Nach dem Konzept des ABGB dient das Vorkaufsrecht dazu, das Erwerbs- und das Abwehrinteresse des Berechtigten zu schützen (eigentliches Vorkaufsrecht). In der Kautelarjurisprudenz sowie in Bundes- und Landesgesetzen begegnet man jedoch nicht selten Vorkaufsrechten, die einen anderen Zweck verfolgen: Sie sollen eine eigenständige Forderung des Berechtigten gegen den Verpflichteten sichern. Bei diesem uneigentlichen Vorkaufsrecht weicht die Interessenlage der Beteiligten erheblich vom gesetzlichen Grundmodell des ABGB ab. Der Beitrag geht der Frage nach, ob und in welcher Form es daher erforderlich ist, die gesetzlichen Regeln beim uneigentlichen Vorkaufsrecht mit Sicherungszweck zu adaptieren.
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Inhalt der Ausgabe
In der Diskussion rund um §§ 1104 ABGB und Covid-19-Auswirkungen stellen sich unter anderem zwei Fragen, die zum einen die Verfassungskonformität von § 1105 ABGB, zum anderen den normativen Inhalt des Begriffes „Ertrag“ in § 1105 ABGB aufwerfen. Beiden Fragen wird im Folgenden nachgegangen.
§ 12a Abs 3 erster Satz MRG gibt dem Vermieter das Recht zur Anhebung des Mietzinses, wenn sich bei der Mietergesellschaft die rechtlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse ändern. Eine bloß rechtliche Änderung, mit der eine wirtschaftliche Änderung nicht einhergeht, führt daher nicht zur Mietzinsanhebung. Tritt ein fremdnütziger Treuhänder sämtliche Geschäftsanteile der Komplementär-GmbH einer Mieter-KG an den Alleinaktionär der treugebenden Aktiengesellschaft ab, führt dies noch nicht zu einer wirtschaftlichen Änderung, da Alleinaktionäre die Geschicke der Aktiengesellschaft maßgeblich bestimmen können.
S. 403 - 405, Rechtsprechung
Vertragsübernahme im Zwangsversteigerungsverfahren: Ersteher hat keinen Anspruch auf Herausgabe von Barkautionen gegen seinen Rechtsvorgänger
Der Ersteher einer Liegenschaft im Zwangsversteigerungsverfahren tritt gem § 1121 iVm § 1120 ABGB mit dem Zuschlag in bestehende Bestandverhältnisse ein. Der Erwerber tritt auch in die Nebenabreden – wie zB der Vereinbarung der Zahlung einer Barkaution – des Bestandvertrags ein. Ein Anspruch auf Rückzahlung einer bei Abschluss des Bestandvertrags geleisteten Barkaution ist gegen den Erwerber des Bestandobjekts durchzusetzen und zwar unabhängig davon, ob dieser den maßgeblichen Geldbetrag vom Veräußerer erhalten hat. Bei der Barkaution handelt es sich um eine Pfandbestellung für künftige Forderungen des Vermieters. Das Pfandrecht an vertretbaren Sachen (Geld) ist idR ein unregelmäßiges Pfandrecht, weshalb der Kautionsempfänger durch Vermengung Eigentümer des Geldes wird. Dem Pfandbesteller steht daher nur ein schuldrechtlicher Anspruch auf Rückzahlung zu und er hat in einem allfälligen Insolvenzverfahren des Gläubigers keinen Aussonderungsanspruch. Im Unterschied zur Barkaution bleibt der Mieter bei der Hingabe eines Sparbuchs Eigentümer des Sparbuchs und hat einen dinglichen Anspruch auf Herausgabe des Pfandes.
Der Erwerber einer Liegenschaft hat aufgrund einer fehlenden gesetzlichen Grundlage keinen Herausgabeanspruch bezüglich der von den Mietern dem früheren Eigentümer geleisteten Barkautionen, die er mit seinem eigenen Vermögen vermengt hat. Weder die Bestimmungen § 1120 und § 1121 ABGB noch die analoge Anwendung von § 1358 und § 1422 ABGB tragen diesen Anspruch.
Die Verlegung eines Lüftungsrohrs um 4,5 m samt Durchbruch der Außenwand des Gebäudes ist nicht bloß eine bagatellhafte Umgestaltung iSd § 16 WEG 2002. Der bloße Austausch einer Gasleitung stellt dagegen lediglich eine bloß bagatellhafte Umgestaltung dar und ist insoweit nicht genehmigungsbedürftig.
