Nach dem WEG 1948 war die selbständige Wohnungseigentumsbegründung an Garagen und Kfz-Stellplätzen nicht möglich. Im Zuge einer Rechtstatsachenforschung stellte sich heraus, dass in einer Vielzahl der Eintragungen eine (fehlerhafte) Wohnungseigentumsbegründung an Garagen und Stellplätzen erfolgte. Die Rechtsfolgen einer solchen, vermeintlichen Wohnungseigentumsbegründung sind weitreichend. Der Gesetzgeber wird bei der nächsten WEG-Novelle wohl legistische Sanierungsschritte setzen müssen.
Was ist neu im Verlag Österreich?
Erfahren Sie es zuerst!
60,00 €
inkl MwSt
Sofortiger PDF-Download
Inhalt der Ausgabe
S. 2 - 16, Aufsatz
Urbanz, Markus
Wohnungseigentum an Garagen und Kfz-Stellplätzen nach dem WEG 1948
S. 17 - 18, Veranstaltungsbericht
Hoti, Viola/Scharmer, Marco
IWD – Die Willensbildung der Wohnungseigentümer: Fragen aus der Hausverwaltungspraxis
S. 19 - 25, Rechtsprechung
Böhm, Helmut
Weitergaberecht des Verpächters bei Aufeinanderfolge von Verpachtungsvorgängen
Nach § 12a Abs 5 MRG darf der Hauptmieter einer Geschäftsräumlichkeit das von ihm im Mietgegenstand betriebene Unternehmen ohne Rücksicht auf entgegenstehende Vereinbarungen verpachten. Die in § 12a Abs 1 und Abs 5 MRG verwendete Formulierung „von ihm im Mietgegenstand betrieben“ hat nach Sinn und Zweck der Regelung die Bedeutung, dass der Verpachtende bzw im Fall des § 12a Abs 1 MRG der verfügende Mieter der Träger des Unternehmens gewesen sein muss. Der Umstand, dass bei einer ununterbrochenen Aufeinanderfolge von Verpachtungsvorgängen dem Vermieter jeweils neue Erhöhungsmöglichkeiten nach § 12a Abs 5 MRG zustehen, zeigt, dass es im Fall der Verpachtung nicht darauf ankommen kann, ob zwischen den einzelnen Verpachtungsvorgängen der Hauptmieter der Geschäftsräumlichkeit dort das Unternehmen tatsächlich selbst geführt hat. Stellt der Vorpächter das Unternehmen an den Hauptmieter zurück und verpachtet dieser es unverzüglich weiter, entspricht ein solcher Verpachtungsvorgang der gesetzlichen Bestimmung. Eine bestimmte Dauer des Betriebs durch den Hauptmieter selbst verlangt das Gesetz nicht. Die „juristische Sekunde“ zwischen der Rückstellung des Betriebs an den Verpächter und dessen neuerliche Verpachtung an den neuen Pächter reicht für eine Tatbestandsmäßigkeit iSd § 12a Abs 5 MRG aus.
S. 25 - 29, Rechtsprechung
Reithofer, Markus
Formale und materielle Voraussetzungen eines Lagezuschlags
An die Bekanntgabeobliegenheit des Vermieters bei der Vorschreibung eines Lagezuschlags wird kein strenger Maßstab angelegt, weshalb eine schlagwortartige Beschreibung der den Wohnwert beeinflussenden Kriterien ausreicht. Der Hinweis auf eine überdurchschnittliche Lage außerhalb eines Gründerzeitviertels reicht ohne weitere Konkretisierungen nicht aus.
Bei der inhaltlichen Kontrolle dient in Wien nicht nur der jeweilige Gemeindebezirk als Referenzgebiet, sondern auch jene Teile des Wiener Stadtgebiets, die dem betroffenen nach der Verkehrsauffassung in ihren Bebauungsmerkmalen gleichen.
