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wohnrechtliche blätter

Heft 2, Februar 2024, Band 37

eJournal-Heft
  • ISSN Online: 1613-7647

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Inhalt der Ausgabe

S. 49 - 61, Aufsatz

Stabentheiner, Johannes

Die „klassisch“ mietrechtlichen Teile des 3. Mietrechtlichen Inflationslinderungsgesetzes

Am letzten Tag des Jahres 2023 ist das 3. Mietrechtliche Inflationslinderungsgesetz (3. MILG), als dessen primäres Ziel die Entlastung der Mieter:innen genannt wurde, in Kraft getreten. Diese Vorschrift, mit der das MRG, das RichtWG und das WGG geändert wurden, steht zwar in der Tradition früherer „Linderungsgesetze“, unterscheidet sich von diesen aber in seiner Änderungs- und Eingriffsintensität doch wesentlich. Der folgende Beitrag geht zunächst auf die Entstehungsgeschichte des Gesetzes ein und stellt sodann ausführlich die für den Vollanwendungsbereich des MRG maßgeblichen Änderungen vor. Zum Abschluss werden diese Neuerungen einer ersten Würdigung unter unterschiedlichen Aspekten unterzogen. Die Auseinandersetzung mit den Änderungen im WGG wird durch eine dafür berufenere Autorin geschehen; diese Teile des 3. MILG bleiben daher im Folgenden ausgespart.

S. 62 - 73, Aufsatz

Schinnagl, Michaela

Die wohnungsgemeinnützigkeitsrechtlichen Neuerungen des 3. Mietrechtlichen Inflationslinderungsgesetzes (3. MILG)

Am 31. Dezember 2023 ist das 3. Mietrechtliche Inflationslinderungsgesetz (3. MILG) in Kraft getreten. Neben Rechtsänderungen im MRG und RichtWG beinhaltet das 3. MILG auch Neuerungen, die das gesetzliche Valorisierungssystem im WGG betreffen. Der folgende Beitrag nimmt dies zum Anlass und beleuchtet diese für den Geltungsbereich des WGG maßgeblichen Neuregelungen. Zum Abschluss widmet sich der Beitrag der Frage, ob und inwieweit das vom 3. MILG angestrebte Lenkungsziel, nämlich leistbaren Wohnraum über den gemeinnützigen Sektor hinaus sicherzustellen, durch diese Maßnahmen erreicht werden kann.

S. 74 - 75, Rechtsprechung

Heranziehung einer unrichtigen Kategorie bei Mietzinsanhebung: Präklusion der Einwendungen des Mieters mangels Überprüfungsantrags

Die Heranziehung einer unrichtigen Kategorie durch den Vermieter betrifft nicht dessen Anhebungsberechtigung dem Grunde nach, sondern die Höhe des begehrten Mietzinses. Zur Vermeidung einer Präklusion seiner Einwendungen muss ein Mieter die Überprüfung der Höhe des begehrten Mietzinses bei der Schlichtungsstelle bzw bei Gericht beantragen.

S. 75 - 77, Rechtsprechung

Wirkung eines bedingten Vergleichs auf die Präklusivfrist des Mietzinsüberprüfungsantrags

Die Auffassung des RekursG, an der Beendigung des befristeten Bestandverhältnisses durch Zustellung der Mietzins- und Räumungsklage habe sich durch den Abschluss des Vergleichs nichts geändert, ist nicht zu beanstanden. Dass es der Vereinbarung einer Widerrufsfrist dabei keine ausschlaggebende Bedeutung zuerkannt hat, ist keine vom OGH aufzugreifende grobe Fehlbeurteilung.

S. 77 - 82, Rechtsprechung

Anwendbarkeit der Fristverlängerung des § 16 Abs 8 Satz 3 MRG auch bei ungültiger Befristungsvereinbarung

Die in § 16 Abs 8 Satz 3 MRG normierte Verlängerung der Frist zur Geltendmachung der Unwirksamkeit der Mietzinsvereinbarung gilt auch dann, wenn die Befristungsvereinbarung mangels eines der Gültigkeitserfordernisse gem § 29 Abs 1 Z 3 MRG nicht durchsetzbar ist.