S. 406 - 408, Rechtsprechung
Nachträgliche Genehmigung eines unzulässigen Eingriffs durch den Hausverwalter
Auch Vorbereitungshandlungen für Sanierungsmaßnahmen sind Teil der Erhaltung iSd § 28 Abs 1 Z 1 WEG 2002. Eine zunächst eigenmächtig hergestellte Öffnung der Gartenmauer kann durch den Verwalter nachträglich genehmigt werden, wenn sie der Durchführung bevorstehender, behördlich angeordneter Sanierungsmaßnahmen dient, selbst wenn die weiteren Sanierungsmaßnahmen noch nicht in Auftrag gegeben wurden. Mit der Genehmigung entfällt die verbotene Eigenmacht und der Wiederherstellungsanspruch erlischt.
Die Haftung des Verwalters ist nicht im WEG 2002 geregelt, sie richtet sich nach § 1012 ABGB iVm §§ 1293 ff ABGB. Für ihn gilt der Sorgfaltsmaßstab des § 1299 ABGB. Zu seinen Verwaltungsaufgaben zählt nicht nur die Sammlung, Vorbereitung und Einreichung von Unterlagen bei der Förderstelle, sondern auch die Kontrolle des Eingangs von Förderbeträgen und ihre Verrechnung. Eine schadensbegründende Pflichtwidrigkeit des Verwalters liegt vor, wenn er den Eingang des Fördergeldes nicht kontrolliert und die vom Generalunternehmer gelegten Rechnungen in voller (die Förderungssumme übersteigender) Höhe bezahlt. Die Pflichtwidrigkeit ist auch dann gegeben, wenn er über die Förderbarkeit des Bauvorhabens getäuscht worden wäre.
Enthält die Kaufoption bei einem Liegenschaftskauf die essentialia negotii und hat man sich über diese auch geeinigt, ist bereits ein wirksamer Kaufvertrag zustande gekommen. Dies gilt auch dann, wenn noch eine verbücherungsfähige Vertragsurkunde zu errichten ist.
S. 410 - 411, Rechtsprechung
Unvollständig zweiseitige Mindestzinsklausel im Leasingvertrag: zwischen Unternehmern grds nicht gröblich benachteiligend
Die nur unvollständige Zweiseitigkeit der Mindestzinsklausel ist im Rahmen eines beweglichen Systems und im Verhältnis zwischen Unternehmern jedenfalls kein Grund, der allein die Nichtigkeit nach § 879 Abs 3 ABGB begründen könnte. Insb, wenn der Leasingnehmer selbst für einen bestimmten Zeitraum eine variable Leasingrate nachfragt, kann davon ausgegangen werden, dass ihm die daraus resultierenden Entwicklungsmöglichkeiten (zumindest im Grundsatz) klar sind. Damit verbietet sich auch die Annahme einer relevant verdünnten Willensfreiheit. Liegt der vereinbarte Mindestzinssatz nahe dem Ausgangszinssatz und bewegen sich beide Zinssätze im Nahbereich des gesetzlichen Zinssatzes, indiziert dies keine auffällige wirtschaftliche Schieflage zu Lasten des Leasingnehmers. Der Mindestzinssatz ist auch kein „Zinsderivat“, den Leasinggeber treffen daher keine besonderen, aus der Bezeichnung als „Zinsderivat“ abgeleiteten Aufklärungspflichten. Es folgt daher auch keine Anwendbarkeit des Wertpapieraufsichtsgesetzes.
S. 411 - 413, Rechtsprechung
Aufrechnungsverbot für konnexe Gegenforderungen bei Mietverträgen zwischen Verbrauchern
Bei Verträgen zwischen Verbrauchern ist die Einschränkung vertraglicher Kompensationsverbote gem § 6 Abs 1 Z 8 KSchG nicht unmittelbar anwendbar. Nur aus dem Umstand, dass zwischen einem Vermieter und dem Mieter ein wirtschaftliches Ungleichgewicht bestehen mag, ist keine analoge Anwendung abzuleiten. Auch bei Verwendung eines Vertragsformblatts sind Kompensationsverbote bei Mietverträgen zwischen Verbrauchern grundsätzlich zulässig.
