Heft 10, Oktober 2018, Band 31

Der vorliegende Beitrag zeigt drei praktische Probleme bzw Rechtsunsicherheiten im WE-Recht (und in damit zusammenhängenden gebührenrechtlichen Themen) auf, insb hinsichtlich der grundbücherlichen Durchführung von baulichen Veränderungen an WE-Objekten. Die Autoren präsentieren Lösungsvorschläge, die bei der geplanten WRN aus praktischer Perspektive berücksichtigt werden sollten.

Der vorliegende Beitrag beschäftigt sich damit, Antworten zu folgenden Fragestellungen zu finden: Welches wohnzivilrechtliche Regime gelangt bei Vermietung einer Baulichkeit zur Anwendung, die von einem gemeinnützigen Wohnungsunternehmen (GBV) vor dem Inkrafttreten des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes (1940) errichtet worden ist, und was gilt im Besonderen, wenn die Baulichkeit zwischenzeitlich an einen nicht gemeinnützigen Vermieter veräußert worden ist?

In Bezug auf sämtliche in Betracht kommenden Mietobjekte (Wohnungen und Geschäftsräume) kommt es auf die Zahl getrennt zugänglicher (abgeschlossener) Raumeinheiten an, die selbstständig vermietbar sind, wobei typische Nebenräume eines Hauses oder eines Bestandobjekts (zB Abstellräume, Kellerräume oder Garagen) nicht zu berücksichtigen sind, außer der Charakter als Nebenraum wurde durch tatsächliche Vermietung aufgehoben. Maßgebend ist der objektive bauliche Zustand im Zeitpunkt der Vermietung nach Maßgabe der Verkehrsauffassung.

Es kommt hingegen nicht auf die tatsächliche Benützung bzw Widmung durch den Vermieter an. Soweit von „tatsächlichem Zustand“ die Rede ist, ist nicht die tatsächliche Verwendung gemeint, sondern der objektive bauliche Zustand, also die objektive Verwendbarkeit nach den tatsächlichen baulichen Gegebenheiten. Die bauliche Abgeschlossenheit einer der Vermietung zugänglichen Raumeinheit richtet sich somit nach dem tatsächlichen baulichen Zustand. Da der objektive bauliche Zustand idR mit der Baubewilligung übereinstimmt, wird auf die Baubewilligung oder die rechtlichen Gegebenheiten verwiesen.

Wurde im Mietvertrag die „Nichteinhaltung der Förderungsbestimmungen entsprechend dem NÖ WFG“ als wichtiger Kündigungsgrund iSd § 30 Abs 2 Z 13 MRG vereinbart, dann ist bei bloß konkreter Nennung dreier Tatbestände eine allfällige Nichteinhaltung von Förderungsbestimmungen hinsichtlich der im Mietvertrag nicht angeführten Tatbestände nicht als vertragswidrige Nutzung des Bestandobjekts anzusehen. Immerhin mussten die Bestimmungen des Mietvertrags zu den Förderungsbedingungen im Zusammenhalt gelesen beim Mieter den Eindruck erwecken, die für ihn relevanten Anforderungen wären dort vollständig genannt.

Beziehen sich die Ausführungen des Vermieters allein auf die dem Mieter nicht überbundene Einhaltung der Förderungsbestimmungen, wohingegen sich die Vermieterin in ihrem Vorbringen auf die Verletzung einer konkreten Bestimmung des Mietvertrags ebenso wenig gestützt hat, wie darauf, dass der Umbau auch sonst einen erheblich nachteiligen Gebrauch darstellt, so ist dies unzureichend. Der bloße Hinweis auf den Mietvertrag im Beweisanbot ersetzt nicht die – der Vermieterin obliegenden – Tatsachenbehauptungen für das Vorliegen wichtiger Auflösungsgründe.

Der Kündigungsgrund des § 30 Abs 2 Z 3 zweiter Fall MRG setzt regelmäßig kein Verschulden des Mieters voraus, vielmehr kommt es darauf an, ob das objektiv in Erscheinung tretende Verhalten als ein grob ungehöriges, das Zusammenwohnen verleidendes Verhalten angesehen werden muss, auch wenn es etwa auf eine geistige Erkrankung zurückzuführen ist.

