Verkehrssicherungspflichten in Wohngebäuden sind insb wegen der ÖNORM B 1300 und deren überarbeiteter Fassung zu einem aktuellen Untersuchungsgegenstand geworden. Dieser Beitrag beschäftigt sich mit ausgewählten Rechtsfragen im Zusammenhang mit Verkehrssicherungspflichten und WE: Einerseits wird der Sonderfall der Verkehrssicherungspflichten in Mischhäusern untersucht, also jenen Häusern, an denen nicht an allen WE-tauglichen Objekten WE begründet wurde. Andererseits sind Gegenstand des Beitrages die Verkehrssicherungspflichten in der „Entstehungsphase“, also während der erstmaligen Errichtung, von WE-Anlagen. Zu guter Letzt wird auf die Frage eingegangen, wer die notwendigen Hilfsmittel für die Wahrnehmung der Verkehrssicherungspflichten bei deren Übertragung zur Verfügung stellen muss. Grundlage dieses Beitrages ist der von der Autorin beim Innsbrucker Wohnrechtlichen Dialog abgehaltene Vortrag vom 5.11.2018.
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S. 1 - 12, Aufsatz
Verkehrssicherungspflichten und Wohnungseigentum: Ausgewählte Rechtsfragen
S. 13 - 15, Aufsatz
IWD - Die Wohnrechtsnovelle 2015 in der höchstgerichtlichen Rechtsprechung
Eine Entschädigungspflicht nach § 8 Abs 3 MRG resultiert nicht aus einer vertraglichen Haftung, sondern stellt eine Eingriffshaftung eigener Art dar, für die Rechtswidrigkeit ebenso wenig Haftungsvoraussetzung ist wie Verschulden. Maßgeblich ist, ob es sich um eine wesentliche Beeinträchtigung handelt, die durch einen vom Mieter zu duldenden Eingriff in sein Mietrecht verursacht wurde, wozu auch Schäden als Folge einer unsachgemäßen Ausführung von Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten zählen. Es muss ein Konnex zwischen Umfang der Duldungspflicht und der Eingriffshaftung vorliegen. Die Verzögerung der Schadensbehebung ist im Kontext nicht anders zu sehen als die unterlassene Fertigstellung von Erhaltungsarbeiten. Auch hier liegt ein ursprünglich zu duldender Eingriff zugrunde, der letztlich die Unbrauchbarkeit des Bestandobjekts zur Folge hat. Damit ist der erforderliche Konnex gegeben. Ob die verspätete Schadensbehebung im außerstreitigen Rechtsweg geltend zu machen ist, hängt davon ab, ob das Gesetz die betreffende Angelegenheit ausdrücklich oder wenigstens unzweifelhaft schlüssig in das außerstreitige Verfahren verweist. Einen solchen ausdrücklichen Verweis enthält § 37 Abs 1 Z 5 MRG für Verfahren über die Duldungspflicht des Mieters einschließlich seines Entschädigungsanspruchs. Die Frage der Passivlegitimation ist für die Zulässigkeit ohne Relevanz.
S. 16 - 16, Rechtsprechung
Dauernde Veränderungen an einem Mietgegenstand infolge von Verbesserungsarbeiten an allgemeinen Teilen des Hauses
Eine Verbesserungsarbeit iSd § 8 Abs 2 MRG liegt vor, wenn gegenüber dem bestehenden Zustand eine vorteilhaftere und positiver bewertete Situation geschaffen werden soll, auch wenn der gegenwärtige Zustand nicht mangelhaft erscheint, was nur anhand der besonderen Umstände des Einzelfalls beurteilt werden kann. Der hier zu beurteilende Personenaufzug stellt eine derartige Verbesserungsarbeit dar, da eine barrierefreie Erschließung des Quertrakts, insb der dort im Dachgeschoß errichteten Wohnungen, anders nicht erfolgen kann. Allein der Umstand, dass auf einer Liegenschaft bereits ein Aufzug errichtet ist, bedeutet keineswegs, dass ein weiterer Lifteinbau nicht mehr als Verbesserungsarbeit zu qualifizieren wäre.
Kommt ein Gericht zum Ergebnis, dass die aus feuerpolizeilichen Gründen notwendige Errichtung einer Brandschutzwand anstelle des Vorzimmerfensters dem Schonungsprinzip des § 8 Abs 3 MRG entspricht, überschreitet das Gericht das ihm eingeräumte Ermessen nicht, wenn durch die Herstellung von Lichtöffnungen der Verlust des Tageslichts im Vorzimmer teilweise kompensiert werden kann.
