WOBL

wohnrechtliche blätter

Heft 9, September 2019, Band 32

eJournal-Heft
  • ISSN Online: 1613-7647

60,00 €

inkl MwSt
Sofortiger PDF-Download

Inhalt der Ausgabe

S. 365 - 377, Aufsatz

Illedits, Alexander/​Illedits, Sophie

Notwendigkeit und (Mindest-)Inhalt eines Gutachtens nach § 37 Abs 4 WEG 2002

Während erst vor kurzem durch die Rsp der Anwendungsbereich des § 37 Abs 4 WEG 2002 dahingehend präzisiert wurde, dass diese Erwerberschutzbestimmung auch auf den Fall des sukzessiven Abverkaufs von WE-Objekten durch den WE-Organisator anzuwenden ist, selbst wenn zwischen nachträglicher WE-Begründung im Altbau und tatsächlichem Abverkauf des relevanten Objektes Jahrzehnte liegen, gibt es zu der für die Praxis – insb durch den „erweiterten Anwendungsbereich“ – wichtigen Frage des notwendigen Inhalts bzw Umfangs des geforderten Bauzustandsgutachtens noch keine Klarstellung durch die Rsp.

Die vorliegende Arbeit stellt in ihrem ersten Teil die aktuelle Rechtslage zur Anwendung des § 37 Abs 4 WEG 2002 auf Basis der jüngsten Rsp dar und versucht, den durch die erwähnte Rsp ausufernden möglichen Anwendungsbereich sinnvoll einzugrenzen, soweit dies ohne gesetzgeberische Aktivität überhaupt zulässig erscheint. Der zweite Teil der Arbeit präzisiert die inhaltlichen (Minimal-)Erfordernisse an das Bauzustandsgutachten aus der Sicht der Praxis zur Vermeidung von Haftungsfolgen für die damit befassten Gutachter, die meist zwischen den Interessen der auftragserteilenden Bauträger an kurzen und billigen Gutachten und der vom Gesetz – unserer Ansicht nach – nicht mit ausreichender Klarheit geforderten Präzisierung der notwendigen größeren Erhaltungsarbeiten „hin- und hergerissen“ sind.

S. 378 - 379, Aufsatz

Knoll, Matthias/​Scharmer, Marco

IWD – Diskriminierungsverbote bei der Wohnungsvermietung

S. 380 - 380, Rechtsprechung

Kündigungsschutz bei der Vermietung von Grundstücken zwecks Errichtung eines Superädifikats

Auf die Vermietung von Grundstücken zwecks Errichtung eines Superädifikats zu Wohn- oder zu Geschäftszwecken sind die Kündigungsschutzbestimmungen des MRG analog anzuwenden, wobei die Ausnahmeregelungen des § 1 Abs 2–4 MRG sinngemäß heranzuziehen sind. Nicht davon betroffen sind gem § 1 Abs 2 Z 5 MRG Mietgegenstände in einem Gebäude mit nicht mehr als zwei selbstständigen Wohnungen oder Geschäftsräumlichkeiten, wie dies bei Ein- oder Zwei-Objekt-Häusern der Fall ist. Derartige Häuser als Superädifikate genießen keinen Kündigungsschutz iSd analogen Anwendung des MRG.

S. 380 - 381, Rechtsprechung

Erkennbarkeit eines erheblich nachteiligen Gebrauchs am Maßstab eines Durchschnittsmieters

Für die Verwirklichung des Kündigungsgrundes des erheblich nachteiligen Gebrauchs ist erforderlich, dass sich der Mieter der erheblichen Nachteiligkeit seines Gebrauchs bewusst oder ihm dieser erkennbar ist und er den Gebrauch dennoch fortsetzt. Bei Zusammenlegung zweier Wohnungen und der daraus resultierenden Uneinheitlichkeit der Wohnungseingangstüren in Farbe und Aussehen ist die Erkennbarkeit eines nachteiligen Gebrauchs – auch wenn der Vermieter großen Wert auf ein einheitliches Erscheinungsbild im Inneren des Hauses legt – aufgrund des an einen Durchschnittsmieter anzulegenden Maßstabes zu verneinen, da nicht auf die Erkennbarkeit des nachteiligen Gebrauchs für einen Mieter gerade des gegenständlichen Hauses abzustellen ist.

