Nach langem Hin und Her tritt mit 1.7.2023 das sogenannte „Erstauftraggeberprinzip“ (auch bekannt als „Bestellerprinzip“) bei der Vermittlung von Wohnungsmietverträgen in Kraft. Danach soll künftig ausschließlich derjenige die Maklerprovision zahlen, der die Leistung des Maklers (zuerst) veranlasst und diesen ausgewählt hat. In praxi ist dies typischerweise der Vermieter. Umgehungsversuche sollen durch die Regelung weitestgehend unterbunden und das Nichteinhalten mit Sanktionen belegt werden. Der Beitrag gibt einen Überblick über das neu eingeführte Erstauftraggeberprinzip im Maklerrecht und beleuchtet noch offene Fragen.
- ISSN Online: 1613-7647
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Inhalt der Ausgabe
S. 245 - 254, Aufsatz
Marco Scharmer / Viola Hoti
Das Erstauftraggeberprinzip (Bestellerprinzip) – Neuregelung der Maklerprovision bei Wohnungsmietverträgen durch das MaklerG-ÄG
Durch Einführung des Bestellerprinzips sollen Provisionen für Immobilienmakler bei der Wohnungsvermietung künftig nicht mehr vom Mieter, sondern vom Vermieter als Erstauftraggeber getragen werden. Da der Abschluss eines unentgeltlichen Maklervertrags mit dem Mieter praktisch ausgeschlossen ist, wirkt sich das Bestellerprinzip entscheidend auf die haftungsrechtliche Stellung des Mieters aus. Dass dem Mieter laut den Gesetzesmaterialien dennoch keine wesentliche Verschlechterung seines rechtlichen Schutzes drohen soll, wird in diesem Beitrag einer kritischen Würdigung unterzogen.
S. 263 - 265, Veranstaltungsbericht
Marco Scharmer / Viola Hoti
IWD – Das deutsche Gesetz zur Aufteilung der CO2-Kosten zwischen Mieter und Vermieter – ein Weg auch für Österreich?
S. 266 - 266, Rechtsprechung
Erhebliche Gesundheitsgefährdung durch hohe Bleikonzentration im Leitungswasser
Die Überschreitung von Grenzwerten ist generell ein deutliches Indiz für eine erhebliche Gesundheitsgefährdung, sodass es auch nicht zu beanstanden ist, bei einer Überschreitung des Bleigrenzwerts um mehr als das Doppelte der zulässigen Bleikonzentration die Voraussetzungen des § 3 Abs 2 Z 2 MRG als erfüllt anzusehen.
Es wäre ein regelmäßiger Schwermetallfiltertausch durch den Vermieter oder die Hausverwaltung in Abständen von weniger als einem Monat erforderlich, um die Wirksamkeit einer solchen Maßnahme zu garantieren. Eine derart intensive Wartungsnotwendigkeit bringt naturgemäß die Unsicherheit mit sich, ob der Tausch stets rechtzeitig erfolgt, um die Wirksamkeit des Filters zu erhalten, sodass es im Einzelfall auch nicht zu beanstanden ist, von einer dem Mieter nicht zumutbaren Maßnahme auszugehen.
S. 266 - 266, Rechtsprechung
Keine Verkehrsüblichkeit eines Mauerdurchbruchs zur Schaffung eines einheitlichen Wohn- und Essbereichs
Es mag zutreffen, dass im modernen Wohnbau eine Integrierung des Essbereichs in den Wohnbereich vermehrt anzutreffen ist. Für den Altbau kann daraus aber keineswegs abgeleitet werden, dass die Herstellung von Mauerdurchbrüchen und das Einsetzen von (zum Teil öffenbaren) Glaselementen zur Herstellung eines offenen Wohnbereichs allgemein üblich wäre.
Für die Qualifikation eines Raums bei der Nutzflächenberechnung nach § 17 MRG als „Loggia“ ist darauf abzustellen, dass dieser an fünf Seiten von Mauerwerk oder einer ähnlich massiven Begrenzungswand umgeben ist. Bei der Frage, ob eine derartige Begrenzung vorliegt, die ähnlich massiv ist wie Mauerwerk, besteht ein Beurteilungsspielraum.
