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wohnrechtliche blätter

Heft 1, Januar 2024, Band 37

eJournal-Heft
  • ISSN Online: 1613-7647

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Inhalt der Ausgabe

S. 1 - 10, Aufsatz

Vonkilch, Andreas

Die Rechtsprechung des OGH zu den bestandrechtlichen Folgen der Covid-19-Pandemie – ein grundsätzliches Resümee

Die verschiedenen Senate des OGH hatten mittlerweile schon zahlreiche Gelegenheiten, sich mit den bestandrechtlichen Folgen des Auftretens der COVID-19-Pandemie zu befassen. Und es hat, insbesondere ausweislich des zuletzt zu verzeichnenden „Umsteigens“ des Höchstgerichts von Sachentscheidungen auf Rechtsmittelzurückweisungen sowie so mancher Aussage in den E-Begründungen, den Anschein, als ob es, zumindest in vielen Punkten, innerhalb des OGH mittlerweile eine Art von „common sense“ zu den insoweit zu beurteilenden Rechtsfragen gibt. Solcherart erscheint die rechte Zeit gekommen, um die vorliegende Judikatur des OGH zu den „Corona-Mieten“ mit Blick auf das „große Ganze“ zu würdigen.

S. 11 - 12, Rechtsprechung

Corona-Pandemie und daraus ableitbare Mietzinsminderungsansprüche stehen einer Mietzinsanhebung gem § 12a Abs 2 MRG nicht im Weg

Das Anhebungsrecht des Vermieters nach § 12a Abs 2 MRG besteht (nur) unter den dort geregelten Voraussetzungen. Allfällige dem Mieter wegen einer vorübergehenden Gebrauchsbeeinträchtigung nach § 1096 ABGB zukommende Mietzinsminderungsansprüche stehen mit den für die Anhebung maßgeblichen Kriterien nicht im Zusammenhang.

S. 12 - 14, Rechtsprechung

Bydlinski, Peter

Zur Frage nach einer Schadensverlagerung bei der Kautionsrückzahlungsverpflichtung des Erwerbers des Mietobjekts nach Inanspruchnahme der nicht abgesondert verwahrten Kaution durch Gläubiger des vormaligen Vermieters

Die Auffassung, eine nicht § 16b Abs 1 2. und 3. Satz MRG entsprechende Veranlagung der Kaution sei nur gegenüber den Mietern rechtswidrig, nicht aber gegenüber einem potentiellen Erwerber der Liegenschaft, ist nicht zu beanstanden.

Selbst wenn man von einer Schädigung durch Vermengung der Barkautionen mit dem sonstigen Vermögen des damaligen Vermieters ausgeht, könnte ein daraus abgeleiteter Schaden der Mieter schon deshalb nicht unmittelbar zum Zeitpunkt seiner Entstehung auf den Erwerber verlagert werden, weil dieser damals nicht Vermieter und daher auch nicht für die Kautionen rückzahlungspflichtig gewesen war.

S. 14 - 18, Rechtsprechung

Höllwerth, Johann

Isolierte Betrachtung der erheblichen wirtschaftlichen Bedeutung einer sonstigen selbständigen Räumlichkeit

Der klare Gesetzeswortlaut spricht gegen die Auffassung, dass bei der Beurteilung der WE-Tauglichkeit eines Gebäudeteils auch die mit einem – und zwar mit jedem – WE-Objekt verbundene Möglichkeit zur Mitbenutzung von Allgemeinflächen berücksichtigt werden darf oder gar muss. Nach § 2 Abs 2 dritter Satz WEG 2002 ist eine sonstige selbständige Räumlichkeit ein baulich abgeschlossener, nach der Verkehrsauffassung selbständiger „Teil eines Gebäudes, dem nach seiner Art und Größe eine erhebliche wirtschaftliche Bedeutung zukommt“. Das Erfordernis der wirtschaftlichen Bedeutung bezieht sich daher auf die in Frage stehende Räumlichkeit selbst und nicht auf die aus der Miteigentümerstellung resultierende (Mit-)Nutzungsmöglichkeit der allgemeinen Teile der Liegenschaft. Die in § 2 Abs 2 dritter Satz WEG 2002 geforderte erhebliche wirtschaftliche Bedeutung muss also der selbständigen Räumlichkeit selbst und nicht den Allgemeinflächen zukommen.

S. 18 - 19, Rechtsprechung

Anschein eines Mehrheitsbeschlusses bei zwei parallel bestellten Hausverwaltungen und Wirksamkeit eines durch die Hausverwaltung abgeschlossenen Bestandvertrags

1. Grundsätzlich kann für eine Liegenschaft nur ein einziger Verwalter bestellt werden; eine Parallelverwaltung durch mehrere Verwalter ist nicht zulässig.