S. 381 - 382, Rechtsprechung

Kündigung wegen Fehlens einer regelmäßigen geschäftlichen Tätigkeit

Wird ein zu Bürozwecken vermietetes Objekt von einem Vertriebsmitarbeiter des Mieters und dem Geschäftsführer der Komplementärin des Mieters gelegentlich für Kunden- oder Mitarbeitergespräche, die Erledigung von Korrespondenz oder andere Bürotätigkeiten genutzt, das allerdings im Schnitt nicht einmal an einem Tag pro Woche und jeweils nur für einige Stunden, ist die Beurteilung, eine Verwendung des Mietobjekts in so geringem Ausmaß könne nicht als geschäftliche Tätigkeit angesehen werden, jedenfalls vertretbar. Die Nutzung eines Büros ist nur dann iSd § 30 Abs 2 Z 7 MRG eine regelmäßige Verwendung zu geschäftlichen Zwecken, wenn sie während eines beachtlichen Zeitraums pro Jahr bzw während mehrerer Tage pro Woche erfolgt. Eine andere Beurteilung mag gerechtfertigt sein, wenn sich eine geringere Intensität der Nutzung bereits aus dem vereinbarten Verwendungszweck ergibt. Wird die Behauptung, die Nutzung entspreche in Form und Intensität dem im Mietvertrag vereinbarten Verwendungszweck, erst im RevVerfahren aufgestellt, ist dies ein Verstoß gegen das Neuerungsverbot und daher unbeachtlich.

S. 382 - 386, Rechtsprechung

Zwingende Fällung eines Zwischenurteils über das Vorliegen des Kündigungsgrundes bei Ersatzanbot des Vermieters in der Aufkündigung

Wird eine Kündigung nach § 30 Abs 2 Z 9, 11, 14 bis 16 MRG begehrt und erhebt der Mieter gegen diese Einwendungen, ist die Fällung eines Zwischenurteils über das Vorliegen des Kündigungsgrundes hingegen – unabhängig davon, ob schon die Kündigung Ersatzangebote enthält oder sich der Vermieter diese vorbehält – zwingend. Eines Antrags des Mieters bedarf es nicht.

S. 386 - 390, Rechtsprechung

Höllwerth, Johann

Zu den Voraussetzungen der vereinfachten Berichtigung von Mindestanteilen im Wohnungseigentum

Hat der Machthaber (Notar) einiger Wohnungseigentümer im Vollmachtsnamen die Zustimmungserklärung zur Anteilsberichtigung unterschrieben, dann gehört die dafür notwendige (materielle) Verfügungsvollmacht (§ 31 GBG) zu den Eintragungsgrundlagen und ist dem Gesuch anzuschließen. Der erleichterte Vollmachtsnachweis nach § 30 Abs 2 ZPO und § 8 Abs 1 Satz 1 RAO gilt im Grundbuchverfahren nur für die Einschreitervollmacht, aber nicht für die Verfügungsvollmacht.

S. 390 - 391, Rechtsprechung

Errichtung eines Liftturms durch Wohnungseigentümer

Die Auffassung, die Errichtung eines Liftturms ist eine wesentliche Beeinträchtigung des äußeren Erscheinungsbildes eines Hauses, ist vertretbar, wenn sich die straßenseitige Hausfront nach der Errichtung deutlich von der des zur gleichen Zeit errichteten Nachbarhauses unterscheidet und zudem eine der Liegenschaft einverleibte Cottage-Servitut eine bestimmte architektonische Gestaltung der Häuser in diesem Viertel ausdrücklich vorgibt. Auch die Gefahr, dass Eigentümer von Nachbarliegenschaften oder ein Cottage-Verein rechtliche Schritte gegen Wohnungseigentümer einleiten könnten, ist als Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen iSd § 16 Abs 2 Z 1 WEG 2002 zu werten.

