Kosten des Betriebs von Gemeinschaftsanlagen: Zum Lauf der Präklusivfrist, zur Unzulässigkeit der Überwälzung verjährter Forderungen, zur Nutzung einer Anlage ausschließlich durch einen Mieter und zur durch Verletzung der Erhal...

Entscheidend für den Beginn der Präklusivfrist des § 21 Abs 4 letzter Satz MRG ist grundsätzlich die Fälligkeit der vom Vermieter zu erfüllenden Forderung, nicht der Zeitpunkt der tatsächlichen Zahlung durch ihn. Auch die Aufwendungen für Gemeinschaftsanlagen werden dem Mieter gegenüber nicht erst nach Bezahlung durch den Vermieter verrechenbar, sondern bereits dann, wenn sie dem Vermieter gegenüber fällig werden.

Ein Vermieter kann eine ihm gegenüber verjährte Forderung nicht auf seine Mieter überwälzen, auch wenn er sie als Naturalobligation beglichen hat.

Wird eine Gemeinschaftsanlage (hier: eine Heizkesselanlage) ausschließlich von einem Mieter genützt, weil die anderen Wohnungen im Bestandsobjekt unbewohnt sind, ist es keinesfalls unbillig, dass dieser Mieter die Kosten des Betriebs der Gemeinschaftsanlage losgelöst vom Verhältnis der Nutzfläche seines Bestandobjekts zur Gesamtnutzfläche der übrigen Bestandobjekte im Haus trägt. Dem steht eine Vereinbarung im Mietvertrag nicht entgegen, wonach der Anteil des Mieters an diesen Kosten gegenwärtig (zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses) nur einen gewissen Prozentsatz beträgt.

Ein Heizkessel, der zwar nicht mehr den zeitgemäßen Standards entspricht, aber dennoch funktionsfähig ist, muss vom Vermieter nicht erneuert werden. Wenn die Kosten für den Betrieb einer solchen Anlage vom Mieter verlangt werden, kann dieser sich daher nicht auf eine Verletzung der Erhaltungspflichten des Vermieters berufen, fiktiv anfallende Gaskosten bei Verwendung einer zeitgemäßen Heizanlage sind in diesem Fall irrelevant.