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Juristische Blätter

Heft 1, Januar 2022, Band 144

Entfall des Mietzinses für Geschäftsräume, die aufgrund eines zur Bekämpfung der Verbreitung von COVID-19 verhängten Betretungsverbots nicht vertragsgemäß genutzt werden dürfen

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„Außerordentliche Zufälle“ iS des § 1104 ABGB sind elementare Ereignisse, die von Menschen nicht beherrschbar sind, sodass für deren Folgen im Allgemeinen von niemandem Ersatz erwartet werden kann; diese Elementarereignisse treffen stets einen größeren Personenkreis auf eine Weise, die durch eine gesetzliche Regelung über Ersatzansprüche nicht ausgeglichen werden kann. Zu den in § 1104 ABGB (unter anderem) ausdrücklich genannten Elementarereignissen gehört die „Seuche“. Unter einer Seuche versteht man eine Infektionskrankheit, die infolge ihrer großen Verbreitung und der Schwere des Verlaufs eine Gefahr für die Allgemeinheit darstellt. Diese Definition trifft unzweifelhaft auf COVID-19 zu.

Die Kriterien des § 1104 ABGB sind auch dann erfüllt, wenn erst unmittelbar aus der hoheitlichen Anordnung (Betretungsverbot) folgt, dass das für bestimmte Geschäftszwecke gemietete Objekt nicht entsprechend der vertraglichen Vereinbarung genutzt werden durfte (hier: zum Zweck des Betriebs eines Sonnenstudios angemietetes Geschäftslokal).

Die Anwendbarkeit des § 1104 ABGB bewirkt per se nicht das Erlöschen des Bestandvertrags, weshalb kein Anspruch des Bestandgebers auf Entfernung der Einrichtung iS einer (gänzlichen) Räumung des Bestandobjekts für den fraglichen Zeitraum besteht. Das bloße Belassen des Inventars in den Räumen ist keine „Nutzung“ des Bestandobjekts zum vertraglich vereinbarten (Geschäfts-)Zweck. Aus dem Umstand, dass Einrichtungsgegenstände im Geschäftslokal verblieben, lässt sich daher eine teilweise Nutzung und der daraus gefolgerte Anspruch auf (teilweise) Leistung des vereinbarten Bestandzinses nicht ableiten.

§ 1104 ABGB ist betreffend die angeordnete Rechtsfolge „einer Erlassung des Zinses“ nicht lückenhaft, sondern unmissverständlich deutlich. Es bedarf daher in diesem Punkt keiner Lückenfüllung, sondern es müsste für eine Aliquotierung des Bestandzinses bei gänzlicher Unbenützbarkeit methodisch eine teleologische Reduktion der gesetzlichen Regelung erfolgen. Ein Grund für die Vornahme einer solchen liegt nicht vor.

  • OGH, 21.10.2021, 3 Ob 78/21y
  • Öffentliches Recht
  • Straf- und Strafprozessrecht
  • Europa- und Völkerrecht
  • Allgemeines Privatrecht
  • BG Horn, 02.09.2020, 2 C 168/20w
  • Zivilverfahrensrecht
  • LG Krems, 12.03.2021, 1 R 176/20t
  • JBL 2022, 40
  • § 1104 ABGB
  • Arbeitsrecht

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