In seiner E zu 5 Ob 223/19h hatte der OGH über die Zulässigkeit der Eintragung eines Vorkaufsrechtes vor Ablauf der Dreijahresfist nach § 5 Abs 2 WEG zu entscheiden und diese verneint. Der Beitrag beleuchtet die Bedeutung der gegenständlichen E für weitere mögliche „Umgehungsgeschäfte“ und argumentiert, dass unter Berücksichtigung der Entscheidung sowie vor dem Hintergrund des Normzwecks des § 5 Abs 2 WEG sowie der Intention des Gesetzgebers, Vereinbarungen mit Dritten, nicht berechtigten oder liegenschaftsfremden Personen, einem kaufinteressierten, privilegierten Wohnungseigentümer (binnen Dreijahresfrist) jedenfalls nicht „entgegengehalten“ werden bzw dessen Möglichkeit eines Kaufs de facto nicht entgegenstehen dürften.
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Inhalt der Ausgabe
S. 359 - 362, Aufsatz
Zelger, Bernadette
Der privilegierte Erwerb von Kfz-Abstellplätzen durch Wohnungseigentümer (§ 5 Abs 2 WEG) vor dem Hintergrund der Entscheidung OGH zu 5 Ob 223/19h
Im Vollanwendungsbereich des MRG ist die Erhaltungspflicht des Vermieters abschließend in § 3 MRG geregelt. Eine subsidiäre Geltung des § 1096 Abs 1 erster Satz ABGB für Erhaltungspflichten ist aufgrund der Systematik und des Wortlauts der Bestimmung des § 3 MRG auszuschließen. Das Recht zur Zinsminderung greift auch dann ein, wenn die Erhaltungspflicht nach § 1096 Abs 1 erster Satz ABGB abbedungen wurde oder im Vollanwendungsbereich des MRG durch die abschließende Regelung des § 3 MRG verdrängt wird.
S. 366 - 366, Rechtsprechung
Anhebung des Hauptmietzinses wegen Unternehmensveräußerung (§ 12 Abs 2 MRG): Fristwahrung durch Prozessvorbringen
Die in § 12a Abs 2 MRG normierte sechsmonatige Frist für die Geltendmachung des Anhebungsbegehrens beginnt nur durch die Anzeige der Unternehmensveräußerung zu laufen. Für die Fristwahrung reicht ein formloses Anhebungsbegehren aus. Prozessvorbringen in einem streitigen Verfahren sind grundsätzlich als Anhebungsbegehren zu werten.
S. 366 - 367, Rechtsprechung
Änderungen der rechtlichen und wirtschaftlichen Einflussmöglichkeiten in der Mietergesellschaft: Anzeigepflicht der vertretungsbefugten Organe
Die vertretungsbefugten Organe der Mietergesellschaft sind zur Anzeige verpflichtet. Die Anzeige ist zwar an keine bestimmte Form gebunden, der Inhalt muss aber klar sein. Sie muss eine Feststellung von Änderungen der rechtlichen und wirtschaftlichen Einflussmöglichkeiten in der Gesellschaft zuverlässig und eindeutig ermöglichen. Eine durch gesellschaftsrechtliche Vorgänge ausgelöste Anzeige muss demnach jedenfalls über das rechtliche Instrument des Machtwechsels, die in dieser Hinsicht getroffenen Maßnahmen, die wirtschaftlichen Auswirkungen auf die Gesellschaft und den Zeitpunkt des Rechtsvorgangs Auskunft geben. Abzustellen ist auf den objektiven Erklärungswert.
S. 367 - 368, Rechtsprechung
Feststellung des Hauptmietzinses nach § 12a Abs 8 MRG; Parteienstellung
Die Entscheidung nach § 12a Abs 8 MRG, bezüglich der Feststellung des nach Veräußerung der Unternehmens zulässigen Mietzinses, bindet nicht nur Altmieter und Vermieter, sondern auch den – im Zeitpunkt der Entscheidung noch nicht vorhandenen – Unternehmenserwerber bzw Pächter. Aus dieser Bindungswirkung ist aber nicht abzuleiten, dass Unternehmensveräußerer und -erwerber einheitliche Streitpartei oder auch nur anspruchsgebundene materielle Streitgenossen iSd § 3 AußStrG wären. Nach dem eindeutigen Gesetzeswortlaut des § 12a Abs 8 MRG kann den dort vorgesehenen Antrag nur der Hauptmieter der Geschäftsräumlichkeit stellen, der beabsichtigt, das im Mietgegenstand betriebene Unternehmen zu veräußern oder zu verpachten, dem Unternehmenserwerber selbst kommt kein derartiges Antragsrecht zu.
