Der OGH hatte sich in seiner Entscheidung vom 16. 2. 2012, 6 Ob 203/11p, mit der Frage zu befassen, ob und unter welchen Voraussetzungen eine eingetragene Personengesellschaft, deren Gegenstand der Ankauf und Verkauf sowie die Verwaltung von Beteiligungen und Immobilien ist, als Unternehmer zu qualifizieren ist. Anlass für die Entscheidung war keine wohnrechtliche Fragestellung, sondern die Pflicht der Gesellschaft zur Rechnungslegung nach dem 3. Buch des UGB. Die Entscheidung enthält aber grundsätzlichere Ausführungen zum Unternehmensbegriff, die auch im Zusammenhang mit dem An- und Verkauf sowie der Vermietung von Liegenschaften relevant werden können. Deshalb erscheint eine kritische Analyse der Entscheidung auch in dieser Zeitschrift geboten.
- ISSN Online: 1613-7647
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Inhalt der Ausgabe
S. 1 - 7, Aufsatz
Die unternehmerisch tätige Personengesellschaft zwischen Rechnungslegungsrecht und Immobilienrecht
S. 8 - 14, Aufsatz
Rechtsnatur und Rechtsfolgen des Widerspruchs eines (schlichten) Miteigentümers gegen die übermäßige Nutzung durch einen anderen Miteigentümer
Die jüngere Rechtsprechung des OGH räumt einem Miteigentümer ab Widerspruch gegen die übermäßige, durch einen anderen Miteigentümer erfolgte Nutzung einen Anspruch auf Benützungsentgelt ein. Widerspruch und allgemein mit Miteigentum und Gebrauchsrecht zusammenhängende Fragen werden im folgenden Beitrag ausführlich diskutiert. Dabei wird insbesondere auf Rechtsnatur und Wirkung des Widerspruchs, auf die Höhe des jeweiligen Benützungsentgelts sowie auf die uE vorzunehmende Abgrenzung zwischen Allein- bzw Mitgebrauch und ausschließendem Gebrauch näher eingegangen.
S. 15 - 17, Rechtsprechung
Flächenmiete zur Errichtung eines Superädifikats; Miete zum Betrieb eines Erholungsheims
Aufgrund der gleichgelagerten Schutzbedürftigkeit des Mieters ist die Vermietung einer Grundfläche zwecks Errichtung eines Superädifikats zu Wohn- oder Geschäftszwecken als ein dem MRG unterliegender Sonderfall zu behandeln. Dabei gelangen die Ausnahmebestimmungen des § 1 Abs 2 Z 1 und Z 1a MRG nur im Verhältnis zwischen Superädifiziar und dessen Bestandnehmer, nicht jedoch zwischen Ersterem und dem Vermieter der Grundfläche zur Anwendung.
Für die Frage, ob ein Bestandgegenstand als Geschäftsraum zu werten ist, kommt es nicht darauf an, in welcher Art er nach Abschluss des Mietvertrags verwendet wird, sondern zu welchem Zweck er nach der Parteienabsicht in Bestand gegeben bzw genommen wurde. Geschäftliche Tätigkeit muss nicht auf Gewinn gerichtet sein. Als geschäftliche Betätigung kommt nicht nur die Ausübung von Erwerbsgeschäften, sondern auch die Entfaltung einer dem bedungenen Gebrauch und den Aufgaben des Mieters entsprechenden Betätigung in Betracht; als eine solche nicht auf Gewinn gerichtete Tätigkeit kann im Einzelfall zB die Inbestandnahme von Grundstücken für Zwecke eines Erholungsheims, eines Sportvereins oder für Schulzwecke, angesehen werden.
In einem Zeitpunkt, zu dem ein Vertragsübergang nach §§ 12, 14 MRG noch nicht stattgefunden hat und die Frage einer Mietzinsanhebung noch gar nicht aktuell ist, rechtfertigt die bloße Rechtsansicht des Vertragspartners, zu einer Mietzinsanhebung berechtigt zu sein, nicht vorweg zu entscheiden, ob die gegenteilige Rechtsansicht der auf Feststellung klagenden Mieter die richtige ist.
Im Fall der Gleichstellung der Vermietung einer Grundfläche zwecks Errichtung eines Superädifikats zu Wohn- oder Geschäftszwecken mit der Raummiete nach § 1 MRG müssen auch die Ausnahmereglungen des § 1 Abs 2–4 sinngemäß herangezogen werden.