S. 29 - 33, Rechtsprechung
Zum Lagezuschlag und dem Hinweis auf die für diesen maßgeblichen Umstände
Die Beurteilung des RekursG, die hier in den jeweiligen Mietvertragsklauseln enthaltenen Hinweise erfüllten die Anforderungen an die Bekanntgabe nach § 16 Abs 4 MRG nicht, hält sich nicht an den von der Rsp vorgegebenen Rahmen. Hinweise auf die „überdurchschnittliche Lage (außerhalb eines Gründerzeitviertels)“ und „die Lage, die Wohnumgebung des Hauses“ sind zwar für sich allein tatsächlich nicht ausreichend, weil damit kein für die Berechtigung eines Lagezuschlags maßgebender Umstand bekanntgegeben wird. In den jeweiligen Mietvertragsklauseln ist aber zusätzlich die „gute Infrastruktur“ genannt.
S. 33 - 35, Rechtsprechung
Höllwerth, Johann
Rücksichtnahme von notwendig baulichen Maßnahmen bei der Widmungsänderung
Begehrt der änderungswillige Wohnungseigentümer nicht alleine die Genehmigung einer Widmungsänderung, sondern zugleich die Genehmigung baulicher Änderungen, sind diese Änderungen grundsätzlich in ihrer Gesamtheit zu beurteilen. Selbst wenn ein Wohnungseigentümer seinen Antrag ausdrücklich auf die Widmungsänderung beschränkt, sind die mit der angestrebten Widmungsänderung objektiv notwendig verbundenen Baumaßnahmen in die Beurteilung einzubeziehen. Beeinträchtigen die Baumaßnahmen schutzwürdige Interessen anderer Wohnungseigentümer, führt dies zum Ausschluss des Änderungsrechts. Greifen notwendige bauliche Maßnahmen in allgemeine Teile der Liegenschaft ein, ist die Verkehrsüblichkeit oder ein wichtiges Interesse des Wohnungseigentümers notwendig. Die Genehmigung einer Widmungsänderung bewirkt somit nicht zwingend die Bewilligung sämtlicher Umbaumaßnahmen. Im Gegenteil: Erfüllen diese die Erfordernisse des § 16 Abs 2 Z 2 WEG 2002 nicht, ist auch die Widmungsänderung nicht zu genehmigen.
S. 33 - 33, Rechtsprechung
Anhebung des Hauptmietzinses auch ohne Wertsicherung und trotz Einhebung eines Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrags zulässig
§ 45 Abs 1 MRG räumt dem Vermieter ein Gestaltungsrecht ein, das ihn berechtigt, ein Begehren auf Anhebung immer dann zu stellen, wenn eine Valorisierung (deren Kundmachung mit Verordnung des Bundesministeriums für Justiz erfolgt) zu einer Erhöhung der in § 45 Abs 1 MRG genannten Beträge führt, auch wenn im Mietvertrag keine Wertsicherung vereinbart wurde und bereits ein Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag eingehoben wird.
S. 33 - 33, Rechtsprechung
Kündigung wegen erheblich nachteiligen Gebrauches und Begehung einer mit Strafe bedrohten Handlung gegen das Eigentum des Vermieters
Ein nicht fachgemäßer Badezimmereinbau kann dem Mieter dann nicht als erheblich nachteiliger Gebrauch angelastet werden, wenn dieser einen befugten Unternehmer damit beauftragt hat. Ob ein Unternehmer befugt ist, ergibt sich dabei nicht aus einer Eintragung im Firmenbuch desselben, sondern vielmehr aus dem Vorliegen einer Gewerbeberechtigung im Zeitpunkt der Beauftragung. Auch die fehlende Erkennbarkeit der mangelhaften Ausführung schließt eine Subsumtion unter diesen Tatbestand aus.
Die unterlassene Pflege und Wartung von Fenstern erfüllen nicht den Kündigungsgrund der Begehung einer mit Strafe bedrohten Handlung gegen das Eigentum des Vermieters.
