Heft 3, Juni 2018, Band 21

Im Jahr 2015 hat der Kärntner Landesgesetzgeber im Zuge einer Novelle zur Kärntner Bauordnung 1996 (krnt BauO 1996) die Voraussetzungen für die Änderung der Verwendung von Wohnobjekten in Freizeitwohnsitze grundlegend geändert. Im Gegensatz zur früheren Rechtslage ist es nunmehr vergleichsweise schwierig, ein bestehendes Wohnobjekt zu einem späteren Zeitpunkt als Freizeitwohnsitz zu nutzen. Der vorliegende Beitrag behandelt einige ausgewählte Fragen, die sich bei der praktischen Handhabung der neuen Bestimmungen ergeben haben.

Anzeigen gegen Bürgermeister wegen Missbrauchs der Amtsgewalt haben in den letzten Jahren deutlich zugenommen. Dabei wird ihnen häufig Untätigkeit bei der Aufdeckung von „Schwarzbauten“ und anderen Verstößen gegen baurechtliche Vorschriften angelastet. Dies führt zu Verunsicherungen und psychischen Belastungen der Bürgermeister und Bauamtsleiter. Eine nähere Betrachtung zeigt allerdings, dass sowohl die Reichweite des § 302 StGB als auch die Aufsichtspflichten der Baubehörden begrenzt sind. Die Bauordnungen der Länder kennen keine unbegrenzten Überwachungspflichten. Wenn amtliche Wahrnehmungen Übertretungen der Bauordnungen zu Tage kommen lassen, muss der Bürgermeister selbstverständlich handeln. Im übrigen sehen die Bauordnungen nur während der Bauphase und nach deren Abschluss aktive Kontrollpflichten der Baubehörde vor. Aber auch hier verringert die zwingende Heranziehung von Bauverantwortlichen und Fachkundigen die Verantwortungsdichte der Baubehörde. Im übrigen obliegt die Verantwortung für den rechtmäßigen Bauzustand den Eigentümern. Eine permanente Überwachungsverpflichtung kennen die Bauordnungen nicht. Hinzu kommt, dass Amtsmissbrauch (§ 302 StGB) ein Vorsatzdelikt ist, das durch Fahrlässigkeit bei der Einhaltung von Überwachungspflichten nicht verwirklicht werden kann.

Die Errichtung eines Traggerüstes für ein zweigeschossiges Lagergebäude samt Dacheindeckung ist baubewilligungspflichtig.

Die Bestimmungen des Flächenwidmungsplanes sind als zum Schutz der Umwelt dienende Vorschriften zu qualifizieren.

Der Umweltanwalt ist im Baubewilligungsverfahren betreffend die Errichtung und Änderung von Bauten außerhalb von rechtmäßig gewidmetem Bauland berechtigt, die Einhaltung des Flächenwidmungsplans geltend zu machen.

Da es zur Beurteilung, in welchem Ausmaß eine Inanspruchnahme des benachbarten Grundstückes für die geplanten Bauarbeiten erforderlich ist, eines spezifischen technischen Fachwissens bedarf, muss die Baubehörde zur Beurteilung dieser Frage einen (Amts-) Sachverständigen beiziehen.

Der Umstand, dass für ein (Haupt-) Gebäude zwar bereits eine Baubewilligung erteilt, dieses jedoch (noch) nicht errichtet wurde, beseitigt das Wahlrecht über die Art der Bauweise noch nicht.

Bei einem mehrere Meter hohen, breiten und langen „Weidezelt“ (hier: aus mehreren Steckrohren, die mit Planen bespannt oder aber durch eine Rollplane jedenfalls verschließbar sind) handelt es sich um ein bewilligungspflichtiges Gebäude.

Die Errichtung einer Steinschalmauer (hier: in einer Länge von 13,5 m und einer Höhe von ca 1,35 m) ist baubewilligungspflichtig.

Dass es sich hierbei um ein „Bauwerk“ handelt, das kraftschlüssig mit dem Boden verbunden ist und seine fachgerechte Herstellung ein wesentliches Maß an bautechnischen Kenntnissen erfordert, ist auch bereits für einen Laien offenkundig. Es bedarf hierzu keiner Heranziehung eines (Amts-) Sachverständigen.