S. 17 - 19, Rechtsprechung
Keine Überwälzung der durch erhöhten Mietzins mitfinanzierten Erhaltungsarbeiten auf den Nachmieter
Der Vormieter darf Erhaltungsarbeiten, die er über einen ihm vorgeschriebenen, erhöhten Mietzins nach §§ 18 ff MRG mitfinanzierte, nicht auf den Nachmieter überwälzen.
S. 19 - 20, Rechtsprechung
Aufkündigung des Mietverhältnisses aufgrund täglichen Fütterns von Tauben
Wird das jahrelang praktizierte Füttern von Tauben trotz zweimaliger schriftlicher Aufforderung, dieses Verhalten einzustellen, dennoch fortgesetzt und erst rund sechs Monate nach Zustellung der Aufkündigung (nach der vorletzten Verhandlung) beendet, so hat diese nachträgliche Verhaltensänderung keinen Einfluss mehr auf das Schicksal der Aufkündigung, da zu diesem Zeitpunkt eine günstige Zukunftsprognose ausgeschlossen werden kann.
S. 19 - 19, Rechtsprechung
Zum Fortbestand eines Rechts auf Untervermietung durch die Umwandlung eines befristeten in ein unbefristetes Bestandverhältnis
Mit der Verlängerung eines Bestandverhältnisses zu den, abgesehen von der Dauer, ursprünglich vereinbarten Bedingungen, entsteht durch die Erneuerung kein neuer Vertrag. Daher besteht ein ursprünglich eingeräumtes Untervermietungsrecht auch bei der Umwandlung eines befristeten Mietvertrages in einen unbefristeten Mietvertrag fort. Erfolgt eine regelmäßige Verwendung zu Wohnzwecken durch den Untermieter, ist der Kündigungsgrund des § 30 Abs 2 Z 6 MRG nicht zu prüfen.
S. 20 - 21, Rechtsprechung
Kündigung wegen Weitergabe bei Überlassung des Mietgegenstandes an Eintrittsberechtigte
Der Kündigungsgrund des § 30 Abs 2 Z 4 MRG ist gegeben, wenn der Mieter den Mietgegenstand weitergegeben hat und ihn offenbar in naher Zeit nicht für sich oder die eintrittsberechtigten Personen dringend benötigt. Beim fraglichen Kündigungsgrund geht es um die Weitergabe des Mietgegenstands an Dritte, also um den tatsächlichen Vorgang des Verlassens der Wohnung durch den Mieter und deren Übernahme durch einen Dritten; dies führt zu keiner Änderung der Parteien des bestehenden Mietvertrags, es kommt also zu keinem Mieterwechsel. Die Überlassung des Mietgegenstands an eine eintrittsberechtigte Person verwirklicht den fraglichen Kündigungsgrund nicht.
S. 21 - 22, Rechtsprechung
Dringendes Wohnbedürfnis des Eintrittsberechtigten trotz anderer Unterkunftsmöglichkeit
Das dringende Wohnbedürfnis eines Eintrittswerbers wird iS eines schutzwürdigen Interesses verstanden und nur dann verneint, wenn ihm eine andere ausreichende und angemessene sowie rechtlich gleichwertige Unterkunftsmöglichkeit zur Verfügung steht, wobei immer auf die Gesamtheit der Umstände des Einzelfalls unter Einschluss sowohl der rechtlichen als auch der tatsächlichen Verhältnisse abgestellt wird. Verfügt ein Eintrittswerber über eine eigene Wohnung, die er früher bewohnt hat, wird auf die unbedingte Notwendigkeit abgestellt, den beim Tod des Mieters gegebenen Zustand zu belassen. Soll er auf eine andere Wohnung verwiesen werden, muss es sich um eine ausreichende und gleichartige Wohnmöglichkeit handeln. Es muss zwar keine faktische Gleichwertigkeit iS von Größe, Kategoriemerkmalen, Erhaltungszustand etc bestehen, es darf aber dem Eintrittswerber auch kein eklatanter Abstieg des Wohnkomforts zugemutet werden.
Wurde WE nach dem WEG 1948 begründet, sind die mit einer beantragten Neuparifizierung zusammenhängenden Streitfragen grundsätzlich nach den Vorschriften des WEG 1948 zu lösen. Die Änderung der Benützungsart oder Zweckbestimmung eines WE-Objekts, für das nach dem WEG 1948 ein Jahresmietwert festgesetzt wurde, ist für sich alleine kein Grund für eine Neuparifizierung.