Die Anzahlung iHv 2.000 € und die Leistung der unmittelbar nach Kündigung des Vertrags durch den Mieter und Präsentation des Nachmieters gezahlten 26.000 € sind als einheitliche Ablösezahlung zu verstehen. Es liegt auf der Hand, dass jedenfalls diese Ablösevereinbarung vor Erlangung einer rechtlich gesicherten Position durch die Nachmieterin erfolgte. Nach den Feststellungen war dem Nachmieter an diesem Tag klar, dass die vom Mieter geforderte Zahlung Bedingung für die Aufkündigung der Wohnung durch ihn und seine Präsentation als Nachmieter war. Gegenüber dem Vermieter war die Rechtsstellung des Nachmieters aufgrund der bloßen Präsentation seiner Person noch nicht gesichert. Zum Zeitpunkt der Zahlung des Restbetrags ist die Zwangslage für den Nachmieter daher noch nicht weggefallen.
S. 268 - 269, Rechtsprechung
Präklusion des Anspruchs auf Feststellung des gesetzlich zulässigen Hauptmietzinses
Aus einem einjährigen Zuwarten mit der Anrufung des Gerichts nach Ausstellung der in § 40 Abs 3 MRG vorgesehenen Bestätigung der Schlichtungsstelle kann noch nicht der Vorwurf einer nicht gehörigen Fortsetzung des Verfahrens abgeleitet werden. Auch das Unterlassen der Einbringung eines Fristsetzungsantrags gem § 91 GOG lässt für sich allein noch nicht den Schluss zu, dass dem Kl an der Erreichung seines Prozessziels nicht gelegen sei. Eine Untätigkeit wäre im Übrigen nur insoweit relevant, als sie in die Zeit nach Ablauf der (ursprünglichen) Präklusivfrist fällt. Dass diese Grundsätze auch auf das Verfahren vor den Schlichtungsstellen anzuwenden sind, ergibt sich aus dem Grundkonzept ihrer zwingenden Vorschaltung bei Gemeinden iSd § 39 Abs 1 MRG, soll dies doch nach dem ausdrücklichen Gesetzeszweck der Entlastung des Gerichts dienen.
§ 12 WEG steht einer realen Teilung – sofern eine solche möglich ist – nicht im Weg, weil auch ein Wohnungseigentumsobjekt grundsätzlich in mehrere selbstständige Einheiten zerlegt werden könnte. Auch § 12 Abs 2 WEG steht einer Erbteilungsklage nicht entgegen. Es ist kein Grund ersichtlich, weshalb es einem Erben nicht auch möglich sein sollte, die öffentliche Feilbietung durch eine – auf ein systemgerechtes Ergebnis gerichtete – Realteilungsklage auf Aufhebung der Erbengemeinschaft zu verhindern. Allerdings stellt eine Teilung des Wohnungseigentumsobjekts eine Änderung gem § 16 Abs 2 WEG dar, die aufgrund der – bei Zerlegung eines Wohnungseigentumsobjekts nicht auszuschließenden – Möglichkeit einer Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen anderer Wohnungseigentümer auch deren Zustimmung oder eines die fehlende Zustimmung ersetzenden Beschlusses des Außerstreitgerichts bedürfte.
S. 271 - 275, Rechtsprechung
Zur Zulässigkeit des außerstreitigen Rechtswegs bei einem Antrag nach § 52 Abs 1 Z 3 WEG 2002
Das Begehren eines Minderheitseigentümers, auszusprechen, dass der Mehrheitseigentümer schuldig sei, dem Antrag auf Erteilung einer nachträglichen Baubewilligung zuzustimmen, findet insofern Deckung in der Formulierung des § 30 Abs 2 WEG 2002, als das Gericht die Durchführung verabsäumter Maßnahmen auftragen kann. Aus dem Blickwinkel der Bestimmungen über die Verwaltung im schlichten Miteigentum des ABGB wird damit iSd § 835 ABGB das Ersetzen der Zustimmung der Miteigentümer durch den Sachbeschluss des Außerstreitrichters begehrt.
Der Zweck des Leistungsverweigerungsrechts spricht dafür, bei der Beurteilung, ob dessen Ausübung durch den einzelnen Wohnungseigentümer wegen Mängeln an allgemeinen Teilen der WE-Anlage als Schikane zu werten ist, die gesamten Behebungskosten und nicht nur den auf seinen Anteil entfallenden aliquoten Teil heranzuziehen.
