Angesichts der diesbezüglich seit Jahrzehnten gelebten Praxis kann jene Rechtsansicht, die der (Fach-)Senat 5 des OGH jüngst zur Zulässigkeit der Geltendmachung eines Lagezuschlags im Rahmen der Mietzinsbildung nach dem Richtwertmietzinssystem vertreten hat, getrost als „Paukenschlag“ bezeichnet werden. Im folgenden Beitrag wird diese Rechtsansicht einer kritischen dogmatischen Reflexion unterzogen und erörtert, welche Konsequenzen mit dieser Rechtsansicht verbunden sind.
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Inhalt der Ausgabe
S. 71 - 77, Aufsatz
Vonkilch, Andreas
Der Lagezuschlag beim Richtwertmietzins - wie weiter nach 5 Ob 74/17v?
Ausgehend von einem Aufsatz der Innsbrucker Gesellschaftsrechtler Alexander Schopper und Mathias Walch beschäftigt sich der vorliegende Beitrag mit den Fragen, inwieweit de lege lata (a) auch mittelbare Anteilserwerbe an gemeinnützigen Bauvereinigungen (GBV) einer Zustimmungspflicht der (Landes-) Aufsichtsbehörden unterliegen und (b) welche zivilrechtlichen Folgen damit verbunden sind bzw welche aufsichtsbehördlichen Maßnahmen ergriffen werden können.
S. 81 - 82, Aufsatz
Knoll, Matthias/Scharmer, Marco
IWD - Der Immobilienmakler im Fokus des Verbraucherschutzes
S. 83 - 86, Rechtsprechung
Lagezuschlag beim Richtwertmietzins: Vergleichsmaßstab für eine überdurchschnittliche Lage außerhalb eines Gründerzeitviertels
Die in § 16 Abs 4 MRG für die Berücksichtigung eines Lagezuschlags geforderte „Überdurchschnittlichkeit“ einer Lage (Wohnumgebung) kann nicht schon allein aus einem gegenüber der mietrechtlichen Normwohnung höheren Grundkostenanteil der konkret zu bewertenden Lage abgeleitet werden. Es bedarf vielmehr einer Prüfung, ob im konkreten Einzelfall die Lage (Wohnumgebung) der Liegenschaft, auf der sich eine Wohnung befindet, nach der allgemeinen Verkehrsauffassung und Erfahrung des täglichen Lebens besser als die durchschnittliche Lage (Wohnumgebung) ist.
Zur Beurteilung, ob eine konkrete Lage (Wohnumgebung) aufgrund ihrer Eigenschaften als „besser als durchschnittlich“ zu qualifizieren ist, bedarf es eines wertenden Vergleichs mit anderen Lagen (Wohnumgebungen). Der geographische Bereich, der die zur Beurteilung der (Über-)Durchschnittlichkeit miteinander zu vergleichenden Lagen (Wohnumgebungen) umfasst, bestimmt sich nach der allgemeinen Verkehrsauffassung. Entscheidend ist, welcher Bereich nach der Beurteilung des Wohnungsmarkts ein einigermaßen einheitliches Wohngebiet darstellt. Dieses Abgrenzungskriterium muss nicht mit politischen Grenzziehungen übereinstimmen und lässt daher, wie es unbestimmten Gesetzesbegriffen immanent ist, einen gewissen Spielraum bei der Ermittlung der konkreten Lösung. Die Frage, ob Zuschläge zum Richtwertmietzins gerechtfertigt sind, hängt daher – wie im Allgemeinen – auch in dieser Hinsicht grundsätzlich von den Umständen des Einzelfalls ab. In Wien ist als Referenzgebiet für die Beurteilung der Durchschnittlichkeit der Lage eines Hauses nicht regelhaft maximal der jeweilige Gemeindebezirk heranzuziehen, sondern es ist auf jene Teile des Wr Stadtgebiets abzustellen, die einander nach der Verkehrsauffassung in ihren Bebauungsmerkmalen gleichen und (daher) ein einigermaßen einheitliches Wohngebiet darstellen.
S. 86 - 87, Rechtsprechung
Unwirksamer Verzicht auf Rückforderung des Lagezuschlags aufgrund einer verpönten Drucksituation
Der Verzicht auf die Rückforderung eines unzulässig geforderten Lagezuschlags ist bis zum Wegfall der Zwangslage des Mieters ausgeschlossen. Ob und zu welchem Zeitpunkt die Zwangslage weggefallen ist, wird immer von den Umständen des Einzelfalls bestimmt. Eine in diesem Sinn verpönte Drucksituation liegt jedenfalls solange vor, als der Mieter noch keine rechtlich gesicherte Position erlangt hat und daher in seiner Willensbildung beschränkt ist.