S. 35 - 37, Rechtsprechung
Erfordernis einer neuerlichen Zustimmung bei gravierenden Bauabweichungen
Lediglich eine gravierende Änderung von Baumaßnahmen, denen die übrigen Wohnungseigentümer ursprünglich zugestimmt haben, bedarf einer neuerlichen Zustimmung der Wohnungseigentümer. Eine gravierende Änderung liegt nur vor, wenn die dann tatsächlich durchgeführte Maßnahme eine derart erhebliche Abweichung aufweist, dass sie keine Identität mit der vereinbarten Bauführung mehr aufweist. Eine ergänzende Vertragsauslegung kann hingegen ergeben, dass geringfügige Änderungen von der ursprünglichen Zustimmung gedeckt sind. Dies betrifft insb solche Änderungen, die ihre Ursache in einer notwendigen Anpassung an tatsächliche bauliche Gegebenheiten haben.
S. 37 - 41, Rechtsprechung
Höllwerth, Johann
Zur Abtretung von Gewährleistungs- und Schadenersatzansprüchen an die Eigentümergemeinschaft und deren Geltendmachung
Dem Erwerber eines WE-Objekts steht die Sachlegitimation zur Geltendmachung der Rechte aus seinem individuellen Vertrag mit dem Bauträger auch dann (allein) zu, wenn die Mängel nicht (nur) sein eigenes WE-Objekt, sondern auch allgemeine Teile des Hauses betreffen. Einzelne Wohnungseigentümer können solche Gewährleistungs- und Schadenersatzansprüche geltend machen, ohne dass die übrigen Wohnungseigentümer ihre Zustimmung erteilen oder selbst als Kl auftreten müssen. Allerdings können die Wohnungseigentümer nach § 18 Abs 2 WEG 2002 die Liegenschaft betreffende Gewährleistungs- und Schadenersatzansprüche auch an die Eigentümergemeinschaft abtreten, wodurch diese die Ansprüche erwirbt und im eigenen Namen geltend machen kann. Die Abtretung kann sowohl Ansprüche bezüglich allgemeiner Teile der Liegenschaft als auch solche der einzelnen WE-Objekte umfassen. Bereits die wirksam zustande gekommene Zession bewirkt im Außenverhältnis die Aktivlegitimation der Eigentümergemeinschaft.
Die Beschlussanfechtung nach § 24 Abs 6 WEG 2002 (§ 52 Abs 1 Z 4 WEG 2002) ist von der Dispositionsmaxime getragen. Die (eingeschränkte) Amtswegigkeit in diesem Verfahren bezieht sich demnach nur auf den geltend gemachten Beschlussanfechtungsgrund. Der Prüfumfang des Gerichts hat sich auf diesen zu beschränken. Es bedarf daher eines konkreten Vorbringens, aus welchen Gründen die Beschlussfassung formell mangelhaft sein soll. Verspätet geltend gemachte („nachgeschobene“) Anfechtungsgründe sind demnach bei der Berufung auf die Rechtsunwirksamkeit des Beschlusses wegen formeller Mängel präkludiert.
Maßgeblich für den Beginn des Fristenlaufs ist nur der Tag des Hausanschlags. Auf die subjektive Kenntnis des Anfechtungsgrundes kommt es nicht an.
S. 41 - 41, Rechtsprechung
Anhörungsrecht, ausreichende Informationen und Vorbereitungsfrist bei Umlaufbeschlüssen der Wohnungseigentumsgemeinschaft
Im Zuge eines Umlaufbeschlussverfahrens haben alle Mit- und Wohnungseigentümer ein Anhörungsrecht, das Recht auf ausreichende Information bezüglich des Beschlussgegenstandes und auf eine angemessene Vorbereitungszeit, um sich eine Meinung über die zur Entscheidung stehende Sache bilden zu können. Dies gilt auch für vom Stimmrecht ausgeschlossene Wohnungseigentümer.