Eine Verwahrlosung eines Bestandobjekts in Verbindung mit Ungezieferbefall stellt einen erheblich nachteiligen Gebrauch dar. Der erheblich nachteilige Gebrauch kann uU bereits erfüllt sein, wenn bei einem – wenngleich unverschuldeten – Auftreten von Ungeziefer über lange Zeit weder eigene Abhilfemaßnahmen gesetzt werden noch der Hausverwaltung oder dem Vermieter über die Plage Meldung erstattet und damit ein weiteres Ausbreiten des Ungeziefers ermöglicht wird. Dies gilt jedenfalls dann, wenn das Ungeziefer in einer solchen Fülle auftritt, dass mit einem Verschwinden des Problems oder zumindest mit seiner Nichtausbreitung ohne Gegenmaßnahmen nicht mehr gerechnet werden kann. Davon ist auszugehen, wenn im Zuge der, vier Tage nach der Meldung durchgeführten, Schädlingsbekämpfung zwei bis drei Kilo tote Schaben eingesammelt werden konnten.
S. 369 - 371, Rechtsprechung
Etzersdorfer, Ingmar
Nichtaufgabe bestehender Mietrechte als Kündigungsgrund bei Nutzung einer gemeinnützigen Wohnungsgenossenschaft
Die als Kündigungsgrund vereinbarte Tatsache (hier Aufkündigung bestehender Mietrechte) muss objektiv wichtig und bedeutsam sein und den im § 30 Abs 2 MRG ansonsten aufgezählten Fällen an Bedeutung nahekommen. Dass eine gemeinnützige Wohnbauvereinigung ein wichtiges Interesse daran hat, Wohnungen nur an Personen zu vergeben, die ihre Miet- oder sonstigen Rechte an ihrer bisherigen Wohnung aufgeben, ist als wichtiges Interesse anzuerkennen, das an die sonstigen Kündigungsgründe des § 30 Abs 2 MRG herankommt und den Kündigungsgrund des § 30 Abs 2 Z 13 MRG bei nicht erfolgter Aufkündigung verwirklicht. Wofür der Mieter die aufzukündigende Wohnung gebraucht, nämlich lediglich als Proberaum oder Home-Office und nicht als Hauptwohnsitz, spielt für die Bewertung keine Rolle. Die Vereinbarung hat sich allerdings an den Vorgaben des § 28 WFG zu orientieren.
S. 371 - 372, Rechtsprechung
Mietzinsanhebung nach Tod des Hauptmieters bei Einzelrechtsnachfolge; nachträgliche Berufung auf ein Weitergaberecht
Das Mietzinsanhebungsrecht nach § 46a Abs 2 MRG besteht nur gegenüber dem Universalsukzessor des verstorbenen Mieters. Gegenüber einem Vermächtnisnehmer als Einzelrechtsnachfolger, der gesetzlicher Erbe des Mieters wäre oder ist, ist eine Mietzinsanhebung jedoch gem § 12a Abs 1 und § 12a Abs 4 iVm § 46a Abs 2 MRG nach denselben Regeln zu beurteilen.
Eine Mietzinsanhebung nach den Regeln des § 46 Abs 2 MRG kann durch eine nachträgliche Berufung des Erben, auf ein vom verstorbenen Mieter und dem Vermieter vertraglich vereinbartes Weitergaberecht, nicht verhindert werden.
S. 372 - 375, Rechtsprechung
Höllwerth, Johann
Keine Einverleibung eines Vorkaufsrechts auf einen Kfz-Abstellplatz zugunsten einer nicht privilegierten Person während der Dreijahresfrist
Die Erwerbsbeschränkungen des § 5 Abs 2 WEG 2002 gelten sowohl für die erstmalige konstitutive Begründung von WE als auch für derivative Erwerbsvorgänge innerhalb der Dreijahresfrist. Während dieser Frist kann zugunsten einer zum Erwerb eines Kfz-Abstellplatzes nicht privilegierten Person auch die Einverleibung des Vorkaufsrechts nicht stattfinden.
