WOBL

wohnrechtliche blätter

Heft 12, Dezember 2018, Band 31

eJournal-Heft
  • ISSN Online: 1613-7647

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Inhalt der Ausgabe

S. 385 - 389, Aufsatz

Pittl, Raimund/​Moritz, Verena

„Beiseiteräumen“ oder „Abschleppen“ als zulässige Selbsthilfe?

Insb im Zusammenhang mit den sog „Abschleppfällen“ tritt in der Praxis häufig die Frage auf, inwieweit die Selbsthilfe als zulässig angesehen werden kann.

S. 390 - 392, Aufsatz

Knoll, Matthias/​Scharmer, Marco

IWD - Gebäudebezogene Verkehrssicherungspflichten: Ausgewählte Fragen

S. 393 - 396, Rechtsprechung

Verrechnung der Hausbesorgerkosten als Betriebskosten trotz Änderung des Vertragsobjekts

Für einen Hausbesorger, dessen Dienstverhältnis vor dem 1.7.2000 begründet wurde, gelten die Bestimmungen des noch existierenden HbG weiterhin. Solange ein vor dem 1.7.2000 eingegangenes Dienstverhältnis nach dem HbG nach dem 30.6.2000 weiter aufrecht ist, gilt anstelle von § 23 Abs 2 der § 23 Abs 1 in seiner vor dem Inkrafttreten der WRN 2000 geltenden Fassung und § 21 Abs 1 Z 8 und § 37 Abs 1 Z 12 sind weiterhin in ihrer vor dem Inkrafttreten der WRN geltenden Fassung anzuwenden (§ 49c Abs 5 MRG). Solange also ein solches „Alt-Hausbesorgerdienstverhältnis“ aufrecht ist, gelten für die auf die Mieter im Rahmen der BK überwälzbaren Aufwendungen für die Hausbesorgerarbeiten der § 23 Abs 1 MRG idF vor der WRN 2000 und damit auch die Entgeltregelungen des HbG weiter. Erst mit dem Ende eines solchen Dienstverhältnisses kommt dann das neue Recht zum Tragen. Der Umstand, dass ein Hausbesorger zur Zeit des Inkrafttretens der wohnrechtlichen Übergangsbestimmungen in einer anderen Wohnanlage eingesetzt wurde, ändert nichts an der Anwendbarkeit des § 23 MRG idF vor der WRN 2000, da ein solcher Vorgang als bloße Schuldänderung anzusehen ist, der das alte Dienstverhältnis nicht beendet, sondern fortbestehen lässt. Es gilt die gesetzliche Fiktion der Nichtveränderung der Schuld mit den gleichen Folgen, als wäre die alte Verbindlichkeit nicht untergegangen. Ein Wechsel der betreuten Wohnanlage führt daher nicht zur Vertragsbeendigung und somit auch nicht zur Anwendbarkeit neuen Rechts.

S. 396 - 399, Rechtsprechung

Unwirksame Befristungsvereinbarung aufgrund vereinbarten Kündigungserfordernisses

Nach § 29 Abs 1 Z 3 MRG ist für einen befristeten Vertrag charakteristisch, dass er durch den Ablauf der bedungenen Zeit erlischt. Das Vertragsende wird demnach nicht durch eine Auflösungserklärung, sondern durch Untätigkeit herbeigeführt; eine (ausdrückliche oder stillschweigende) Verlängerungserklärung ist auf die Fortsetzung und nicht auf die Beendigung des Vertrags gerichtet. Eine Vertragsklausel, die auf die Auflösung des Mietverhältnisses gerichtet ist, um eine wiederkehrende Vertragsverlängerung zu verhindern, ist mit einer Befristung nach § 29 MRG nicht in Einklang zu bringen. Eine Befristung ist demnach nur wirksam, wenn der Vertrag einen unbedingten Endtermin vorsieht, der nicht von einem Kündigungserfordernis abhängig ist.