Im Fall eines unwirksam befristeten Mietverhältnisses iSd § 29 Abs 3 lit a MRG genügt der Zugang einer einseitigen, auf Anerkenntnis des Bestehens eines unbefristeten Mietverhältnisses gerichteten Erklärung des Vermieters, um die Fristen des § 16 Abs 8 Satz 2 und 3 MRG auszulösen.

S. 82 - 84, Rechtsprechung

§ 27 Abs 3 MRG: Fortlaufs- oder Ablaufshemmung bei Mietzinsüberprüfungsverfahren?

Sinn und Zweck der Bestimmung des § 27 Abs 3 letzter Satz MRG ist es, Mietern im Wege des Mietzinsüberprüfungsverfahrens kostengünstig und effizient die Feststellung der zulässigen Mietzinshöhe zu ermöglichen, ohne der Gefahr einer zeitnahen Verjährung (beinahe) aller bezahlter und zum Teil rückforderbarer Mietzinse ausgesetzt zu sein. Gegenständlich spricht daher der Schutzzweck der Norm für eine nach eindeutigen mathematischen Regeln mögliche Berechnung der Verjährungshemmung der einzelnen monatlichen Teilzahlungen und damit für eine Fortlaufshemmung. Das hat iS dieses Schutzzwecks auch für gesetzliche Zinsen zu gelten.

S. 84 - 87, Rechtsprechung

Höllwerth, Johann

Zur Begründung einer Dienstbarkeit zwecks Alleinbenützung von nicht notwendigen allgemeinen Teilen der Liegenschaft

Die Begründung einer Grunddienstbarkeit an einem nicht notwendig allgemeinen Teil ist keine Umgehung der fundamentalen sachenrechtlichen Strukturprinzipien des WE-Rechts und gerät nicht in Konflikt mit den Objektkategorien des WEG 2002 sowie den für die entsprechende Einordnung von Liegenschaftsteilen jeweils erforderlichen Eigenschaften. Diese soll nicht die Begründung von WE an einem an sich nicht WE-tauglichen Objekt ermöglichen. Nicht notwendig allgemeine Teile sind grundsätzlich einer Sondernutzung durch einen Wohnungseigentümer zugänglich. Dass Mit- und Wohnungseigentümern eine solche Sondernutzung von an sich verfügbaren allgemeinen Teilen jedenfalls nur in der Form des Zubehör-WE (§ 2 Abs 3 WEG 2002) oder einer bloß obligatorischen Benützungsvereinbarung (§ 17 WEG 2002) eingeräumt werden darf, ist aus den die jeweiligen Voraussetzungen dafür normierenden Bestimmungen nicht abzuleiten. Daran ändert auch der Umstand nichts, dass nach der Konzeption des WE-Rechts mit diesen beiden Rechtsinstituten dem Interesse der Wohnungseigentümer an einer Sondernutzung an sich verfügbarer allgemeiner Teile entsprochen sein soll.

S. 87 - 89, Rechtsprechung

Anwendung österreichischen Rechts bei Rechtsnachfolge in gemeinsames Wohnungseigentum

1. Die Rechtsnachfolge bei gemeinsamem WE von Eigentümerpartnern an in Österreich gelegenen Wohnungseigentumsobjekten in Bezug auf den halben Mindestanteil des verstorbenen Eigentümerpartners ist internationalprivatrechtlich gesondert anzuknüpfen. Auf die Beurteilung des Rechtsübergangs auf den überlebenden Eigentümerpartner nach § 14 Abs 1 Z 1 WEG 2002 findet jedenfalls österreichisches Recht Anwendung.