S. 375 - 376, Rechtsprechung
Rechtstitel für die Nutzungsbefugnisse eines Wohnungseigentümers liegt in der Widmung
Der Rechtstitel für die einem Wohnungseigentümer zustehenden Nutzungsbefugnisse liegt nicht in der Nutzwertfestsetzung bzw der Nutzwertbestimmung, sondern in der Widmung (die wiederum Grundlage des WE-Vertrags ist). Für den Rechtsakt der Widmung bestehen im Gegensatz zum Vertrag über die Begründung von WE keine Formvorschriften. Er kann im Stadium der Vorbereitung einer WE-Begründung auch vom WE-Organisator gesetzt werden. Spätere Widmungsänderungen können konkludent die Zustimmung aller Mit- und Wohnungseigentümer finden. Ein WE-Vertragsentwurfs stellt keinen Rechtstitel für eine rechtswirksame Widmung dar. Die nach § 523 ABGB geltend gemachten Ansprüche können daher weder auf die vorläufige Nutzwertberechnung noch auf den WE-Vertragsentwurf gestützt werden.
S. 376 - 379, Rechtsprechung
Zeitliche Beschränkung der gerichtlichen Nutzwertfestsetzung verfassungskonform?
Die zeitliche Differenzierung bezüglich der Möglichkeit der abweichenden gerichtlichen Nutzwertfestsetzung bei § 9 Abs 2 Z 2 WEG 2002 (ein Jahr) und § 9 Abs 2 Z 1 WEG 2002 (unbegrenzt) ist sachlich begründet.
§ 9 Abs 2 Z 1 WEG 2002 betrifft den Fall des Verstoßes gegen zwingende Grundsätze der Nutzwertfeststellung, welcher diese Feststellung samt einer darauf beruhenden Grundbucheintragung gem § 878 ABGB rechtlich unmöglich und daher nichtig macht, während § 9 Abs 2 Z 2 WEG 2002 Abweichungen von mehr als 3 % zwischen der Nutzwertfestsetzung und der tatsächlichen Sachlage erfasst. Diese Abweichungen führen jedoch selbst bei erheblichen quantitativen Unterschieden nicht zur Nichtigkeit der Eintragung des WE im Grundbuch. Die zeitliche Differenzierung iSd § 10 Abs 2 WEG 2002 verstoßt daher weder gegen das Sachlichkeitsgebot, noch liegt ein unverhältnismäßiger Eingriff in das verfassungsgesetzlich gewährleistete Recht auf Eigentum vor.
S. 379 - 380, Rechtsprechung
Etzersdorfer, Ingmar
Errichtung eines Wintergartens auf Dachterrasse keine bagatellhafte Änderung
Der Änderungsbegriff des § 16 WEG 2002 ist weit auszulegen. Schon die bloße Möglichkeit einer Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen anderer Mit- und Wohnungseigentümer verpflichtet den änderungswilligen Wohnungseigentümer, die Zustimmung der anderen Miteigentümer oder die Genehmigung des Außerstreitrichters einzuholen. Nicht genehmigungsbedürftig sind nur bagatellhafte Umgestaltungen. Die Errichtung eines Wintergartens auf der Dachterrasse ist als nicht bloß bagatellhafte Umgestaltung zu werten. Die Dachterrasse des Hauses ist als Teil der „Außenhaut“ des Gebäudes und damit iSd § 16 Abs 2 Z 2 WEG als allgemeiner Teil der Liegenschaft anzusehen.
