Der Umstieg vom Sachwalterrecht auf das Erwachsenenschutzrecht bringt auch im Miet- und Wohnrecht erhebliche Veränderungen: einerseits neue oder neu gestaltete Vertretungsformen wie die gewählte Erwachsenenvertretung und die erheblich erweiterte gesetzliche Erwachsenenvertretung (= frühere Vertretungsbefugnis nächster Angehöriger); andererseits verlieren Personen mit Erwachsenenvertreter nicht mehr automatisch einen Teil ihrer Handlungsfähigkeit. Daher stellt sich die Frage, ob Verträge mit diesen Personen oder Erklärungen dieser Personen rechtswirksam sind sowie in welchen Fällen sie vertreten werden müssen und vertreten werden können.
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Inhalt der Ausgabe
S. 199 - 201, Aufsatz
Knoll, Matthias/Scharmer, Marco
IWD - Die „nichtige“ Wohnungseigentumsbegründung - ein Buch mit sieben Siegeln?
S. 202 - 203, Rechtsprechung
Begehren auf Kostenbevorschussung für in Zukunft beabsichtigte Instandsetzungsarbeiten ist kein Entschädigungsanspruch iSd § 8 Abs 3 MRG; Zurückweisung des Antrages bei Beharren auf unzulässigem außerstreitigen Rechtsweg
Der Entschädigungsanspruch nach § 8 Abs 3 MRG ist als rechtswidrigkeits- und verschuldensunabhängige Eingriffshaftung konzipiert und kommt auch dann in Betracht, wenn Erhaltungs- oder Verbesserungsarbeiten an allgemeinen Teilen des Hauses wesentliche Beeinträchtigungen der Rechte des Mieters verursachen. Ein Begehren nach Kostenbevorschussung für vom Mieter erst in der Zukunft beabsichtigte Instandsetzungsarbeiten ist nicht einmal im weitesten Sinn als von § 8 Abs 3 MRG umfasster Entschädigungsanspruch für zu duldende Beeinträchtigungen anzusehen, sodass das wohnrechtliche Außerstreitverfahren für die Erledigung eines derartigen Anspruchs nicht zur Verfügung steht.
Wenn der Antragssteller die Zulässigkeit des mietrechtlichen Verfahrens nach § 37 Abs 1 MRG bzw § 22 Abs 1 WGG nie bezweifelt, sondern ausdrücklich daran festhält, ist aufgrund des Beharrens auf die gewählte Verfahrensart bei Unzulässigkeit des außerstreitigen Rechtswegs ein Eventualantrag nicht in eine Klage umzudeuten, sondern zurückzuweisen.
Eine Änderung der Widmung eines Wohnungseigentumsobjekts, die eine Willenseinigung aller Mit- und Wohnungseigentümer erfordert, kann auch konkludent zustande kommen. Wenn eine Widmungsänderung aufgrund der (konkludent erteilten) Zustimmung aller übrigen Wohnungseigentümer bereits wirksam zustande gekommen ist, bedarf eine neuerliche Änderung der Einstimmigkeit.
S. 204 - 207, Rechtsprechung
Klicka, Thomas
Keine Teilrechtskraft des nur von einem Wohnungseigentümer bekämpften Sachbeschlusses gegenüber den übrigen Wohnungseigentümern
Das Gericht spricht im außerstreitigen Verfahren nach nunmehr § 16 iVm § 52 Abs 2 Z 2 WEG 2002 nicht gesondert über individuelle Einreden jener Wohnungseigentümer, die dem Änderungsbegehren nicht zugestimmt haben, ab. Die Änderung kann somit auch nicht im Verhältnis zu jenen Wohnungseigentümern, deren Einwände das Außerstreitgericht nach den Kriterien des § 16 Abs 2 WEG 2002 für gerechtfertigt hält, untersagt und gegenüber den anderen Wohnungseigentümern genehmigt werden. Wird die Genehmigung letztlich versagt, hat die Änderung zu unterbleiben, auch wenn einzelne Wohnungseigentümer bereits außergerichtlich zugestimmt oder ihr im Verfahren nicht (mehr) widersprochen haben. Die Sachentscheidung muss zwingend für und gegen alle Wohnungseigentümer gleich lauten. Diese einheitliche Beschlusswirkung ergibt sich aus der Beschaffenheit des Rechtsverhältnisses zwischen den Wohnungseigentümern, das die Zustimmung aller (übrigen) und nicht nur einzelner Teilhaber fordert. Der Sachbeschluss wird nach § 43 Abs 2 AußStrG, der nach § 52 Abs 2 WEG 2002 auch in einem solchen wohnrechtlichen Außerstreitverfahren anzuwenden ist, erst dann wirksam, wenn er von keiner aktenkundigen Partei mehr angefochten werden kann.
Das wohnrechtliche Außerstreitverfahren kennt keinen Unterschied zwischen Parteien und Beteiligten. Der stattgebende, nur von einem Antragsgegner bekämpfte Sachbeschluss des ErstG kann somit gegenüber den übrigen Wohnungseigentümern nicht teilrechtskräftig werden.
