In einem äußerst beschleunigten Gesetzgebungsverfahren hat der Nationalrat am 3. April 2020 ein weiteres großes Paket gesetzlicher Maßnahmen im Zusammenhang mit der Corona-Pandemie verabschiedet. Ein Teil dieses Gesetzespakets bestand aus Maßnahmen im materiellen Zivilrecht, im Exekutions- und Insolvenzrecht sowie im Gerichtsgebührenrecht. Zwei dieser Bestimmungen betreffen unmittelbar das Mietrecht, eine dritte hat auch für Mietverhältnisse Bedeutung. Der folgende Beitrag gibt zunächst einige grundlegende Hinweise zum Verständnis dieser justiziellen Bestimmungen und sodann einen Überblick über die mietrechtlichen und mietrechtsaffinen Neuerungen und bietet schließlich eine erste Orientierungshilfe für deren Auslegung. Der Beitrag versteht sich als rasche Erstinformation und nicht etwa als Versuch, alle Fragen, die sich aus diesen Paragraphen ergeben könnten, zu identifizieren und zu lösen.
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S. 121 - 134, Aufsatz
Die mietrechtlichen und mietrechtsrelevanten Teile des 2. COVID-19-Justiz-Begleitgesetzes – ein erster Überblick
Ein Pächter, der durch COVID-19 Ertragseinbußen hinzunehmen hat, hat unter gewissen Umständen den Anspruch auf vorübergehende Pachtzinsminderung durch Vertragsanpassung, unabhängig davon, ob sein Betrieb von einer behördlichen Schließung betroffen ist. Die Vertragsanpassung hat Finanzierungsfunktion, sodass eine Nachzahlungsverbindlichkeit des Pächters nach Wiederaufnahme des Betriebes entstehen kann. Für den Mieter gilt dies mutatis mutandis; es kommt jedoch darauf an, ob der Mieter mit dem oder in dem Bestandsobjekt wirtschaftet.
S. 144 - 145, Rechtsprechung
Maßgeblicher Zeitpunkt bei Prüfung der selbständigen Wohneinheit im Lichte des § 1 Abs 1 Z 5 MRG
Als selbständige Wohnung ist ein selbständiger und in sich baulich abgeschlossener Teil eines Gebäudes zu verstehen, der geeignet ist, der Befriedigung eines individuell Wohnbedürfnisses von Menschen zu dienen. Die Annahme von Wohnräumen ist nur dann gerechtfertigt, wenn diese aufgrund ihrer bautechnischen und rechtlichen Gegebenheiten für die Verwendung zur Unterkunft und Haushaltsführung geeignet sind. Die bauliche Abgeschlossenheit einer der Vermietung zugänglichen Raumeinheit richtet sich somit nach dem tatsächlichen baulichen Zustand zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags. Soweit von „tatsächlichem Zustand“ die Rede ist, ist nicht die tatsächliche Verwendung gemeint, sondern der objektive bauliche Zustand, also die objektive Verwendbarkeit nach den tatsächlichen baulichen Gegebenheiten. In Bezug auf sämtliche in Betracht kommenden Mietobjekte kommt es demnach auf die Zahl getrennt zugänglicher Raumeinheiten an. Die Frage der Vermietbarkeit ist im Rahmen der rechtlichen Beurteilung zu klären und einer Tatsachenfeststellung nicht zugänglich.
S. 145 - 147, Rechtsprechung
Einwendungsmöglichkeiten des Eintrittsberechtigten iSd § 14 Abs 3 MRG beim Aufkündigungsverfahren gegen die Verlassenschaft
Der Tod des Mieters führt entweder zum Eintritt bestimmter Personen oder zum Übergang des Mietrechts auf die Verlassenschaft oder den/die Erben. Erst eine Kündigung beendet den Bestandvertrag.
Das Mietverhältnis kann nur gegenüber dem jeweiligen Mieter aufgekündigt werden. Dem Eintrittsberechtigten iSd § 14 Abs 3 MRG, der dem Aufkündigungsverfahren gegen die Verlassenschaft beigetreten ist, kommt nur die Stellung eines einfachen NI zu. Er kann im Aufkündigungsverfahren daher nur Einwendungen erheben, die das Rechtsverhältnis der Hauptpartei zum Gegner betreffen, nicht aber Einwendungen kraft eigenen Rechts. Somit ist die Aufkündigung der Verlassenschaft gem § 30 Abs 2 Z 5 MRG im Fall des Todes des bisherigen Mieters nicht geeignet, das Rechtsverhältnis zwischen dem Vermieter und dem unter Berufung auf seine Eintrittsberechtigung gem § 14 Abs 3 MRG Einschreitenden zu klären.
S. 147 - 148, Rechtsprechung
Mieterleistung für „Abkaufen“ der Zustimmung des Vermieters zum Mieterwechsel
Ob eine Vereinbarung, in der sich der Vermieter eine mit dem Mietvertrag in keinem unmittelbaren Zusammenhang stehende Leistung versprechen lässt, sittenwidrig iSd § 27 Abs 1 Z 5 ist, kann immer nur unter Bedachtnahme auf den mit dem Verbot bestimmter Vereinbarungen insgesamt verfolgten Zweck beurteilt werden. Es geht typischerweise darum, dass der Vermieter die Zwangssituation des weichenden Mieters zu seinen Gunsten nutzt, wenn er sich die Zustimmung zum Mieterwechsel „abkaufen lässt“. IdR ist der weichende Mieter nur unter dem Druck des drohenden Vermögensverlusts und nicht wegen einer ihm belohnungswürdig erscheinenden Leistung des Vermieters bereit, für die Zustimmung zum Mieterwechsel zu zahlen.
