnungseigentümer an der Beibehaltung des bestehenden einheitlichen und parkähnlichen Erscheinungsbildes überwiegt das Interesse eines einzelnen Wohnungseigentümers an einem eigenen abgezäunten Garten.

S. 72 - 73, Rechtsprechung

Benützungsvereinbarung und Parkflächenzufahrt: Kein Anspruch auf Unterlassung der vollumfänglichen Nutzung bei einer ohne Nutzungsbeschränkungen zugewiesenen Parkfläche

Es besteht kein Anspruch auf Unterlassung der vollumfänglichen Nutzung einer zugewiesenen Parkfläche, soweit in der Benützungsvereinbarung die Inanspruchnahme nicht beschränkt wurde. Dies gilt selbst dann, wenn dadurch einem weiteren Wohnungseigentümer die Zufahrt zu der ihm zugewiesenen Parkfläche verwehrt wird.

S. 73 - 75, Rechtsprechung

Pittl, Raimund/​Ponholzer, Emanuel

Zur Haftung des Verwalters gegenüber dem einzelnen Wohnungseigentümer

Eine persönliche Haftung des Verwalters gegenüber Dritten – und daher auch den einzelnen Wohnungseigentümern gegenüber – setzt eigenes, insbesondere Organisations- oder Auswahlverschulden voraus. Fehlt es schon an einem haftungsbegründenden Verhalten des Verwalters, kommt eine Haftung für den Verlust einer vertraglich gesicherten Erwerbschance aus der Vermietung der Wohnung nicht in Betracht. Ob der Dritte allenfalls in den Schutzbereich des Verwaltungsvertrags fallen würde, ändert daran nichts.

S. 75 - 78, Rechtsprechung

Pesek, Reinhard

Dämmung der Kellerdecke gereicht allen Wohnungseigentümern zum Vorteil

Schon die Vermeidung eines Wärmeverlustes im Ausmaß von ca 10 % stellt objektiv einen eindeutigen und wertmäßigen Vorteil für alle Wohnungseigentümer dar, unabhängig davon, ob eine ausdrückliche Empfehlung zur Dämmung der Kellerdecke nur zugunsten der darüber befindlichen Wohnungen ausgesprochen wurde. In einer Verbesserung der Energieeffizienz des Hauses ist jedenfalls auch eine Wertsteigerung für die Wohnungseigentümer zu sehen.

S. 78 - 79, Rechtsprechung

Einwand des falschen Aufteilungsschlüssels trotz Bindungswirkung der Vorschreibung

Auch die Bindungswirkung einer Vorschreibung ändert nichts am Einwand der betroffenen Wohnungseigentümerin, dass die vorgeschriebenen Beiträge zur Rücklage nicht nach dem gesetzlichen Aufteilungsschlüssel vorgeschrieben worden seien.

S. 79 - 83, Rechtsprechung

Scharmer, Marco

Nachbarrecht: Zulässigkeit von Lärmimmissionen durch „Schlagwerkspiel" und Bestimmtheit von Begehren und Urteilsspruch

Für die Beurteilung, ob der von einem Grundstück ausgehende Lärm die ortsübliche Nutzung der Nachbarliegenschaft wesentlich beeinträchtigt, ist nicht nur die objektiv messbare Lautstärke (iSd Erhöhung des Grundgeräuschpegels), sondern auch die subjektive Lästigkeit maßgebend, wobei auf das Empfinden eines Durchschnittsmenschen in der Lage des Gestörten abzustellen ist. Für die Lästigkeit sind va die Tonhöhe, die Dauer und die Eigenart der Geräusche entscheidend. Dabei ist auf die „subjektive Lästigkeit“ des Geräuschs – allerdings gemessen am Empfinden eines durchschnittlichen Bewohners – abzustellen.

Bei einem Unterlassungsurteil nach § 364 Abs 2 ABGB bedarf es der Angabe von Messeinheiten nicht. Dem Unterlassungsbegehren kann eine allgemeinere Fassung gegeben werden, um Umgehungen zu vermeiden. In diesem Sinn ist es zulässig, entweder die konkrete Verletzungshandlung zu nennen und das Verbot auf ähnliche Eingriffe zu erstrecken oder das unzulässige Verhalten verallgemeinernd zu umschreiben und durch „insb“ aufgezählte Einzelverbote zu verdeutlichen; auch bei einer solchen allgemeineren Fassung des Urteilsbegehrens muss der Spruch den Kern der Verletzungshandlung erfassen und das verbotene Verhalten so deutlich umschreiben, dass es dem Bekl als Richtschnur für sein künftiges Verhalten dienen kann.