S. 391 - 393, Rechtsprechung

Markl, Christian

Abgrenzung von Wiederherstellungsbegehren und Entfernungsbegehren

Nur die Wiederherstellung des vor einem eigenmächtigen Umbau bestandenen Zustands und die dafür notwendigen Maßnahmen stellen ihrerseits keine genehmigungspflichtigen „Änderungen“ iSd § 16 Abs 2 WEG 2002 dar. Die Eigentumsfreiheitsklage nach § 523 ABGB dient dem Schutz des Eigentümers vor der Anmaßung oder unberechtigten Erweiterung einer Servitut wie auch zur Abwehr jeder sonstigen Störung des Eigentums durch unberechtigte Eingriffe. Durch das bloße Entfernen einer baulichen Maßnahme ist die Änderung nur dann beseitigt (und die Störungsquelle iSd § 523 ABGB nur dann ausgeschaltet), wenn keine weiteren Maßnahmen zur Wiederherstellung des früheren Zustands notwendig sind, sich die Rückgängigmachung eigenmächtiger baulicher Veränderungen also in deren Entfernung erschöpft.

Wird nicht der vorige Zustand wiederhergestellt, sondern im Titel Maßnahmen aufgetragen, die diesem ursprünglichen konsensgemäßen Zustand ebensowenig entsprechen, würde nicht nur ein anderer Zustand geschaffen, sondern auch in die Rechte der am Titelverfahren nicht beteiligten anderen Wohnungseigentümer eingegriffen. Ein reines Entfernungsbegehren findet daher in dem aus § 523 ABGB abgeleiteten Anspruch auf Wiederherstellung des früheren Zustands durch Beseitigung der Änderung nicht Deckung.

S. 393 - 394, Rechtsprechung

Abweichende Abrechnungseinheit einer Liegenschaft iZm der Bildung einer Sonderrücklage

Bei einer im WE-Vertrag enthaltenen Regelung, wonach ein Wohnungseigentümer die Kosten der Erhaltung des gesamten Bereichs (also auch der Allgemeinteile) der Shedhalle seines WE-Objekts zur Gänze zu tragen hat, handelt es sich um eine (nach dem einer objektiven Auslegung zugänglichen Wortlaut zu interpretierenden) Vereinbarung nach § 32 Abs 2 WEG 2002, die eine von der Liegenschaft abweichende Abrechnungseinheit festlegt und die Bildung einer Sonderrücklage vorsieht. Der Ansicht, die Vereinbarung ist dahin zu interpretieren, dass zur Festsetzung einer abweichenden Abrechnungseinheit keine gesonderte Rücklage zu beschließen ist, weil danach nicht nur die Kostentragungs- sondern auch die Erhaltungspflicht übertragen wird, findet weder im Wortlaut der Vereinbarung Deckung noch liegt deswegen eine Gesetzwidrigkeit wegen vermeintlicher Doppelbelastung vor. Gegen die Gefahr, dass die übrigen, mehrheitsbildenden Wohnungseigentümer Erhaltungsmaßnahmen über den Kopf der Wohnungseigentümer einer Abrechnungseinheit hinweg beschließen, steht jedem Wohnungseigentümer gem § 28, § 29 sowie § 30 Abs 1 Z 1 WEG 2002 die Möglichkeit offen, in Bezug auf die ordnungsgemäße Erhaltung der allgemeinen Teile der Liegenschaft auch gegen den grundsätzlich maßgebenden Mehrheitswillen aufzutreten und gerichtliche Hilfe in Anspruch zu nehmen.

