Heft 12, Dezember 2020, Band 33

Den zwingend zu bestellenden Treuhänder treffen beim grundbücherlichen Sicherungsmodell umfassende Pflichten (§ 12 BTVG). Er hat insb die Lastenfreiheit der Liegenschaft der Erwerber gem § 9 Abs 3 BTVG zu prüfen (§ 12 Abs 4 BTVG). Die Anmerkung der vorbehaltenen Verpfändung, welche in der Praxis häufig als Sicherungsinstrument für die Kreditverbindlichkeiten des Bauträgers dient, stellt eine Last iSd § 9 Abs 3 BTVG dar. Der Beitrag prüft, welche Risiken und Probleme sich aufgrund dieser Anmerkung für den Treuhänder bei der Bauträgerprojektabwicklung nach dem grundbücherlichen Sicherungsmodell (§§ 9 f BTVG) verwirklichen können und versucht, Lösungsvorschläge anzubieten.

Sofern jemand ein widmungswidrig vermietetes WE-Objekt erwirbt, eine gerichtliche Unterlassungsverpflichtung des neuen Eigentümers hinsichtlich der weiteren widmungswidrigen Verwendung des Bestandgegenstands besteht, aufgrund dieser Unterlassungsverpflichtung im Rahmen von Exekutionsverfahren Geldstrafen verhängt werden und er versucht, eine Widmungsänderung zur Ermöglichung des bedungenen Gebrauchs nach dem Mietvertrag zu erreichen, liegt der Kündigungsgrund gem § 30 Abs 1 MRG vor. In einem solchen Fall muss man va nicht zuvor als gelinderes Mittel Klage gegen den Mieter auf Unterlassung des widmungswidrigen Gebrauchs erheben, da eine solche aussichtslos ist.

Das Halten von Tieren in einer Wohnung stellt an sich noch keinen Kündigungsgrund dar. Wenn durch die Tierhaltung Mitbewohner belästigt werden und ihnen das Zusammenleben verleidet wird, kann ohnehin der Kündigungsgrund des § 30 Abs 2 Z 3 MRG verwirklicht sein, ebenso bei unsauberer Tierhaltung. Ohne zusätzliches besonderes wichtiges Interesse des Vermieters an dem Tierhaltungsverbot im Einzelfall kommt der vertraglich vereinbarte Kündigungsgrund der bloßen Verletzung dieses Verbots den anderen in § 30 Abs 2 MRG angeführten Fällen an Bedeutung auch nicht „nahe“.

Eine gefährliche Drohung (§ 107 Abs 1 StGB) gegen einen Mitbewohner stellt einen schwerwiegenden Vorfall dar, der den Kündigungsgrund des unleidlichen Verhaltens gem § 30 Abs 2 Z 3 MRG verwirklicht und nach Rechtskraft der strafgerichtlichen Verurteilung für den Zivilrichter bindend feststeht. Im Räumungsverfahren gilt hier nach § 1118 ABGB keine Eventualmaxime. Das heißt, dass nachträglich entstandene Auflösungsgründe auch in einem bereits anhängigen Verfahren mittels einer Klageänderung geltend gemacht werden können.

Die Bejahung von unleidlichem Verhalten ist bei folgendem Sachverhalt gerechtfertigt: Nachbarn werden frühmorgens durch Türenschlagen und lautes Schreien der Bekl mit ihren Kleinkindern geweckt. Weiters bellt der Hund jedes Mal, wenn jemand an der Tür vorbeigeht oder er ein Geräusch hört, 5 bis 10 Minuten lang laut, einmal pro Woche sogar stundenlang. Die Bekl zeigte sich auch während des Gerichtsverfahrens noch uneinsichtig.

Der Einbau eines Badezimmers, der den damals geltenden Vorschriften der Bauordnung entsprach und baubehördlich bewilligt wurde, stellt auch dann keinen erheblich nachteiligen Gebrauch vom Mietgegenstand iSd § 30 Abs 2 Z 3 dar, wenn im vorgelegten Einreichplan die Raumaufteilung spiegelverkehrt eingezeichnet war. Die spiegelverkehrte Ausführung stellt eine geringfügige Änderung dar, die iS eines einfachen Planwechsels in Form einer Bauanzeige gem § 62 BauO für Wien der Behörde angezeigt werden kann. Da sich die damit verbundenen Kosten nur auf ca 1.200 € belaufen und dem neuen Wohnungseigentümer weder eine Verwaltungsstrafe konkret drohen könnte, noch die Verhängung einer Verwaltungsstrafe von der Behörde bereits angedroht wurde, ist die Beurteilung nicht zu beanstanden, selbst wenn der Mieter nach dem Mietvertrag „alle behördlichen Vorschriften ... zu beachten“ hat.

