Die §§ 364 und 422 ABGB werfen auch gut 15 Jahre nach ihrer Novellierung durch das ZivRÄG 2004 eine Reihe von Auslegungsfragen auf, die durch die Uneinigkeit der Lehre selbst in zentralen Punkten und die inhaltliche Beschränktheit der bisherigen Rsp nicht ohne weiteres abschließend beantwortet werden können. Der nachstehende Beitrag greift einige praxisrelevante Probleme auf und löst diese auf dem Boden der schon gegenwärtig als gesichert anzusehenden Rechtslage.
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Inhalt der Ausgabe
S. 493 - 497, Aufsatz
Vonkilch, Andreas/Trojer, David
Der Überhang zwischen Schuldrecht und quasi-dinglichem Schutz des Bestandnehmers
Das Selbsthilferecht des § 422 ABGB erlaubt dem Liegenschaftseigentümer, einen von einer Pflanze auf dem Nachbargrund ausgehenden und auf seine Liegenschaft hinüberreichenden „Überhang“ zu entfernen. In diesem Beitrag wird der Frage nachgegangen, wie sich die Inbestandgabe der Liegenschaft auf dieses Selbsthilferecht auswirkt. Insb wird untersucht, ob der Bestandnehmer dieses Selbsthilferecht ausüben kann, ob Bestandgeber oder Bestandnehmer die Kosten für die Ausübung des Selbsthilferechts tragen und inwieweit diese Rechtsverhältnisse vertraglich gestaltbar sind.
S. 498 - 500, Aufsatz
Knoll, Matthias/Scharmer, Marco
IWD – Kündigung per E-Mail? Rechtserhebliche Erklärungen im Wohnrecht und Formvorschriften
S. 501 - 502, Rechtsprechung
Keine erhebliche Gesundheitsgefährdung durch einen Fehlerstromschutzschalter mit einem Auslösestrom von 100 mA
Den Vermieter trifft die Erhaltungspflicht im Falle einer vom Mietgegenstand ausgehenden erheblichen Gesundheitsgefährdung, die in der Gefahr eines Stromschlags jedenfalls besteht. Allerdings sind Bagatellbeeinträchtigungen, die nur bei übergroßer Sensibilität spürbar sind, nicht von der Erhaltungspflicht des Vermieters erfasst. Dabei bezieht sich der Begriff „erheblich“ auf das Ausmaß der Gesundheitsgefährdung, nicht auf das Ausmaß des dafür erforderlichen Aufwands.
Wenn ein funktionierender Fehlerstromschutzschalter mit einem Auslösestrom von 100 mA installiert ist und es an einer direkten Gefährdung von Personen fehlt, weil ein 30 mA Fehlerstromschutzschalter nur in technischer Hinsicht eine Verbesserung und einen zusätzlichen Schutz bringen würde, ist die Auffassung, allein dieser Umstand begründe noch keine erhebliche Gesundheitsgefährdung, jedenfalls vertretbar.
S. 502 - 506, Rechtsprechung
Pletzer, Renate
Erhaltungspflicht des Vermieters für vom Mieter eingebaute Heiztherme
Die Erhaltungspflicht des Vermieters umfasst gem § 3 Abs 2 Z 2a MRG idF WRN 2015 auch die Arbeiten, die zur Erhaltung von mitvermieteten Heizthermen erforderlich sind. Das gilt auch für Mietverhältnisse die vor dem 1. Jänner 2015 geschlossen wurden. Der durch das Hinzufügen des Wortes „mitvermietet“ zum Ausdruck gebrachten Intention des Gesetzgebers entspricht es, die Erhaltungspflicht des Vermieters auf die von ihm entgeltlich bereitgestellten Wärmebereitungsgeräte zu beschränken.
Wird ein anfänglich vorhandenes und mitvermietetes Wärmebereitungsgerät im Zug einer Verbesserung vom Mieter gegen ein neues Gerät ersetzt und kommt es dadurch zu einer mietzinsrechtlich relevanten Änderung der Ausstattungskategorie, ist das neue Gerät dann (anstelle des alten) mitvermietet, wenn sich dieser Umstand auch in der Mietzinshöhe niederschlägt. Zahlt der Mieter aufgrund der nunmehr vorhandenen Heiztherme einen höheren Mietzins, gebraucht er diese letztlich entgeltlich. Der Vermieter ist somit zur Erhaltung verpflichtet.
S. 506 - 509, Rechtsprechung
Punt, Lorenz
Zu Gewährleistungsansprüchen beim Erwerb von mangelhaftem Wohnungseigentum
Wohnungseigentum stellt auf Miteigentum an einem gesamten, einheitlichen Grundbuchskörper gemäß § 3 GBG ab. An einem liegenschaftsübergreifenden Objekt kann Wohnungseigentum nicht wirksam begründet werden. Mängel am begründeten Wohnungseigentum können, sofern kein Fall der rechtlich unmöglichen Wohnungseigentumsbegründung an einer liegenschaftsübergreifenden Anlage vorliegt, durch eine der Rechtslage entsprechenden Neufestsetzung der Nutzwerte bereinigt werden. Von der Mangelhaftigkeit einer Leistung nach § 922 ABGB ist dann auszugehen, wenn die Leistung hinter dem geschuldeten zurückbleibt; bei Kenntnis des Erwerbers hinsichtlich des den Mangel verursachenden Umstandes kann nicht von einer Mangelhaftigkeit der Leistung ausgegangen werden.
