Heft 1, April 2013, Band 2013

Übertitelt mit „Sicherstellung bei Bauverträgen“ stellt § 1170b ABGB dem Bauwerkunternehmer ein (einseitig) zwingendes Sicherstellungsrecht zur Seite. Aus unterschiedlichen Gründen können die Bauvertragsparteien bestrebt sein, konkretisierende oder modifizierende Regelungen bezüglich dieses Sicherstellungsrechts in den Vertrag aufzunehmen. Der Beitrag untersucht die Zulässigkeitsgrenzen solcher Vereinbarungen vor dem Hintergrund des allgemeinen Problems der Zulässigkeit vertraglicher Vereinbarungen zu (einseitig) zwingenden Normen.

Eine Reihe typischer Probleme des Bauvertragsrechts haben eines gemeinsam: Sie belasten die Rechtsanwendung, weil der Bauvertrag nicht jene stabile Basis bietet, die man für die Abwicklung komplexer Aufträge eigentlich benötigt. Davon handelt der folgende Beitrag, der auf zwei Vorträgen des Autors beruht.

In der 812. Sitzung des zuständigen Komitees „Verdingungswesen“ am 20.2.2013 wurde eine neue Ausgabe der ÖNORM B 2110 beschlossen – diese ist sodann am 15.3.2013 erschienen.

Der Anspruch auf „Mehrkosten bei Behinderung“ ist kein Schadenersatzanspruch, sondern ein Entgeltanspruch (Erfüllungsanspruch) des Werkunternehmers, der grundsätzlich gemeinsam mit dem „gewöhnlichen“ Werklohn erst mit der Vollendung des Werks fällig wird und der dreijährigen Verjährungsfrist nach § 1486 Z 1 ABGB unterliegt.

Der Schaden der Erwerber tritt bei Weiterleitung der Treuhandgelder trotz ungenügender, nicht den Bestimmungen des BTVG entsprechender Sicherstellung bereits mit den Zahlungen aus dem Treuhanderlag ein. Der Treuhänder verstößt damit gegen seine im BTVG geregelten Treuhänderpflichten.

Grundsätzlich hat ein Werkbesteller, der seine eigene Sphäre dem Werkunternehmer öffnet und diesen daher (zumindest potenziell) gewissen Gefahren aussetzt, ihn im Rahmen des Zumutbaren vor Schäden zu bewahren. Dabei ist auf mögliche Gefahren hinzuweisen, sofern diese nicht beseitigt werden können.

Allerdings würden die Verpflichtungen eines Werkbestellers überspannt, müsste er alle Gefahren, die mit Arbeiten in großer Höhe in einer Industriehalle im Zusammenhang stehen, vor Arbeitsaufnahme im Einzelnen analysieren und den Leuten des Werkunternehmers bekanntgeben; schließlich obliegt die Werkerstellung unter den gegebenen, durchaus als nicht ungefährlich erkennbaren Umständen dem Werkunternehmer.

Die wesentlichen Kernpunkte bei der Geltendmachung von Ansprüchen eines Wohnungseigentümers durch die Wohnungseigentümergemeinschaft sind: Hat die Eigentümergemeinschaft ihre Ansprüche wirksam abgetreten? Wurde ein ausdrückliches Abtretungsanbot/eine ausdrückliche Annahmeerklärung in Bezug auf die Abtretung abgegeben? Keine Gültigkeitsvoraussetzung ist die interne Willensbildung.

Unsicherheiten in Bezug auf die Sachlegitimation kann nicht erst im Verfahren mit einem Eventualbegehren auf Richtigstellung der Parteienbezeichnung begegnet werden.

Durch Anwendung des § 235 Abs 5 ZPO können Parteienbezeichnungen richtiggestellt werden, wenn von Anfang an klar war, welche Partei geklagt werden soll. Ein Parteiwechsel von einer bereits individualisierten Person auf eine andere ist jedoch nicht möglich.

