Aus Anlass zweier OGH-E aus der jüngsten Vergangenheit, die sich bezüglich ein- und desselben Sachverhaltes mit dem Phänomen des „einheitlichen Bestandvertrages“ bzw des „einheitlichen Bestandobjektes“ zu beschäftigen hatten, wird im Folgenden der Frage nachgegangen, wie es um die Konsistenz der einschlägigen Judikatur, insbesondere des Höchstgerichts, bestellt ist. Der einigermaßen ernüchternde Befund wird zum Anlass genommen, eine Konsolidierung der Judikatur zu fordern und zu skizzieren, in welche Richtung diese richtigerweise zu gehen hat.
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Inhalt der Ausgabe
S. 45 - 47, Aufsatz
Knoll, Matthias/Scharmer, Marco
IWD - Vertragsgestaltung im WGG nach den Verbandsklageverfahren - Wie weiter?
S. 48 - 50, Rechtsprechung
Handelt es sich bei zu Lagerzwecken vermieteten Räumlichkeiten um selbständige Mietgegenstände?
Auch wenn Kellerräume grundsätzlich als Nebenräume zu qualifizieren sind, wird die Privilegierung nach § 1 Abs 2 Z 5 MRG aufgehoben, wenn solche Räume tatsächlich vermietet werden, da die Verkehrsauffassung dahin geht, dass damit die Zugehörigkeit dieses Raums zu einem anderen Mietobejkt (Wohnung oder Geschäftsräumlichkeit) aufgehoben wird.
S. 48 - 48, Rechtsprechung
Begriff der Geschäftsräumlichkeit iSd § 1 Abs 1 MRG im Zusammenhang mit gemeinnützigen Vereinen
Die Tätigkeit eines nicht untersagten Vereins ist eine geschäftliche Tätigkeit, daher bedarf es nicht der Entfaltung einer humanitären, geistigen oder kulturellen Zwecken dienenden Tätigkeit, um ein Bestandverhältnis dem § 1 Abs 1 MRG zu subsumieren, sofern die Voraussetzung einer auf Dauer angelegten Organisation des Mieters vorliegt.
S. 50 - 52, Rechtsprechung
Tamerl, Daniel
Keine Duldungsverpflichtung des Vermieters nach § 9 MRG bei Verbindung zweier selbständiger, von verschiedenen Personen gemieteter Wohnungseigentumseinheiten
Die Duldungsverpflichtung des Vermieters besteht nur dann, wenn sämtliche positiven und negativen Voraussetzungen des § 9 Abs 1 Z 1–7 MRG gegeben sind. Nach § 9 Abs 1 Z 5 MRG darf durch die Veränderung keine Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen des Vermieters oder eines anderen Mieters zu besorgen sein. Die Verbindung zweier selbständiger – von verschiedenen Personen gemieteter – Wohnungseigentumseinheiten ohne Zustimmung der übrigen Mit- und Wohnungseigentümer bietet nicht nur eine wohnungseigentumsrechtliche Problematik, sondern auch eine solche durch eine allenfalls „aufgezwungene“ Mietergemeinschaft. Diese Umstände sind Interessenbeeinträchtigungen des Vermieters, die seine Duldungspflicht ausschließen. Der Vermieter kann die Unterlassung bzw Wiederherstellung des vorigen Zustands begehren.
S. 52 - 54, Rechtsprechung
Kriterien eines einheitlichen Bestandobjekts; Änderung der Beweiswürdigung durch das Rekursgericht im wohnrechtlichen Außerstreitverfahren
Ob ein Bestandobjekt eine wirtschaftliche Einheit bildet oder bilden soll, hängt in erster Linie vom Parteiwillen bei Vertragsabschluss ab. Der gemeinsame Verwendungszweck der Bestandobjekte indiziert das Vorliegen einer einheitlichen Bestandsache; wenn jedoch die Mietverträge zu verschiedenen Zeitpunkten sukzessiv abgeschlossen wurden, für die einzelnen Bestandobjekte ein gesonderter Mietzins vereinbart und vorgeschrieben wurde und in den Verträgen nicht festgehalten wurde, dass die neu hinzugemieteten Bestandobjekte eine Einheit mit den bereits angemieteten Teilen bilden sollen, kann mangels Feststellung eines diesbezüglich übereinstimmenden subjektiven Parteiwillens nicht von einem einheitlichen Bestandobjekt ausgegangen werden.