S. 394 - 396, Rechtsprechung

Keine gerichtliche Neufestsetzung eines vertraglich vereinbarten Aufteilungsschlüssels ohne eine wesentliche Änderung der Nutzungsmöglichkeiten

Sämtliche Wohnungseigentümer können einen von der Regelung des § 32 Abs 1 WEG 2002 abweichenden Aufteilungsschlüssel oder eine von der Liegenschaft abweichende Abrechnungseinheit festlegen. Besteht eine Vereinbarung, dass alle Aufwendungen für die Liegenschaft im Verhältnis der reinen Nutzflächen der einzelnen Wohnungen bzw selbstständigen Einheiten aufgeteilt werden, wobei aber eine Ausnahme für die Betriebs-, Instandhaltungs- und Erneuerungskosten bestimmter Aufwendungen als nach dem gesetzlichen Schlüssel verrechenbar gilt, setzt eine gerichtliche Änderung dieser Vereinbarung voraus, dass sich seit der Vereinbarung eine wesentliche Änderung der Nutzungsmöglichkeiten ergeben habe.

S. 396 - 398, Rechtsprechung

Zum Übergang eines vom Gesetz abweichenden Verteilschlüssels nach dem WEG 1948

Die Rechtswirksamkeit einer vor dem 1.9.1975 abgeschlossenen Vereinbarung über eine vom Gesetz abweichende Aufteilung von Aufwendungen ist nach den zum Zeitpunkt ihres Abschlusses geltenden Vorschriften zu beurteilen. Im Geltungsbereich des WEG 1948 bedurfte es keiner schriftlichen Vereinbarung der Mit- und Wohnungseigentümer, um Liegenschaftsaufwendungen anders zu verteilen, als dies im Gesetz vorgesehen war. Eine solche Vereinbarung konnte mündlich oder auch konkludent zustande kommen. Im Fall eines Eigentümerwechsels nach dem 1.9.1975 blieb eine nicht schriftlich erfolgte Vereinbarung über einen vom Gesetz abweichenden Verteilungsschlüssel nur dann bestehen, wenn sie vom Rechtsvorgänger auf seine Nachfolger vertraglich überbunden oder von diesem durch schriftlichen Beitritt übernommen wurde, um das Schriftformgebot des § 19 Abs 1 Z 2 WEG 1975 zu erfüllen. Rechtsnachfolger, die diese Pflicht durch Überbindungsklausel übernommen haben, sind an diese Vereinbarung auch weiterhin gebunden. Das ist schon dann der Fall, wenn der Rechtsnachfolger mittels schriftlichen Vertrags in die Rechtsstellung seines Vorgängers eintrat.

S. 398 - 399, Rechtsprechung

Kein Anhörungsrecht bei Ausschluss aus der Eigentümergemeinschaft

Nicht die Eigentümergemeinschaft, sondern die nach Anteilen zu berechnende Mehrheit der übrigen Wohnungseigentümer ist zur Einbringung der Ausschlussklage aktivlegitimiert, ohne dabei dem betroffenen Wohnungseigentümer ein Anhörungsrecht (vor Klageeinbringung) einräumen zu müssen.

S. 399 - 399, Rechtsprechung

Räumungsklage gegen mehrere Mitmieter

Wurde von den Parteien eines Mietvertrages eine Vereinbarung getroffen, wonach der von einem Mieter verwirklichte Auflösungsgrund auch gegen den anderen wirkt, dann reicht es für die Geltendmachung eines Zahlungsrückstands als Auflösungsgrund gem § 1118 zweiter Fall ABGB gegen mehrere Mitschuldner auch aus, dass nur einer von ihnen vorher unter Gewährung einer Nachfrist gemahnt wurde.

S. 399 - 402, Rechtsprechung

Feststellung der Haftung des Treuhänders für alle Schäden, die dem Erwerber aufgrund mangelhafter Abwicklung der Treuhandschaft entstehen

Ansprüche des Bauträgers werden gem § 7 Abs 4 BTVG erst fällig, wenn und soweit die vorgesehenen Sicherungen des Erwerbers vorliegen. Der Treuhänder darf auch beim Modell der grundbücherlichen Sicherstellung iVm der Zahlung nach Ratenplan erst dann eine Auszahlung an den Bauträger vornehmen, wenn alle Voraussetzungen dieses Modells erfüllt sind.