2. Die dem Verlassenschaftsgericht in § 14 WEG 2002 zugewiesenen Aufgaben und Befugnisse kommen nach § 14 Abs 7 WEG 2002 dann, wenn eine Verlassenschaft im Ausland abgehandelt wird, dem GrundbuchsG zu.

S. 89 - 91, Rechtsprechung

Beauftragung von Gutachten über baurechtliche Bewilligungsfähigkeit des Objekts keine Verwaltungsmaßnahme

Die Beauftragung von Ziviltechnikern, gutachterlich abzuklären, ob der in natura errichtete Wohnhausbau aufgrund seiner Abweichungen vom Baukonsens, die auf einer Bauführung vor Existenz der Eigentümergemeinschaft beruht, baurechtlich überhaupt bewilligungsfähig ist, ist keine Maßnahme der Verwaltung nach § 18 Abs 1 WEG 2002, zumal eine derartige Auftragserteilung namens der Eigentümergemeinschaft schon mangels deren Rechtsfähigkeit in dieser Angelegenheit nicht in Betracht kommt.

S. 91 - 92, Rechtsprechung

Irrtumsanfechtung beim Verkauf einer Liegenschaft durch eine Gemeinde im Rahmen einer Initiative zur Schaffung leistbaren Wohnraums

1. Veräußert eine Gemeinde im Rahmen einer Wohnrauminitiative Liegenschaften an Personen ohne Liegenschaftseigentum zu einem günstigen Preis, kann ein Irrtum über verschwiegenes vorhandenes Liegenschaftseigentum wesentlich sein.

2. Ganz offensichtlich unrichtige Angaben eines Vertragspartners, deren Überprüfung dem anderen Teil offenstand und leicht möglich wäre, können nicht als zur Täuschung geeignete Irreführungshandlungen angesehen werden. Jedoch liegt jedenfalls keine offensichtlich unrichtige Angabe vor, wenn die Gemeinde nach dem Aufkommen von Gerüchten über das Bestehen derartigen Liegenschaftseigentums unverzüglich Nachforschungen anstellt (grundbücherliche Namensabfrage), diese aber erfolglos geblieben sind.

S. 92 - 93, Rechtsprechung

Unmöglichkeit der Leistung infolge Unmöglichkeit einer Flächenwidmungsplanänderung

Es ist nicht zu beanstanden, wenn die Vorinstanzen angesichts der Lage der Liegenschaft in einem (historischen) Gewerbegebiet und der Rsp des VfGH zu Flächenwidmungsplanänderungen im vorliegenden Fall davon ausgegangen sind, dass eine Umwidmung nicht möglich war. Die Entscheidung der Vorinstanzen, die von der Unwirksamkeit des Mietvertrags nach § 878 ABGB ausgegangen sind, bewegt sich damit im Rahmen der bisherigen höchstgerichtlichen Rsp.

S. 93 - 96, Rechtsprechung

Zum Wucher bei einer Vereinbarung über die dringend erforderliche Zustimmung eines Miteigentümers

Die Behauptungs- und Beweislast für das Vorliegen der Voraussetzungen eines Wuchers gem § 879 Abs 2 Z 4 ABGB trifft den Anfechtenden. Im vorliegenden Einzelfall, bei dem ein Miteigentümer gegen € 20.000,- seine sofortige Zustimmung erteilte, die der Anfechtende für eine beabsichtigte Baumaßnahme dringend benötigte, demnach dem Miteigentümer kein gerichtliches Verfahren zwecks Erlangung der Zustimmung abverlangte und außerdem potentielle Schadenersatz- sowie Wertminderungsansprüche bereinigt wurden, konnte ein Wucher nicht nachgewiesen werden.