S. 399 - 401, Rechtsprechung

Voraussetzungen des Eintrittsrechts nach dem Tod des Hauptmieters werden nur im Rahmen der Einwendungen geprüft

Im gerichtlichen Aufkündigungsverfahren sind die Eintrittsvoraussetzungen für jede potenziell eintrittsberechtigte Person konkret zu prüfen. Um ihrer Behauptungslast zu entsprechen, muss die gekündigte Partei ausreichend konkrete Behauptungen zu den Eintrittsvoraussetzungen der in Betracht kommenden Personen aufstellen. Die gerichtliche Prüfung wird durch die Einwendungen begrenzt. Sie erfasst nicht auch dritte Personen, deren mögliche Eintrittsrechte nicht zum Gegenstand der Einwendungen gemacht werden.

Bei der Beurteilung, ob einem Minderjährigen, der aufgrund seines Unterhaltsanspruchs auch einen Anspruch auf familienrechtliche Wohnversorgung hat, ein eigenständiges Eintrittsrecht an einer Wohnung nach § 14 MRG zukommt, ist darauf abzustellen, ob dieses Kind im konkreten Einzelfall ein dringendes Wohnbedürfnis an der Wohnung hat, das vom familienrechtlichen Wohnungsanspruch nicht gedeckt ist. Ein dringendes Wohnbedürfnis kann nur dann verneint werden, wenn eine gleichwertige andere Wohnmöglichkeit zur Verfügung steht, wobei es dabei va auf die rechtliche Position ankommt. Der Anspruch auf familienrechtliche Wohnversorgung ist als Teil des Unterhaltsanspruchs zwar gegen den Unterhaltspflichtigen durchsetzbar, ist die Durchsetzbarkeit dieses Anspruchs aber nicht gesichert, so kann nicht mehr gesagt werden, dass das dringende Wohnbedürfnis bereits durch den familienrechtlichen Wohnungsanspruch gedeckt sei.

S. 401 - 403, Rechtsprechung

Keine Vorschaltung der Schlichtungsstelle bei einem gegen den WE-Verwalter gerichteten Antrag auf Erstellung einer Heizkostenabrechnung

Der Verweis auf die „Regelungen des Heizkostenabrechnungsgesetzes“ in § 20 Abs 3 WEG 2002 betreffend die Abrechnungspflicht des Verwalters für Heiz- und Warmwasserkosten erfasst nach seinem Wortlaut und nach Sinn und Zweck des Gesetzes nicht § 25 Abs 2 HeizKG. Will der Wärmeabnehmer unmittelbar vom Verwalter die Legung der Abrechnung nach § 25 Abs 1 Z 8 HeizKG oder die Überprüfung der inhaltlichen Richtigkeit der Abrechnung nach § 25 Abs 1 Z 8a HeizKG erreichen, bedarf es auch in Gemeinden mit eingerichteter Schlichtungsstelle nicht deren vorheriger Anrufung.

S. 403 - 406, Rechtsprechung

Aktivlegitimation des einzelnen Wohnungseigentümers im Außerstreitverfahren zur Durchsetzung von Pflichten des Verwalters und die rechtswirksame Erteilung von Weisungen an den Verwalter

Der einzelne Wohnungseigentümer hat nur ein Antragsrecht im wohnrechtlichen Außerstreitverfahren, wenn er iSd § 30 Abs 1 Z 5 WEG 2002 dem Verwalter bei Verstößen gegen die Pflichten des § 20 Abs 2 bis 7 deren Einhaltung auftragen will. Die Einhaltung der Pflichten des § 20 Abs 1 WEG 2002 – sei es die Interessenwahrungspflicht den Wohnungseigentümern gegenüber oder die Verpflichtung zur Befolgung von Weisungen – stellt kein Individualrecht der Wohnungseigentümer dar.

Eine rechtswirksame Weisung an den Verwalter bedarf einer förmlichen Beschlussfassung der Eigentümergemeinschaft. Für die Auslegung des Beschlusses einer Eigentümergemeinschaft ist ausschließlich der angeschlagene Wortlaut des Beschlusses maßgeblich.

