Die praktische Bedeutung der Frage, ob mit dem vom Vermieter nicht näher spezifizierten Mietzins ein monatlicher „all-in“-Mietzins (inklusive Umsatzsteuer und Betriebskosten) oder ein Nettomietzins exklusive Betriebskosten gemeint ist, gibt Anlass, sich mit dem in 4 Ob 95/23h erzielten Ergebnis näher zu befassen. Das konkrete Problem der in casu vom BerufungsG gewählten (und dann vom OGH gebilligten) Vorgangsweise liegt darin, dass – trotz Einigkeit der Vertragsparteien über den ziffernmäßig bestimmten Mietzins – aufgrund des abweichenden Verständnisses darüber, welche Kostenpositionen genau im genannten Mietzins enthalten sind, ein (versteckter) Dissens erblickt wurde, ohne zuvor das von §§ 914 f ABGB bereitgestellte Auslegungspotential umfassend auszuschöpfen. Denn auch bei Fehlen eines tatsächlich übereinstimmenden Geschäftswillens führt eine prima vista vielleicht vorliegende Unklarheit der Vertragserklärungen so lange nicht zur Unwirksamkeit des Vertrags, als diese im Rahmen einer Auslegung zugunsten des Verständnisses einer der beiden Kontrahenten behoben werden kann. Im vorliegende Beitrag soll daher der Versuch unternommen werden, anhand einer kritischen Würdigung der E 4 Ob 95/23h einen Überblick darüber zu geben, wie unspezifische Zinsvereinbarungen gem § 914 und § 915 ABGB auszulegen sind.
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S. 145 - 155, Aufsatz
Netto-, Brutto-, Pauschal- oder doch „all-in“-Mietzinsvertrag? Auslegungs- und Bestimmtheitsfragen bei Mietzinsvereinbarungen – Zugleich eine Besprechung der E OGH 4 Ob 95/23h
S. 156 - 157, Veranstaltungsbericht
IWD – Das Schicksal der Mietkaution nach Vermieterwechsel
S. 158 - 162, Rechtsprechung
Zulässigkeit einer Schiedsgutachtervereinbarung zur Feststellung eines „angemessenen“ Hauptmietzinses
Während eine Schiedsvereinbarung in wohnrechtlichen Angelegenheiten gem § 582 Abs 2 ZPO nicht zulässig ist, gilt dies für eine Schiedsgutachtervereinbarung auch im Vollanwendungsbereich des MRG nicht. Eine „Mietzinsevaluierungsvereinbarung“ zur Feststellung eines „angemessenen“ (iS von marktüblichen) Hauptmietzinses ist somit nicht zu beanstanden.
Das vertragliche Verbot der Untervermietung nach § 11 Abs 1 MRG und der entsprechende Kündigungsgrund nach § 30 Abs 2 Z 4 MRG sollen verhindern, dass der Hauptmieter unter Ausnützung des Mieterschutzes einen ihm nicht zustehenden Gewinn erzielt; der Hauptmieter soll keinen unbilligen Vorteil ziehen. Davon kann aber keine Rede sein, wenn der Vermieter einer Untervermietung der Wohnung unter Verzicht auf Einwendungen gegen die Höhe des Untermietzinses zugestimmt hat. Nach stRsp des OGH ist eine von der Höhe des Untermietzinses unabhängige Zustimmung zur Untervermietung zulässig, sodass eine spätere Kündigung nach § 30 Abs 2 Z 4 MRG ausgeschlossen ist. Der vom Vermieter geltend gemachte Unterlassungsanspruch widerspricht damit der im Mietvertrag getroffenen Vereinbarung.
Der objektive Erklärungswert verliert seine Bedeutung, wenn sich die Parteien in der Sache einig sind. Es gilt dann ihr übereinstimmender Wille, unabhängig davon, ob die Ausdrucksmittel diesen Willen nach objektiven Kriterien zutreffend wiedergeben. Die Veräußerung der mittelbaren Beteiligung am Untermieter lässt zwar nach dem Wortlaut der Vertragsklausel die weitere Untervermietung an diesen Untermieter unzulässig erscheinen. Angesichts des davon insoweit abweichenden übereinstimmenden Parteiwillens liegt der geltend gemachte Kündigungsgrund jedoch nicht vor, wird doch nach wie vor im Bestandobjekt ein E-Store betrieben.
S. 164 - 165, Rechtsprechung
Kündigung wegen Untervermietung gegen unverhältnismäßige Gegenleistung: Maßgeblichkeit der Jahresmieteinnahmen bei schwankenden Untermieteinnahmen
Schwanken die Untermieteinnahmen, insb weil für eine bestimmte Zeit des Jahres kein oder ein bloß verminderter Untermietzins geschuldet wird, ist es durchaus sachgerecht, bei der Beurteilung der Unverhältnismäßigkeit der Gegenleistung auf die Jahresmieteinnahmen abzustellen, weil nur so unsachliche Ergebnisse vermieden werden können.