S. 380 - 383, Rechtsprechung
Keine genehmigungspflichtige Änderung, wenn durch bauliche Umgestaltung vertragliche Einigung wiederhergestellt wird
Der in § 16 Abs 2 WEG 2002 verwendete Begriff „Änderungen“ ist grundsätzlich weit auszulegen. Für die Beurteilung, ob eine Maßnahme eine genehmigungspflichtige Änderung bewirkt, ist auf den bestehenden Zustand des betreffenden Objekts abzustellen. Prüfmaßstab ist der aktuelle rechtmäßige Bestand. Im Fall einer baulichen Umgestaltung des ursprünglichen Objekts ist ein Rückgriff auf die vertragliche Einigung der Mit- und Wohnungseigentümer erforderlich. Daher begründet die Wiederherstellung des vor einem eigenmächtigen Umbau bestandenen Zustands und die dafür notwendigen Maßnahmen keine genehmigungspflichtige Änderung, weil dadurch nur der dem zugrundeliegenden WE-Vertrag entsprechende Zustand wiederhergestellt wird. Maßgebliches Kriterium für die Beurteilung der Frage, ob eine genehmigungsbedürftige Änderung vorliegt, ist damit der vertragliche Konsens der Mit- und Wohnungseigentümer. Nur solche Maßnahmen, die vom ursprünglichen Konsens nicht erfasst sind, fallen unter § 16 Abs 2 WEG 2002. Hingegen ist die baubehördliche Bewilligung einer (eigenmächtigen) Änderung an WE-Objekten für die Beurteilung des zivilrechtlichen Untersagungsrechts ohne Bedeutung. Wenn eigenmächtige Änderungen schutzwürdige Interessen anderer Wohnungseigentümer verletzen, können sie auch dann untersagt werden, wenn sie baubehördlich genehmigt sind.
S. 383 - 384, Rechtsprechung
Etzersdorfer, Ingmar
Kurzzeitige Vermietung einer Eigentumswohnung zu Fremdenverkehrszwecken: Widmungsänderung
Die kurzzeitige Vermietung eines als Wohnung gewidmeten WE-Objekts zu Fremdenverkehrszwecken ist eine nach § 16 Abs 2 Z 1 WEG genehmigungspflichtige Widmungsänderung. Eine derartige Widmungsänderung kann abgewehrt werden, wenn sie mit wesentlichen Interessen anderer Wohnungseigentümer kollidiert. Die Gefahr von (Lärm-)Belästigungen und Beschädigungen durch anonyme Feriengäste ist typischerweise größer als bei der Nutzung durch Wohnungseigentümer selbst oder deren Bekannte und Verwandte, die sich aufgrund eines Verwandschafts- oder Freundschaftsverhältnisses zu einem nicht professionellen vermietenden Wohnungseigentümer mehr zur Rücksichtnahme verpflichtet fühlen.
Maßnahmen wie die Verlegung einer Elektroleitung samt Errichtung einer Wallbox in einer technisch einer Steckdose vergleichbaren Ausführung (hier: zur Ermöglichung einphasigen Ladens mit maximal 3,7 kW) sind als privilegierte Verlegung einer Stromleitung samt ähnlicher Einrichtung iSd § 16 Abs 2 Z 2 zweiter Satz WEG 2002 anzusehen, wobei keine Aufspaltung in eine Änderung der Stromleitung einerseits und des Stromauslasses (hier in Form der Wallbox) andererseits stattzufinden hat. Anderes gilt allerdings für die Maßnahme, die neben der Verlegung der Elektroleitung auch die Montage einer Wallbox vorsieht, die dreiphasiges Laden mit bis zu 22 kW ermöglichen soll. Es ist davon auszugehen, dass es sich dabei nicht mehr um eine technisch einfache Lösung handelt, die den Erfordernissen üblicher „Haushaltsführung“ in Bezug auf einen KFZ-Abstellplatz dient. Eine Privilegierung dafür ist jedenfalls nach derzeitiger Gesetzeslage zu verneinen.
Die Verkehrsüblichkeit des Drehstromanschlusses ist zu verneinen. Dass Bauordnungen einzelner Länder bei Neuerrichtung von Gebäuden zumindest zwei derartige Ladestationen vorschreiben, ändert daran nichts.
S. 390 - 391, Rechtsprechung
Pflegschaftsgerichtliche Genehmigung für Mietvertragsabschluss und vereinbarte Mietzinsminderung
Bis zur gerichtlichen Genehmigung ist ein genehmigungsbedürftiges Rechtsgeschäft schwebend unwirksam. Vor der Beendigung dieses Schwebezustands sind beide Teile an das Rechtsgeschäft gebunden.
Der gesetzliche Vertreter hat nach Treu und Glauben die Entscheidung über die Genehmigung eines abgeschlossenen Vertrags beim Pflegschaftsgericht herbeizuführen. Der Vertrag verliert erst durch die Versagung der Genehmigung seine Rechtswirksamkeit. Bis dahin kann gegen einen Mieter eine mit der Behauptung der Titellosigkeit gestützte Räumungsklage nicht mit Erfolg erhoben werden.
