Zur (gemeinsamen) Geltendmachung der Individualrechte von Wohnungseigentümern und zur Verjährungsfrist des Gewährleistungsrechts betreffend allgemeine Teile einer WE-Anlage

Bei der Geltendmachung von Gewährleistungs- und Schadenersatzansprüchen kann eine unterschiedliche Interessenlage der Wohnungseigentümer etwa bei der in manchen Konstellationen trotz des Primats der Verbesserung notwendigen Wahl des Gewährleistungsbehelfs oder bei der Wahl zwischen Schadenersatz durch Naturalrestitution oder Geldersatz gegeben sein. In diesen Fällen sind die Wohnungseigentümer gehalten, ihre Individualrechte durch einen Mehrheitsbeschluss aufeinander abzustimmen und ihr Vorgehen durch einen Beschluss der Mehrheit der Wohnungseigentümer genehmigen zu lassen. Wenn der für die Sachlegitimation des einzelnen Wohnungseigentümers erforderliche Mehrheitsbeschluss nicht zustande kommt, bejaht die Rsp die Möglichkeit, einen diesen substituierenden Beschluss des Außerstreitgerichts. Voraussetzung für eine derartige Substitution ist, dass die Mehrheit der Wohnungseigentümer untätig geblieben ist. Für die „Untätigkeit der Mehrheit“ genügt bereits, dass die Gemeinschaft auf Mängelrügen eines Wohnungseigentümers nicht reagiert und eine (positive) Beschlussfassung unterlässt. Entbehrlich ist ein Mehrheitsbeschluss der Eigentümergemeinschaft oder die Entscheidung des Außerstreitrichters allerdings dann, wenn bei der Geltendmachung von Gewährleistungs- und/oder Schadenersatzansprüchen betreffend allgemeine Teile durch einen einzelnen Mit- und Wohnungseigentümer Gemeinschaftsinteressen nicht beeinträchtigt werden können, also kein Interessenkonflikt möglich ist. Die dreijährige Verjährungsfrist für das Recht auf Gewährleistung beginnt nicht mit der bücherlichen Begründung des WE, sondern mit der körperlichen Übergabe des jeweiligen WE-Objekts zu laufen (§ 933 ABGB). Das gilt auch für Mängel an allgemeinen Teilen einer WE-Liegenschaft, selbst wenn einzelne WE-Objekte erst später veräußert werden. Die Gewährleistungsfrist für allgemeine Teile der Liegenschaft ist daher für jeden Erwerber gesondert zu beurteilen.