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inkl MwStInhalt der Ausgabe
S. 33 - 48, Aufsatz
Grundlagen der Treuepflichten im Wohnungseigentum insbesondere im Rahmen der Verwaltung der Liegenschaft (Teil 2)
S. 49 - 52, Veranstaltungsbericht
IWD – Die Mietkaution: Offene Fragen bei Veranlagung, Rechtsnachfolge und Rückforderungen
S. 53 - 54, Rechtsprechung
Verlängerung der Präklusionsfrist zur Geltendmachung einer unwirksamen Mietzinsvereinbarung bei Mitmiete
Nach § 16 Abs 8 Satz 1 MRG sind Mietzinsvereinbarungen unwirksam, soweit sie den zulässigen Höchstbetrag überschreiten. Diese Unwirksamkeit muss bei unbefristeten Mietverträgen binnen einer Frist von drei Jahren geltend gemacht werden, bei befristeten Hauptmietverhältnissen endet diese Präklusivfrist frühestens sechs Monate nach Auflösung des Mietverhältnisses oder nach seiner Umwandlung in ein unbefristetes Mietverhältnis. Auch bei Vermietung an Mitmieter, von denen nur einer – allenfalls auch mit einem anderen Mitmieter – das Mietverhältnis verlängert/fortsetzt, läuft die Präklusionsfrist so lange nicht ab, als nicht sechs Monate nach der zusammengerechnet vereinbarten Befristungszeit abgelaufen sind oder aber ein unbefristetes Mietverhältnis abgeschlossen wird. Das gilt im Verhältnis zu allen ursprünglichen Mitmietern.
S. 54 - 58, Rechtsprechung
Verlängerung der Präklusionsfrist zur Geltendmachung einer unwirksamen Mietzinsvereinbarung
Nach § 16 Abs 8 Satz 1 MRG sind Mietzinsvereinbarungen unwirksam, soweit sie den zulässigen Höchstbetrag überschreiten. Diese Unwirksamkeit muss bei unbefristeten Mietverträgen binnen einer Frist von drei Jahren geltend gemacht werden, bei befristeten Hauptmietverhältnissen endet diese Präklusivfrist frühestens sechs Monate nach Auflösung des Mietverhältnisses oder nach seiner Umwandlung in ein unbefristetes Mietverhältnis. Das einvernehmliche Ausscheiden eines von mehreren Mitmietern führt grundsätzlich nicht zur Auflösung des gesamten einheitlichen Mietverhältnisses. Der Vertragsaustritt eines Mitmieters verändert bei fortgesetztem Vertragsverhältnis den Fristenlauf der Präklusivfrist nicht.
Für die Beurteilung der Widmungsänderung ist die gültige Widmung des betreffenden Objekts der beabsichtigten bzw tatsächlichen Verwendung gegenüberzustellen. Maßgeblich ist dabei, welche Widmung die Mit- und Wohnungseigentümer vertraglich für das Objekt vereinbart haben. Ebenso ist auf diese Grundsätze bei vertraglich eingeräumten alleinigen Nutzungsrechten schlichter Miteigentümer zurückzugreifen.
Nach § 3 Abs 2 WEG 2002 ist an allen wohnungseigentumstauglichen und als WE-Objekte gewidmeten Liegenschaftsanteilen WE zu begründen. Diese Bestimmung bezweckt primär das Verhindern des Entstehens neuer Mischhäuser und langfristig die Überführung von Mischhäusern in „reine“ WE-Anlagen.
S. 60 - 61, Rechtsprechung
Neuerliche Zustimmung der Wohnungseigentümer lediglich bei gravierender Änderung von Baumaßnahmen
Schon die bloße Möglichkeit einer Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen anderer Mit- und Wohnungseigentümer verpflichtet den änderungswilligen Wohnungseigentümer, die Zustimmung aller anderen Miteigentümer oder die Genehmigung des Außerstreitrichters einzuholen. Andernfalls handelt er in unerlaubter Eigenmacht und kann im streitigen Rechtsweg petitorisch nach § 523 ABGB geklagt werden.