S. 24 - 28, Rechtsprechung
Begründung von zusätzlichem WE in Mischhäusern trotz Umbaumaßnahmen und Auswirkungen bei bestehenden WE-Objekten
Die Begründung von zusätzlichem WE in Mischhäusern betreffend die verbleibenden Objekte des schlichten Miteigentums ist zulässig, auch wenn an diesen bauliche Veränderungen erfolgt sind und diese Umbaumaßnahmen bei nachträglicher WE-Begründung in das bereits bestehende WE durch Änderung der Nutzwerte eingreifen. Die Beschränkung auf die WE-Begründung an den schlichten Miteigentumsanteilen bedeutet nämlich nicht, dass die für die bestehenden WE-Objekte anlässlich der Begründung von WE noch nach dem Regime des WEG 1975 festgesetzten Nutzwerte zwingend unverändert bleiben müssen. Die bisherigen Wohnungseigentümer dürfen nur ihr Miteigentumsrecht verbunden mit WE als dem ausschließlichen Nutzungsrecht an einem bestimmten Objekt nicht verlieren. Eine Änderung der bestehenden Nutzwerte – die Nutzwertneufestsetzung – greift nicht in das einem Miteigentümer einer Liegenschaft eingeräumte dingliche Recht, ein WE-Objekt ausschließlich zu nutzen und darüber zu verfügen ein. Auf die Fristgebundenheit eines Antrages kommt es nicht an, da hinsichtlich der „neuen“ WE-Objekte eine erstmalige Nutzwertfestsetzung und keine Änderung der Nutzwerte stattfindet. Die Nutzwertfestsetzung kann in einem streitigen Teilungsprozess erfolgen.
S. 28 - 31, Rechtsprechung
Bindung des Zivilgerichts an einen Baubescheid trotz Abweichung von den tatsächlichen baulichen Gegebenheiten
Die Genehmigung der Baubehörde gehört (sofern erforderlich) zu den selbstverständlichen Erfolgsvoraussetzungen eines Änderungsvorhabens iSv § 16 Abs 2 WEG. Gerichte sind allerdings an rechtskräftige Bescheide der Verwaltungsbehörden gebunden, dies auch dann, wenn diese Verfügungen unvollständig oder fehlerhaft sein sollten; eine inhaltliche Überprüfung eines Verwaltungsbescheids durch das Zivilgericht hat nicht stattzufinden. Bindungswirkung entfaltet dabei der Spruch rechtsgestaltender Bescheide der Verwaltungsbehörden, nicht hingegen die auf einen bestimmten Sachverhalt gestützte Beurteilung der Rechtsfrage und die Begründung. Die Ausführung eines Bauprojekts auf Basis eines rechtskräftigen Genehmigungsbescheids kann daher nicht als gesetzwidrig beurteilt werden, auch wenn der Einreichplan im Bauverfahren nicht mit den tatsächlichen baulichen Gegebenheiten übereinstimmt.
S. 31 - 32, Rechtsprechung
Rechtliche Existenz der Eigentümergemeinschaft trotz nichtiger WEBegründung
Die Eigentümergemeinschaft als Verwaltungseinheit mit eigener Rechtspersönlichkeit muss selbst dann noch Bestand haben, wenn die der WE-Begründung zugrundeliegende Nutzwertberechnung, etwa weil nicht zum WE-taugliche Objekte miteinbezogen worden seien, unrichtig und die darauf fußende WE-Begründung nichtig sein sollte. Als solche ist sie – vergleichbar dem Vorgründungsstadium – auch zur Einhebung der Beiträge zu den Aufwendungen für die Liegenschaft (§ 32 Abs 1 WEG) und der Rücklage (§ 31 WEG) berechtigt.
S. 32 - 35, Rechtsprechung
Keine Sittenwidrigkeit des Kündigungsverzichts, wenn die Möglichkeit einer außerordentlichen Auflösung des Mietvertrags gegeben ist
Ein allgemeiner Kündigungsverzicht (auch nur von einer Seite) auf bestimmte oder bestimmbare Zeit ist kein unzulässiger Knebelungsvertrag, sondern wirksam. Auch ein über den Tod des Bestandgebers hinaus wirksamer Kündigungsverzicht bedeutet keine sittenwidrige Knebelung, wenn ohnehin eine Auflösung nach § 1118 ABGB möglich ist. Nur die völlige Ausschaltung einer vorzeitigen Vertragsaufhebung aus wichtigem Grund wird als sittenwidrig beurteilt. Davon ist bei einem Kündigungsverzicht im Zweifel nicht auszugehen, wenn er eine außerordentliche Kündigung nicht ausdrücklich ausschließt und die Vereinbarung eines Grundes für die sofortige Aufhebung des Vertrags darauf hindeutet, dass die Vertragsparteien eine Kündigung aus in der Sphäre des Mieters liegenden Gründen, die für die Vermieter die Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses begründen, nicht ausschließen wollten. Demnach sind die Kündigungsmöglichkeiten zwar erheblich eingeschränkt, aber die Dispositionsbefugnis der Vermieter über den Bestandgegenstand durch den Kündigungsverzicht nicht beseitigt.