S. 165 - 167, Rechtsprechung
Zum wirtschaftlichen Naheverhältnis zwischen Wohnungseigentümer und zu bestellendem Verwalter
Es liegt ein wirtschaftliches Naheverhältnis und daraus resultierend ein Stimmverbot nach § 24 Abs 3 WEG vor, wenn auf Initiative eines Wohnungseigentümers ein Verwalter bestellt werden soll und die 39 Wohnungen des Wohnungseigentümers bereits durch den zu bestellenden Verwalter betreut sowie durch eine mit dem Wohnungseigentümer eng verflochtene Gesellschaft vermittelt werden, auf die wiederum der Geschäftsführer der als neue Hausverwaltung zu bestellenden Gesellschaft maßgeblichen Einfluss hat.
Der Fruchtgenussberechtigte tritt nur in den Angelegenheiten der Verwaltung an die Stelle des Wohnungseigentümers. Die Ausübung des Gestaltungsrechts auf Ausschluss durch den oder die (bei der Ausschlussklage mehrheitlich) klagenden Teilhaber ist keine Verwaltungsmaßnahme. Dem Fruchtgenussberechtigten kommt damit keine Legitimation zur Klage nach § 36 WEG 2002 zu. Gegen einen Fruchtnießer kann keine darauf gestützte Klage erhoben werden, weil die Aktiv- bzw Passivlegitimation in beiden Fällen mit dem Mit- bzw WE verbunden ist und mit der Einräumung des dinglichen Fruchtgenussrechts nicht übertragen wird.
S. 168 - 169, Rechtsprechung
Stromerschließung einer im Miteigentum stehenden Alm ist Verwaltungsmaßnahme
Die faktische Substanzbeeinträchtigung durch ein in der Erde geführtes Stromkabel und eine Fundamentplatte ist von überschaubarem Ausmaß; einhergehend mit einer Verbesserungsmaßnahme für das gemeinschaftliche Gut führt sie nicht dazu, dass eine geplante Stromerschließung deshalb eine Verfügungshandlung wäre. Eine Stromerschließung ist daher als Verwaltungsmaßnahme zu beurteilen.
Die hier beanstandeten Veränderungen an allgemeinen Teilen des Hauses (im Keller, im Heiz- und Tankraum) können nicht als Maßnahmen der (ordentlichen oder außerordentlichen) Verwaltung qualifiziert werden, weil sie unstrittig ausschließlich dem Interesse des die Veränderung vornehmenden Miteigentümers – nämlich zur Erhaltung/Verbesserung der von ihm genutzten Teile der Liegenschaft bzw seiner Wohneinheit – dienen. Nach den Feststellungen ist davon auszugehen, dass der Keller des Hauses zu den allgemeinen Teilen der Liegenschaft gehört, und der die Veränderung vornehmende Miteigentümer hat daher durch die beanstandeten Arbeiten (Durchbrüche) für die für seine Wohneinheit geplante Heizungsanlage in die Substanz der gemeinsamen Sache eingegriffen.
S. 171 - 172, Rechtsprechung
Versteckter Dissens bei Uneinigkeit, ob USt und BK im Mietzins enthalten sind
Im vorliegenden Fall ist der vermeintliche Vermieter davon ausgegangen, dass der von ihm genannte Betrag der monatliche Nettomietzins sei. Der Geschäftsführer des vermeintlichen Mieters hat dem Betrag im Verständnis zugestimmt, dass der Betrag USt und BK enthalte. Da kein objektiver Erklärungswert existiert, ist wegen Dissens zu den essentialia negotii kein Bestandvertrag zustande gekommen.
S. 172 - 174, Rechtsprechung
Abänderungsvereinbarung eines Scheidungsfolgenvergleichs als gültiger Rechtsgrund iSd § 26 Abs 2 GBG
Die für das Grundbuchsverfahren maßgebliche materiell-rechtliche Einigung der Ehegatten über die Aufteilung des ehelichen Gebrauchsvermögens iSd §§ 81 ff EheG ist ein den Eigentumserwerb rechtfertigender Rechtsgrund iSd § 26 Abs 2 GBG. Allgemeine Gründe dafür, dass eine materiell-rechtlich zulässige Abänderungsvereinbarung eines anderen Rechtsgrundes bedarf als die damit abgeänderte Vereinbarung, bestehen nicht.
S. 174 - 177, Rechtsprechung
Kein Vorliegen von vorweggenommenen Werbungskosten im Hinblick auf die konkrete Vermietung
Aufwendungen auf zur Einkünfteerzielung bestimmte Objekte können auch dann als Werbungskosten berücksichtigt werden, wenn ihnen gerade (vorübergehend) keine Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung gegenüberstehen. Voraussetzung dafür ist aber, dass die ernsthafte Absicht zur späteren Erzielung positiver Einkünfte (auf Grund bindender Vereinbarungen oder sonstiger, über reine Absichtserklärungen hinausgehender Umstände) als klar erwiesen angesehen werden kann. Die bloße, nicht nach außen getretene Vermietungsabsicht reicht nicht.
S. 177 - 179, Rechtsprechung
Ein Gebäude dient auch dann der „Erzielung von Einkünften“ iSd Herstellerbefreiung des § 30 Abs 2 Z 2 EStG 1988, wenn diese Einkünfte negativ sind und noch keine Einnahmen erzielt wurden
Wie VwGH 2021/15/0004, wobl 2024, 174/58; ergänzend:
Liegen solche Umstände zunächst vor, fallen sie aber später weg, so ist ab dem Wegfall auch kein Werbungskostenabzug mehr möglich. Nicht erforderlich ist es also, dass tatsächlich steuerpflichtige Einnahmen erzielt werden.
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