Allein der Hinweis, dass sich die Wohnung „außerhalb eines Gründerzeitviertels“ befinde, ohne die den Wohnwert des Hauses beeinflussenden Kriterien konkret anzuführen, ist keinesfalls ausreichend um einen Lagezuschlag zu fordern.
S. 87 - 88, Rechtsprechung
Etzersdorfer, Ingmar
Aggressive Umgangsformen in einem Wohnhaus als unleidliches Verhalten
Es kann weder von einem einmaligen Fehlverhalten noch von nur geringfügigen Folgen die Rede sein, wenn eine Person bereits mehrfach gewalttätig wurde und einen anderen Bewohner des Hauses verletzte. Solch aggressives Verhalten stellt keine in einem Wohnhaus übliche Umgangsform dar und verwirklicht daher den Kündigungsgrund des unleidlichen Verhalten iSd § 30 Abs 2 Z 3 MRG.
S. 88 - 90, Rechtsprechung
Hausmann, Eva Maria
Fehlende Gewerbeberechtigung und Haftpflichtversicherung des Verwalters
Nach § 19 Satz 1 WEG 2002 kann die Eigentümergemeinschaft sowohl eine natürliche als auch eine juristische Person zum Verwalter bestellen. Bestellungsfähig sind nicht nur gewerblich konzessionierte Immobilienverwalter, sondern auch Privatpersonen.
Die Verpflichtung zum Abschluss einer Vermögensschadenhaftpflichtversicherung besteht nach § 117 Abs 7 Satz 5 GewO 1994 nur für die zur Ausübung des Gewerbes der Immobilienverwalter berechtigten Gewerbetreibenden. Daher kann dem Hausverwalter, wenn es sich um keinen konzessionierten Immobilienverwalter handelt, bei Fehlen der Gewerbeberechtigung und Haftpflichtversicherung keine pflichtwidrige Führung der Verwaltung vorgeworfen werden.
S. 88 - 88, Rechtsprechung
Erheblich nachteiliger Gebrauch aufgrund eines durchgehend offen gelassenen Toilettenfensters
Das Verhalten des Mieters, ein Toilettenfenster jahrelang durchgehend und überdies monatelang völlig unbeaufsichtigt offen stehen zu lassen, sodass es bereits zu Verputzschäden bis zu frei liegenden Ziegeln gekommen ist, ist eine vertragswidrige Benützung des Mietgegenstands und somit ein erheblich nachteiliger Gebrauch, da er diesen in arger Weise vernachlässigt.
Wird in der Revision der Wegfall einer Wiederholungsgefahr ins Treffen geführt, weil der Mieter nunmehr bereit sei, das Fenster geschlossen zu halten, handelt es sich um eine unzulässige Neuerung.
S. 90 - 91, Rechtsprechung
Wirtschaftliches Naheverhältnis mit dem Verwalter infolge Beauftragung mit der Verwaltung eigener Objekte
Der Begriff des familiären oder wirtschaftlichen Naheverhältnisses in § 24 Abs 3 WEG 2002 wurde bewusst § 6 Abs 4 MaklerG entnommen, sodass auf das dort entwickelte Gesetzesverständnis zurückgegriffen werden kann. Zweck der Regelung ist da wie dort die Vermeidung von Interessenkollisionen. Der Geschäftsabschluss bzw das Stimmverhalten soll von den Interessen des Geschäftspartners des Dritten und nicht von den Interessen des Maklers bzw Stimmführers gesteuert sein. Ob ein Interessenkonflikt droht, hängt einerseits von der Intensität der Beziehung zwischen den in Rede stehenden Personen, andererseits vom Zweck des Geschäfts ab. Es kommt dabei auf die Umstände des Einzelfalls an, die nach wirtschaftlich sinnvollen und praktikablen Gesichtspunkten zu beurteilen sind. Abhängigkeiten, die sich aus einem Dienstvertrag oder der ständigen Zusammenarbeit in einem Auftrags- oder Werkvertragsverhältnis ergeben, können ein wirtschaftliches Naheverhältnis iSd § 24 Abs 3 WEG und bei bereits vorgekommenen Missständen eine Gefährdung der Interessen der übrigen Gemeinschaft indizieren.
S. 91 - 94, Rechtsprechung
Unzulässigkeit eines Vorgehens iSd additiven Verfahrens bei einer Beschlussfassung im Umlaufverfahren
Im Rahmen einer Beschlussfassung im Umlaufverfahren ist ein Vorgehen iSd additiven Verfahrens nach § 25 Abs 3 WEG 2002 nicht zulässig.