Auch im wohnrechtlichen Außerstreitverfahren darf das Rekursgericht die vom Erstgericht unmittelbar aufgenommenen Beweise nicht umwürdigen. Will es von den getroffenen Feststellungen abgehen oder ergänzende Tatsachenfeststellungen treffen, muss es in einer mündlichen Rekursverhandlung die Beweisaufnahme wiederholen oder ergänzen. Unterlässt es dies, begründet dies einen Verfahrensmangel iSd § 66 Abs 1 Z 2 AußStrG.
S. 54 - 54, Rechtsprechung
Kündigung wegen Begehung einer mit Strafe bedrohten Handlung im Zustand voller Berauschung
Wurde der Mieter rechtskräftig wegen Begehung einer mit Strafe bedrohten Handlung im Zustand voller Berauschung (§ 287 StGB) verurteilt, weil er einen anderen Bewohner der Wohnhausanlage mit Faustschlägen verletzt und mit einem Messer attackiert hatte, so übergeht die Argumentation, es treffe ihn kein Verschulden an diesem Vorfall, weil er nicht bei Sinnen gewesen sei, die Rechtskraft der strafgerichtlichen Verurteilung. Die Bestrafung nach § 287 StGB setzt eine verschuldete Berauschung und die Verwirklichung sowohl des objektiven als auch des subjektiven Tatbestands (Vorsatz) des im Rausch begangenen Delikts voraus.
Wirft der Mitbewohner des Mieters einer anderen im Haus wohnenden Person – zu Unrecht – mehrere Straftaten vor, droht ihr eine Sachwalterbestellung an und versucht sie mit der Ankündigung von Verfolgungshandlungen durch die Staatsanwaltschaft und ein „Rausklagen“ einzuschüchtern, so ist der Kündigungsgrund des unleidlichen Verhaltens erfüllt.
S. 55 - 60, Rechtsprechung
Unentgeltlichkeit alleine ist kein wichtiger Grund zur Abänderung einer Benützungsvereinbarung
Die ursprünglich vereinbarte Unentgeltlichkeit kann alleine keinen wichtigen Grund für eine Abänderung einer zugunsten eines Wohnungseigentümers bestehenden Benützungsregelung darstellen, weil dadurch das Prinzip der Vertragstreue ausgehöhlt werden würde. Allgemein gilt, dass eine Auflösung eines Dauerrechtsverhältnisses aus wichtigem Grund nur wegen einer Sachverhaltsänderung nach Abschluss der ursprünglichen Vereinbarung zulässig ist und dabei grundsätzlich ein strenger Maßstab angelegt werden muss. Gründe, mit denen schon bei Abschluss des Dauerrechtsverhältnisses gerechnet werden musste oder Veränderungen, die die Vertragsparteien offensichtlich in Kauf genommen haben, können dessen vorzeitige Auflösung nicht rechtfertigen. Dieser Grundsatz und das auch zwischen Wohnungseigentümern geltende Prinzip „pacta sunt servanda“ gebieten es, im Fall einer festgestellten Benützungsvereinbarung, die einem – oder auch mehreren – Wohnungseigentümern unentgeltliche Sondernutzungsrechte einräumt, jedenfalls Rechtswirksamkeit so lange zuzuerkennen, als es nicht zu einer relevanten Sachverhaltsänderung kommt.
S. 60 - 60, Rechtsprechung
Beschluss über bauliche Maßnahmen auf Allgemeinflächen als Verwaltungshandlung
Bauliche Maßnahmen, die ausschließlich allgemeine Teile betreffen (hier: Errichtung einer Solarzellenanlage auf dem Dach des Hauses mit einem geschätzten, in der Rücklage um ein Vielfaches gedeckten Aufwand von maximal 25.000 €) sind der Verwaltung zuzuordnen, wenn die Veränderung gemeinschaftlichen Interessen (hier: Energieersparnis) dient. In diesem Fall kommt die Entscheidungskompetenz grundsätzlich der Eigentümergemeinschaft und damit der Mehrheit zu. Der überstimmte Wohnungseigentümer ist dann auf seine Minderheitsrechte verwiesen.
S. 60 - 63, Rechtsprechung
Hausmann, Eva Maria
Überprüfung von unwirtschaftlichen oder vertragswidrigen Ausgaben in der Jahresabrechnung
Für die Überprüfung einer Ausgabe in der Jahresabrechnung kommt es darauf an, ob es zu einem, auf einem rechtswirksamen Vertrag – zwischen der Eigentümergemeinschaft und einem dritten Unternehmer – beruhenden Leistungsaustausch gekommen ist. Ein behauptetes pflichtwidriges Verhalten des Hausverwalters im Zusammenhang mit der Auftragsvergabe ist weder im Rechnungslegungsverfahren zu prüfen noch ist es für die Richtigkeit der Abrechnung relevant.