Das Verhalten einer geisteskranken Person ist zwar nicht unter allen Umständen ebenso unleidlich, wie ein gleichartiges Verhalten einer zurechnungsfähigen Person. Das bedeutet allerdings nicht, dass die anderen Bewohner des Miethauses jedwedes Verhalten einer geistig behinderten Person in Kauf nehmen müssten, auch wenn dadurch ihre Lebensqualität in gravierender Weise beeinträchtigt wird. Vielmehr hat in solchen Fällen eine Interessenabwägung stattzufinden, bei der an das Verhalten der behinderten Person ein weniger strenger Maßstab anzulegen ist.

Ein erheblich nachteiliger Gebrauch vom Mietgegenstand iSd § 1118 erster Fall ABGB (§ 30 Abs 2 Z 3 erster Fall MRG) liegt vor, wenn durch eine wiederholte, länger währende vertragswidrige Benützung des Bestandobjekts oder durch eine längere Reihe von Unterlassungen notwendiger Vorkehrungen eine erhebliche Verletzung der Substanz des Mietgegenstands erfolgte oder auch nur droht, oder wenn durch das nachteilige Verhalten des Mieters wichtige wirtschaftliche oder persönliche Interessen des Vermieters oder der anderen Mieter geschädigt oder gefährdet werden. Diese Bestimmungen sollen die Möglichkeit für die Auflösung des Bestandverhältnisses bieten, weil das für sein Weiterbestehen erforderliche Vertrauen weggefallen ist. Grundlage für einen Auflösungsanspruch ist ein vertragswidriges Verhalten. Weder durch geringfügige Adaptierungsarbeiten, welche wenige Tage vor der geplanten Unternehmensübergabe durchgeführt wurden, hinsichtlich welcher eine Substanzgefährdung weder behauptet wurde noch ersichtlich ist, noch durch den Umstand, dass diese Arbeiten drei Tage vor Ablauf des kartellrechtlichen Durchführungsverbots durchgeführt wurden, liegt ein die Interessen des Vermieters erheblich beeinträchtigender Vertragsauflösungsgrund vor.

Der Grundsatz, dass Auflösungs- und Kündigungsgründe ohne unnötigen Aufschub geltend zu machen sind, muss unter dem Blickwinkel eines nachträglichen schlüssigen Verzichts des Vermieters auf einen Auflösungs- oder Kündigungsgrund geprüft werden. Im Zweifel ist ein solcher nicht anzunehmen. Der Verzicht auf einen Auflösungsgrund hat zur Voraussetzung, dass das Zuwarten des Vermieters mit der Aufkündigung oder der Räumungsklage unter Umständen erfolgt, aus denen mit Überlegung aller Umstände kein vernünftiger Grund daran zu zweifeln übrig bleibt, dass der Vermieter den ihm bekannten Sachverhalt nicht mehr als Auflösungs- oder Kündigungsgrund geltend machen will. Im Fall, dass ein Mieter eine strafbare Handlung gesetzt hat, deren Geltendmachung als Kündigungsgrund vom Vermieter beabsichtigt ist, kann es dem Vermieter wegen der Bindung des Zivilrichters an ein rechtskräftig verurteilendes Erkenntnis des Strafgerichts grundsätzlich nicht verwehrt werden, zunächst das Ergebnis des Strafverfahrens abzuwarten und erst dann die Kündigung einzubringen.