Die Offizialmaxime entbindet die Partei nicht davon, durch ein substanziiertes Vorbringen zur Ermittlung des Sachverhaltes beizutragen, wenn es einer solchen Mitwirkung bedarf.

Lassen sich die zulässigen Emissionen aus der ge-werberechtlichen Betriebsanlagengenehmigung nicht entnehmen, dann müssen Nachweise über die tatsächlichen Emissionen beigebracht werden.

Die Zulässigkeit von Emissionen bemisst sich in diesem Fall danach, welche Emissionen bei ordnungsgemäßem Betrieb maximal entstehen können.

Der Ausnahmetatbestand für Betriebe zur gewerblichen Beherbergung setzt die Rechtmäßigkeit des Betriebes in bau- und raumordnungsrechtlicher Hinsicht voraus.

Ein Zubau (hier: Lagerhütte) ist nicht als Einfriedung zu qualifizieren.

Eine generelle Unterversorgung hinsichtlich der Eigenproduktion von landwirtschaftlich gewonnenen Produkten (hier: Honig) kann eine Einzelbewilligung nicht rechtfertigen.

Mangels eines diesbezüglichen Verweises kann auch aus den raumordnungsrechtlichen Zielen des § 2 Abs 1 sbg ROG 2009 keine für den Einzelfall relevante Konkretisierung des Begriffes des „besonderen Grundes“ hergeleitet werden.

Der gesetzlich vorgesehene zehnjährige Planungszeitraum zieht einen zeitlich beschränkten Vertrauensschutz nach sich.

Mit dem Vorbringen, dass in einem Feinstaubsanierungsgebiet die Immissionsgrenzwerte überschritten würden, wird noch keine konkrete Gesundheitsgefährdung oder eine das ortsübliche Ausmaß übersteigende bzw unzumutbare Belästigung eines Nachbarn behauptet.

Die Regelungen des Art V Abs 5 und 6 wr BauO sind als Ausnahmebestimmungen grundsätzlich restriktiv zu interpretieren.

Wird das bestehende Dach zur Gänze entfernt und ein neues Dach errichtet, liegt keinesfalls eine bloße Veränderung der Dachhaut vor.

Die Benützung eines Almgebäudes ist seiner baulichen Zweckbestimmung nach nur während der Sommermonate (Almbewirtschaftung einschließlich Vor- und Nachlaufzeit) zulässig.

Die Ausgleichsabgabe ist für jede Wohnung einzuheben, für die eine Spielfläche nicht geschaffen werden muss.

Dies gilt auch im Fall, dass trotz Ausnahme von der Verpflichtung eine solche Spielfläche errichtet wird.

Eine Geländeaufschüttung, die nicht bloß aus Erdmaterial besteht, sondern einen Verbundkörper darstellt, der aus Bewehrungsgitter, Geotextil und Füllmaterial gebildet wird und welcher die Funktion eines Stützelementes erfüllt, ist als „bauliche Anlage“ baubewilligungspflichtig.

Die Sonderbestimmungen für vorübergehende Einrichtungen zur Unterbringung einer größeren Anzahl von Personen sind ausreichend determiniert und angesichts des beschränkten Anwendungsbereiches, der zeitlichen Befristung der Sonderbewilligungen und der nach Dauer der Befristung abgestuften Anforderungen sachlich gerechtfertigt.

Die Einschränkung der subjektiv-öffentlichen Rechte der Nachbarn widerspricht vor dem Hintergrund des sachlich und zeitlich beschränkten Anwendungsbereiches des § 71c wr BauO, der Dringlichkeit der damit geregelten Unterbringungsmaßnahmen und der Anordnung, wonach die Bebaubarkeit von Nachbargrundflächen – vorbehaltlich der Zustimmung des Nachbarn – nicht vermindert werden darf, nicht dem Sachlichkeitsgebot.

Die Meldung von Abweichungen bei der Bauausführung hat in angemessener Frist zu erfolgen.

Eine Meldung von Planabweichungen erst sechs Wochen nach Kenntnis der Abweichung erfüllt dieses Erfordernis nicht.