Wenn der Treuhänder in concreto ohne Zusage der Lastenfreistellung an den Bauträger auszahlt, der gewählte Ratenplan erheblich von den Modellen des § 10 Abs 2 BTVG abweicht, der Treuhänder bloß ein Sammelanderkonto führt, sodass nicht mehr zuordenbar ist, welche Zahlungen an welche Personen in welcher Höhe die Wohnung des Klägers (Erwerbers) betreffen, die Einverleibung der Zusage der Einräumung von WE nach § 40 Abs 2 WEG 2002 nach der Ranganmerkung für das Pfandrecht zugunsten der finanzierenden Bank erfolgt, ist das Modell der grundbücherlichen Sicherstellung jedenfalls nicht verwirklicht.

Daneben müssen alle zur Einverleibung des Erwerbers notwendigen behördlichen Genehmigungen vorliegen, wozu auch eine allenfalls erforderliche grundverkehrsbehördliche Genehmigung zählt.

Dass der Kläger (Erwerber) die Wohnung möglicherweise behalten und den Vertrag derzeit nicht rückabwickeln möchte, steht einem Schadenersatzanpruch aufgrund der verfrühten Auszahlungen durch den Treuhänder nicht entgegen. Auch der Rückforderungsanspruch nach § 14 BTVG ist einem Rücktritt vom Bauträgervertrag unabhängig.

S. 402 - 404, Rechtsprechung

Pittl, Raimund

Zur Behauptungs- und Beweislast des Erwerbers im Rahmen des Rückforderungsanspruchs

Der Erwerber hat jene Tatsachen zu behaupten und zu beweisen, aus denen der Beginn des Zinsenlaufs rechtlich ableitbar ist. Wenn der Erwerber kein Vorbringen dazu erstattet, zu welchen Zeitpunkten die von ihm bezahlten Gelder vom Treuhandkonto durch den Treuhänder weitergeleitet wurden und auch keine Daten dieser Auszahlungen festgestellt werden können, hat der Erwerber seinen Anspruch nicht dargetan.

S. 404 - 408, Rechtsprechung

Wirkung der Insolvenzeröffnung auf einen Liegenschaftskaufvertrag: anwendbares Recht und ordre-public-Vorbehalt

Nach Art 4 Abs 2 lit e EuInsVO 2000 regelt das Recht des Staates der Verfahrenseröffnung (lex fori concursus), wie sich das Insolvenzverfahren auf laufende Verträge des Schuldners auswirkt. Eine Abweichung von dieser Grundsatzbestimmung findet sich in Art 8 EuInsVO 2000 (identisch mit Art 11 Abs 1 EuInsVO 2015). Danach ist für die Wirkungen des Insolvenzverfahrens auf einen Vertrag, der zum Erwerb oder zur Nutzung eines unbeweglichen Gegenstands berechtigt, ausschließlich das Recht des Mitgliedstaats maßgebend, in dessen Gebiet dieser Gegenstand gelegen ist (lex rei sitae).

Art 26 EuInsVO 2000 (gleichlautend Art 33 EuInsVO 2015) sieht lediglich im Zusammenhang mit der Anerkennung eines eröffneten Insolvenzverfahrens oder mit der Vollstreckung einer in einem solchen Verfahren ergangenen Entscheidung einen ordre-public-Vorbehalt vor. Zu den Art 4 bis 15 EuInsVO 2000 fehlt ein solcher ausdrücklicher Vorbehalt und die nachfolgenden Vorschriften gestatten bereits die Anwendung lokalen Rechts in vielen Konstellationen. Es besteht weder Notwendigkeit noch Raum für eine weitere ordre-public-Prüfung.