Einem Wohnungsgebrauchsberechtigten an einer Wohnung, an der kein WE begründet ist, kommt nicht die Rechtsstellung eines Wohnungseigentümers zu. Aus diesem Grund kommt auch die besondere Ausgestaltung des nachbarrechtlichen Abwehranspruchs zwischen Wohnungseigentümern nach der Rsp (hier: hinsichtlich touristischer Vermietungen) beim bloßen Wohnungsgebrauchsberechtigten nicht zur Anwendung.
S. 42 - 43, Rechtsprechung
Teilungshindernis aufgrund des Verstoßes gegen den Grundsatz von Treu und Glauben
In Einzelfällen kann bei einer krass ungleichen Interessenlage der Teilhaber sowie bei einer eklatanten vermögensrechtlichen Benachteiligung des Miteigentümers ein Teilungshindernis aufgrund des Verstoßes gegen den Grundsatz von Treu und Glauben vorliegen. Neben den vorübergehenden können auch die dauernden oder nicht zu beseitigenden Umstände als Teilungshindernis in Betracht kommen.
Der Umstand, dass das emittierende und das beeinträchtigte WE-Objekt Teil derselben Liegenschaft sind, steht der (analogen) Anwendung des § 364a ABGB nicht im Weg. Da dem Mieter eines solchen WE-Objekts wegen der ihm zukommenden „quasi-dinglichen“ Rechtsstellung Ansprüche nach dieser Gesetzesstelle zugebilligt werden, ergibt sich, dass er sie auch gegen den Eigentümer der Liegenschaftsanteile geltend machen kann, mit denen WE an dem Objekt verbunden ist, von dem die Störung ausgeht.
S. 43 - 43, Rechtsprechung
Keine treuwidrige Zugangsvereitelung bei versuchter Bekanntgabe der aktuellen Zustelladresse
Eine treuwidrige Zugangsvereitelung liegt nicht vor, wenn ein Untervermieter zumindest versucht, der Hausverwaltung schriftlich seine aktuelle Zustellanschrift bekanntzugeben. Ob er sich dabei eines eingeschriebenen Briefes bedient, ist nicht von Bedeutung.
Der Erwerber kann bei einem Bauträgervertrag das gesamte noch offene Entgelt auch bei geringfügigen Mängeln bis zur Beseitigung dieser zurückbehalten. Die Grenze bildet dabei das Schikaneverbot, wobei Schikane bei einem Verbesserungsaufwand von ca 15 % des offenen Entgeltes jedenfalls zu verneinen ist. Die Vereinbarung einer Haftrücklassgarantie ist kein Verzicht auf das darüber hinausgehende Leistungsverweigerungsrecht bei einem Verbesserungsanspruch. Die vom Bauträger gemeinsam mit der Fälligstellung der letzten Rate übermittelte Haftrücklassgarantie kann selbst bei bekannten Mängeln das Zurückbehaltungsrecht nicht ausschließen.
S. 44 - 47, Rechtsprechung
Traxler, Manuel C./Bart, Stefan C.
Zurechnung von (Vertrags-)Erklärungen
Wer als Geschäftsführer einer GmbH ohne Gesellschaftszusatz zeichnet, erweckt im Zweifel den Eindruck, er habe sich persönlich verpflichtet. Eine Zurechnung solcher (Vertrags-)Erklärungen an die GmbH ist in diesen Fällen nicht möglich.
S. 47 - 48, Rechtsprechung
Berücksichtigung von Annuitätensprüngen bei der Berechnung von Auslaufannuitäten
Beträge zur Fremdmitteltilgung gem § 14 Abs 1 Z 1 und 2 WGG können auch dann noch als Teil des Entgelts weiter vorgeschrieben werden, wenn sie nicht mehr zur Verzinsung und Tilgung von Fremdmitteln einschließlich von Darlehen aus öffentlichen Mitteln verwendet werden. Diese sog Auslaufannuitäten sind primär zur verstärkten Tilgung anderer noch aushaftender Fremdmittel zu verwenden. Sollte sich ein Annuitätensprung ergeben, so ist diese Differenz zusätzlich zum bisherigen Betrag in der Berechnung zu berücksichtigen. Es muss also die Höhe einer einmal vorgeschriebenen (Auslauf-)Annuität nicht immer gleichbleiben, sondern kann an (Teil-)Betragsänderungen angepasst werden.