2. Selbst wenn man davon ausginge, dass eine Hausverwaltung für die oberen Stockwerke mangels des Anscheins eines Mehrheitsbeschlusses nicht wirksam zur Hausverwalterin bestellt worden wäre, weil gemessen an den Miteigentumsanteilen der gesamten Liegenschaft lediglich eine Minderheit der Eigentümer für ihre Bestellung stimmen konnte, bestünde immer noch die Mandatierung der Hausverwaltung für die unteren Stockwerke, auf die die anderen Miteigentumsanteile – und damit mehr als die Hälfte – entfallen. Die Hausverwaltung der unteren Stockwerke hat in Bezug auf ihre Bestellung den Anschein eines Mehrheitsbeschlusses für sich. Die Miteigentümer waren daher bei Abschluss eines Bestandvertrags infolge der Genehmigung durch die Hausverwaltung der unteren Stockwerke wirksam vertreten.

3. Das Außenverhältnis des Bestandvertrags wäre nur bei kollusivem Zusammenwirken von Vertretern der Hausverwaltung und dem Dritten berührt.

S. 19 - 22, Rechtsprechung

Keine gravierende Pflichtverletzung des Verwalters bei Verkennen einer komplexen Rechtslage

Zufolge der Komplexität der Rechtslage, ob eine den Mehrheitsbeschluss der Eigentümergemeinschaft ersetzende Entscheidung vorliegt, ist es objektiv nicht nachvollziehbar, dass deren allfällige Verkennung durch den Verwalter die Vertrauensbasis endgültig zerstörte. Mangels Klarheit der Rechtslage ist auch die Zukunftsprognose nicht schon allein deshalb negativ, weil der Verwalter der Rechtsbelehrung des Erstrichters keinen Glauben geschenkt und stattdessen seinem Rechtsvertreter vertraut hat.

S. 22 - 24, Rechtsprechung

Keine Mietzinsminderung bei Schließung des Geschäftslokals bereits vor pandemiebedingten behördlichen Beschränkungen

Geht die Nichtnutzung in Zeiten von Betretungsverboten und -beschränkungen auf eine bereits früher getroffene unternehmerische Entscheidung zurück, das Geschäftslokal aus wirtschaftlichen Gründen zu schließen, besteht kein Recht auf Mietzinsminderung. Die Preisgefahr des Bestandgebers muss nämlich dort enden, wo unternehmerische Entscheidungen des Bestandnehmers die Folgen bestimmen, weil diese außerhalb der Ingerenz des Bestandgebers liegen.

S. 24 - 27, Rechtsprechung

Behördliche Betretungsverbote: gänzliche Unbrauchbarkeit eines Bestandobjekts mit nahezu reinem Kaffeehausbetrieb trotz fortwährender Möglichkeit des Verkaufs von Backwaren

Die Unbrauchbarkeit bzw Unbenützbarkeit eines Bestandobjekts ist – ausgehend vom vereinbarten Geschäftszweck – anhand eines objektiven Maßstabs zu beurteilen. Die objektiv bestehende Möglichkeit, einen Liefer- oder Abholservice anzubieten, kann eine zumindest teilweise Brauchbarkeit des Geschäftslokals begründen; dem Mieter steht allerdings der Einwand offen, dass die Etablierung eines von ihm bisher nicht betriebenen Liefer- oder Abholservices nicht (sofort) zumutbar gewesen wäre. Unzumutbarkeit wird jedenfalls dann vorliegen, wenn – etwa aufgrund des fehlenden Kundenkreises – ein nachhaltiges Verlustgeschäft zu erwarten gewesen wäre.

S. 27 - 29, Rechtsprechung

Brauchbarkeit eines Bestandobjekts mit dem Verwendungszweck „Gastwirtschaft“ während eines „Lockdowns“

1. Die hier objektiv bestehende Möglichkeit des Bestandnehmers, einen Liefer- oder Abholservice anzubieten, begründet eine zumindest teilweise Brauchbarkeit des Geschäftslokals. Gleichwohl steht dem Mieter der Einwand offen, dass die Etablierung eines bislang nicht betriebenen Liefer- oder Abholservice nicht (sofort) zumutbar gewesen wäre. Unzumutbarkeit wird jedenfalls dann vorliegen, wenn – etwa aufgrund des fehlenden Kundenkreises – ein nachhaltiges Verlustgeschäft zu erwarten gewesen wäre.

