Der vorliegende Beitrag zu den Bezüge-Regelungen in der Wohnungsgemeinnützigkeit erörtert einerseits die historische sowie die aktuelle Rechtslage auf Gesetzes- und Verordnungsebene (in Österreich). Andererseits werden rechtliche und tatsächliche Vergleiche mit der (nicht gemeinnützigen) Wohnungswirtschaft im In- und Ausland gezogen. Abschließend werden die mit 1. August 2019 in Kraft getretene Nov 2019 zum Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) im Hinblick auf die Bezüge-Regelungen sowie ein Vorschlag für (Unternehmens-)größenabhängige Differenzierungen in einem noch zu schaffenden, branchenspezifischen Corporate Governance Kodex dargestellt.
- ISSN Online: 1613-7647
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Inhalt der Ausgabe
S. 283 - 296, Aufsatz
Josef Wurditsch / Christian Zenz / Rudolf Steckel / Andreas Sommer / Christoph Schillinger / Bernd Scherz / Peter Kopp
Bezüge(-Regelungen) in der gemeinnützigen Wohnungswirtschaft
Wertsicherungsklauseln im Bereich des § 16 Abs 1 MRG sind grundsätzlich aufgrund des legitimen Bedürfnis des Vermieters, das Entgelt – insb bei längeren Vertragslaufzeiten – an die tatsächliche Geldwertveränderung anzupassen zulässig.
Für die wirksame Vereinbarung zur Überwälzung von Versicherungsprämien als BK nach § 21 Abs 1 Z 6 MRG genügt die Erklärung der Mieter, einverstanden zu sein, dass das Haus gegen bestimmte Risiken angemessen versichert wird. Die Zustimmung zu einem abgeschlossenen Vertrag ist nicht erforderlich, es besteht auch keine Gefahr der Blankozustimmung zu unangemessenen Vertragsbedingungen, als § 21 Abs 1 Z 6 MRG nur die Kosten einer „angemessenen Versicherung“ als BK anerkennt.
Ein Investitionskostenersatzverzicht stellt keine gröbliche Benachteiligung iSd § 879 Abs 3 ABGB dar, da der Zustand des Objekts im Bestandzins eingepreist wird und der Vermieter die Vornahme der Aufwendungen auch überhaupt untersagen kann, der bloße Ausschluss von Aufwandsersatz hinter dieser Möglichkeit aber zurückbleibt. Klauseln wonach der Mieter hinsichtlich der Investitionen auf jeden über § 10 MRG hinausgehenden Ersatzanspruch verzichtet sind somit zulässig. Ausgenommen davon sind Ansprüche für Aufwendungen, die gem § 3 MRG der Vermieter hätte vornehmen müssen.
Mit der Novelle BGBl I Nr 147/2017 wurde § 33 GebG dahingehend geändert, dass Verträge über die Miete von Wohnräumen gebührenfrei sind. Insofern liegt bezogen auf die geltende Rechtslage in Klauseln, die den Mieter also bloß zur Tragung nicht anfallender Gebühren verpflichtet, keine gröbliche Benachteiligung iSd § 879 Abs 3 ABGB vor. Gegenstand des Verfahrens war ausschließlich die Empfehlung der Klauseln. Es ist also nicht relevant, ob solche Klauseln in der Vergangenheit vereinbart werden konnten.
Der Mieter errichtete mit Zustimmung des Vermieters einen Zubau auf eigene Kosten, weshalb die Parteien eine Mietzinserhöhung vereinbarten. § 27 Abs 1 Z 5 MRG verbietet Vereinbarungen, in denen der Vermieter oder der frühere Mieter sich oder einem anderen gegen die guten Sitten Leistungen versprechen lässt, die mit dem Mietvertrag in keinem unmittelbaren Zusammenhang stehen. Im vorliegenden Fall lagen keine Zwangslage und eine Gegenleistung des Vermieters, nämlich unabdingbare Pflichten der Erhaltung und des Investitionsersatzes, vor. Die Auffassung, der vorliegende Fall falle nicht unter den § 27 Abs 1 Z 5 MRG, ist vertretbar.