Im Winter ist ein kurzes (Stoß-)Lüften hinzunehmen. Das teilweise stundenlange Öffnen der Gangfenster, wodurch es in einer anderen Wohnung trotz Beheizung „kalt“ wird, ist als Dauerverhalten jedoch nicht mehr akzeptabel. Der Kündigungsgrund des § 30 Abs 2 Z 3 zweiter Fall MRG setzt eine erhebliche Störung des friedlichen Zusammenlebens voraus. Sofern daher nach Abmahnung des Störers eine Besserung eintritt und die meisten Gangfenster versperrt werden, überschreitet ein BerufungsG nicht den Ermessensspielraum, wenn es kein zur Kündigung berechtigendes unleidliches Verhalten des Störers annimmt.

Eine Eigenbedarfskündigung kommt dann nicht in Betracht, wenn zwar ein Eigenbedarf des Vermieters objektiv besteht, dieser jedoch durch zumutbare Sorgfalt in eigenen Angelegenheiten hätte verhindert werden können.

Ist die WE-Begründung nichtig, weil WE an allgemeinen Teilen der Liegenschaft begründet werden sollte, sind die „Wohnungseigentümer“ mangels eines dem Gesetz entsprechenden Mindestanteils entgegen dem Grundbuchstand rechtlich nur schlichte Miteigentümer, welchen aber schuldrechtliche Benützungsbefugnisse an den einzelnen ihnen zugewiesenen Objekten zukommen.

Eine Kündigung aus dem Grund des § 30 Abs 2 Z 8 MRG (Eigenbedarf) scheitert im Fall der Gesamtnichtigkeit der WE-Begründung aber nicht schon deshalb, weil der Vermieter Eigenbedarf an der Wohnung lediglich als Minderheitseigentümer der Liegenschaft geltend macht. Wenn ihm aufgrund einer Benützungsregelung die alleinige Nutzung und Verfügung über dieses Objekt zukommt, ist er in Bezug auf das Erfordernis des § 30 Abs 3 Satz 3 MRG gleich einem Wohnungseigentümer zu behandeln. Daraus folgt, dass es einer inhaltlichen Auseinandersetzung mit dem Kündigungsgrund des § 30 Abs 2 Z 8 MRG bedarf.

Weist eine Ziffer des § 30 Abs 2 MRG – wie Z 3 – eine Mehrheit von Tatbeständen auf, reicht die ziffernmäßige Bezeichnung des Kündigungsgrundes nicht. In diesem Fall muss sich der Vermieter festlegen, auf welchen Tatbestand er sich beruft. Wird neben der ziffernmäßigen Bezeichnung ein Tatsachenvorbringen erstattet, kommt es bei der Entscheidung, welcher Kündigungsgrund geltend gemacht wurde, in erster Linie auf die Tatsachenbehauptungen an. Eine unklare oder mangelhafte Anführung des Kündigungsgrundes geht zwar immer zulasten des Kündigenden. Allerdings dürfen die Anforderungen nicht überspannt werden: Die Eventualmaxime dient keinem formalistischen Selbstzweck. Ihr Sinn liegt vielmehr darin, den Gegenstand des Kündigungsstreits für den Kündigungsgegner deutlich abzugrenzen. Das Gericht hat daher bei der Wertung des Vorbringens nicht kleinlich vorzugehen.