Aus den E OGH 1 Ob 257/04g, 8 Ob 144/17k und RIS-Justiz RS0119576 lässt sich nicht e contrario entnehmen, dass die Erwägungen, wonach dem Übernehmer auch alle bei Vertragsabschluss unbekannten Gewährleistungs- und Schadenersatzforderungen des Übergebers aus einem Werkvertrag mit einem Dritten, die aus einer Beeinträchtigung der Liegenschaft resultieren, abgetreten werden, nur unter den Voraussetzungen gelten könnten, dass es sich um ein entgeltliches Geschäft handelt, ein Gewährleistungsverzicht vereinbart wurde und die Liegenschaft mit allen Rechten und Vorteilen, mit denen der Übergeber sie bisher besessen hat, auf den Übernehmer übergeht.
S. 275 - 275, Rechtsprechung
Ausschließung von Wohnungseigentümern aus der Wohnungseigentumsgemeinschaft
Es handelt sich um eine gravierende Beeinträchtigung der Interessen aller anderen Wohnungseigentümer, wenn sich ein Wohnungseigentümer nicht nur weigert, einem baubehördlichen Auftrag selbst nachzukommen, sondern aktiv verhindert, dass die anderen Wohnungseigentümer dies tun können, und er sie so der Gefahr verwaltungsrechtlicher Zwangsmaßnahmen aussetzt.
Die Beweislast dafür, dass ein Mangel vorliegt, der eine Zinsminderung rechtfertigt, trifft den Bestandnehmer. Das Ausmaß der Zinsminderung richtet sich nach dem Grad und der Dauer der Unbrauchbarkeit des Bestandobjekts, was nach den konkreten Umständen des Einzelfalls zu beurteilen ist.
S. 278 - 278, Rechtsprechung
Nachträgliche Inbestandnahme von Garagen kein gemeinsames Bestandverhältnis
Die Beurteilung, aus der Annahme des Anbots, die Garagen „dazu zu mieten”, könne nicht jedenfalls der Wille der Begründung eines gemeinsamen Bestandverhältnisses abgeleitet werden, während die anderen Umstände des vorliegenden Einzelfalls gegen ein einheitliches Bestandverhältnis sprechen, ist nicht korrekturbedürftig.
S. 279 - 284, Rechtsprechung
Sixtus-Ferdinand Kraus
Umfang der Freiheitsersitzung bei Unterlassungsservituten
Würde bei Verletzung einer negativen Servitut wie dem Bauverbot oder der Servitut, nicht höher zu bauen, nur eine teilweise Freiheitsersitzung stattfinden, könnte eine gänzliche Freiheitsersitzung überhaupt nie stattfinden. Es würde der stRsp widersprechen, wonach § 1488 ABGB auch für negative Servituten gilt, wenn bei einem Bauverbot oder der servitus altius non tollendi eine gänzliche Freiheitsersitzung praktisch unmöglich wäre. Der Gesetzgeber geht lege non distinguente davon aus, dass jede Servitut – gleichgültig ob positive oder negative – nach § 1488 ABGB zur Gänze erlöschen kann. Die auch wie immer geartete Bebauung eines Grundstücks entgegen einem bestehenden Bauverbot stellt daher eine ungeteilte Servitutswidersetzung iSd § 1488 ABGB dar und der Servitutsberechtigte ist – möchte er die Servitut nicht nach drei Jahren verlieren – gehalten, gegen diese gerichtlich vorzugehen. Dies entspricht auch dem Zweck der kurzen Verjährung des § 1488 ABGB, die rasche Klärung einer strittigen Rechtslage herbeizuführen.
S. 284 - 289, Rechtsprechung
Christian Lenneis
Vermietung einer repräsentativen Immobilie durch eine Privatstiftung an nahestehende Personen
Wirtschaftlich agierende, (nur) am Mietertrag interessierte Investoren erkunden vor der Errichtung eines Mietobjektes den Mietenmarkt (im gegebenen geographischen Einzugsgebiet), um Fehlinvestitionen zu vermeiden.
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