2. Beim Fixkostenzuschuss handelt es sich nicht um eine Zuwendung, die dazu gedacht ist, den gesetzlichen Mietzinsentfall der Geschäftsraumvermieter wettzumachen.

S. 29 - 31, Rechtsprechung

Corona und Mietzinsminderung: Keine „eingeschränkte Nutzungsmöglichkeit“ durch Abstandsregeln, FFP2-Maskenpflicht etc

Umsatzrückgänge können dann zu einer Mietzinsminderung führen, wenn sie Ausdruck, das heißt unmittelbare Folge der – etwa wegen behördlicher Maßnahmen – eingeschränkten Nutzungsmöglichkeit des konkreten Geschäftslokals sind. Bloß das Kundenverhalten beeinflussende Ursachen eines Umsatzrückgangs schränken die Nutzungsmöglichkeit eines Bestandsobjekts nicht unmittelbar ein. Solche Umsatzrückgänge sind daher dem Unternehmerrisiko zuzuordnen und rechtfertigen eine Minderung des vereinbarten Mietzinses nicht.

S. 31 - 32, Rechtsprechung

Welche staatlichen Eingriffe gegen die Verbreitung von Corona rechtfertigen eine Mietzinsminderung?

1. Die gegen die Verbreitung von Covid-19 (Corona) behördlich angeordneten Zutrittsbeschränkungen (Begrenzung der Kundenzahl, Mindestabstände) sind als „außerordentliche Zufälle“ iSv § 1104 ABGB und die dadurch verursachten Umsatzeinbußen als „konkrete Folgen einer objektiven Einschränkung des vertraglich bedungenen Gebrauchs des Bestandobjekts“ zu qualifizieren und im Rahmen einer Mietzinsminderung nach § 1105 ABGB zu berücksichtigen.

2. Davon zu unterscheiden sind jedoch geringerwertige, die Gebrauchstauglichkeit des Mietobjekts nicht beeinträchtigende und die Allgemeinheit treffende staatliche Eingriffe wie die Maskenpflicht sowie auch eine pandemiebedingt eingeschränkte Kauflust der Kunden. Damit wird nicht direkt auf die Möglichkeit, das Geschäftslokal zu betreten, Einfluss genommen. Allfällige maskenbedingte Unlustgefühle der Kunden sind deren individueller Sphäre zuzuordnen, worauf die behördliche Maßnahme nur mittelbar Einfluss hat. Diese Umstände sind daher nicht geeignet, iSv §§ 1104, 1105 ABGB Mietzinsbeschränkungen zu begründen, sondern fallen in das unternehmerische Risiko des Mieters der Geschäftsräumlichkeit.

S. 32 - 34, Rechtsprechung

Keine Mietzinsminderung bei Umsatzeinbußen als unmittelbare Folge der Pandemie

Soweit Umsatzeinbußen des Geschäftsraummieters eine unmittelbare Folge der COVID-19-Pandemie sind, die sämtliche Unternehmer wie (auch) den Mieter des Geschäftslokals, insb dessen gesamte Branche, allgemein und insgesamt treffen, sind diese dem Unternehmerrisiko zuzuordnen und daher für den zu zahlenden Mietzins nicht relevant. Diese Auswirkungen der Pandemie sind keine Gebrauchsbeeinträchtigungen des vom Vermieter vereinbarungsgemäß zur Verfügung zu stellenden Objekts. Dabei ist von einer mittlerweile gefestigten Rsp auszugehen.

S. 34 - 35, Rechtsprechung

Corona-Mietzinsminderung wegen behördlich vorgegebener Hygienemaßnahmen nur, wenn sie die Möglichkeit beeinflussten, das Geschäftslokal des Mieters zu betreten

Behördlich vorgegebene Hygienemaßnahmen wie insb die Maskenpflicht oder die Kontrollen der 3-G-Regelungen, die Kunden veranlassen, den Besuch seiner Minigolfanlage überhaupt zu unterlassen oder das Lokal so schnell wie möglich und ohne die übliche Konsumation wieder zu verlassen, sind Teil der die Allgemeinheit treffenden pandemiebedingten Einschränkungen, deren Auswirkungen auf den Umsatz des Geschäftsraummieters nur soweit eine objektive Beeinträchtigung der Nutzbarkeit des Bestandobjekts bedeuten, als diese Maßnahmen die Möglichkeit beeinflussten, das Geschäftslokal des Mieters zu betreten.