Vereinbarungen über den Ausschluss oder die Beschränkung der Haftung sind nur insoweit wirksam, als dadurch nicht auf den Ersatz gänzlich unvorhersehbarer oder atypischer Schäden verzichtet wird, mit denen nicht gerechnet werden konnte.

Die Aufstellung der Baustelleneinrichtung (hier: Fassadengerüst) ist Teil der Bauausführung.

Selbst wenn der Gerüstaufbau vom Bauführer an eine Subfirma übertragen wird, bleibt die Verantwortung für die betreffenden Gerüstarbeiten beim Bauführer.

Der Bauführer ist verpflichtet, beauftragte Fachfirmen entsprechend zu überwachen.

Ein nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch gemäß § 364a ABGB ist eine gesetzliche Haftpflichtbestimmung privatrechtlichen Inhalts im Sinne der Versicherungsbedingungen.

Der Regressanspruch einerseits und ein Schadenersatzanspruch des Generalunternehmers gegen den Subunternehmer wegen Verletzung der vertraglichen Pflichten aus dem Subwerkvertrag andererseits stehen in Konkurrenz, schließen einander also nicht aus.

Liefert der Verkäufer eine mangelhafte Sache, so hat er sie im Rahmen eines Austauschs dem Käufer, der sie zwischenzeitig gutgläubig eingebaut hat, auf eigene Kosten auszubauen und die mangelfreie Sache einzubauen oder diese Kosten zu ersetzen. Er darf auch bei hohen Aus- und Einbaukosten die einzig mögliche primäre Abhilfe nicht per se ablehnen; vielmehr kann er nur die Herabsetzung seiner Verpflichtung auf den anhand des Vertrags unter Berücksichtigung von dessen Gegenstand und Zweck im Hinblick auf die Vertragswidrigkeit und den Wert der Sache in vertragsgemäßen Zustand zu ermittelnden „angemessenen Beitrag“ fordern.

Nur wenn der Käufer seinerseits den auf ihn entfallenden angemessenen Anteil der Kosten nicht selbst tragen will und der Austausch oder die Verbesserung samt Aus- und Einbaukosten dann für den Verkäufer mit einem unverhältnismäßigen Aufwand verbunden wäre, kann dieser den Käufer gemäß § 932 Abs 4 ABGB auf die sekundären Behelfe beschränken. Der Käufer kann in einem solchen Fall auch vom Unternehmer nur noch Preisminderung begehren oder wandeln. Im ersten Schritt ist daher stets zu klären, ob überhaupt ein unverhältnismäßiger Aufwand des Unternehmers vorliegt. Erst wenn dies zu bejahen ist, ist im zweiten Schritt die angemessene Beitragsleistung des Verbrauchers festzulegen.

Die Zulässigkeit der Änderung nach baurechtlichen Vorschriften begründet für sich allein keine Duldungspflicht der anderen Wohnungseigentümer, weil die Genehmigung der Baubehörde (sofern sie erforderlich ist) zu den selbstverständlichen Erfolgsvoraussetzungen eines Änderungsvorhabens gehört.

Macht die Eigentümergemeinschaft von den Wohnungseigentümern abgetretene Schadenersatzansprüche wegen mangelnder Aufklärung der Wohnungseigentümer über die Finanzierung der Errichtungskosten einer Heizungsanlage gegen den Bauträger und gegen den Vertragserrichter geltend, ist der Schaden durch Differenzrechnung zu ermitteln. Dazu ist der derzeitige hypothetische Vermögensstand ohne das schädigende Ereignis dem derzeitigen tatsächlichen Vermögensstand gegenüberzustellen. Die Behauptung, dass die Wohnungseigentümer bei entsprechender Aufklärung der gewählten rechtlichen Konstruktion nicht zugestimmt hätten, reicht für die Begründung der Schadenshöhe nicht aus.

Der Treuhänder nach BTVG wird durch den Antrag des Wohnungseigentumsbewerbers auf Anmerkung der Zusage von Wohnungseigentum im Range der Treuhänderrangordnung, ohne den Treuhänder in diese Antragstellung einzubeziehen, nicht in seinen bücherlichen Rechten oder seinen sonstigen rechtlich geschützten Interessen verletzt.

