Der Gesetzgeber konfrontiert die Praxis vor allem durch die Verwendung von unbestimmten Gesetzesbegriffen mit Umsetzungsproblemen bei Anwendung neuer Normen. Der vorliegende Beitrag erörtert diese Problemstellung mit Lösungsansätzen zu der durch die WEG-Novelle 2022 neu geschaffenen Mindestrücklage.
- ISSN Online: 1613-7647
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Inhalt der Ausgabe
S. 431 - 440, Aufsatz
Alexander Illedits
Problemlösungsansätze zur Ermittlung der Mindestrücklage nach der WEG-Novelle 2022
S. 441 - 443, Aufsatz
Michael Drasdo
Höhe der Erhaltungs- bzw Instandhaltungsrücklage(nzuführung) – eine rechtsvergleichende Betrachtung
Wohnungseigentümer sind zur Vorsorge gehalten, Gelder für irgendwann notwendige Ausgaben anzusparen. Dies gilt im österreichischen wie im deutschen WE-Recht. Gleichermaßen bestehen auch Schwierigkeiten, die Höhe solcher Rücklagen festzulegen. Trotz zahlreicher Übereinstimmungen der WE-rechtlichen Rechtslage in Deutschland und Österreich bestehen diesbezüglich dennoch, teils gravierende, Unterschiede.
S. 444 - 445, Veranstaltungsbericht
Marco Scharmer / Viola Hoti
IWD – Immobilie und Nachhaltigkeit: Status quo und regulatorische Bestrebungen
Die Vollausnahme nach § 1 Abs 2 Z 1a MRG beinhaltet zwei Tatbestandselemente in Form einer personellen sowie einer sachlichen Anknüpfung, welche kumulativ erfüllt sein müssen: Erstens muss es sich beim Vermieter um eine karitative oder humanitäre Organisation handeln, und zweitens wird verlangt, dass die Vermietung im Rahmen sozialpädagogisch betreuten Wohnens erfolgt.
Es kommt für die Erfüllung der Voraussetzung des § 1 Abs 2 Z 1a MRG auf die Ausstattung und das Angebot seitens des karitativen oder humanitären Vermieters an, die ihn in die Lage versetzen, das Wohnangebot mit sozialpädagogischen Betreuungsleistungen für den konkreten Mieter zu verbinden. Kommt dann das Betreuungsverhältnis aus in der Sphäre des Mieters liegenden Gründen faktisch nicht zustande oder erreicht es aus nicht vom Vermieter zu verantwortenden Gründen nicht oder nicht vollständig sein Ziel, steht dies der Annahme einer nicht in den Anwendungsbereich des MRG fallenden Vermietung iSd § 1 Abs 2 Z 1a MRG nicht entgegen.
Für die Beurteilung, ob eine konkrete Lage (Wohnumgebung) aufgrund ihrer Eigenschaften mit „besser als durchschnittlich“ zu qualifizieren ist, bedarf es eines wertenden (Gesamt-)Vergleichs mit anderen Lagen (Wohnumgebungen). Die Lärmbelastung der Liegenschaft bildet grundsätzlich ein Lagekriterium.
Die Beurteilung des zulässigen Mietzinses und damit auch die Frage der Berechtigung eines Lagezuschlags ist eine Rechtsfrage, die vom Richter und nicht vom Sachverständigen zu beurteilen ist.
S. 449 - 449, Rechtsprechung
Zum gemeinsamen Haushalt als Voraussetzung für das Eintrittsrecht in den Mietvertrag
Nach den Feststellungen wechselte der Eintrittsberechtigte seit Herbst 2016 ohne speziellen Rhythmus zwischen der aufgekündigten Wohnung und der WG-Wohnung, wobei er „deutlich öfter (an deutlich mehr Tagen) in der aufgekündigten Wohnung war und auch dort übernachtete, als in der WG-Wohnung“. Angesichts dessen kann man von einem Lebensschwerpunkt des Eintrittsberechtigten in der aufgekündigten Wohnung ausgehen.