S. 391 - 392, Rechtsprechung
Nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch auch zwischen Wohnungseigentümern ein- und desselben Hauses
§ 364 Abs 2 ABGB ist auch im Verhältnis zwischen Wohnungseigentümern ein- und desselben Hauses anwendbar, solange ein Wohnungseigentümer im Rahmen der Ausübung seines ausschließlichen Benützungsrechts an einem bestimmten WE-Objekt Störungen verursacht. Ein nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch kann also auch zwischen Wohnungseigentümern ein- und desselben Hauses für eine von einem WE-Objekt ausgehende Störung bestehen. Dass das emittierende und das beeinträchtigte WE-Objekt Teil derselben Liegenschaft sind, steht der (analogen) Anwendung des § 364a ABGB nicht im Weg.
S. 392 - 393, Rechtsprechung
Nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch gegenüber einzelnen Wohnungseigentümern
Ein einzelner Wohnungseigentümer, der nicht unmittelbarer Störer ist, haftet wegen nachbarrechtlichen Ansprüchen, wenn er die Störung allein beherrschen kann bzw eine gewisse Einflussmöglichkeit auf die Störung hat. Bei einem durch den Bauträger verursachten Schaden an der Nachbarliegenschaft während der Errichtung des WE-Objekts des Wohnungseigentümers ist die notwendige Einflussmöglichkeit nicht gegeben.
S. 393 - 395, Rechtsprechung
Lenneis, Christian
Steuersatz für die teilweise Nutzung von Unternehmensgebäuden zu privaten Wohnzwecken
Die „Vermietung von Grundstücken“ iSd Art 13 Teil B lit b der 6. MwSt-RL besteht darin, dass der Vermieter eines Grundstücks dem Mieter gegen Zahlung des Mietzinses für eine vereinbarte Dauer das Recht überträgt, seine Sache in Besitz zu nehmen und andere von ihr auszuschließen (Rn 49 des Urteils des EuGH vom 8. 5. 2003, C-269/00, Seeling, mit weiterführenden Hinweisen). Die für den privaten Bedarf des Steuerpflichtigen erfolgende Verwendung einer Wohnung in einem Gebäude, das der Steuerpflichtige insgesamt seinem Unternehmen zugeordnet hat, erfüllt diese Voraussetzungen nicht.
S. 395 - 399, Rechtsprechung
Kucera, Ria/Leitner, Lukas
Begünstigungstatbestand des § 33 TP 5 Abs 3 GebG idF des AbgabenänderungsG 1998 normiert eine sach-, und keine personenbezogene Begünstigung
Gem § 33 TP 5 Abs 3 des GebG idF des AbgabenänderungsG 1998 sind bei unbestimmter Vertragsdauer die wiederkehrenden Leistungen mit dem Dreifachen des Jahreswertes zu bewerten, bei bestimmter Vertragsdauer mit dem dieser Vertragsdauer entsprechend vervielfachten Jahreswert, höchstens jedoch dem Achtzehnfachen des Jahreswertes. Abweichend davon sind bei Bestandverträgen über Gebäude oder Gebäudeteile, die überwiegend Wohnzwecken dienen, einschließlich sonstiger selbständiger Räume und anderer Teile der Liegenschaft die wiederkehrenden Leistungen höchstens mit dem Dreifachen des Jahreswertes anzusetzen. § 33 TP 5 Abs 3 dritter Satz GebG privilegiert somit Bestandverträge „über Gebäude oder Gebäudeteile, die überwiegend Wohnzwecken dienen“. Der Halbsatz „die überwiegend Wohnzwecken dienen“ bezieht sich auf „Gebäude oder Gebäudeteile“, weshalb die sachliche Bestimmung des Bestandobjektes maßgeblich ist (sachbezogene Begünstigung). Dass der zu vergebührende Bestandvertrag dem Bestandnehmer schon unmittelbar (überwiegend) der Befriedigung eines persönlichen Wohnbedürfnisses dienen muss, wird somit nicht vorausgesetzt. Von § 33 TP 5 Abs 3 dritter Satz GebG sind daher auch Bestandverträge erfasst, die in Erwerbsabsicht über Gebäude oder Gebäudeteile abgeschlossen werden, wenn beim Abschluss der Verträge bereits feststeht, dass diese Gebäude oder Gebäudeteile letztlich überwiegend Wohnzwecken dienen sollen.
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