Wenn es im Zuge der Nutzwertneufestsetzung zum gänzlichen Wegfall von selbstständigen WE-Objekten kommen soll, muss ein solcher Vorgang dem § 35 Abs 1 WEG 2002 und den allgemeinen grundbuchs- und grundverkehrsrechtlichen Regeln entsprechen. Zur Löschung des Wohnungseigentums hinsichtlich einzelner Objekte müssen daher deren Wohnungseigentümer in einer grundbuchsfähigen Urkunde den Verzicht auf das Wohnungseigentum an den betreffenden Objekten und die übrigen Wohnungseigentümer ihre Zustimmung dazu erklären. Zudem müssen die bisherigen Miteigentumsanteile der Wohnungseigentümer unter Angabe eines Rechtsgrundes an bestimmte andere Miteigentümer übertragen und die Wohnungseigentümer müssen die entsprechenden Aufsandungserklärungen dazu abgeben. Es ist aber insb nicht zwingend erforderlich, das Wohnungseigentum für alle Mindestanteile aufzuheben und zur Gänze neu zu begründen.

Eine Nutzwertneufestsetzung bewirkt keine unmittelbare Eigentumsveränderung, insbesondere keine Änderung der Anteilsverhältnisse der Mit- und Wohnungseigentümer; sie bildet nur die Grundlage für eine nachfolgende (erforderliche) Änderung der Mindestanteile.

Zur Änderung der Miteigentumsanteile nach dem Übertragungsmechanismus des § 10 Abs 4 WEG 2002 bedarf es einer grundbuchsfähigen Urkunde, in der einzelne Miteigentümer unter Angabe eines Rechtsgrundes bestimmte Miteigentumsanteile an bestimmte andere Miteigentümer übertragen und entsprechende Aufsandungserklärungen abgeben. Mangels privatrechtlicher Übereignungsakte muss der sich aus der Neufestsetzung der Nutzwerte ergebende Übertragungsanspruch (für den § 10 Abs 4 WEG 2002 die gesetzliche Grundlage schafft) im Rechtsweg durchgesetzt werden.

Nach dem Übertragungsmechanismus des § 10 Abs 4 WEG 2002 ist für die übernommenen Miteigentumsanteile mangels vereinbarter Unentgeltlichkeit ein angemessenes Entgelt zu entrichten. Das Klagebegehren zur Durchsetzung eines Übertragungsanspruchs hat auf Zustimmung zur Einverleibung Zug um Zug gegen Zahlung des Übernahmepreises zu lauten. Einer Differenzierung zwischen einem Begehren auf Zustimmung zur Übertragung und einem solchen auf Übertragung bedarf es nicht. Die von den erforderlichen Anteilsänderungen unmittelbar betroffenen Miteigentümer bilden eine einheitliche Streitpartei nach § 14 ZPO.

Eine Widmungsänderung von „Gastwirtschaft“ auf „Geschäftslokal“ ist ausgeschlossen, wenn statt der ursprünglichen Nutzung als Lebensmitteleinzelhandelsgeschäft mit straßenseitigem Zugang ein Kindergarten betrieben wird, der unter Verwendung einer „Arztglocke“ und über den Innenhof erreicht wird. Dies führt zu einem weitaus offeneren Haus als nach der bisherigen Ausgestaltung der Verkaufslokale. Die wesentlich intensivere Benützung des im Übrigen als Wohnhaus genutzten Objekts durch hausfremde Personen mit ungehindertem Zugang zum Stiegenhaus schließt die begehrte Widmungsänderung aus.

Die Außenwand eines WE-Objekts verliert nicht schon deshalb die Qualifikation als allgemeiner Teil der Liegenschaft, nur weil es als Eckreihenhaus an drei Seiten von Zubehörflächen umgeben ist. Änderungen hieran dürfen daher, damit sie genehmigt werden können, insbesondere schutzwürdige Interessen der anderen Wohnungseigentümer nicht beeinträchtigen und müssen entweder der Übung des Verkehrs entsprechen oder einem wichtigen Interesse der Antragsteller dienen. Die Frage nach der Verkehrsüblichkeit ist eine solche des Einzelfalls. Dass es sich beim WE-Objekt der Antragsteller um ein Reihenhaus handelt, ändert daran nichts.