S. 406 - 408, Rechtsprechung

Abschleppen eines Kraftfahrzeuges zulässige Selbsthilfe?

Eine Selbsthilfemaßnahme ist nicht gerechtfertigt, wenn der zu sichernde Anspruch in Wahrheit nicht bestand, die behördliche Hilfe durchaus rechtzeitig gewesen wäre oder der Eingriff im konkreten Fall bei der gebotenen Abwägung der wechselseitigen Interessen übermäßig war. Wer sich dennoch auf Selbsthilfe beruft, hat zu beweisen, dass er rechtmäßig handelte.

Allgemein muss für die Selbsthilfe das gelindeste zielführende Mittel der Rechtsdurchsetzung gewählt werden. Vor dem Abschleppen sind zunächst zumutbare Erkundigungen nach der Person des Lenkers anzustellen. Grundsätzlich ist gem § 47 Abs 2a KFG 1967 die Auskunft über den Zulassungsbesitzer aus der Zulassungsevidenz einzuholen. Die Nachforschungspflicht darf jedoch nicht überspannt werden. Im Rahmen der gebotenen Interessenabwägung wäre ein derartiges Auskunftsersuchen erforderlich gewesen, da dem Falschparker die Möglichkeit geboten werden soll, sein Fahrzeug selbst zu entfernen.

Zur Verhinderung des nachträglichen Rechtswidrigwerdens einer Selbsthilfehandlung sind gerichtliche (bzw behördliche) Schritte einzuleiten.

S. 408 - 409, Rechtsprechung

Ausstellung einer neuen Mietvertragsurkunde ist als Schuldänderung (und somit nicht als Novation) zu qualifizieren; analoge Anwendung des MRG auf Grundstücksanmietung zwecks Errichtung eines Superädifikates

Die Ausstellung einer neuen Vertragsurkunde rechtfertigt noch nicht die Annahme, dass das ursprüngliche Mietverhältnis nach der maßgeblichen Parteienabsicht durch ein neues ersetzt werden sollte. Die Änderung von einzelnen Nebenabreden, der Dauer des Mietverhältnisses und die offenbar den wirtschaftlichen Gegebenheiten angepasste Erhöhung des Mietzinses ist nicht als Novation, sondern nur als eine – nach der Parteienabsicht – „Verlängerung“ des Mietvertrags anzusehen.

Das vom Vermieter eingeräumte Recht zur Errichtung eines Superädifikats ist eine Nebenabrede zum Mietvertrag. Dass von den Mietern ein neues Superädifikat errichtet wird, bedeutet daher keine Änderung eines Hauptpunktes des Vertrags über die Vermietung der Fläche, auf der die Errichtung des Objekts erfolgen sollte. Bei Anmietung eines Grundstücks zwecks Errichtung eines Superädifikats durch den Mieter ist die analoge Anwendbarkeit des MRG bzw zumindest der Kündigungsschutzbestimmungen zu bejahen, wenn dessen tatsächliche Durchführung binnen angemessener Frist erfolgt.

S. 409 - 410, Rechtsprechung

Novation bei bedingtem Liegenschaftserwerb wegen Nichteintritts der Bedingung

Novation ist die Umänderung des Schuldverhältnisses, die in der Änderung des Rechtsgrundes oder des Hauptgegenstands einer Forderung besteht. In casu hat eine Novation stattgefunden, weil der Erwerber den Kaufpreis für die von ihm (bedingt) erworbene Liegenschaft bereits im Jahr 1996 an die Verkäuferin zahlte, und rund zehn Jahre später, nachdem die in Aussicht genommene Umwidmung nicht möglich war, mit der Liegenschaftseigentümerin schriftlich vereinbarte, sie solle den bereits erhaltenen Kaufpreis nunmehr als Darlehen behalten und dem Erwerber einen bestimmten Betrag – zu den näher festgestellten Konditionen (Wertsicherung, Zinsen) – zurückzahlen.