Unleidliches Verhalten nach § 30 Abs 2 Z 3 zweiter Fall MRG setzt eine Störung des friedlichen Zusammenlebens voraus, die durch längere Zeit fortgesetzt wird oder sich in häufigen Wiederholungen äußert und überdies nach ihrer Art das bei den besonderen Verhältnissen des einzelnen Falls erfahrungsgemäß geduldete Ausmaß übersteigt. Einmalige Vorfälle bilden den Kündigungsgrund nur, wenn sie schwerwiegend sind, jedoch können mehrere, an sich geringfügige Vorfälle zur Aufkündigung berechtigen, wenn durch die Häufung das dem Vermieter zumutbare Ausmaß überschritten wird. Ganz grundsätzlich geht es darum, ob ein Verhalten vorliegt, das für den Vermieter die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses wegen des Verlusts des Vertrauens in den Mieter unzumutbar macht. Ein ansonsten einem Kündigungsgrund zu unterstellendes Verhalten kann den Charakter eines Kündigungsgrundes verlieren, wenn es vom Vermieter provoziert wurde.

Aufgrund des fortgeschrittenen Alters und einer damit zusammenhängenden Abnahme der Flexibilität und Anpassungsfähigkeit an eine neue, bisher ungewohnte Wohnumgebung ist von einem dringenden Wohnbedürfnis an der ein Leben lang bewohnten Wohnung auszugehen. Dass sich eine Eigentumswohnung des Mieters in relativer Nähe zur bewohnten Gemeinde befindet, ändert am dringenden Wohnbedürfnis nichts.

Nach § 14 Abs 2 MRG treten nach dem Tod des Hauptmieters die in Abs 3 leg cit genannten Personen in den Mietvertrag ein. Eintrittsberechtigt sind nach § 14 Abs 3 MRG Verwandte in gerader Linie des bisherigen Mieters, sofern diese Personen ein dringendes Wohnbedürfnis haben und schon bisher im gemeinsamen Haushalt mit dem Mieter in der Wohnung gewohnt haben. Es ist hierbei auf die faktischen Verhältnisse abzustellen. Der Aufenthalt in einer Wohnung nur zu Besuchszwecken, schließt einen gemeinsamen Haushalt iS eines auf Dauer angelegten gemeinsamen Wohnens und Wirtschaftens mit der darin lebenden Person schon rein begrifflich aus.

Bei der in § 38 UGB angeordneten Übernahme von Rechtsverhältnissen handelt es sich nicht bloß um einen Beitritt des Erwerbers. Es werden nicht nur Vertragsverhältnisse, sondern auch andere (schuldrechtliche) Rechtsverhältnisse erfasst. Die Einbringung eines Einzelunternehmens einer natürlichen Person in eine Kapitalgesellschaft unterliegt ebenfalls § 38 UGB. Aufgrund des weiten Unternehmensbegriffs des § 1 UGB und des Verzichts auf das Kriterium der Firmenfortführung fällt auch die Übertragung von nicht im Firmenbuch eingetragenen Unternehmen unabhängig von ihrer Größe unter § 38 UGB. Im Fall des Unternehmensübergangs kommt es zu einem ex lege Rechtsübergang der unternehmensbezogenen, nicht höchstpersönlichen Rechtsverhältnisse des Veräußerers ohne weiteren Verfügungsakt. Dieser führt unmittelbar zum Parteiwechsel. Höchstpersönlichkeit ist dann nicht anzunehmen, wenn es für die Auftragsausführung nicht primär auf die persönliche Tätigkeit, sondern den Einsatz der Ressourcen des Unternehmens des Auftragnehmers ankommt. Sie ist bei der von einem berufsmäßigen Hausverwalter zu erbringenden Leistung im Regelfall nicht gegeben. Auf das zum Verwalter nach § 19 WEG 2002 begründete Rechtsverhältnis ist § 38 UGB anwendbar. Der Eigentümergemeinschaft als Vertragspartnerin des Verwaltungsvertrags steht somit das Widerspruchsrecht nach § 38 Abs 2 UGB zu.

Einer Mieter-GmbH ist das Verhalten des Geschäftsführers zuzurechnen. Aufgrund des schwer planbaren Ablaufs und Ergebnisses eines Scheidungs- und Aufteilungsverfahrens wird der Mieter-GmbH ein grobes Verschulden jedoch nicht angelastet, wenn sich der Geschäftsführer nicht bereits unmittelbar nach Einleitung des Scheidungsverfahrens um eine Umfinanzierung gekümmert hat.