S. 47 - 47, Rechtsprechung
Vorzeitige Auflösung des Alleinvermittlungsvertrags ohne wichtigen Grund durch nur einen Miteigentümer
Schließen die Hälfteeigentümer einer Liegenschaft einen Alleinvermittlungsvertrag ab, ist bei der vorzeitigen Auflösung durch nur einen Hälfteeigentümer entscheidend, ob zwei Vermittlungsaufträge jeweils über den Hälfteanteil erteilt wurden, oder ob ein einheitlicher Vermittlungsauftrag über die Gesamtliegenschaft vorliegt. Dafür, dass die Liegenschaft als Ganzes Gegenstand des Alleinvermittlungsvertrags ist, spricht der Umstand, dass der Auftrag über das Einfamilienhaus in einer einzigen Urkunde erteilt wurde sowie die Anführung eines (Gesamt-)Kaufpreises, wird doch die Gesamtliegenschaft bei einer einheitlichen Verwertung idR einen höheren Wert haben als die Summe von zwei Hälfteanteilen. Löst einer der Hälfteeigentümer den Vertrag vorzeitig auf, haften beide Miteigentümer für den Provisionsanspruch solidarisch, selbst wenn der andere Miteigentümer den Verkauf weiterhin anstrebt.
S. 47 - 47, Rechtsprechung
Entfall des Provisionsanspruchs eines Maklers bei Auflösung des Vertrags aufgrund berechtigter Zweifel an der Geschäftsfähigkeit des Verkäufers
Verpflichtet sich ein Kaufinteressent dazu, dem Makler auch im Fall der Ablehnung des Vertragsabschlusses ohne wichtigen Grund oder einer Vereitelung des Abschlusses gegen Treu und Glauben eine Vermittlungsprovision zu zahlen, kann bei berechtigten Zweifeln an der Geschäftsfähigkeit des Verkäufers solch ein wichtiger Grund vorliegen.
Hat ein Kaufinteressent berechtigte Zweifel an der Geschäftsfähigkeit des Verkäufers, ist dies bei einem Liegenschaftserwerb ein objektiv wichtiger, nicht von ihm zu vertretender Grund zur einvernehmlichen Vertragsauflösung. Solche Zweifel lassen den Geschäftsabschluss als äußerst riskant erscheinen und einen Rechtsstreit über die Gültigkeit des Rechtsgeschäfts sowie die Notwendigkeit und Risiken einer Leistungsrückabwicklung befürchten.
S. 47 - 47, Rechtsprechung
Provisionsanspruch einer Makler-GmbH bei mittelbarer Beteiligung des Verkäufers an Makler-GmbH
Kommt das mit dem Dritten geschlossene Geschäft wirtschaftlich einem Abschluss durch den Makler selbst gleich, besteht gem § 6 Abs 4 Satz 2 MaklerG kein Provisionsanspruch des Maklers. Ist der Verkäufer Geschäftsführer der als Makler auftretenden GmbH und über eine weitere Gesellschaft an ihr beteiligt, hat die Makler-GmbH kein wirtschaftliches Interesse am Verkauf der Liegenschaft, weil der Erlös zur Gänze an den Verkäufer als natürliche Person geht. Ein Anteil des Verkäufers von 65 % ist aber zu gering, um ihn mit der Makler-GmbH wirtschaftlich gleichzusetzen.