S. 410 - 413, Rechtsprechung

Auslegung des Begriffes „sonstige Räumlichkeiten der Baulichkeit“ im WGG

Die Auslegung des Begriffes „sonstige Räumlichkeiten der Baulichkeit“ dahingehend, dass Abstellplätze im Gegensatz zum Begriff „Nutzungsgegenstand“ nicht erfasst sind, entspricht dem allgemeinen Sprachgebrauch; auch der nicht juristisch gebildete Mieter einer Wohnung wird unter dem Begriff der „sonstigen Räumlichkeiten“ wohl einen von Mauern bzw Wänden abgeschlossenen dreidimensionalen Raum verstehen, nicht hingegen eine bloße Fläche zum Abstellen eines Pkw. Der gesetzliche Verteilungsschlüssel nach Nutzflächen iSd § 16 Abs 1 WGG gebietet zwingend, dass Nutzflächen von Kfz-Abstellplätzen oder Stellplätzen in Garagen bei der Verteilung außer Ansatz zu bleiben haben. Daher muss sich schon aus einem Größenschluss ergeben, dass eine solche Regelung auch zum Gegenstand einer Vereinbarung iSd § 16 Abs 5 Z 1 WGG gemacht werden kann.

S. 413 - 417, Rechtsprechung

Bittner, Ludwig

Zur Frage, ob in einem Europäischen Nachlasszeugnis eine Bezeichnung der in Österreich gelegenen Liegenschaften enthalten sein muss

Da § 33 Abs 1 lit d GBG (mangels Verweises auf § 32 Abs 1 GBG) die genaue Angabe der Liegenschaft, in Betreff deren die Einverleibung erfolgen soll, nicht fordert, ist nach dem formellen Registerrecht die konkrete Bezeichnung der Liegenschaft im Europäischen Nachlasszeugnis (bzw dessen Abschrift) keine zwingende Voraussetzung für eine Einverleibung. Der Inhalt eines solchen Zeugnisses richtet sich ausschließlich nach Art 68 EuErbVO, der die darin aufzunehmenden Angaben abschließend regelt und die Bezeichnung der Liegenschaft ebenfalls nicht fordert, sodass allein das Fehlen dieser Angabe die Bewilligung der Einverleibung auf der Grundlage eines solchen Zeugnisses nicht hindert. Der Inhalt des von den Erben vorgelegten Zeugnisses ist damit in formaler Beziehung unbedenklich und lässt auch in materiell-rechtlicher Hinsicht keine Zweifel aufkommen, weil damit die (widerlegliche) Vermutung verknüpft ist, dass ihre im Zeugnis ausgewiesene Rechtsstellung tatsächlich besteht.

S. 417 - 419, Rechtsprechung

Voraussetzungen für die Einverleibung im Rang der angemerkten Rangordnung nach Eröffnung eines Insolvenzverfahrens; mit Mängel iSd GBG behaftete Urkunden

Nach § 56 Abs 3 GBG darf eine Eintragung im Rang der angemerkten Rangordnung für den Fall der Eröffnung eines Insolvenzverfahrens über das Vermögen des Liegenschaftseigentümers nur dann bewilligt werden, wenn die Urkunde über das Geschäft schon vor dem Tage der Eröffnung des Insolvenzverfahrens ausgefertigt war und der Tag ihrer Ausfertigung durch eine gerichtliche oder notarielle Beglaubigung dargetan ist.

Ein Kaufvertrag, der mittels gesonderter Anbot- und Annahmeerklärungen abgeschlossen wird, kommt erst mit dem Zugang der Annahmeerklärung beim Offerenten zustande. Dieser Zugang muss urkundlich nachgewiesen werden. Wurde dem Grundbuchsgesuch der Erklärenden ein urkundlicher Nachweis dafür, dass diese gesonderte Annahmeerklärung dem Offerenten auch zugegangen ist, nicht beigeschlossen, so darf das Grundbuchsgericht von einem solchen Zugang nicht ausgehen und somit fehlt es an einem gültigen Rechtsgrund iSd § 26 Abs 2 GBG für den beabsichtigten Eigentumserwerb.