Die Außerachtlassung der Lagecharakteristika rund um den „Hietzinger Platz“, weil die gegebene Distanz von 600 bis 750 m nicht mehr als fußläufig bezeichnet werden könne und sich die im Nachbarbezirk gelegenen Geschäfte und Lokale daher außerhalb der relevanten Wohnumgebung befinden, überschreiten den bei der Beurteilung der Lagequalität eingeräumten Ermessensspielraum nicht.
S. 453 - 456, Rechtsprechung
David Trojer
Kosten einer Legionellen-Prophylaxe: keine überwälzbaren Betriebskosten
Die Kosten einer Legionellen-Prophylaxe in Form einer mikrobiologischen Untersuchung von Kaltwasser sind weder als Wassergebühren oder Kosten der Überprüfung der Wasserleitungen iSd § 21 Abs 1 Z 1 MRG noch als Schädlingsbekämpfungskosten iSd § 21 Abs 1 Z 2 MRG zu werten. Derartige Kosten sind auch nicht als Verwaltungs- oder als Hausbetreuungskosten iSd §§ 22 oder 23 MRG überwälzbar. Da sie der Brauchbarmachung der Bestandobjekte des Hauses dienen und eine Grundvoraussetzung für die Zurverfügungstellung von Wasser bilden, sind sie als Erhaltungsaufwand zu werten; eine bloße Wartung einer Gemeinschaftsanlage iSd § 24 MRG liegt nicht vor. Einer ausdehnenden Auslegung steht der taxative Charakter des Betriebskostenkatalogs entgegen.
S. 456 - 457, Rechtsprechung
Kündigung mangels dringenden Wohnbedürfnisses nur bei gleichwertiger und abgesicherter Alternative
Ein dringendes Wohnbedürfnis iSd § 14 Abs 3 MRG ist nur zu verneinen, wenn eine andere ausreichende Unterkunft zur Verfügung steht. Die alternative Wohnmöglichkeit muss rechtlich gleichwertig und abgesichert sein. Dass der Mieter als alleiniger Geschäftsführer über die Nutzung des Bestandobjekts der Gesellschaft entscheiden und dieses faktisch als Wohnung nützen könnte, ist mit der Rechtsposition eines Hauptmieters nicht vergleichbar. Es handelt sich bei diesem Bestandobjekt um keine rechtlich gleichwertige Ersatzwohnung des Mieters.
S. 457 - 460, Rechtsprechung
Eva Maria Hausmann
Antrag des vorläufigen Verwalters auf Enthebung durch das Gericht
Der Verwalter einer Liegenschaft, welcher vom Gericht zum vorläufigen Verwalter gem § 23 WEG 2002 bestellt wurde und in dieser Funktion für die Eigentümergemeinschaft tätig war, kann jedenfalls bei – wie hier – dargelegten wichtigen Gründen seine Enthebung aus dieser Position durch das Gericht beantragen.
Im vorliegenden Fall nicht korrekturbedürftig ist die Auffassung, hier sei nicht von einem Untergang des Objekts iSd § 35 Abs 1 erster Fall WEG 2002 auszugehen, sondern von einer nachträglichen Widmungsänderung, die dazu führte, dass die beiden – an sich errichteten – selbständigen WE-Objekte nicht wie ursprünglich gewidmet als Abstellplatz und Wohnung, sondern als Kellerabteil und somit entweder als allgemeiner Teil oder Zubehör-WE genutzt werden sollen.