Befindet sich eine Videoüberwachungsanlage, deren Entfernung vom Vermieter begehrt wird, teilweise innerhalb (hier: digitales Aufzeichnungsgerät) und teilweise außerhalb (hier: Videokamera) des Mietgegenstands, so ist das Begehren dem § 9 MRG zu unterstellen. Die für Veränderungen (Verbesserungen) des Mietgegenstands (§ 9 MRG) in § 37 Abs 1 Z 6 MRG normierte Verweisung ins Außerstreitverfahren gilt auch für Entfernungsbegehren und Wiederherstellungsbegehren in Fällen, in denen der Mieter Veränderungen (Verbesserungen), die nach § 9 MRG der Zustimmung des Vermieters bedürfen, ohne dessen Zustimmung vorgenommen hat.
Der Mieter hat für das Fehlverhalten eines von ihm zur Durchführung von Arbeiten herangezogenen Fachmanns nur dann einzustehen, wenn er die Unfähigkeit oder die Fehlleistung des Fachmanns erkennen hätte müssen. Daher wird die analoge Anwendung der schadenersatzrechtlichen Bestimmung des § 1313a ABGB bei der Prüfung eines auf § 1118 erster Fall ABGB gestützten Anspruchs im Wesentlichen mit der Begründung abgelehnt, dass sich ein durchschnittlich vertrauenswürdiger Mieter zur Durchführung solcher Arbeiten eines entsprechenden Fachmanns bedienen werde und ihm das ausnahmsweise Fehlen der erforderlichen Kenntnisse und der notwendigen Aufmerksamkeit bei diesem Fachmann nicht vorgeworfen werden könne. So ist stets darauf abzustellen, ob Umbauarbeiten von Fachleuten durchgeführt worden sind. Wenn der OGH formuliert, dass dem Missbrauch des Bestandnehmers der eines Unterbestandnehmers und aller anderen Personen gleich stehe, „für die jener haftet“, so wird damit nur auf den unter § 1111 ABGB fallenden Personenkreis abgestellt, ohne dass ein Anlass (und die erkennbare Absicht) bestand, sich von der früheren Rsp zu distanzieren.
Wird durch bauliche Änderungen an Objekten, an denen bereits WE begründet ist, deren WE-Tauglichkeit iSd § 2 Abs 2 WEG beseitigt, wie das hier durch Verbindungen mit Objekten auf einer Nachbarliegenschaft der Fall ist, kommt eine Einordnung solcher Objekte als allgemeine Teile der Liegenschaft oder als Zubehör-WE durch eine Nutzwertentscheidung nicht in Betracht.
S. 24 - 25, Rechtsprechung
Auflösung einer GesbR zur Verwertung von Immobilien und Aufteilung des Gesellschaftsvermögens
Im Fall der Auflösung der Gesellschaft fällt eine dieser quoad sortem gewidmete Sache im Zweifel nicht an den Eigentümer, sondern an die Liquidationsmasse. Die Auflösung der Gesellschaft führt zunächst zur Umwandlung in eine Rechtsgemeinschaft im Sinne des 16. Hauptstücks des ABGB, die solange besteht, bis sie durch Teilung des gemeinschaftlichen Vermögens beendet wird. Das Verbot der Teilung des Mindestanteils nach § 12 WEG erstreckt sich auf das Eigentumsrecht und steht der Begründung von obligatorischen Rechten daran nicht entgegen. Eine Realteilung, sofern dies durch Schaffung selbständiger Einheiten möglich ist, bleibt von diesem Verbot grundsätzlich unberührt. Lässt sich ein WE-Objekt nicht so ändern, dass es in mehrere selbständige Einheiten geteilt werden kann, ist eine Realteilung rechtlich unmöglich und es kommt nur noch Zivilteilung in Betracht, die auf die Verwertung des Mindestanteils als Ganzes gerichtet ist.