S. 96 - 97, Rechtsprechung

Schadenersatz nach Rückstellung des Bestandobjekts

Die Höhe des Schadens ist bei objektiv-abstrakter Berechnung konkret bei § 1111 ABGB nach dem Rückstellungszeitpunkt zu bemessen. Dabei ist es ein Grundsatz des Schadenersatzrechts, dass der Geschädigte nur Anspruch auf Ersatz des erlittenen Schadens hat, durch die Ersatzleistung aber weder schlechter noch besser als vor dem Schadensereignis gestellt werden darf. Dementsprechend gebühren in solchen Fällen nicht die vollen Wiederherstellungskosten: Der Schaden besteht nicht in der vollen Höhe der Reparaturkosten, sondern nur in der Differenz zwischen dem auch ohne das Schadensereignis verminderten Verkehrswert und dem durch das schädigende Ereignis noch weiter verminderten Verkehrswert. Den Differenzbetrag zwischen dem Wert der unbeschädigten und der mit Verwendung von Neuteilen reparierten Sache kann der Schädiger von den Kosten der Schadensbehebung in Abzug bringen.

S. 97 - 98, Rechtsprechung

Räumungsklage nach Zurückziehung eines Begehrens auf Erlassung eines Übergabeauftrags unter Anspruchsverzicht: kein identer Streitgegenstand

Beim Begehren auf Erlassung eines Übergabeauftrags, mit dem die Übergabe des Bestandobjekts zum vereinbarten Endtermin begehrt wird, und bei jenem einer Räumungsklage, mit der die sofortige Räumung begehrt wird, handelt es sich um verschiedenartige Begehren. Während das erste die Behauptung eines in der Zukunft liegenden Endtermins voraussetzt, ist dies beim zweiten nicht der Fall.

Die Berufung auf die Stellung als (bücherlicher) Eigentümer und jene auf die Stellung als Vermieter stellen unterschiedliche rechtserzeugende Sachverhalte dar.

S. 98 - 100, Rechtsprechung

Lenneis, Christian

Unter § 30 EStG 1988 fällt auch die Veräußerung von Grundstücken, die sich im außerbetrieblichen Vermögen einer Körperschaft befinden

§ 30 EStG 1988 setzt voraus, dass das Grundstück nicht zum Betriebsvermögen zählt, aber nicht, dass das veräußerte Grundstück zur Erzielung steuerpflichtiger Einkünfte verwendet wurde. Der Tatbestand des § 30 EStG 1988 erfasst unzweifelhaft auch die Veräußerung von solchen – nicht zu einem Betriebsvermögen gehörenden – Immobilien, die nicht der Einkünfteerzielung gedient haben. Solcherart kommt es auch nicht darauf an, ob die laufende Bewirtschaftung (insbesondere Vermietung) der Immobilie – vor ihrer Veräußerung – ertragsteuerlich als Liebhaberei zu beurteilen war.

S. 101 - 101, Rechtsprechung

Besteuerung der privaten Verwendung eines untergeordneten Gebäudeteils

Die mit BGBl I Nr 27/2004 eingefügte Z 4 des § 12 Abs 3 UStG 1994 schließt mit ihrem Verweis auf § 3a Abs 1a Z 1 Vorsteuern, die iZm der Verwendung eines dem Unternehmen zugeordneten Grundstückes für private Zwecke stehen, ab 1.5.2004 vom Abzug aus. Wie der VwGH mit Erk vom 27.9.2017, Ra 2015/15/0045, ausgesprochen hat, war dieser Vorsteuerausschluss insoweit nicht durch das unionsrechtliche Beibehaltungsrecht gedeckt, als davon die in Rede stehenden, untergeordnet privat genutzten Gebäude des Betriebsvermögens betroffen waren. Wenn sich ein Steuerpflichtiger dafür entschied, für ein solches Gebäude zur Gänze den Vorsteuerabzug geltend zu machen, kann er nicht zugleich gestützt auf nationales Recht die Nichtbesteuerung der privaten Verwendung des untergeordneten Gebäudeteils in Anspruch nehmen (vgl auch VwGH 28.5.2019, Ra 2018/15/0058 = wobl 2020, 393).

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