„Bewirbt“ die Makler-GmbH die Liegenschaft, besichtigt das Objekt mit dem Käufer, gibt diesem Informationen über den Kaufgegenstand und macht den Verkäufer namhaft, hat sie eine verdienstliche vermittelnde Tätigkeit erbracht. Für den Geschäftszweig der Realitätenvermittler gilt schon die bloße Nachweisung der Kaufgelegenheit ohne besondere Zuführung oder Vermittlungstätigkeit als genügend, um einen Provisionsanspruch zu begründen.
Damit ein Provisionsanspruch des Maklers entsteht, muss ein adäquater Kausalzusammenhang zwischen seiner Tätigkeit und dem zustande gekommenen Rechtsgeschäft bestehen. Die Adäquanz wird etwa verneint, wenn die Bemühungen des Vermittlers endgültig scheitern und das Rechtsgeschäft ausschließlich aufgrund anderer Umstände zustande kommt. Sie kann aber vorliegen, wenn sich der Kaufinteressent die Kontaktdaten des Verkäufers selbst beschafft.
S. 48 - 51, Rechtsprechung
Zur Begriffsauslegung von „Einstellplätzen (Garagen)“ iSd § 6 Abs 1 Z 3 lit a ERVO 1994
Ein Stellplatz für ein Kraftfahrzeug in einer nicht durch ein Tor oder einen Schranken verschlossenen Tiefgarage einer WE-Anlage ist als „Einstellplatz (Garage)“ iSd § 6 Abs 1 Z 3 lit a ERVO 1994 anzusehen, weshalb die GBV zur Verrechnung des dort als Höchstbetrag vorgesehenen Pauschalbetrags berechtigt ist.
§ 14d Abs 4 WGG letzter Satz idF WRN 1999 ist nur für die Erst- oder Neuvorschreibung der Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträge (EVB) nach Inkrafttreten der WRN 1999 anzuwenden. Wurden Beträge der zweiten oder dritten Stufe schon vor dem Inkrafttreten der WRN 1999 zulässig vorgeschrieben, gibt es keine neuerliche Bekanntgabepflicht ab dem 1. 9. 1999.
Weitere Hefte aus dieser Zeitschrift
60,00 €
60,00 €
60,00 €
60,00 €
60,00 €
60,00 €
60,00 €
60,00 €
60,00 €
60,00 €
60,00 €
60,00 €
60,00 €
60,00 €
60,00 €
60,00 €
60,00 €
60,00 €
60,00 €
60,00 €
60,00 €
60,00 €
60,00 €
60,00 €
60,00 €
60,00 €
60,00 €
60,00 €
60,00 €
60,00 €
60,00 €
60,00 €
60,00 €
60,00 €
60,00 €
60,00 €
60,00 €
60,00 €
60,00 €
60,00 €
60,00 €
60,00 €
60,00 €
60,00 €
60,00 €
60,00 €
60,00 €
60,00 €
60,00 €
60,00 €
60,00 €
60,00 €
60,00 €
60,00 €
60,00 €
60,00 €
60,00 €
60,00 €
60,00 €
60,00 €
60,00 €
60,00 €
60,00 €
60,00 €
60,00 €
60,00 €
60,00 €
60,00 €
60,00 €
60,00 €
60,00 €
60,00 €
60,00 €
60,00 €
60,00 €
60,00 €
60,00 €
60,00 €
60,00 €
60,00 €
60,00 €
60,00 €
60,00 €
60,00 €
60,00 €
60,00 €
60,00 €
60,00 €
60,00 €
60,00 €
60,00 €
60,00 €
60,00 €
60,00 €
60,00 €
60,00 €
60,00 €
60,00 €
60,00 €
60,00 €
60,00 €
60,00 €
60,00 €
60,00 €
60,00 €
60,00 €
60,00 €
60,00 €
60,00 €
60,00 €
60,00 €
60,00 €
60,00 €
60,00 €
60,00 €
60,00 €
60,00 €
60,00 €
60,00 €
60,00 €
60,00 €
60,00 €
60,00 €
60,00 €
60,00 €