Ein Beschluss der Eigentümergemeinschaft auf Kündigung des Verwaltungsvertrags als Maßnahme der ordentlichen Verwaltung ist sofort vollziehbar. Dieser führt zur vorläufigen Rechtswirksamkeit der ausgesprochenen Kündigung und der Zugang zur Beendigung des Vertragsverhältnisses. Für die Wirksamkeit der Verwalterkündigung reicht es aus, wenn der zum Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung noch nicht bestandkräftige Mehrheitsbeschluss in der Folge bestandkräftig wird.

Ungeachtet des Umstands, dass der primäre Zweck einer Rücklage nach dem Gesetzeswortlaut des § 31 Abs 1 Satz 1 WEG 2002 die Vorsorge für künftige Aufwendungen ist, ist auch eine Einmalzahlung zur Bevorschussung eines bestimmten Erhaltungsaufwands als Beitrag zur Rücklage anzusehen. Die Kompetenz des Verwalters zur Festsetzung der Höhe dieser Einmalzahlung in die Rücklage besteht solang als ihm die Mehrheit der Wohnungseigentümer durch Beschluss in einer Eigentümerversammlung oder im Umlaufweg keine gegenteilige Weisung erteilt hat. Als Maßnahme der ordentlichen Verwaltung (§ 28 Abs 1 Z 2 WEG 2002) bedarf die Vorschreibung der Sonderrücklage nicht zwingend einer Beschlussfassung über die Höhe des einzuhebenden Einmalbeitrags zur Rücklage.

Die Festsetzung der monatlichen Akontozahlungen in angemessener Höhe ist eine den Verwalter treffende Pflicht. Die Überprüfung der Aufwendungen für die Liegenschaft und deren korrekte Aufteilung auf die Miteigentümer sind nach § 52 Abs 1 Z 6 WEG 2002 ausschließlich im Außerstreitverfahren zu klären. Dies ändert aber nichts an der Fälligkeit der Vorschreibungen. Der Aufrechnung eines Guthabens aufgrund von angenommenen Abrechnungsfehlern steht der schlüssige Aufrechnungsverzicht zugunsten der Liquidität der Eigentümergemeinschaft entgegen. Dies gilt auch nach Ablauf des Rechnungslegungszeitpunkts für die jeweilige Periode unabhängig davon, ob die Wohnungseigentümer einen Antrag auf Überprüfung der inhaltlichen Richtigkeit der Abrechnung gestellt haben oder nicht.

Zum Umfang der Erhaltungspflicht kann grundsätzlich auch im Anwendungsbereich des WGG auf die zu § 3 MRG ergangene Rsp zurückgegriffen werden. Daher schuldet der Vermieter die Erhaltung im jeweils ortsüblichen Standard. Mit diesem Begriff wird eine elastische, sich den jeweiligen zeitlichen und örtlichen Komfortvorstellungen anpassende Obergrenze der Erhaltung normiert. Im Bereich der Erhaltung verdrängen die Bestimmungen des § 3 MRG bzw § 14a WGG jene des § 1096 ABGB, dessen auch bloß subsidiäre Geltung im Anwendungsbereich dieser Bestimmungen für die Erhaltung auszuschließen ist.

Der Fixpreis gem § 15d WGG ist offenkundig unangemessen, wenn er den ortsüblichen Preis für frei finanzierte gleichartige Objekte übersteigt. Nach dem Gesetzeswortlaut ist schon bei nur geringfügigem Übersteigen des ortsüblichen Preises für gleichwertige frei finanzierte Objekte von offenkundiger Unangemessenheit auszugehen.

Der Liegenschaftseigentümer ist bei einem nachbarrechtlichen Unterlassungsanspruch auch dann passivlegitimiert, wenn er den Eingriff nur mittelbar veranlasst hat, sofern er die Einwirkung duldet, obwohl er sie zu hindern berechtigt und dazu auch imstande gewesen wäre. Maßgeblich für die Bejahung der verschuldensunabhängigen Unterlassungspflicht des Eigentümers ist nur ein Zusammenhang zwischen Sachherrschaft und Störung. Die Haftung des Liegenschaftseigentümers hängt also davon ab, ob dieser imstande und berechtigt ist, den Eingriff abzustellen. Dieser Unterlassungsanspruch setzt keine Handlungs- und Entscheidungsfähigkeit des Liegenschaftseigentümers voraus. Im Wege der gesetzlichen Vertretung ist es möglich, den rechtswidrigen Eingriff zu unterbinden.