Die Rechtsverhältnisse der Wohnungseigentümer untereinander richten sich grundsätzlich nach den Regeln der §§ 16 bis 27 WEG. Eine Beurteilung von solchen Rechtsverhältnissen (einer Vereinbarung von Wohnungseigentümern) nach § 38 Abs 1 WEG kommt nur dann in Betracht, wenn es sich um Spätwirkungen der (abstrakt angenommenen) Vertragsübermacht des WE-Organisators handelt. Die Anwendung des § 38 Abs 1 WEG ist für sich genommen nicht ausgeschlossen, wenn sich die Parteien bei Abschluss einer Vereinbarung bereits als Wohnungseigentümer und nicht mehr als WE-Bewerber und WE-Organisator gegenübergestanden sind. Auch eine solche Vereinbarung ist nach § 38 WEG unwirksam, wenn sie die dem Wohnungseigentümer gesetzlich zustehenden Nutzungs- oder Verfügungsrechte einschränkt und diese Einschränkung auf der wirtschaftlichen, organisatorischen und wissensmäßigen Übermacht des anderen Teils als ehemaligen WE-Organisator zurückzuführen ist. Es muss sich um eine Nachwirkung aus der Vormachtstellung des ehemaligen WE-Organisators handeln. Nur Verpflichtungen, die ein Wohnungseigentümer auch bei Gleichgewicht der Vertragslage auf sich genommen hätte, die also einer vernünftigen Interessenabwägung entsprechen, dürfen darunter nicht subsumiert werden.
Bei der Ermittlung des Werts einer Liegenschaft vor der Teilung sind das schlichte Miteigentum und die bestehende Eigentümerstruktur zu berücksichtigen. Im Fall der Teilung durch Begründung von WE bezieht sich die Wertminderung daher auf das Wertverhältnis zwischen den bisher schlichten Miteigentumsanteilen und den künftigen WE-Objekten. Es darf durch die Begründung von WE zu keiner beträchtlichen Wertminderung der bisherigen Miteigentumsanteile kommen. Der Verkehrswert der bisherigen schlichten Miteigentumsanteile darf nicht beträchtlich höher sein als der Verkehrswert der künftigen WE-Objekte. Zum Vergleich ist die Summe der bisherigen Miteigentumsanteile und nicht der Verkehrswert der fiktiv im Alleineigentum stehenden Liegenschaft heranzuziehen.
S. 466 - 469, Rechtsprechung
Tobias Tonini
Abkehr von der jüngeren Rsp zur Wertermittlung einer „gemeinschaftlichen Sache“ iSd § 843 ABGB?
Nach den Feststellungen wäre hier eine Teilung der Liegenschaften und Zuweisung ganzer Grundstücke theoretisch denkbar, allerdings mit einem erheblichen Wertverlust verbunden. Ein erheblicher Teil des Verkehrswerts des landwirtschaftlichen Betriebs entfällt auf das Betriebszentrum (Gebäude mit Wohn- und Wirtschaftsbereichen und Stallungen), die diesbezüglichen Grundstücke sind aber nicht Gegenstand der Teilungsklage. Nach den Feststellungen ist auszuschließen, dass nach einer Realteilung – bei Ausklammerung des Betriebszentrums – zwei separat lebensfähige wirtschaftliche Einheiten entstehen könnten, zumal es diesen an ausreichenden Wirtschaftsflächen und Gebäudeausstattung fehlen würde. Ausgehend davon ist die Abweisung des Realteilungsbegehrens nicht zu beanstanden.
S. 469 - 472, Rechtsprechung
Marco Scharmer
Keine rückwirkende Geltendmachung von Wertsicherungsbeträgen bei bereits erfolgter Erhöhung des Mietzinses
Die im Dezember 2018 unterbreitete Ankündigung des Vermieters, den seit Jahren unveränderten Mietzins ab Jänner auf 760 € erhöhen zu wollen, konnte ein objektiver Erklärungsempfänger schon mangels rechtlich zulässiger Alternative nur dahin verstehen, dass der Vermieter damit die Wertsicherung geltend machen, aber anstelle einer konkreten Berechnung eine Pauschalierung vornehmen wollte. Da eine beliebige Festsetzung des Zinses durch den Vermieter aber durch eine Wertsicherungsklausel nicht gedeckt ist, bedurfte das Pauschalanbot einer Annahme, die der Mieter erteilt hat. Aufgrund dieser Vereinbarung über einen monatlichen Mietzins von 760 € kam eine weitere Erhöhung unter Anwendung der Wertsicherungsklausel erst wieder in Frage, nachdem der zuletzt verlautbarte Indexwert die nächste Schwelle überschritten hatte.
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