S. 413 - 417, Rechtsprechung
Riss, Olaf
Neue Klauselentscheidung; demonstrative Aufzählung von Betriebskosten intransparent
Gem § 6 Abs 3 KSchG ist eine in AGB oder Vertragsformblättern enthaltene Vertragsbestimmung unwirksam, wenn sie unklar oder unverständlich abgefasst ist. Das Transparenzgebot ermöglicht es dem Kunden, sich aus den AGB oder Vertragsbestandteilen zuverlässig über seine Rechte und Pflichten bei der Vertragsabwicklung zu informieren. Außerdem verlangt dieses Gebot nicht nur die formelle Textverständlichkeit, sondern auch, dass Inhalt und Tragweite vorgefasster Vertragsklauseln für den Verbraucher durchschaubar sind. Damit sollen auch Klauseln beseitigt werden, die den Verbraucher von der Durchsetzung seiner Rechte abhalten oder ihm in unberechtigter Weise Pflichten auferlegen. Aus dem Transparenzgebot kann eine Pflicht zur Vollständigkeit folgen, wenn die Auswirkungen einer Klausel für den Kunden andernfalls unklar bleiben. Einzelwirkungen des Transparenzgebots sind somit: (1) das Gebot der Erkennbarkeit und Verständlichkeit; (2) das Gebot, den anderen Vertragsteil auf bestimmte Rechtsfolgen hinzuweisen; (3) das Bestimmtheitsgebot; (4) das Gebot der Differenzierung; (5) das Richtigkeitsgebot und (6) das Gebot der Vollständigkeit. Maßstab ist das Verständnis des für die jeweilige Vertragsart typischen Durchschnittskunden.
Kann der Mieter im Teilanwendungsbereich des MRG wegen einer weiten und wenig konkreten Formulierung einer Klausel nicht abschätzen, welche „BK, öffentliche Abgaben und Verwaltungskosten“ mit der Liegenschaft anfallen und welche Belastung für ihn daraus resultiert und außerdem in einer weiteren Klausel die in §§ 21 bis 24 MRG genannten Positionen nicht taxativ genannt werden (arg „zählen jedenfalls“), liegt Intransparenz iSd § 6 Abs 3 KSchG vor. Es gibt nämlich eine gesetzliche Festlegung der Aufwände, die als BK anzusehen sind, nur im Vollanwendungsbereich des MRG, nicht jedoch auch im Teilanwendungsbereich.
S. 417 - 420, Rechtsprechung
Fuhrmann, Luca Katharina
Zusage eines unverbauten Panoramaausblicks beim Wohnungskauf
Der zugesagte unverbaubare Ausblick einer Immobilie kann ein wertbestimmendes Kriterium sein, dessen Fehlen grundsätzlich zu Gewährleistungsansprüchen berechtigt.
Dem EuGH werden folgende Fragen zur Vorabentscheidung vorgelegt:
1. Ist Art 3 Abs 1 lit b EuErbVO dahin auszulegen, dass ein zwischen zwei deutschen Staatsangehörigen, die ihren gewöhnlichen Aufenthalt in Deutschland haben, abgeschlossener Schenkungsvertrag auf den Todesfall betreffend eine in Österreich gelegene Liegenschaft, wonach der Geschenknehmer nach dem Tod des Geschenkgebers einen schuldrechtlichen Anspruch gegenüber dem Nachlass auf grundbücherliche Einverleibung seines Eigentumsrechts aufgrund dieses Vertrags und der Sterbeurkunde des Geschenkgebers, somit ohne Zutun der Abhandlungsbehörde, haben soll, ein Erbvertrag iSd Bestimmung ist?
2. Für den Fall, dass diese Frage bejaht wird:
Ist Art 83 Abs 2 der EuErbVO dahin auszulegen, dass damit auch die Wirksamkeit einer vor dem 17. 8. 2015 getroffenen Rechtswahl für einen als Erbvertrag iSd Art 3 Abs 1 lit b EuErbVO zu qualifizierenden Schenkungsvertrag auf den Todesfall geregelt wird?
Lassen konkrete Umstände auf ein aus dem natürlichen Zusammengehörigkeitsgefühl unter Familienangehörigen entstandenes Wohnverhältnis schließen, so ist es – anders als im Fall eines Prekariums zwischen nicht miteinander verwandten Personen – Sache des Benützers der Wohnung, konkrete Umstände darzulegen und zu beweisen, die einen unzweifelhaften Schluss auf das Vorliegen eines Rechtstitels zur Wohnungsbenützung zulassen.