S. 207 - 208, Rechtsprechung
Parteistellung im wohnrechtlichen Außerstreitverfahren und Wirkung von Hausanschlägen (über Sachbeschlüsse der Vorinstanzen) für Rechtsnachfolger
In außerstreitigen Verfahren nach § 52 WEG ist die Parteistellung des Wohnungseigentümers an das aufrechte bücherliche Eigentum geknüpft. Bei Eigentumsübergang scheidet der frühere Eigentümer aus dem Verfahren aus und der Erwerber tritt ein. Durch die Veräußerung des Miteigentumsanteils samt Wohnungseigentum verliert der Veräußerer daher nicht nur die Legitimation zur Antragstellung, sondern seine Parteistellung nicht nur im materiellen, sondern auch im formellen Sinn. Der Außerstreitrichter ist diesfalls verpflichtet, von Amts wegen dem Erwerber des Miteigentumsanteils des Antragstellers die Möglichkeit zu geben, den Antrag aufrechtzuerhalten.
Ein Hausanschlag der Sachbeschlüsse der Vorinstanzen, die Rechtsnachfolger des Antragstellers nicht erwähnen, ist zwar ausreichend, um eine Zustellung an die nicht namentlich angeführten übrigen Mit- und Wohnungseigentümer als Antragsgegner zu bewirken. Eine Warnfunktion gegenüber dem Rechtsnachfolger, er werde auf Antragstellerseite anstelle des Veräußerers in das Verfahren einbezogen, kann diesem Hausanschlag, hingegen nicht zukommen.
S. 208 - 211, Rechtsprechung
Ausübung eines verbücherten Wiederkaufsrechts an einer Liegenschaft bei nachrangig einverleibtem Pfandrecht
Durch die Ausübung des verbücherten Wiederkaufsrechts mittels einseitiger Erklärung des Wiederkaufsberechtigten kommt der bereits im ursprünglichen Kaufvertrag bedingt abgeschlossene zweite Kaufvertrag mit umgekehrten Parteirollen zustande. Der erste Kaufvertrag verliert dadurch nicht seine Wirksamkeit, er bleibt Rechtsgrundlage des Wiederkaufsrechts. Die Rechtsstellung des Wiederkaufsverpflichteten ist nicht der eines auflösend bedingten oder zeitlich beschränkten Eigentümers gleichzuhalten. Die Anwendbarkeit des § 468 ABGB auf Belastungen, die nach Verbücherung des Wiederkaufsrechts erfolgten, scheidet aus. Ein Wiederkaufsrecht beinhaltet weder ein Belastungs- noch ein Veräußerungsverbot, daher können Belastungen (zB ein Pfandrecht), die nach Einverleibung des Wiederkaufsrechts einverleibt werden, bei der Ausübung des Wiederkaufsrechts nicht etwa nach § 136 Abs 1 GBG gelöscht werden.
S. 211 - 214, Rechtsprechung
Haftung des Bauträgers für Rückforderungsansprüche resultierend aus von Dritten ausgeführten Sonderwünschen
Die Bestimmung des § 15 BTVG dient der Schließung einer Schutzlücke, die sich dann auftut, wenn nach der vertraglichen Gestaltung des Bauträgervertrags Teile des Entgelts unmittelbar einem Dritten zustünden und der Erwerber auch bereits Zahlungen an diesen Dritten geleistet hat. § 15 BTVG kann angesichts der Wortfolge „entsprechend dem Bauträgervertrag“ nur so verstanden werden, dass der Bauträger für Rückforderungsansprüche des Erwerbers aufgrund von Zahlungen an Dritte dann nicht haftet, wenn diese Zahlungen infolge einer eigenständigen vertraglichen Vereinbarung geleistet wurden.
Es darf nicht schon aufgrund der im Vorfeld der Vertragsunterzeichnung geführten Gespräche über Sonderwünsche, ohne nähere Modalitäten auszuführen, darauf vertraut werden, dass Zusatzleistungen vom Bauträger selbst erbracht werden. Dass der Bauträger nicht ausdrücklich auf den Inhalt des schriftlichen Vertrags hinweist, sondern das Sonderwunschprotokoll aufnimmt und dieses nach Vertragsunterfertigung an einen Professionisten weiterleitet, stellt keinen Vorgang dar, aufgrund dessen darauf vertraut werden dürfte, dass der Bauträger sich abweichend von der getroffenen Vereinbarung selbst zur Herstellung der Fußbodenheizung verpflichten will.
S. 214 - 216, Rechtsprechung
Lenneis, Christian
Hauptwohnsitzbefreiung: Eine Wohnung eines „Zinshauses“, die vom Alleineigentümer benützt wird, fällt nicht unter den Begriff „Eigentumswohnung“
Der Begriff der „Eigentumswohnung“ iSd § 30 Abs 2 Z 1 EStG 1988 ist nach allgemeinem – auch juristischem – Sprachgebrauch dahin auszulegen, dass es sich um eine Wohnung (oder allenfalls sonstige Räumlichkeit) handelt, an der Wohnungseigentum begründet wurde.
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