Ein dingliches Wohnungsrecht ist anzunehmen, wenn die Umstände die Annahme rechtfertigen, dass nicht bloß ein obligatorisches, sondern ein gegen jedermann wirkendes Recht eingeräumt werden sollte. Für die Abgrenzung ist die Parteienabsicht maßgebend, wobei im Zweifel ein obligatorisches Wohnrecht anzunehmen ist. Auch ein lebenslanges unentgeltliches Wohnrecht ist nicht zwingend als dingliches Recht anzusehen.

Obligatorische Rechtsverhältnisse gehen bei der Einzelrechtsnachfolge nur bei entsprechender Vereinbarung auf den Rechtsnachfolger über. Ein solches obligatorisches Rechtsverhältnis ist selbst dann gegenüber dem Einzelrechtsnachfolger nicht wirksam, wenn er von diesem Recht wusste. Der Einzelrechtsnachfolger tritt vielmehr in das obligatorische Schuldverhältnis nur im Wege der Vertragsübernahme ein.

Eine Dienstbarkeit, die gewöhnlich eine persönliche ist, kann auch als Grunddienstbarkeit bestellt werden. Eine solche Verbücherung ist jedoch nur mit einer zeitlichen Beschränkung möglich, um die dauernde Schaffung geteilten Eigentums zu verhindern.

Ein Verzicht auf Mitmietrechte erfolgt durch Vertrag und bedarf daher der Annahme durch den Schuldner, die jedoch auch konkludent erfolgen kann. Dafür genügt bereits die widerspruchslose Entgegennahme der Erklärung durch ihn. Allerdings ist auch die schlüssige Annahme eine zugangsbedürftige Willenserklärung. Das Ausscheiden des Mitmieters aus dem Mietverhältnis bedarf einer (zumindest konkludenten) Dreiparteieneinigung zwischen den Mitmietern einerseits und dem Vermieter andererseits. Das Bestandverhältnis von Mitmietern kann vom Vermieter nur für alle gemeinsam aufgekündigt werden. Eine Teilauflösung, die nur einem Mitmieter gegenüber wirkt, ist unzulässig.

Jeder Mit- und Wohnungseigentümer ist berechtigt, eigenmächtige Eingriffe auch eines anderen Mit- oder Wohnungseigentümers in das gemeinsame Eigentum mit der Eigentumsfreiheitsklage abzuwehren. Solche Klagen gehören nach der Rsp auf den streitigen Rechtsweg. Das gilt auch für die Klage, in der ein eigenmächtiger Eingriff darin gesehen wird, dass ein Wohnungseigentümer ständig und dauernd ein Fahrzeug auf einer Allgemeinfläche abstellt, was weder durch eine Nutzungsvereinbarung noch durch einen Mietvertrag gedeckt sei und eine bestehende Vereinbarung nur ein „temporäres“ Abstellen von Fahrzeugen erlaube.

Unverhältnismäßig hohe Teilungskosten können die der Zivilteilung vorgehende Realteilung unzulässig machen. Dabei kommt es auf die Umstände des Einzelfalls an. Die Untunlichkeit ist bei Umbaukosten iHv 16 % des Verkehrswerts der Liegenschaft, nicht aber bei einer Relation von ca 3 % oder unter 8 % zu bejahen. Diese Untunlichkeit wegen unverhältnismäßig hoher Teilungskosten wird durch die Erklärung des Teilungswilligen, die Kosten der Realteilung zu übernehmen, entkräftet.

Es entspricht dem Konzept des Gesetzgebers (im Zusammenhang mit der Einführung der ImmoESt), dass die Korrektur des vom Parteienvertreter selbstberechneten Betrages an ImmoESt im Wege der Veranlagung zu erfolgen hat. Insb die Ergebnisse betrieblicher Grundstücksgeschäfte sind stets in der Einkommen(Körperschaft)steuer-Erklärung (bzw in der Erklärung für die Feststellung nach § 188 BAO) anzugeben; sie werden im Rahmen der Veranlagung berücksichtigt.