Eine bereicherungsrechtliche Rückabwicklung hat zwischen jenen Personen zu erfolgen, die zum Zeitpunkt der Leistung nach dem angenommenen Schuldverhältnis oder der sonstigen Zweckvereinbarung Leistender und Leistungsempfänger sein sollten. Die tatsächliche wirtschaftliche Belastung ist nach jüngerer Rsp nicht relevant.
S. 148 - 150, Rechtsprechung
§ 14 WEG bei Anwendung der EuErbVO und Durchführung des Verlassenschaftsverfahrens im Ausland
Ist eine Verlassenschaft im Ausland abzuhandeln, kommen die in § 14 WEG dem VerlassenschaftsG zugeteilten Aufgaben dem GrundbuchsG zu.
Laut dem in § 14 Abs 1 Z 1 WEG angeordneten unmittelbaren Eigentumserwerbs des Überlebenden bedarf der Eigentumsübergang keines zusätzlichen Erwerbsakts. Der unmittelbare Erwerb ist aber durch Verzicht bzw Vereinbarung iSd § 14 Abs 1 Z 2 WEG auflösend bedingt und kann rückgängig gemacht werden. Solange dieser Schwebezustand andauert, ist der Antrag auf Ausstellung einer Amtsbestätigung abzulehnen.
S. 150 - 153, Rechtsprechung
Zulässigkeit von Einwänden gegen Vorschreibungen des Wohnungseigentumsverwalters
Die vom Verwalter vorgeschriebenen Akontozahlungen sind für die einzelnen Miteigentümer bindend. Fragen der Rechtmäßigkeit bzw Richtigkeit einer Vorschreibung müssen in einem wohnrechtlichen Außerstreitverfahren geklärt werden und sind nicht Gegenstand des Streitverfahrens. Inhaltliche Einwände ändern nichts an der Fälligkeit der Vorschreibungen und besteht auch keine Berechtigung zu deren gerichtlichen Hinterlegung. Dies gilt auch dann, wenn die Vorschreibung Kostenteile enthält, welche keine Maßnahmen der Verwaltung und damit keine Liegenschaftsaufwendungen nach § 32 WEG sind. Ließe man im Streitverfahren auf Entrichtung der Wohnbeiträge derartige Einwände zu, würde dies zu empfindlichen Einschränkungen der für die Abdeckung der laufenden Verbindlichkeiten notwendigen Liquidität der Eigentümergemeinschaft führen. Im Gemeinschaftsinteresse sind daher gegen Vorschreibungen des Verwalters kaum Einwände möglich.
S. 153 - 156, Rechtsprechung
Kein Unterlassungsanspruch gegen Zusagen zur Anmerkung von WE abweichend vom WE-Vertragsentwurf
Ob ein WE-Objekt, ein WE-Zubehörobjekt oder Allgemeinteile vorliegen, entscheidet sich im Regelfall nach der privatrechtlichen Einigung der Wohnungseigentümer. Die Bezeichnung als WE-Vertragsentwurf macht deutlich, dass kein Rechtstitel für eine rechtswirksame Widmung geschaffen werden sollte. Es besteht somit auch kein Unterlassungsanspruch eines Erwerbers gegen Zusagen zur Anmerkung von WE abweichend von Widmungen eines Entwurfs.
Die Verbücherungsfähigkeit wird nur solchen Bestandverträgen zuerkannt, deren zeitliche Dauer bestimmt oder zumindest bestimmbar ist. Als ausreichende zeitliche Bindung reicht bereits eine Vertragsklausel, die vereinbart, dass man innerhalb einer bestimmten Frist nicht kündigen darf. Sie lässt die Eintragung des Bestandrechts schon dann zu, wenn ein Vermieter für sich und seine Rechtsnachfolger im Eigentum der Bestandliegenschaft für eine bestimmte Zeit auf die Geltendmachung von Kündigungsgründen verzichtet, die sein Rechtsnachfolger bei einem unverbücherten Bestandrecht zur ordentlichen Aufkündigung des Bestandvertrags heranziehen könnte. Wird in einer notariell beglaubigten Nachtragserklärung auf eine Urkunde verwiesen, die das Kündigungsrecht beschränkt, muss auch diese notariell beglaubigt werden. Andernfalls kann es nicht verbüchert werden.
§ 14 BTVG ordnet Rückforderungsansprüche des Erwerbers bei vorzeitiger Zahlung an; Voraussetzung ist, dass die Zahlungen vor Fälligkeit an den Bauträger geleistet wurden, somit entgegen den Bestimmungen des § 7 Abs 4 BTVG. Zahlungen an einen Treuhänder sind vor Fälligkeit zulässig, dieser darf das Geld nur nicht in die Verfügungsgewalt des Bauträgers weiterleiten. Der Erwerber kann zwar das Kapital dann nicht mehr zurückverlangen, wenn das zwar Kapital vorzeitig an den Bauträger ausgezahlt wurde, jedoch die Fälligkeit inzwischen eingetreten ist. Er kann allerdings immer noch die bis zum Zeitpunkt der Fälligkeit aufgelaufenen (Straf)-Zinsen verlangen.
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