S. 83 - 86, Rechtsprechung

Bittner, Ludwig

Zur Qualifikation einer Selbstbedienungstankstelle als Superädifikat und zur Verbücherung des Bestandrechtes

Eine einheitliche Auslegung des Begriffs des Bauwerks sowohl nach § 435 ABGB als auch nach § 1319 ABGB ist weder geboten noch angezeigt, weil das Superädifikat eine sachenrechtliche Qualifikation ist, deren Zweckbestimmung nicht mit jener der schadenersatzrechtlichen Haftung nach § 1319 ABGB übereinstimmt.

S. 86 - 88, Rechtsprechung

Beschäftigung von Dienstnehmern kann nicht Inhalt einer Reallast sein

Der Leistungspflichtige der Reallast wird durch das Eigentum am dienenden Grundstück bestimmt. Zum Wesen der Reallast gehört daher die Verknüpfung der Schuldnereigenschaft mit dem Eigentum am dienenden Grundstück. Ist der Schuldner bloß vorkaufsberechtigt, kommt somit eine Reallastbestellung nicht in Betracht.

Der im Sachenrecht herrschende Typenzwang gebietet eine enge Auslegung, zumal der Gesetzgeber einer übermäßigen Belastung von Grund und Boden vorbeugen wollte. Die Begründung neuer Reallasten ist zwar nicht ausgeschlossen, fordert aber eine Bezugnahme auf historische Vorbilder.

S. 88 - 88, Rechtsprechung

Zur Berücksichtigung der Sonderrechtsnachfolge gem § 15 Abs 1 KlGG bei der Pflichtteilsberechnung vor dem ErbRÄG 2015

Die Sonderrechtsnachfolge gem § 15 Abs 1 Kleingartengesetz (KlGG) schließt die allgemeine Erbfolge aus. Die Bestandrechte gehören demnach nicht dem Verlassenschaftsvermögen an. Folglich zählen die Bestandrechte auch nicht zu den frei vererblichen Rechten iSd § 784 ABGB idF vor dem ErbRÄG 2015, die der Bemessung des Pflichtteils als Aktivum zugrunde zu legen sind.

S. 88 - 89, Rechtsprechung

Frössel, Andreas

Sittenwidrigkeit einer Kündigung nach § 1120 ABGB

Da der Verpächter gewusst hat, dass der Pächter die Almhütte auf seine Kosten errichtet hat, das Bestandobjekt auf die Dauer von 99 Jahren nutzen will und dass ihm sein Vater als Rechtsvorgänger die weiterhin unveränderte Ausübung seines Pachtrechts zugesagt hat, kann die Sittenwidrigkeit der vom Verpächter auf § 1120 ABGB gestützten Kündigung bejaht werden.

S. 88 - 88, Rechtsprechung

Strenger Maßstab für konkludente Mietvertragsübernahme

Schließt ein Elternteil für sein 17 Jahre altes Kind einen Mietvertrag im eigenen Namen ab, so wird er selbst Mieter. Eine spätere Vertragsübernahme bedarf der Übereinkunft aller Beteiligten, die allenfalls – unter den strengen Voraussetzungen des § 863 ABGB – konkludent erfolgen kann. Dafür reicht jedoch nicht aus, dass der Mietzins durch das Kind bezahlt wird (und dies bedingungslos vom Vermieter akzeptiert wird), die Kommunikation mit dem Vermieter nicht ausschließlich über den Elternteil läuft und das Kind die Gebühr für die Vertragserrichtung entrichtet.

S. 89 - 90, Rechtsprechung

Trotz Investitionen kein Zurückbehaltungsrecht am Bestandobjekt

Für Bestandverträge sieht § 1109 ABGB ein Zurückbehaltungsverbot vor, das in § 1440 Satz 2 ABGB wiederholt wird. Der Bestandnehmer kann daher die Rückstellung des Bestandobjekts nicht unter Berufung auf ein Zurückbehaltungsrecht (zB wegen eines Aufwandersatzanspruchs für Investitionen) verweigern. Dies gilt jedenfalls dann, wenn der Bestandgeber aufgrund eines vereinbarten Verzichts auf Investitionskostenersatz und einer eingeräumten Kaufoption nicht mit einem Aufwandersatzanspruch rechnen musste. Ein Verzicht auf einen Aufwandersatzanspruch verstößt für sich auch nicht gegen die guten Sitten. Es handelt sich auch nicht um eine ungewöhnliche Klausel iSd § 864a ABGB.

