Abberufung des Verwalters wegen seiner vorbereitenden Tätigkeit im Zusammenhang mit der Neufestsetzung von Nutzwerten

Das Individualrecht auf Auflösung des Verwaltungsvertrags kann nur dann erfolgreich ausgeübt werden, wenn nach dem Verhalten des Verwalters begründete Bedenken gegen seine Treue- und Interessenwahrungspflicht bestehen. Es muss sich dabei um Gründe handeln, die nach allgemeiner Verkehrsauffassung so gewichtig sind, dass die Wahrnehmung der Interessen der Wohnungseigentümer nicht mehr gesichert ist. Es bedarf einer gravierenden, die Vertrauensbasis zerstörenden Pflichtverletzung.

Eine vom Verwalter organisierte Neufestsetzung von Nutzwerten stellt keine Verwaltungshandlung sondern – als substanzielle tatsächliche und rechtliche Änderungen der Gemeinschafts- oder Anteilsrechte – einen Akt der Verfügung iSd § 828 ABGB dar. Dem Verwalter stehen solche die Rechtsfähigkeit der Eigentümergemeinschaft überschreitende Verfügungsakte nicht zu. Eine solche Überschreitung der Befugnisse durch den Verwalter stellt jedoch aufgrund der komplexen Rechtslage keine die Vertrauensbasis zerstörende Pflichtverletzung dar, sodass eine Abberufung des Verwalters nach § 21 Abs 3 2. Fall WEG 2002 nicht in Frage kommt.

Fraglich ist, inwieweit die Vorbereitung von Maßnahmen der außerordentlichen Verwaltung oder Verfügungsmaßnahmen vom Geschäftsbesorgungsauftrag des Verwalters gedeckt sein kann, zumal in der Praxis ein starkes Bedürfnis der Wohnungseigentümer nach organisatorischer und rechtlicher Betreuung besteht.

• Hausmann, Eva Maria