Juristische Blätter

Heft 9, September 2022, Band 144

Mietvertragliche Betriebspflicht und „Umsatzersatz“ bei gänzlicher Unbrauchbarkeit des Bestandobjekts während der „Lockdowns“

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Die Unbrauchbarkeit bzw Unbenützbarkeit des Bestandobjekts ist – ausgehend vom vereinbarten Geschäftszweck – anhand eines objektiven Maßstabs zu beurteilen. Die objektiv bestehende Möglichkeit, ein Liefer- oder Abholservice anzubieten, kann eine zumindest teilweise Brauchbarkeit des Geschäftslokals begründen; dem Mieter steht allerdings der Einwand offen, dass die Etablierung eines von ihm bisher nicht betriebenen Liefer- oder Abholservices nicht (sofort) zumutbar gewesen wäre. Unzumutbarkeit wird jedenfalls dann vorliegen, wenn – etwa aufgrund des fehlenden Kundenkreises – ein nachhaltiges Verlustgeschäft zu erwarten gewesen wäre.

Für die Ermittlung des vereinbarten Geschäftszwecks ist nicht bloß auf den schriftlichen Mietvertrag abzustellen, sondern auch auf die mündlichen Vereinbarungen der Parteien. Daran kann auch ein im Mietvertrag enthaltenes Schriftformgebot nichts ändern, weil ein einverständliches Abgehen von der vereinbarten Schriftform sowohl ausdrücklich als auch stillschweigend jederzeit möglich und zulässig ist.

Steht nach der Vereinbarung der Parteien der Betrieb eines Kaffeehauses (also eines Gastronomiebetriebs) im Vordergrund und ist dieser für die Zeiträume der „Lockdowns“ durch hoheitliche Anordnung untersagt, ist kein Verstoß des Mieters gegen eine mietvertragliche Betriebspflicht anzunehmen.

Der Mieter ist nicht dazu verpflichtet ist, einen von ihm bezogenen „Umsatzersatz“ an den Vermieter herauszugeben, zumal dieser von vornherein nicht an die Stelle des geschuldeten Mietzinses tritt. Für die Zeit des ersten „Lockdowns“ konnte ein solcher Umsatzersatz noch gar nicht beantragt werden (vgl BGBl II 467/2020 und 71/2021).

  • LG Klagenfurt, 24.11.2021, 3 R 139/21g
  • BG Spittal an der Drau, 21.07.2021, 6 C 3/21i
  • § 1105 ABGB
  • Öffentliches Recht
  • Straf- und Strafprozessrecht
  • Europa- und Völkerrecht
  • JBL 2022, 594
  • Allgemeines Privatrecht
  • Zivilverfahrensrecht
  • OGH, 19.05.2022, 3 Ob 36/22y
  • § 1104 ABGB
  • Arbeitsrecht

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