Um die bis zur Bekanntgabe des Ergebnisses zu gewährenden Äußerungs- und Stimmrechte der innerhalb der ursprünglichen Äußerungsfrist abstimmenden Wohnungseigentümer nicht zu verletzen, müsste die Möglichkeit zur nachträglichen Stimmabgabe jedenfalls allen Wohnungseigentümern zur Kenntnis gebracht werden. Im Falle einer solchen allgemeinen Fristverlängerung liegt allerdings ohnedies ein einheitliches Umlaufverfahren vor. Die Festlegung des Zeitpunkts der Bekanntgabe des Abstimmungsergebnisses ist nicht dem Gutdünken der Initiatoren eines Umlaufbeschlusses etwa in der Weise überlassen, dass diese den Abstimmungsvorgang willkürlich für beendet und das Ergebnis für verbindlich erklären könnten. Den Initiatoren des Umlaufbeschlusses steht daher nicht die Möglichkeit offen, durch wiederholte Fristverlängerungen mit der Bekanntgabe des Abstimmungsergebnisses so lange zuzuwarten, bis einzelne Wohnungseigentümer zur Änderung des Abstimmungsverhaltens bereit sind oder bis es etwa gar zur Änderung der Zusammensetzung der Eigentümergemeinschaft kommt.
S. 94 - 95, Rechtsprechung
Klicka, Thomas
Befahren eines im Dienstbarkeitsvertrag als „Radweg“ zur Verfügung gestellten Wegs mit „Segways“ ist keine unzulässige Erweiterung der eingeräumten Servitut
Um unbillige Ergebnisse zu vermeiden, ist der Umfang des Servitutsrechts durchaus dynamisch auszulegen. Dementsprechend ist eine Anpassung der Benützungsart durch den Servitutsberechtigten an die fortschreitende technische Entwicklung grundsätzlich zulässig. Während „Segways“ im Zeitpunkt des Dienstbarkeitsbestellungsvertrages noch unbekannt waren, besteht mittlerweile doch ein Bedürfnis der Öffentlichkeit, solche Fahrzeuge auf öffentlichen Wegen zu nutzen.
Dienstbarkeitsrechte sind so auszulegen, dass dem Berechtigten der angestrebte Vorteil ermöglicht, dem Belasteten aber so wenig wie möglich geschadet wird, weshalb eine unzulässige Erweiterung der Dienstbarkeit nur dann anzunehmen ist, wenn das dienende Gut dadurch erheblich schwerer belastet wird. Die Art der Ausübung findet dementsprechend ihre Grenzen in einer unzumutbaren Beeinträchtigung des Eigentümers des dienenden Grundstücks.
Es ist nicht erkennbar, dass „Segway“-Fahrten im Vergleich zur bloßen Nutzung mit konventionellen Fahrrädern für den Servitutsbelasteten mit einer Mehrbelastung verbunden wären, zumal den Servitutsberechtigten die Instandhaltungspflicht für den Weg trifft. Die Beurteilung der Vorinstanzen, wonach die Benützung des Radwegs mittels „Segways“ keine unzulässige Erweiterung der Servitut darstellt, ist somit vertretbar.
Wird wegen der mangelhaften horizontalen Schachtabdichtung im Falle eines Brandes im Haus die nach den einschlägigen Normen erforderliche Dauer des Feuerwiderstands von 90 Minuten nicht erreicht, so ist die Ansicht der Vorinstanzen, wonach dieser Mangel eine Zinsminderung von 15 % rechtfertige, nicht zu beanstanden.
Die in Kenntnis des Geschäftsführers der Bestandnehmerin von den unterschiedlichen Rechtsfolgen von Miete und Pacht gewählte Bezeichnung als Pachtvertrag bei Vereinbarung eines 25-jährigen Kündigungsverzichts, die ganzjährige Betriebspflicht, und zwar des im Vertrag näher umschriebenen Gastronomiebetriebs, der umsatzabhängige Bestandzins, die vereinbarte Überlassung der Barmittel zum Umbau bzw zur Renovierung und Instandsetzung sowie für die notwendige Ausstattung des Betriebs nach dem Großbrand durch die Bestandgeberin und die Besonderheit des Objekts (Schloss mit Bankettsaal), das als beliebtes Ausflugsziel überregionale Bekanntheit erlangt hatte, in Verbindung mit seiner schon historisch bekannten Aussichtslage samt den Begleitmaßnahmen eines in der Nähe betriebenen Streichelzoos, eines Weinguts mit organisierten Weinwandertagen und des Parkplatzes für 120 Fahrzeuge sprechen in einer Gesamtabwägung dafür, dass die Betriebspflicht hier auf einem wirtschaftlichen Interesse des Bestandgebers an der Art des Betriebs, an seinem Bestehen sowie seiner Weiterführung beruht und insgesamt mehr als „bloßer Geschäftsraum“ übergeben wurde.