Die wirksame Begründung eines nach § 9 GBG eintragungsfähigen Pfandrechts setzt voraus, dass der namentlich bestimmte Pfandgläubiger auch Rechtsfähigkeit besitzt. § 22 ABGB verleiht zwar dem nasciturus ab dem Zeitpunkt der Empfängnis eine bedingte und beschränkte Rechtsfähigkeit, noch ungezeugte Kinder besitzen diese Teilrechtsfähigkeit allerdings (noch) nicht. Die selbstständige Rechtsfähigkeit der noch ungezeugten Nachkommenschaft lässt sich im Hinblick auf die klare Anordnung des § 22 ABGB auch aus § 269 ABGB nicht ableiten. Nach § 269 ABGB wird ein Kurator entweder für die Nachkommenschaft überhaupt oder für eine bereits vorhandene Leibesfrucht bestellt. Daher ist der Bestand eines nach § 9 GBG eintragungsfähigen Pfandrechts für einen ungezeugten Pfandgläubiger mangels Rechtsfähigkeit zu verneinen.

Ein nach § 364c ABGB eingetragenes Veräußerungsverbot bewirkt – solange der Verbotsberechtigte einer Verbücherung des Vertrags nicht zustimmt – als Eintragungshindernis lediglich eine allgemeine Grundbuchsperre. Es macht aber das Verpflichtungsgeschäft nicht ungültig, weshalb trotz des Verbots die Zuhaltung des Vertrags verlangt werden könnte. In diesem Sinn ist auch ein Tauschvertrag zu verstehen, der die Zustimmung oder den Tod des Verbotsberechtigten als aufschiebende Bedingung nur für die Verbücherung des Vertrags festhält. Davon, dass auch der Vertrag als Verpflichtungsgeschäft aufschiebend bedingt geschlossen wird, ist keine Rede. Ein intabuliertes Vorkaufsrecht verhindert – abgesehen vom Fall, dass gar kein Vorkaufsfall vorliegt – ebenfalls (nur) die Bewilligung der Einverleibung des Eigentumsrechts.

Gesetzliche Grundlage für die Anmerkung einer gerichtlich oder vertraglich vereinbarten Benützungsregelung ist die mit dem Wohnungseigentumsbegleitgesetz 2002 (BGBl I 2002/71) geschaffene Bestimmung des § 828 Abs 2 ABGB. Danach wirkt eine Benützungsregelung zwischen den Teilhabern einer unbeweglichen Sache auch für deren Rechtsnachfolger, wenn sie im Grundbuch angemerkt ist. Zweck der Anmerkung der Benützungsregelung ist die Sicherung des Bestands einer Benützungsregelung (auch) im Fall des Eintritts einer Singularsukzession bei einem Miteigentümer. Die Eintragung einer Benützungsregelung im Grundbuch hat keine konstitutive Wirkung.

Der Zweck der Anmerkung, den Einzelrechtsnachfolger auch ohne ausdrückliche Überbindung oder stillschweigende Unterwerfung an (rechtswirksam) bestehende Benützungsregelungen iSd § 828 ABGB zu binden, erfordert keine substanzielle Prüfung des Vereinbarungsinhalts durch das Grundbuchsgericht. Diesem ist zum Zweck der Anmerkung vielmehr grundsätzlich nur der formal wirksame Abschluss einer Benützungsvereinbarung iSd § 828 Abs 2 ABGB durch beweiswirkende Urkunden nachzuweisen.

Nach § 838a ABGB sind Streitigkeiten zwischen den Teilhabern über die mit der Verwaltung und Benützung der gemeinschaftlichen Sache unmittelbar zusammenhängenden Rechte und Pflichten in das Verfahren Außerstreitsachen verwiesen. Dabei macht es keinen Unterschied, ob der Auseinandersetzung der Teilhaber eine Vereinbarung zugrunde liegt (hier: strittige Verteilung des Aufwands) oder nicht. Ansprüche, die nicht nur auf das Miteigentumsverhältnis, sondern darüber hinaus auch noch auf weitere Rechtsgrundlagen gestützt werden, wie etwa Besitzstörung, Schadenersatz und Bereicherung oder ein auf das Nachbarrecht gestützter Unterlassungsanspruch zwischen Miteigentümern sind im Streitverfahren geltend zu machen.