S. 506 - 506, Rechtsprechung
Rügeobliegenheit des Vermieters bei Investitionsersatzansprüchen des Mieters
Voraussetzung für das Eingreifen der Rügeobliegenheit des Vermieters nach § 10 Abs 4a MRG ist eine rechtzeitig erstattete Anzeige des Ersatzanspruchs. Der Mieter muss also innerhalb der von § 10 Abs 4 MRG normierten Fristen zumindest artikulieren, dass er Investitionsersatz begehrt. Dabei ist notwendig, dass er vom Vermieter Geldersatz für auf die Wohnung getätigte Aufwendungen verlangt. Ob eine Erklärung des Mieters als Anzeige des Ersatzanspruchs zu verstehen und daher „verbesserungswürdig“ iSd dadurch ausgelösten Obliegenheit des Vermieters nach § 10 Abs 4a MRG ist, ist jeweils nach den besonderen Umständen des Einzelfalls zu beurteilen.
S. 509 - 510, Rechtsprechung
Bittner, Ludwig
Anmerkung der Einräumung von WE durch Hinweis auf die Baubewilligung
Eine Anmerkung der Einräumung von WE muss sich auf ein bestimmtes Objekt beziehen, was dessen möglichst genaue Bezeichnung in der Zusage des WE und im Eintragungsgesuch voraussetzt. Das WE-Objekt muss demnach in der als Eintragungsgrundlage verwendeten Urkunde in objektivierbarer Weise bezeichnet sein. Soll das Objekt erst errichtet werden, ist die Bezugnahme auf den behördlich bewilligten Bauplan zu fordern, wobei der Hinweis bloß auf die Baubewilligung bereits ausreichend ist, zumal diesen Baubewilligungen „behördlich bewilligte“ Baupläne zugeordnet sind. Der Verweis auf eine Baugenehmigung ist daher einem Verweis auf die mit diesem Bescheid bewilligten Baupläne gleichzuhalten.
Die Vormerkung (§ 8 Z 2 GBG) kann aufgrund einer beigebrachten Urkunde bewilligt werden, wenn diese zwar nicht alle in den §§ 31 bis 34 GBG festgesetzten besonderen Erfordernisse zur Einverleibung, wohl aber die allgemeinen Erfordernisse (§§ 26, 27 GBG) zur grundbücherlichen Eintragung besitzt (§ 35 GBG). Aus dem Inhalt der die Grundlage für den Erwerb eines dinglichen Rechts bildenden Urkunde muss sich also das Zustandekommen des entsprechenden Rechtsgeschäfts ergeben. Geht aus einer Urkunde nicht klar hervor, wer die Liegenschaft oder einzelne Anteile daran unmittelbar nach der Verkäuferin in sein Eigentum übertragen erhalten soll, so bildet diese Urkunde keine taugliche Grundlage für eine Verbücherung des Eigentums.
S. 512 - 514, Rechtsprechung
Bindung des Rechtsnachfolgers an Nutzungsbeschränkungen aus Baurechtsvertrag
Die Frage, ob und inwieweit ein Rechtsnachfolger als Baurechtsberechtigter bereits sachenrechtlich an den Inhalt des Baurechtsvertrags gebunden ist oder ob es dazu einer schuldrechtlichen Überbindung bedarf, bleibt offen.
Auch wenn man davon ausgeht, dass sich der Baurechtsgeber bezüglich der Nutzung einer Liegenschaft auf keinen dinglichen Anspruch stützen kann, ändert das nichts an der Bindung des Baurechtsberechtigten an eine Nutzungsbeschränkung, wenn dieser sämtliche vertragliche Verpflichtungen ohnedies schuldrechtlich übernommen hat. Er ist schon dadurch als Einzelrechtsnachfolger an diese Vereinbarungen gebunden.
§ 13 IO erlaubt Einverleibungen und Vormerkungen in öffentlichen Büchern über unbewegliche Sachen nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens lediglich dann, wenn sich der Rang der Eintragung nach einem vor der Eröffnung des Insolvenzverfahrens liegenden Tag richtet. Dies wäre etwa bei einer Anmerkung der Rangordnung iSd § 56 Abs 3 GBG der Fall, die ihre Wirksamkeit trotz Eröffnung des Insolvenzverfahrens behielte, wenn ein nachweislich schon vor der Konkurseröffnung perfektioniertes Rechtsgeschäft verbüchert werden soll. Demgegenüber ist nach gesicherter Rsp das Rücktrittsrecht des Masseverwalters iSd § 21 IO im Verkäuferkonkurs nur dann nicht gegeben, wenn der Treuhänder außer den einverleibungsfähigen Urkunden einen gültigen Rangordnungsbeschluss in Händen hält, wobei Voraussetzung selbst dann ist, dass der Käufer aufgrund des Rangordnungsbeschlusses tatsächlich in das Grundbuch eingetragen wird bzw der Eigentumserwerb nicht aus anderen Gründen scheitert.
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