Lediglich eine gravierende Änderung von Baumaßnahmen, denen die übrigen Wohnungseigentümer ursprünglich zugestimmt haben, bedarf einer neuerlichen Zustimmung der Wohnungseigentümer. Eine solche gravierende Änderung liegt dann vor, wenn bei der tatsächlich durchgeführten Maßnahme eine derart erhebliche Abweichung vorliegt, dass sie keine Identität mit der vereinbarten Bauführung mehr aufweist. Eine ergänzende Vertragsauslegung kann hingegen ergeben, dass geringfügige Änderungen von der ursprünglichen Zustimmung gedeckt sind.
Bei verbücherten Liegenschaften erfolgt die Preisgabe durch Einverleibung der Herrenlosigkeit im Grundbuch. Die Dienstbarkeit eines Geh- und Fahrrechts steht einer Dereliktion der belasteten Liegenschaft nicht entgegen.
S. 63 - 66, Rechtsprechung
Doppelmakler: Interessenkonflikte bei familiären oder wirtschaftlichen Naheverhältnis
Bei der Doppeltätigkeit ist der Makler zur Wahrung der Interessen der Auftraggeber lediglich im Rahmen des zu erwirkenden Interessenausgleichs verpflichtet. Es ist eine redliche und sorgfältige Interessenwahrung gegenüber beiden Auftraggebern gefordert, wobei sich der Makler allerdings auf einen neutralen Standpunkt zurückziehen muss. Gefordert ist eine strenge Unparteilichkeit. Der Makler muss sich in eine neutrale Vermittlerstellung begeben, in der er die Interessen beider Vertragspartner bestmöglich und unparteiisch wahrzunehmen hat. Den Interessen einer Seite kann nur insoweit nachgekommen werden, als dadurch nicht in die Interessen der anderen Seite eingegriffen wird. Besonders gefährlich ist die Konstellation, in der der Makler ein Naheverhältnis zu einer der Seiten hat: Denn während das bloße Doppelgeschäft kein besonderes Interessenkonflikt-Potenzial birgt, ist der (mögliche) Interessenkonflikt beim Vermittlungsgeschäft mit Naheverhältnis mitunter versteckt, für den Dritten nicht erkennbar und daher besonders heimtückisch.
S. 66 - 68, Rechtsprechung
Antrag auf Erlassung eines Übergabeauftrags verbunden mit Leistungsbegehren
Die Aufnahme eines Ausspruchs über sonstige Leistungspflichten (wie hier die Errichtung eines Zauns oder eine Verpflichtung zum Rückbau) widerspricht dem Zweck des Übergabeauftrags, der verfahrensrechtlich die gleiche Funktion erfüllt wie die gerichtliche Kündigung. Im Kündigungsverfahren nach den §§ 560 ff ZPO kann ein im allgemeinen Verfahren zu erhebender Anspruch nicht gemeinsam mit der Kündigung geltend gemacht werden.
Die ursprüngliche Unzulässigkeit der Verbindung kann aber nach Erlassung der Aufträge und Erhebung von Einwendungen nicht mehr wahrgenommen werden. Über die Ansprüche ist dann in der Sache zu entscheiden.
S. 68 - 70, Rechtsprechung
Ausgleich von Erlösminderungen mit positiven Einkünften aus privaten Grundstücksveräußerungen früherer Jahre
Aus dem Erk des VwGH vom 27.5.2003, 98/14/0065, sowie der Rsp des VfGH geht klar hervor, dass die verfassungskonform einschränkende Interpretation des relativen Verlustausgleichverbotes in § 30 EStG 1988 der Verhinderung der Besteuerung fiktiver Einkünfte dient und demnach nur dann zur Anwendung kommen kann, wenn im Veräußerungsjahr ein Gewinn erzielt und dieser versteuert wurde.
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