S. 409 - 411, Rechtsprechung

Lenneis, Christian

Hauptwohnsitzbefreiung

Der Begriff des „Hauptwohnsitzes“ wird im EStG nicht näher definiert. Hat der Steuerpflichtige mehrere Wohnsitze iSd § 26 Abs 1 BAO, ist Hauptwohnsitz iSd § 30 Abs 2 EStG jener dieser Wohnsitze, zu dem die engeren persönlichen und wirtschaftlichen Beziehungen bestehen. Der Hauptwohnsitzmeldung kommt in diesem Zusammenhang keine materiell-rechtliche Bedeutung zu.

Weitere Hefte aus dieser Zeitschrift

Neu
WOBL
Heft 11, November 2022, Band 35
eJournal-Heft

60,00 €

Neu
WOBL
Heft 10, Oktober 2022, Band 35
eJournal-Heft

60,00 €

60,00 €

60,00 €

WOBL
Heft 6, Juni 2022, Band 35
eJournal-Heft

60,00 €

WOBL
Heft 5, Mai 2022, Band 35
eJournal-Heft

60,00 €

WOBL
Heft 4, Mai 2022, Band 35
eJournal-Heft

60,00 €

60,00 €

60,00 €

60,00 €

60,00 €

60,00 €

60,00 €

60,00 €

60,00 €

WOBL
Heft 6, Juni 2021, Band 34
eJournal-Heft

60,00 €

WOBL
Heft 5, Mai 2021, Band 34
eJournal-Heft

60,00 €

60,00 €

60,00 €

60,00 €

60,00 €

60,00 €

60,00 €

60,00 €

60,00 €

60,00 €

WOBL
Heft 6, Juni 2020, Band 33
eJournal-Heft

60,00 €

WOBL
Heft 5, Mai 2020, Band 33
eJournal-Heft

60,00 €

60,00 €

60,00 €

60,00 €

60,00 €

60,00 €

60,00 €

60,00 €

60,00 €

60,00 €

WOBL
Heft 6, Juni 2019, Band 32
eJournal-Heft

60,00 €

WOBL
Heft 5, Mai 2019, Band 32
eJournal-Heft

60,00 €

60,00 €

60,00 €

60,00 €

60,00 €

60,00 €

60,00 €

60,00 €

60,00 €

60,00 €

WOBL
Heft 6, Juni 2018, Band 31
eJournal-Heft

60,00 €

WOBL
Heft 5, Mai 2018, Band 31
eJournal-Heft

60,00 €

60,00 €

60,00 €

60,00 €

60,00 €

60,00 €

60,00 €

60,00 €

60,00 €

60,00 €

WOBL
Heft 6, Juni 2017, Band 30
eJournal-Heft

60,00 €

WOBL
Heft 5, Mai 2017, Band 30
eJournal-Heft

60,00 €

60,00 €

60,00 €

60,00 €

60,00 €

60,00 €

60,00 €

60,00 €

60,00 €

60,00 €

WOBL
Heft 6, Juni 2016, Band 29
eJournal-Heft

60,00 €

WOBL
Heft 5, Mai 2016, Band 29
eJournal-Heft

60,00 €

60,00 €

60,00 €

60,00 €

60,00 €

60,00 €

60,00 €

60,00 €

60,00 €

60,00 €

WOBL
Heft 6, Juni 2015, Band 28
eJournal-Heft

60,00 €

WOBL
Heft 5, Mai 2015, Band 28
eJournal-Heft

60,00 €

60,00 €

60,00 €

60,00 €

60,00 €

60,00 €

60,00 €

60,00 €

60,00 €

60,00 €

WOBL
Heft 6, Juni 2014, Band 27
eJournal-Heft

60,00 €

WOBL
Heft 5, Mai 2014, Band 27
eJournal-Heft

60,00 €

60,00 €

60,00 €

60,00 €

60,00 €

60,00 €

60,00 €

60,00 €

60,00 €

60,00 €

WOBL
Heft 6, Juni 2013, Band 26
eJournal-Heft

60,00 €

WOBL
Heft 5, Mai 2013, Band 26
eJournal-Heft

60,00 €

60,00 €

60,00 €

60,00 €

60,00 €