S. 424 - 426, Rechtsprechung
Anmerkung eines einer Nacherbschaft ähnelnden, vertraglich eingeräumten Nachfolgerechts im Grundbuch
Es besteht kein sachlicher Grund dafür, ein der Nacherbschaft oder dem Nachvermächtnis auf den Überrest ähnliches Nachfolgerecht anders als sonstige vertragliche Besitznachfolgerechte zu behandeln und dessen Anmerkung im Grundbuch abzulehnen.
S. 424 - 424, Rechtsprechung
Vorkaufsrecht: „wirkliche Einlösung“ erfordert, dass der Berechtigte alle Nebenbestimmungen annimmt
Die „wirkliche Einlösung“ gem § 1075 ABGB erfordert, dass der Vorkaufsberechtigte auch die im bestehenden Vertrag mit dem Dritten enthaltenen Nebenbestimmungen annimmt. Dazu gehören außer den vom Drittkäufer zugesicherten Nebenleistungen auch die übrigen Vertragsbestimmungen wie Zahlungskonditionen, Gefahrtragung, Gewährleistung und die mit der Errichtung und grundbücherlichen Durchführung des Kaufvertrags stehenden Kosten, Gebühren und Abgaben aller Art. Ob es zu einer „wirklichen Einlösung“ durch den Vorkaufsberechtigten kommt, ist eine Frage des Einzelfalls.
S. 426 - 429, Rechtsprechung
Bittner, Ludwig
Geburtsdatum des organschaftlichen Vertreters bzw des Prokuristen ist im grundbuchsrechtlichen Verfahren nicht erforderlich
Als am Rechtsgeschäft beteiligte Personen iSd § 27 Abs 2 GBG sind nur diejenigen natürlichen Personen anzusehen, die tatsächlich Partei im grundbuchsrechtlichen Sinn sind. Organschaftliche Vertreter oder Prokuristen eines Rechtsträgers, die im Firmenbuch eingetragen sind und für diesen einen – Eintragungsgrundlage bildenden – Vertrag unterschreiben, sind weder Parteien im grundbuchsrechtlichen Sinn noch am Rechtsgeschäft beteiligte Personen iSd § 27 Abs 2 GBG. Der Angabe ihres Geburtsdatums und dessen Beglaubigung bedarf es nicht.
S. 429 - 430, Rechtsprechung
Einverleibung eines Belastungs- und Veräußerungsverbots: einseitige Willenserklärung genügt nicht
Wird ein Veräußerungs- und Belastungsverbot zwischen einem Liegenschaftseigentümer und dem Verbotsberechtigten selbst vereinbart, ist der Verbotsberechtigte unmittelbar Partei dieses Vertrags. Seine Annahmeerklärung muss durch gerichtlich oder notariell beglaubigte Unterschrift iSd § 31 Abs 1 GBG nachgewiesen werden. Eine einseitige Erklärung des Verbotsverpflichteten reicht nicht aus.
S. 430 - 431, Rechtsprechung
Bindungswirkung einer rechtskräftigen Entscheidung in jeder Lage des Verfahrens
Die Rechtskraft einer anderen Entscheidung ist in jeder Lage des Verfahrens von Amts wegen wahrzunehmen. Dies gilt auch im Rechtsmittelverfahren über eine Eigentumsfreiheitsklage nach § 523 ABGB.
S. 431 - 431, Rechtsprechung
Einstweiliger Mietzins: keine analoge Anwendung auf Untermietverhältnisse
Nach § 382f EO kann das Gericht auf Antrag des Vermieters dem Hauptmieter die Zahlung eines einstweiligen Mietzinses auftragen, wenn zwischen den Parteien eines dem MRG gänzlich unterliegenden Hauptmietvertrags über eine Wohnung oder eine Geschäftsräumlichkeit ein Verfahren über eine Kündigung nach § 30 Abs 2 Z 1 MRG oder über eine Räumungsklage wegen Mietzinsrückstands gem § 1118 ABGB anhängig ist. Das Gesetz macht damit die Möglichkeit, einen einstweiligen Mietzins aufzuerlegen, vom Vorliegen eines Hauptmietverhältnisses abhängig. Die analoge Anwendung eines einstweiligen Mietzinses auch auf Untermietverhältnisse ist wegen dem Nichtvorliegen einer „planwidrigen Unvollständigkeit“ abzulehnen.
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