Eine Klage gegen die Hausverwaltung kann daher nicht durch einen Eventualantrag auf Parteienberichtigung so abgesichert werden, dass das Gericht für den Fall, dass es die mangelnde Passivlegitimation bejaht, die beklagte Hausverwaltung beschlussmäßig durch die Eigentümergemeinschaft ersetzt.

Bei der Interessenabwägung, ob die Behebung eines Schadens tunlich ist, haben auch die für den Geschädigten bestehende Rechtslage und allenfalls daraus ableitbare Schadenersatz- und andere Ansprüche Dritter berücksichtigt zu werden.

Ein Unternehmer haftet auch bei Verletzung vertraglicher Schutzpflichten zugunsten Dritter für das Gehilfenverschulden gemäß § 1313a ABGB.

Die Verjährungsfrist für den Anspruch auf Ersatz des Mangelschadens beginnt erst zu laufen, wenn für den Werkbesteller das Misslingen eines Verbesserungsversuchs des Werkunternehmers feststeht oder dieser eine Verbesserung endgültig verweigert; das gilt auch für den Kaufvertrag.

Es würde die Erkundigungspflicht eines Geschädigten jedenfalls überspannen, wollte man von ihm nicht nur (ausnahmsweise) die Einholung eines Privatgutachtens, sondern auch noch Bemühungen verlangen, den Sachverständigen zu rascherer Tätigkeit zu bestimmen (eine derartige Verpflichtung ist nur in besonderen Ausnahmefällen denkbar).

Nach ständiger Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs schließt das Vorliegen einer Vereinbarung über die Bauführung die Anwendung der subsidiären Vorschriften des § 418 ABGB überhaupt aus. Es hängt in einem solchen Fall von der (Auslegung der) Vereinbarung ab, ob das Bauwerk dem Grundeigentümer oder dem Bauführer zufällt.

Nur für den Fall, dass in einem solchen Übereinkommen vorgesehen wäre, dass der Grund dem Bauführer zufallen sollte, der Grundeigentümer sich aber in der Folge nicht mehr an die Vereinbarung über die Überlassung des Grundes an den Bauführer hält, ist der Bauführer nach ständiger Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs so zu behandeln, als ob kein Übereinkommen vorliege.

Aus dem behaupteten Inhalt der vom Kläger vorrangig ins Treffen geführten – unstrittig für die Beklagte rechtlich unverbindlichen – „Kaufoption“ folgt zunächst ebenfalls ganz eindeutig, dass die Rechtsvorgänger des Klägers gerade nicht aus Anlass der Bauführung Eigentum am Grund erwerben sollten.

Die Erwerbsbeschränkungen des § 5 Abs 2 WEG gelten nur bis zum Ablauf von drei Jahren nach Begründung von Wohnungseigentum an der Liegenschaft.

Unter Erwerb iSd § 5 Abs 2 WEG ist nur die konstitutive Begründung von Wohnungseigentum durch Eintragung im Grundbuch zu verstehen.

Die Veräußerung von KFZ-Abstellplätzen, an denen bereits Wohnungseigentum begründet ist, ist nicht vom Regelungsgegenstand des § 5 Abs 2 WEG erfasst.

Wurde nicht von vornherein ein fixer Werklohn (pauschal) vereinbart, wird dieser in der Regel nicht mit der Vollendung des Werks, sondern erst mit der Übermittlung der Rechnung fällig.

Die Werklohnforderung, der die Einrede des nicht (gehörig) erfüllten Vertrags entgegensteht, beginnt erst dann zu verjähren, wenn die die Fälligkeit hinausschiebenden Mängel vom Unternehmer behoben wurden.

Ist der Unternehmer jedoch mit der Rechnungslegung oder der Verbesserung (dem Nachtrag des Fehlenden) säumig, so beginnt die Verjährung in dem Zeitpunkt zu laufen, in welchem dem Unternehmer die Zumittlung der Rechnung oder die Mängelbehebung objektiv möglich gewesen wäre.