S. 35 - 40, Rechtsprechung

Teilweise Unbrauchbarkeit des Bestandgegenstandes während eines pandemiebedingten Betretungsverbots

1. Wurde ein Bestandgegenstand während eines pandemiebedingten Betretungsverbots für andere vom Bestandvertrag gedeckte Zwecke genutzt, so kann unabhängig von der Wirtschaftlichkeit dieser Nutzung keine vollständige Unbrauchbarkeit iSv § 1104 ABGB angenommen werden.

2. Der Bestandgegenstand ist demnach nicht als vollständig unbrauchbar iSv § 1104 ABGB anzusehen, wenn ein Unternehmen im Bestandobjekt betrieben und für die Zeit eines die faktische Nutzung ausschließenden pandemiebedingten Betretungsverbots ein Umsatzersatz bezogen wurde.

S. 40 - 41, Rechtsprechung

Bemessung der Mietzinsminderung aufgrund behördlicher Maßnahmen anlässlich der Pandemie nach freier richterlicher Überzeugung

Wegen der Schwierigkeit der Ermittlung des Restnutzens liegt die Anwendung von § 273 ZPO nahe. Als Parameter dafür können Umsatzeinbußen, soweit sie auf anlässlich der COVID-19-Pandemie verfügte behördliche Maßnahmen zurückgehen, heranzuziehen sein. Es muss immer bloß um eine (aus mehreren Blickwinkeln mögliche) Annäherung an die Frage gehen, inwieweit eine auf behördliche Maßnahmen unmittelbar zurückgehende Einschränkung der Nutzbarkeit (der Teilbereiche) des Bestandobjekts (während der einzelnen Mietzinsperioden) vorliegt. Dafür können die Reduktion des geschäftlichen Ertrags unter Berücksichtigung von Fixkosten und die allfällige Reduktion variabler Kosten im Regelfall eben nur Indizwirkung haben und die Grundlage für die Entscheidung nach § 273 Abs 2 ZPO bilden, aber nicht zu einer exakten „Errechnung“ führen.

S. 42 - 45, Rechtsprechung

Mietzinsentfall während des Lockdowns bei Unterbestandverhältnissen

1. Auch im Zusammenhang mit Unterbestandverhältnissen kann auf die allgemeinen Grundsätze zurückgegriffen werden, wonach für eine Covid-19-bedingte Zinsminderung wesentlich ist, dass der bedungene Gebrauch des jeweiligen Bestandobjekts tatsächlich beeinträchtigt ist.

2. Bei der Beurteilung der Brauchbarkeit kommt es stets auf die Umstände des Einzelfalls an. IdR umfasst der bedungene Gebrauch der Untervermietung zwar die Möglichkeit zur Lukrierung von Untermieteinnahmen. Liegt der vereinbarte Geschäftszweck der Untervermietung nur in der Disposition des Untervermieters, berührt ein Betretungsverbot mit der Folge einer Reduktion oder eines Entfalls der Untermiete den Geschäftszweck des Hauptmietvertrags idR aber nur mittelbar. Geht die Einschränkung oder der Entfall der vertragskonformen Verwendbarkeit des Bestandobjekts „wegen einer Seuche“ aber nicht nur auf das Untermietverhältnis zurück, sondern ist sie auch in der Ausgestaltung des Hauptmietverhältnisses für die Untervermietung begründet, so schlägt der Entfall der Untermietzinseinnahmen auf das Hauptmietverhältnis durch; die Zinszahlungspflicht des Hauptmieters wird diesfalls entsprechend reduziert oder entfällt.

S. 45 - 48, Rechtsprechung

Lenneis, Christian

Methodisch verfehltes Gutachten betreffend die Nutzungsdauer einer Liegenschaft

Die Nutzungsdauer ist aus dem Bauzustand abzuleiten, der sich aus dem Mauerwerk bzw den konstruktiven haltbaren Bauteilen ergibt. Die kürzere Nutzungsdauer einzelner anderer Gebäudebestandteile, wie etwa Innenputz, Außenputz, Böden, Fenster, Geländer, Anstrich, Tapeten, Elektro-, Gas- und Wasserinstallationen, rechtfertigt es nicht, für ein Haus eine geringere als die sich aus den konstruktiven und haltbaren Bauteilen ergebende technische Gesamtnutzungsdauer abzuleiten.

S. 45 - 45, Rechtsprechung

Keine Mietzinsminderung bei bloß pandemiebedingter finanzieller Notlage

Die gesetzliche Regelung der §§ 1104 f ABGB hat bereits nach ihrem eindeutigen Wortlaut – der auf die Unbrauchbarkeit der Bestandsache selbst abstellt – mit einer sonstigen pandemiebedingten finanziellen Notlage nichts zu tun.

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