Fragen zur Richtigkeit der Abrechnung im materiellen Sinn sowie zur Berechtigung von Forderungen stellen eine im Außerstreitverfahren zu prüfende Vorfrage dar.
S. 63 - 64, Rechtsprechung
Anspruch auf Deckungskapital zur Mängelbehebung durch den Liegenschaftskäufer
Deckungskapital ist als Vorschuss zweckgebunden und verrechenbar und kann bei Übermaß zurückgefordert werden. Verwendet der Berechtigte den Vorschuss nicht oder nur teilweise zur Durchführung der Sanierung, könnte der Verpflichtete seine Leistung, soweit sie die tatsächlichen Aufwendungen übersteigt, nach § 1435 ABGB kondizieren.
Wird der Ersatz des Deckungskapitals für die Mängelbehebung begehrt, so ist der Entscheidungsgegenstand gem § 406 ZPO der Bestand oder Nichtbestand des Anspruchs im Zeitpunkt des Schlusses der mündlichen Verhandlung erster Instanz. Wurde die vereinbarte Leistung bis dahin ordnungsgemäß erbracht und damit die Mängelbehebung vorgenommen, so kann das begehrte Kapital nicht mehr dementsprechend verwendet werden, wodurch auch kein Anspruch mehr auf das Deckungskapital besteht.
S. 63 - 63, Rechtsprechung
USt-Berechnung gegenüber dem Finanzamt ist nicht Gegenstand einer den Wohnungseigentümern geschuldeten Abrechnung des Verwalters
Gegenstand einer den Wohnungseigentümern geschuldeten Abrechnung nach § 34 WEG iVm § 20 Abs 3 WEG ist nur die Ausweisung der USt-Beträge auf empfangene Leistungen oder getätigte Zahlungen, nicht jedoch eine „Abrechnung“ der vom USt-Subjekt Eigentümergemeinschaft zu tragenden USt gegenüber dem zuständigen FA. Die Erstellung einer USt-Berechnung gegenüber dem FA mag zwar zum gesetzlichen Aufgabenbereich des Verwalters gehören; im Verfahren nach § 52 Abs 1 Z 6 WEG besteht jedoch kein durchsetzbarer Anspruch auf Überprüfung der Richtigkeit einer solchen.
S. 64 - 65, Rechtsprechung
Teilkündigung eines Bestandvertrags über zwei als Einheit anzusehende Mietobjekte unzulässig
Wird ein einheitlicher Bestandvertrag über ein in der Vergangenheit bereits gemietetes und ein zugemietetes Objekt geschlossen, bestehen gerade nicht zwei Mietverträge über zwei Objekte. Vielmehr liegt ungeachtet der Ausfertigung zweier Mietvertragsurkunden rechtlich ein Mietvertrag über als Einheit anzusehende zwei Objekte vor. Die Vereinbarung der Einheitlichkeit des Bestandvertrags bezieht sich somit darauf, was Bestandgegenstand ist. An eine derartige „Hauptabrede“ ist der Einzelrechtsnachfolger des Vermieters jedenfalls gebunden.
Die Übergabe von Bestandobjekten nach § 1096 ABGB ist bewirkt, wenn der Mieter in die Lage versetzt wurde, die Räumlichkeiten in Gebrauch zu nehmen. Bei versperrten Objekten gehört dazu die Ausfolgung der Schlüssel (hier: Schlüsselkarten). Will der Bestandnehmer das Objekt in dem Zustand, in dem er es vorfindet, nicht übernehmen, muss er dies unverzüglich erklären und den Bestandgegenstand zurückweisen. Nur bis zur Übergabe hat der Bestandnehmer die Möglichkeit, ein nicht gehöriges Übernahmeangebot des Bestandgebers abzulehnen und – nach Setzung einer Nachfrist – den Rücktritt vom Vertrag mit der Wirkung ex tunc zu erklären.
S. 66 - 67, Rechtsprechung
Bedungener Gebrauch eines Mieters ist durch die Anbringung der Aufschrift „GAY“ durch die Mehrzahl der Mitbewohner des Hauses an den Fenstern der von ihnen genutzten Objekte nicht beeinträchtigt
Brachte zwar die Mehrzahl der Mitbewohner des Hauses an den Fenstern der von ihnen genutzten Objekte die Aufschrift „GAY“ an, zudem jedoch gleichzeitig den Hinweis, dass die Aufkleber für Minderheitsrechte und gegen Diskriminierung von Minderheiten und eine pluralistische Gesellschaft stünden und dass sich im betreffenden Haus kein Prostitutionslokal befinde, wird bereits objektiv nicht der Eindruck eines (homosexuellen) Bordellbetriebs erweckt. Ein anderer Mieter ist dadruch im bedungenen Gebrauch seines Bestandobjekts nicht gestört.