S. 35 - 37, Rechtsprechung
Vermieter beauftragt Winterdienst: Kein echter Vertrag zugunsten des Mieters; keine Schutzwirkungen zugunsten des Mieters wegen Subsidiaritätsthese
Bei Eigeninteresse eines Vertragspartners an der Leistung ist ein unechter Vertrag zugunsten Dritter anzunehmen, so zB bei einer Erfüllungsübernahme, wenn ein Eigeninteresse des Vertragspartners an der Leistung besteht. Ein gegenüber einem Vertragspartner abgegebenes Versprechen auf Schad- und Klagloshaltung gegenüber Dritten ist als Erfüllungsübernahme iSd § 1404 ABGB zu qualifizieren. Dabei trifft den Erfüllungsübernehmer gegenüber dem Gläubiger keine Pflicht; dem Gläubiger erwächst daraus kein Klagerecht.
Aus einer im Auftrag enthaltenen Regelung zur Haftung des Auftragnehmers „für Schäden, die durch ihn oder seine Mitarbeiter dem Auftraggeber oder Dritten gegenüber bei der Ausführung der vereinbarten Leistung entstehen,“ geht nicht hervor, dass der Mieter selbst Forderungsberechtigter der vom Vermieter beauftragten Winterdienstleistung sein sollte. Diese Leistung liegt vielmehr (auch) in dessen Eigeninteresse, trifft doch den Vermieter gegenüber dem Mieter nach § 1096 ABGB eine Vertragspflicht zur Säuberung und Streuung. Danach besteht auch kein zwingender Grund, der Haftungserklärung eine weiterreichende Bedeutung beizumessen als einem Versprechen auf Schad- und Klagloshaltung.
Grundvoraussetzung für einen Vertrag mit Schutzwirkung zugunsten Dritter ist ein schutzwürdiges Interesse des Dritten. Ein solches ist zu verneinen, wenn er kraft eigener rechtlicher Sonderverbindung mit seinem Vertragspartner, der seinerseits den späteren Schädiger vertraglich als Erfüllungsgehilfen beizog, einen deckungsgleichen Anspruch auf Schadenersatz hat. Der OGH hielt in zahlreichen Entscheidungen explizit am Subsidiaritätsprinzip fest, sodass diesbezüglich von einer gesicherten stRsp ausgegangen werden kann.
In höchstgerichtlicher Rsp wird nicht die Ansicht vertreten, dass nur ein Entgelt von höchstens 10 % des erzielbaren Mietzinses die Annahme der Unentgeltlichkeit rechtfertigen könne. Entscheidend ist vielmehr, dass ein für die überlassene Sache geleisteter „Anerkennungszins“ gegenüber dem Nutzungswert praktisch nicht ins Gewicht fällt.
S. 37 - 39, Rechtsprechung
Voraussetzungen für die Urkundenhinterlegung eines Superädifikats
Für die Übertragung des Eigentums am Superädifikat ist grundsätzlich die Urkundenhinterlegung erforderlich. Bei Prüfung der Hinterlegungsvoraussetzungen iSd § 9 Abs 1 Z 1 UHG genügt als Entscheidungskriterium, dass „gegründete Bedenken“ in Bezug auf die Vertretungsmacht bestehen, eine endgültige Wirksamkeitsprüfung findet in diesem Zusammenhang nicht statt. Solche Bedenken sind aus der Erklärung eines Vollmachtswiderrufs durch den Vertretenen abzuleiten. Dies ist im Hinblick darauf, dass eine Vollmacht nach der Grundkonzeption des ABGB widerruflich ist (§ 1020 ABGB), und selbst eine vereinbarte Unwiderruflichkeit einer Vollmacht nur unter bestimmten Voraussetzungen wirksam ist und dem Geschäftsherrn zudem nicht das Recht des außerordentlichen Widerrufs aus wichtigem Grund nimmt, nicht zu beanstanden. Grundsätzlich können gerichtsbekannte Tatsachen auch im Grundbuchsverfahren berücksichtigt werden.
S. 39 - 41, Rechtsprechung
Instandsetzungs- oder Herstellungsaufwand, begünstigte Absetzung nach § 28 Abs 3 EStG 1988
Herstellungsaufwand liegt vor, wenn Sanierungsarbeiten so tiefgreifend sind, dass die „Wesensart des Wirtschaftsgutes“ nicht beibehalten bleibt.
Ein Dachbodenausbau kann dann unter §§ 3–5 MRG fallen, wenn er als Umgestaltung bestehender Mietobjekte zu werten ist.
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