S. 90 - 92, Rechtsprechung

Verbesserung von Formmängeln im Urkundenhinterlegungsverfahren

Der nicht im ERV eingebrachte RevRek wurde innerhalb der gesetzten Frist nicht auftragsgemäß verbessert, weil die aufgrund des Verbesserungsauftrags eingebrachte elektronische Mitteilung über die Einbringung des – nicht angeschlossenen – RevRek den Parteifehler nicht vollständig sanieren konnte.

S. 92 - 94, Rechtsprechung

Kothbauer, Christoph

Konkludenter Abschluss eines Immobilienmaklervertrags und Mäßigung der Maklerprovision infolge einer Pflichtverletzung

Dadurch, dass sich der Käufer der Vermittlungstätigkeit des Maklers nutzbringend bedient sowie die vom Makler für ihn entfaltete Tätigkeit gekannt und ihr nicht widersprochen hat, ist zwischen dem Makler und dem Käufer konkludent ein Immobilienmaklervertrag zustande gekommen, auch wenn der Käufer keine Kenntnis des ihm vom Makler per E-Mail übermittelten Exposés erlangt hat.

Da der Makler mangels entsprechender Information des Verkäufers nicht über etwaige Mängel und insb fehlende Betriebsanlagengenehmigungen des zur Immobilie gehörenden Imbiss Grills Bescheid wusste, hat er keine unrichtigen Angaben gegenüber dem Käufer gemacht. Gründe dafür, dass der Makler an der Richtigkeit der von ihm bloß weitergegebenen Informationen der Verkäuferin zweifeln musste und daher zu weiteren Nachforschungen verpflichtet gewesen wäre, legt die Rev des Käufers nicht dar.

S. 94 - 96, Rechtsprechung

Kothbauer, Christoph

Zum Provisionsanspruch des Maklers beim Metageschäft

Hat der Makler des Verkäufers das die Provisionsinformation enthaltende Exposé nicht dem Käufer direkt übermittelt, sondern dem Makler des Käufers, der es wiederum an den Käufer weiterleitete, kann kein stillschweigender Vertragsabschluss angenommen werden. Da es dann an einem – konkludent abgeschlossenen – Maklervertrag zwischen den Streitteilen fehlt, ist der von dem Makler des Verkäufers geltend gemachte Provisionsanspruch zu verneinen.

S. 96 - 99, Rechtsprechung

Lenneis, Christian

Der Dotierung der Rücklage iSd § 31 Abs 1 WEG 2002 kommt noch kein Werbungskostencharakter zu

Da die Rücklage vom Verwalter für alle Arten von Liegenschaftsaufwendungen verwendet werden kann, steht bei Dotierung der Rücklage durch den Wohnungseigentümer noch nicht fest, ob dieser Zahlung Werbungskostencharakter zukommt.

S. 100 - 102, Korrespondenz

Hüttler, Bernhard

Aus Anlass von OGH 5 Ob 31/22b: Zur Zurückweisung eines rechtzeitig im ERV eingebrachten Grundbuchs-Revisionsrekurses

Die E OGH 5 Ob 31/22b (Nr 39 in diesem Heft) verweist auf die stRsp, wonach Rechtsanwälte und Notare zur Teilnahme am ERV auch im Grundbuchsverfahren verpflichtet sind. Dieser Verpflichtung werde dadurch entsprochen, dass das Rechtsmittel im ERV als „sonstige Ersteingabe“ mit PDF-Anhang unter Bezugnahme auf die Tagebuchzahl des ErstG eingebracht wird. Die Nichtverwendung des ERV führt zur Einleitung eines Verbesserungsverfahrens und – falls der ursprüngliche Formmangel nicht fristgerecht saniert wird – zur Zurückweisung der Eingabe. Gleiches gilt im Urkundenhinterlegungsverfahren. Wird der Formmangel im Rahmen der Verbesserung nicht behoben, ist ein weiterer Verbesserungsauftrag nicht erforderlich. Da jedoch im Text der E der wahre Zurückweisungsgrund nicht genannt wird, soll darauf anlassfallbezogen näher eingegangen werden, um diejenigen Personen, die in Grundbuchs- und Urkundenhinterlegungssachen Rechtsmittelschriftsätze einbringen, vor dieser sich nicht aus dem Gesetz ergebenden Spruchpraxis zu warnen.

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