S. 67 - 67, Rechtsprechung
Keine Haftung des Vertragsverfassers wegen des unterlassenen Hinweises auf die Möglichkeit einer Zeitersparnis durch Selbstbemessung von GrESt und ImmoESt durch einen RA oder Notar
Einen RA als Vertragserrichter trifft zwar grundsätzlich die Pflicht zur umfassenden rechtlichen und wirtschaftlichen Belehrung, die Anforderungen an seine Sorgfaltspflichten dürfen aber nicht überspannt werden. Es können von ihm nur der Fleiß und die Kenntnisse verlangt werden, die seine Fachkollegen gewöhnlich haben.
Wurde der Vertragsverfasser nicht auf eine besondere Dringlichkeit der Vertragsabwicklung hingewiesen, trifft diesen auch keine Haftung wegen des unterlassenen Hinweises auf die Möglichkeit einer Zeitersparnis durch Selbstbemessung von GrESt und ImmoESt durch einen RA oder Notar. Der gezogene Vergleich dieses Falls mit der Rsp, wonach der RA verpflichtet ist, von mehreren denkbaren Rechtsbehelfen zur Wahrung der Klienteninteressen jeweils „den sichersten“ zu wählen ist hier schon deshalb nicht zielführend, weil der Vertragsverfasser mit der standardmäßigen und ohne – auf sein Verhalten zurückzuführende – Verzögerung durchgeführten Abwicklung des Kaufvertrags keine „unsichere“ Vorgangsweise gewählt hat.
S. 68 - 69, Rechtsprechung
Bewilligung der Exekution nach § 353 EO und Ermächtigung, die vertretbare Handlung durch befugte Gewerbetreibende auf Kosten des Titelschuldners vornehmen zu lassen
Mit der Bewilligung der Exekution nach § 353 EO und der Ermächtigung, die vertretbare Handlung durch befugte Gewerbetreibende auf Kosten des Titelschuldners vornehmen zu lassen, erwirkt der Betreibende zugleich auch die Berechtigung, um die Erteilung allenfalls erforderlicher verwaltungsbehördlicher Genehmigungen anzusuchen. Zur allfälligen Führung eines baubehördlichen Bewilligungsverfahrens (einschließlich der hiebei allenfalls notwendigen Abgabe bestimmter Erklärungen des Verpflichteten) bedarf es also keiner ausdrücklichen Ermächtigung in der Exekutionsbewilligung. Die Ermächtigung zur Ersatzvornahme schließt die Ermächtigung zur Führung des Verwaltungsverfahrens vielmehr mit ein. Es schadet daher weder die ausdrückliche Erwähnung dieser Ermächtigung in der Exekutionsbewilligung, noch bringt sie dem Betreibenden einen Vorteil. Der Betreibende ist somit durch die Abweisung seines darauf gerichteten Antrags zwar formell, nicht aber materiell-rechtlich beschwert.
S. 68 - 68, Rechtsprechung
Sinngemäße Anwendung der Bestimmungen des § 37 Abs 3 MRG auf Angelegenheiten des § 25 Abs 1 HeizKG
In Angelegenheiten des § 25 Abs 1 HeizKG entscheidet das Gericht im Verfahren außer Streitsachen; unter anderem sind die Bestimmungen des § 37 Abs 3 MRG dabei sinngemäß anzuwenden. Daher ist auch die Regelung des § 37 Abs 3 Z 16 MRG, wonach die in § 37 Abs 1 MRG genannten Entscheidungsgegenstände rein vermögensrechtlicher Natur sind und die maßgebliche Wertgrenze 10.000 € beträgt, sinngemäß auf die Verfahren nach § 25 Abs 1 HeizKG zu übertragen.
Besteht der Entscheidungsgegenstand nicht ausschließlich in einem Geldbetrag, dann hat das RekursG gem § 59 Abs 2 AußStrG auszusprechen, ob der Wert des Entscheidungsgegenstands 10.000 € übersteigt oder nicht. Erst danach kann beurteilt werden, ob überhaupt eine Entscheidungskompetenz des OGH gegeben ist; ist dies nicht der Fall, so steht dem Rechtsmittelwerber nur die Möglichkeit der Zulassungsvorstellung nach § 63 Abs 1 AußStrG offen.
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