Das Recht des Grundstückseigentümers wird nur durch das Verbot schikanöser Rechtsausübung beschränkt. Rechtsmissbrauch (Schikane) ist nicht erst dann anzunehmen, wenn demjenigen, der sein Recht ausübt, jedes andere Interesse abgesprochen werden muss als jenes, dem Anderen Schaden zuzufügen, sondern bereits dann, wenn das unlautere Motiv der Rechtsausübung augenscheinlich im Vordergrund steht und daher andere Ziele der Rechtsausübung völlig in den Hintergrund treten, oder wenn zwischen den vom Handelnden verfolgten eigenen Interessen und den beeinträchtigten Interessen des anderen Teils ein krasses Missverhältnis besteht. Grundsätzlich kann der Liegenschaftseigentümer aufgrund seines Eigentumsrechts aber jederzeit die Räumung der Liegenschaft von jedem verlangen, der ihm gegenüber keinen Rechtstitel zu ihrer Inanspruchnahme hat. Dieses Recht ist in der natürlichen Freiheit des Eigentums begründet; seine Geltendmachung allein verstößt nicht gegen die guten Sitten.

War den ursprünglichen Vertragsparteien nicht bewusst, dass im Mietgegenstand ein durch eine Zwischendecke baulich getrennter Raum bestand und hätte der Vormieter, wenn es ihm bewusst gewesen wäre, die Anmietung der weiteren nunmehr strittigen Halle gewollt, womit der Vermieter zum vorweg festgelegten Gesamtmietzins auch einverstanden gewesen wäre, so ergibt eine einfache Vertragsauslegung nach § 914 ABGB mit der vom (nunmehrigen) Mieter dem Vermieter erklärten Absicht, die gesamten bisher genutzten Lagerflächen (also unter Einschluss der jetzt strittigen, damals aber nicht bedachten Lagerfläche) in Bestand nehmen zu wollen, eine insgesamt doch eindeutige Willenserklärung, die auch auf die Anmietung der nunmehr strittigen Lagerfläche im Zwischengeschoss der Mittelhalle gerichtet war.

Beim Weitergaberecht räumt der Bestandgeber im Bestandvertrag dem Mieter das Recht ein, durch bloße Erklärung alle Rechte und Pflichten aus dem Bestandverhältnis auf einen Dritten mit der Wirkung zu übertragen, dass dieser an seiner Stelle Bestandnehmer wird, ohne dass es einer weiteren Erklärung des Bestandnehmers bedarf. Ist das Auswahlrecht des Mieters dadurch eingeschränkt, dass der Vermieter den Eintritt der namhaft gemachten Person ablehnen darf, wenn gegen diese als Mieter sachlich begründete Bedenken bestehen, so erfolgt der Mietrechtsübergang – wenn derartige Bedenken nicht bestehen – wie beim unbeschränkten Weitergaberecht durch bloße Erklärung des bisherigen Mieters.

Seiner normativen Ausgestaltung nach gestattet § 14d Abs 1 WGG der Bauvereinigung die Einhebung eines Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrags in dem in § 14d Abs 2 WGG beschriebenen Ausmaß zu einem bestimmten Zweck, ohne zu verlangen, dass die tatsächliche Verwendung der einzuhebenden Mittel schon im Zeitpunkt der Einhebung für konkrete Erhaltungs- oder Verbesserungsarbeiten feststehen muss. Außerhalb der Prüfung eines Rückforderungsanspruchs wegen nicht (ordnungsgemäßer) Verwendung der Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträge kann deren „Richtigkeit“ daher nur an der Einhaltung der gesetzlichen Höchstgrenzen gemessen werden. Das Gericht kann daher insbesondere nicht prüfen, ob beabsichtigte Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten notwendig oder nützlich sind und ob deren voraussichtliche Kosten die Einhebung eines Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrags in der vorgeschriebenen Höhe rechtfertigen. Die Zweckmäßigkeit und Preisangemessenheit der Kosten können vielmehr nur Vorfrage der Rückforderung sein.