S. 25 - 25, Rechtsprechung
Kein Verzicht auf Rechnungslegungsanspruch durch Genehmigung der Jahresabrechnung
Der Rechnungslegungsanspruch des Wohnungseigentümers gem § 20 Abs 3 WEG iVm § 34 WEG ist als reines Individualrecht konzipiert (5 Ob 109/93 WoBl 1994/15 [Call]; 5 Ob 93/98g MietSlg 50.608; 5 Ob 6/06b immolex 2006/55 [Prader]; Hausmann in Hausmann/Vonkilch, WohnR § 20 WEG Rz 48 und § 34 WEG Rz 33). Dementsprechend kann auch nur der Wohnungseigentümer über seinen Anspruch verfügen (5 Ob 5/87 MietSlg 39.634 zum nachträglichen Verzicht eines Wohnungseigentümers auf die Rechnungslegung). Ein Mehrheitsbeschluss der Eigentümergemeinschaft, mit welchem die jeweilige Jahresabrechnung des Verwalters genehmigt wurde, kann das Individualrecht der antragstellenden Wohnungseigentümer auf Rechnungslegung nicht beseitigen.
Die Eigentümergemeinschaft schließt die Gebäudeversicherung (auch) im Interesse der einzelnen Wohnungseigentümer, die die Miteigentümer der Liegenschaft sind, ab, so dass eine Versicherung auf fremde Rechnung vorliegt. Eine Abtretung des Versicherungsanspruchs an den Fremdversicherten gibt es insofern gar nicht, als der Versicherte gem § 75 Abs 1 VersVG Gläubiger des Anspruchs ist. Bei der Versicherung für fremde Rechnung verstößt die Berufung des Versicherers auf die Abbedingung der in § 75 Abs 2 VersVG genannten Voraussetzungen für ein eigenes Verfügungsrecht des Versicherten ohne sachlichen Grund und mangels eigener Schutzbedürftigkeit gegen Treu und Glauben und ist rechtsmissbräuchlich.
S. 26 - 28, Rechtsprechung
Keine Mietzinsminderung bei wirksamer Überwälzung der Erhaltungspflicht auf den Bestandnehmer
Die Erhaltungspflicht nach § 1096 ABGB ist abdingbar. Eine im Nichtanwendungs- oder Teilanwendungsbereich des MRG geschlossene, nicht dem KSchG unterliegende Vereinbarung, womit dem Mieter in Abänderung der dispositiven Regelung des § 1096 Abs 1 erster Satz ABGB die Instandhaltungspflichten für die Zeit ab Übergabe des Bestandobjekts auferlegt werden, ist als Mietzinsvereinbarung zu qualifizieren, die jedenfalls bei freier Mietzinsbildung zulässig ist. Eine solche Vereinbarung über die Erhaltungspflicht könnte nur allenfalls wegen Verletzung besonderer gesetzlicher Bestimmungen (§ 879 ABGB; § 934 ABGB) als unwirksam angefochten werden.
Die bisherige Rsp zur Unternehmereigenschaft von Vermietern hat nur natürliche Personen betroffen und lediglich die Frage der Notwendigkeit des Vorliegens eines gewissen Mindestmaßes an Organisation. Ein derartiges Erfordernis hat der OGH bei natürlichen Personen aus der Zahl der vermieteten Objekte abgeleitet. Vermietet keine natürliche Person, sondern eine eingetragene Personengesellschaft, kann diese mangels Privatlebens nicht privat vermieten. Hat sowohl die Personengesellschaft als auch ihre Komplementärgesellschaft den Geschäftszwieg „An- und Verkauf sowie Verwaltung von Beteiligungen und Immobilien“, liegt eine auf Dauer angelegte Organisation selbständiger wirtschaftlicher Tätigkeit iSd § 1 Abs 2 UGB bei der Gesellschaft bereits in dem Umstand, dass zur Ausübung eben dieser Tätigkeit auch eine eigene Kapitalgesellschaft, nämlich die Komplementärin, gegründet wurde.
Das Rücktrittsrecht nach § 3 Abs 1 KSchG kommt auch bei einem aufrechten Vertragsverhältnis in Betracht, wenn die „Vertragserklärung“ des Verbrauchers in ihrer wirtschaftlichen Tragweite dem Vertragsabschluss entspricht. Dies trifft etwa dann zu, wenn ein Wohnungsmieter unter den weiteren Voraussetzungen des § 3 KSchG zu einer Vereinbarung über die Auflösung des Mietvertrags veranlasst worden ist.
Die in § 28 Abs 3 EStG vorgesehene – gegebenenfalls auch einer Normal-AfA vorgehende – Verteilungsmöglichkeit von Herstellungsaufwand kann nur dann zum Tragen kommen, wenn im Zeitpunkt seines Anfalls Einkünfte aus VuV vorliegen.
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