Im Vergleich dazu ist die – wenn auch länger währende – Stilllegung des Betriebs nicht ausschlaggebend, weil ihr dessen durch viele Jahrzehnte gewachsene und gefestigte Bekanntheit gegenübersteht. Ab welcher Zeitdauer von einem nicht bloß vorübergehend stillgelegten Betrieb gesprochen werden kann, hängt im Einzelfall auch davon ab, welche Bekanntheit und Alleinstellung dem davor durch welche Zeitdauer betriebenen Unternehmen zuzuschreiben ist. Bei einem Gastronomiebetrieb kommt wegen der beschränkten Haltbarkeit der eingesetzten Güter dem Fehlen eines Warenlagers kein besonderes Gewicht zu.
Aus anderen als den in § 65 GBG genannten Gründen ist ein Löschungsbegehren in analoger Anwendung des § 65 Abs 1 GBG (nur) dann gerechtfertigt, wenn auch in diesem Fall der Zweck der Streitanmerkung in einer jeden Zweifel ausschaltenden Weise bereits erfüllt und/oder die Anmerkung nach dem Grundbuchsstand sinnlos geworden ist.
Der Löschungsgrund aufgrund einer atypischen Treuhandschaft gleichzeitig mit dem Kläger (originär) Miteigentum an der Liegenschaft erworben zu haben und die damit – implizit – verbundene Behauptung der mangelnden Sachlegitimation des Miteigentümers stellt einen materiell-rechtlichen Einwand gegen die Berechtigung der angemerkten Teilungsklage dar, der im Verfahren zu prüfen ist und gegebenenfalls zur Klagsabweisung führt. Solange dies aber nicht der Fall ist, ist der Zweck der Streitanmerkung weder in einer jeden Zweifel ausschaltenden Weise bereits erfüllt, noch ist die Anmerkung deshalb sinnlos geworden.
S. 99 - 100, Rechtsprechung
Kein Abweisungsgrund für Grundbuchgesuch bei mangelnder Angabe über die von der Erledigung zu verständigenden Personen; Nichtanwendung gerichtsbekannter Tatsachen im Grundbuchsverfahren
Es liegt kein Abweisungsgrund des Grundbuchgesuchs vor, wenn Personen die von der Erledigung zu verständigen sind nicht angeführt werden, weil die Verständigung von Amts wegen zu geschehen hat. Daher ist der Mangel der in § 84 GBG vorgeschriebenen Angabe kein hinreichender Grund zur Abweisung des Antrags, weil für die Bewilligung einer grundbücherlichen Eintragung zunächst nur die in § 94 GBG aufgestellten Bedingungen maßgebend sind. Die in § 84 GBG vorgeschriebenen Angaben dienen nur zur Verständigung der Interessenten, welche aber von Amts wegen zu geschehen hat und für die Gültigkeit der Eintragung nicht entscheidend ist.
Der in § 269 ZPO niedergelegte Grundsatz, bei Gericht offenkundige Tatsachen bedürften keines Beweises, ist im Grundbuchsverfahren nicht oder nur in sehr eingeschränktem Umfang anzuwenden. Der Grundbuchsrichter hat nämlich bei seiner Entscheidung grundsätzlich nur die vorgelegten Urkunden, das Grundbuch und die sonstigen Grundbuchsbehelfe, nicht aber andere Amtsakten oder sein Amtswissen heranzuziehen.
S. 100 - 102, Rechtsprechung
Lenneis, Christian
Verkauf eines Mietobjektes vor Erzielung eines positiven Gesamtergebnisses
Es muss der Ertragsfähigkeit einer Vermietungsbetätigung nicht entgegen stehen, wenn die Liegenschaft vor der tatsächlichen Erzielung eines gesamtpositiven Ergebnisses übertragen wird. Der StPfl, der eine Tätigkeit vorzeitig einstellt, hat jedoch den Beweis zu führen, dass seine ursprüngliche Planung auf die Aufrechterhaltung der Tätigkeit (zumindest) bis zur Erreichung eines Gesamteinnahmenüberschusses abgestellt und sich der Entschluss zur vorzeitigen Einstellung erst nachträglich ergeben hat.
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