Treuepflichten der Wohnungseigentümer sind sowohl in der höchstgerichtlichen Rechtsprechung als auch in der Lehre dem Grunde nach anerkannt. Ausführlichere Untersuchungen zu deren Grundlagen und deren inhaltlicher Ausgestaltung sind allerdings bislang nur vereinzelt vorgenommen worden. Der vorliegende Beitrag setzt sich vor diesem Hintergrund mit den dogmatischen Grundlagen der Treuepflichten im Wohnungseigentum auseinander und geht auf die Treuepflichten im Rahmen der Verwaltung der Liegenschaft ausführlich ein.
- ISSN Online: 1613-7647
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Inhalt der Ausgabe
S. 1 - 12, Aufsatz
Matthias Knoll
Grundlagen der Treuepflichten im Wohnungseigentum insbesondere im Rahmen der Verwaltung der Liegenschaft (Teil 1)
S. 13 - 16, Aufsatz
Thomas Klicka
Zur Zulässigkeit der prozessualen Aufrechnung im Außerstreitverfahren seit dem AußStrG 2005 – dargestellt an der E OGH 5 Ob 46/21g
Der Beitrag legt dar, dass der vom OGH zum alten Außerstreitgesetz 1854 entwickelte Rechtssatz der Unzulässigkeit einer prozessualen Aufrechnung im außerstreitigen Verfahren seit dem AußStrG 2005 nicht aufrechterhalten werden kann. Das Vorenthalten der Möglichkeit einer Eventualaufrechnung ist im modernen Außerstreitrecht nicht zu rechtfertigen.
S. 17 - 21, Veranstaltungsbericht
Marco Scharmer / Viola Hoti
IWD – Das neue Heiz- und Kältekostenabrechnungsgesetz
Der Beurteilungsspielraum des Rechtsanwenders wird nicht überschritten, wenn er die Installation einer Außenklimaanlage auf der Loggia einer Wohnung als nicht verkehrsüblich ansieht, auch wenn das Fenster des Schlafzimmers mit Außenrolläden ausgestattet ist und im Wohnzimmer und im Kinderzimmer nur Innenjalousien montiert sind. Bei der Beurteilung der Verkehrsüblichkeit kommt es nicht auf die subjektiven Interessen des Mieters an, so dass etwa der Wunsch nach einer Vermeidung von Schlafstörungen in Folge zu hoher nächtlicher Temperaturen nicht zu berücksichtigen ist.
S. 22 - 25, Rechtsprechung
Marco Scharmer
Veränderung (Verbesserung) des Mietgegenstandes: Errichtung einer Außenklimaanlage trotz „Erderwärmung“ nicht verkehrsüblich
Die Errichtung einer Außenklimaanlage gehört nicht zu den gem § 9 Abs 2 MRG privilegierten Veränderungen des Mietgegenstands. Die Genehmigung einer vom Mieter geplanten wesentlichen Veränderung des Mietgegenstands erfordert ua kumulativ, dass diese Veränderung der Übung des Verkehrs entspricht und einem wichtigen Interesse des Hauptmieters dient. Wenn nicht zum Mietgegenstand gehörende (allgemeine) Teile des Hauses in Anspruch genommen werden, ist bei der Prüfung dieser Voraussetzungen ein strenger Maßstab anzulegen. Aus der Klimaentwicklung („Erderwärmung“) lässt sich keineswegs zwingend ableiten, dass die Installation einer Klimaanlage verkehrsüblich ist.
Eine prozessuale Aufrechnung von Gegenforderungen ist im Außerstreitverfahren grundsätzlich unzulässig, weil eine § 391 Abs 3 ZPO entsprechende Bestimmung fehlt. Das gilt auch im wohnrechtlichen Außerstreitverfahren nach § 37 MRG und § 52 WEG 2002. Diesen Verfahren ist ein dreigliedriger Spruch, wie er im streitigen Verfahren bei einem Compensandoeinwand vorgesehen ist, fremd.
Im außerstreitigen Verfahren nach § 37 Abs 1 Z 8b MRG muss der Vermieter nur klarstellen, welche konkrete(n), dem Grund und der Höhe nach spezifizierte(n) Gegenforderung(en) er dem Rückforderungsanspruch des Mieters entgegenhält.
Will man die Nutzwerte wegen eines neuen Nutzwertgutachtens einvernehmlich neu festsetzen lassen, so müssen alle Wohnungseigentümer den Ergebnissen dieses Gutachtens schriftlich und öffentlich beglaubigt zustimmen. Für die grundbücherliche Berichtigung selbst ist die Zustimmung der anderen Mit-/Wohnungseigentümer dann nicht mehr erforderlich, wenn diese bei keinem der Miteigentumsanteile zu einer Änderung von mehr als 10 % führt.
Die Sanierung allgemeiner Teile der Liegenschaft fällt in die Erhaltungspflicht der Eigentümergemeinschaft, selbst wenn kein ernster Schaden des Hauses oder des WE-Objekts vorliegt. Zu den allgemeinen Teilen eines Hauses zählen jene Bereiche, die gemeinhin als „Außenhaut“ des Gebäudes bezeichnet werden. Liegen dermaßen massive Feuchtigkeitsschäden vor, dass das Mauerwerk zur Gänze mit Wasser gesättigt ist und sich bereits Schimmel bildet, ist darüber hinaus von einem ernsten Schaden auszugehen, der auch dann von § 28 Abs 1 Z 1 WEG 2002 erfasst ist, wenn davon nur ein bestimmtes WE-Objekt betroffen ist.
S. 30 - 31, Rechtsprechung
Ludwig Bittner
Keine Auslegung von undeutlichen und zu begründeten Zweifeln Anlass gebenden Urkunden durch das Grundbuchsgericht
Das GrundbuchsG hat das Ansuchen und dessen Beilagen einer genauen Prüfung zu unterziehen. Zu prüfen ist daher, ob der Urkundeninhalt nicht nur in formeller Beziehung unbedenklich erscheint, sondern auch in materiell-rechtlicher Hinsicht frei von Zweifel ist. Ein Ansuchen kann somit nur dann bewilligt werden, wenn der Urkundeninhalt auch bezüglich der materiell-rechtlichen Frage keinerlei Zweifel aufkommen lässt. Es ist dem GrundbuchsG verwehrt, eine undeutliche und zu begründeten Zweifeln Anlass gebende Urkunde auszulegen. Durch den Inhalt der Urkunde erweckte und nicht restlos beseitigte Zweifel haben vielmehr zur Abweisung des Grundbuchsgesuchs zu führen.
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