Aufgrund einer mit einem Mangel nach § 27 GBG behafteten Urkunde ist auch die Vormerkung der darin begründeten dinglichen Rechte unzulässig und steht somit der begehrten Vormerkung entgegen.

S. 419 - 420, Rechtsprechung

Verneinung der Adäquanz einer an sich verdienstlichen und (mit-)kausalen Tätigkeit des Immobilienmaklers bei Wiederaufleben des Kaufinteresses (erst) infolge einer deutlichen Preisreduktion nach vier Jahren

Umstände, die zur Verneinung der Adäquanz einer an sich verdienstlichen und (mit-)kausalen Tätigkeit des Immobilienmaklers führen können, sind etwa das Scheitern der ursprünglichen Vertragsverhandlungen an sehr unterschiedlichen Preisvorstellungen der Parteien, die für den folgenden Vertragsabschluss maßgebliche spätere Eigeninitiative der anderen Vertragspartei oder eines unbeteiligten Dritten ohne neuerliche Aktivität des Maklers und der (sehr) lange Zeitabstand zwischen dem Tätigwerden des Maklers und dem Vertragsabschluss.

Wenn das Berufungsgericht mit der Zeitspanne zwischen dem Handeln des Maklers und dem Kaufabschluss, mit der erst später und ohne Mitwirkung des Maklers erfolgten massiven Senkung des Verkaufspreises, mit der Tatsache, dass für den Käufer die Angelegenheit nach der Besichtigung im April 2011 wegen des hohen Preises beendet und dessen Kaufinteresse erst durch die deutliche Preisreduktion im Juli 2015 wiederauflebte, sowie mit dem Umstand argumentierte, dass die wegen der Provision in Anspruch genommene Verkäuferin den Käufer nicht von sich aus kontaktiert hat, liegt eine krasse Fehlbeurteilung aufgrund der Verneinung des adäquaten Kausalzusammenhangs jedenfalls nicht vor.

S. 420 - 422, Rechtsprechung

Kothbauer, Christoph

Provisionsanspruch des Immobilienmaklers: Beurteilung der Verdienstlichkeit

Voraussetzung für den Provisionsanspruch des Maklers ist der Nachweis einer verdienstlichen, für den Geschäftsabschluss adäquat kausalen Tätigkeit. Eine verdienstliche Tätigkeit liegt dann vor, wenn sie den Anforderungen des Vermittlungsvertrags entspricht und ihrer Art nach geeignet ist, für den Geschäftsherrn Vertragspartner aufzufinden bzw diese zum Vertragsabschluss zu bewegen. Im Geschäftszweig der gewerblichen Immobilienmakler reicht dabei die bloße Namhaftmachung des potenziellen Geschäftspartners aus.

Von der Rsp wird die verdienstliche Tätigkeit des Immobilienmaklers auch dann anerkannt, wenn zwar dem Auftraggeber die Vertragsgelegenheit schon bekannt war, der Immobilienmakler danach aber durch seine Bemühungen den Abschluss des Geschäfts unterstützte und der Auftraggeber diese Hilfestellung in Anspruch nahm. Zur Vermittlung gehört, dass der Vermittler auf den Entschluss des Gegners mindestens einwirkt, dass er ihm das Vertragsanbot schmackhaft zu machen sucht, indem er fördernde Vorstellungen erweckt und bekräftigt und hemmende beseitigt oder entkräftet.

S. 422 - 423, Rechtsprechung

Lenneis, Christian

Höhe der in einer Prognoserechnung anzusetzenden Instandhaltungs- und Reparaturkosten

In eine für Zwecke der Liebhabereiprüfung aufzustellende Prognose können nur solche Beträge als Werbungskosten Eingang finden, von denen zu erwarten ist, dass sie im Prognosezeitraum tatsächlich anfallen werden.

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