S. 304 - 308, Rechtsprechung
Johann Höllwerth
Genehmigung einer Umwidmung nur unter Einbeziehung der erforderlichen baulichen Maßnahmen
Wenn der änderungswillige Wohnungseigentümer nicht allein die Genehmigung der Widmungsänderung, sondern zugleich auch die Genehmigung entsprechender baulicher Änderungen begehrt, sind diese Änderungen in ihrer Gesamtheit zu beurteilen, es sei denn zwischen den Änderungsbegehren besteht kein untrennbarer Zusammenhang. Auch wenn der änderungswillige Wohnungseigentümer seinen Antrag ausdrücklich auf die Widmungsänderung beschränkt, dürfen die damit notwendig verbundenen baulichen Umbaumaßnahmen als Teil der typischen Auswirkungen einer solchen Änderung nicht außer Betracht bleiben. Diese Maßnahmen stehen einer Genehmigung nur dann nicht entgegen, wenn sie die negativen und positiven Voraussetzungen nach § 16 Abs 2 WEG erfüllen.
S. 308 - 311, Rechtsprechung
Johann Höllwerth
Begründung von Grunddienstbarkeiten zulasten oder zugunsten eines mit Wohnungseigentum verbundenen Miteigentumsanteils
Zulasten oder zugunsten eines mit Wohnungseigentum verbundenen Miteigentumsanteils kann eine auf eine fremde Liegenschaft bezogene Grunddienstbarkeit begründet werden. Der wesentliche Grund dafür ist, dass dem Wohnungseigentümer – anders als dem schlichten Miteigentümer – ein servitutsähnliches ausschließliches Nutzungsrecht an einem bestimmten WE-Objekt zukommt.
Ein schlichter ideeller Miteigentümer kann keine Grunddienstbarkeit erwerben und ein schlichter ideeller Miteigentumsanteil kann als solcher nicht herrschendes Gut sein. WE-Grunddienstbarkeiten können hingegen auch zu Lasten und zugunsten der einzelnen Mindestanteile bestellt werden, da dem Wohnungseigentümer ein servitutsähnliches ausschließliches Nutzungsrecht zukommt.
S. 312 - 314, Rechtsprechung
Isabelle Vonkilch
Wirksame Begründung eines obligatorischen Vorkaufsrechts an einem rechtlich unselbständigen Teil eines Wohn- und Geschäftshauses möglich?
An einem rechtlich unselbständigen Teil eines Wohn- und Geschäftshauses kann ein obligatorisches Vorkaufsrecht nur unter der Voraussetzung wirksam begründet werden, dass die Vertragsparteien bei Einräumung des Vorkaufsrechts ausdrücklich oder schlüssig vereinbaren, dass am betreffenden Objekt WE begründet wird und für den Eigentümer daher eine entsprechende Verpflichtung besteht.
Der Provisionsanspruch des Maklers gem § 7 MaklerG entsteht erst mit dem rechtswirksamen Zustandekommen des vermittelten Geschäfts. Sind einerseits die Erklärungen eines Kaufinteressenten nicht von besonderer Verbindlichkeit gekennzeichnet und andererseits beim Vertreter des Verkäufers die Zweifel am tatsächlichen Zustandekommen des Kaufvertrags nicht gänzlich ausgeräumt, ist es vertretbar, darin keinen rechtswirksamen mündlichen Vertragsabschluss und somit auch keinen Provisionsanspruch zu erblicken.
Bei der Beurteilung von Bestandobjekten auf ihre Eigenschaft als Einkunftsquelle im Rahmen von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung ist grundsätzlich für jedes Mietobjekt gesondert zu untersuchen, ob es eine Einkunftsquelle bildet. Dies gilt insb für verschiedene, wenn auch in einem Haus gelegene Eigentumswohnungen, wenn diese an verschiedene Personen vermietet sind.
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