Hat ein Werkbesteller Maschinen des Werkunternehmers in eine problemlos versperrbare Baustoffhalle übernommen, trifft ihn auch ohne ausdrückliche Vereinbarung die Verpflichtung, die nach den Umständen erforderliche Obsorge zur wahren und wenigstens die einfachsten und leicht zumutbaren Vorkehrungen zur Sicherung vor Beschädigung oder Diebstahl zu treffen.

Leistungen, die weder periodisch zu erbringen sind noch mit dem Ertrag der zu belastenden Liegenschaft im Zusammenhang stehen, können nur dann als dinglich wirkende Reallast sichergestellt werden, wenn ihr Versorgungszweck nicht zweifelhaft ist. Vom Bauberechtigten im Baurechtsvertrag übernommene Instandhaltungs- und Verkehrssicherungspflichten haben nicht den Charakter einer Versorgungsleistung für den Grundeigentümer.

Allfällige Schadenersatzansprüche des Voreigentümers aus dem Werkvertrag gegen den Werkunternehmer wegen Schlechterfüllung gehen nicht mit dem Eigentum an der Sache auf den neuen Eigentümer über, der mit dem Werkunternehmer in keinem Rechtsverhältnis steht. Enthält ein Liegenschaftskaufvertrag aber einen allgemeinen Gewährleistungsausschluss, so ergibt die ergänzende Vertragsauslegung im Regelfall, dass dem Käufer auch alle bei Vertragsabschluss unbekannten Gewährleistungs- und Schadenersatzforderungen des Verkäufers gegen den Werkunternehmer, abgetreten werden.

Der Erwerber einer Liegenschaft muss die offenkundige Benützung seines Grundstücks nur dann als nicht eingetragene Servitut gegen sich gelten lassen, wenn die Ersitzungszeit schon abgelaufen ist oder es einen Dienstbarkeitsbestellungsvertrag mit dem Voreigentümer gibt, dessen grundbücherlicher Vollzug irrtümlich unterblieben ist.

Sofern keine Abnahmeverpflichtung vereinbart wurde, ist eine Abbestellung des Werks durch den Besteller grundsätzlich immer zulässig. Sie beendet das Vertragsverhältnis ohne dass ein Rücktritt nötig wäre. Der Unternehmer kann aber gemäß § 1168 Abs 1 ABGB den eingeschränkten Werklohn fordern. Dem Besteller obliegt hinsichtlich des geminderten Entgelts der Beweis, wieviel sich der Unternehmer infolge des Unterbleibens der Arbeit erspart hat. Nur wenn der Unternehmer den gesamten oder einen nur unwesentlich darunter liegenden vereinbarten Werklohn verlangt, muss er gemäß § 27a KSchG dem Verbraucher bekanntgeben, dass er sich durch den Ausfall nichts erspart, durch eine anderweitige Verwendung nichts erworben und einen Erwerb durch anderweitige Verwendung nicht verabsäumt hat.

Die Gestattung der Benützung des Nachbargrundstücks zur Heckenpflege aus nachbarschaftlicher Gefälligkeit erfüllt nicht die Ersitzungsvoraussetzung der für den Belasteten erkennbaren Ausübung eines individuellen Rechts. Art I Abs 3 RGBl 1905/33, der für Wege-, Wasserleitungs- und Holzriesenservituten nur einen eingeschränkten Vertrauensschutz in die öffentlichen Bücher anordnete und seit 1. April 1997 aufgehoben ist, kommt auf Felddienstbarkeiten weiter zur Anwendung, die vor dem 1. April 1997 erworben wurden. Eine laufende Ersitzung ist darunter nicht zu verstehen, wenn sie wird durch lastenfreien Erwerb unterbrochen wird.

Übernimmt ein mit dem Winterdienst beauftragter Unternehmer die Haftung für Schäden, die durch ihn oder seine Mitarbeiter dem Auftraggeber oder Dritten bei Ausführung der vereinbarten Leistung entstehen, ist dieses Versprechen auf Schad- und Klagloshaltung gegenüber Dritten als Erfüllungsübernahme im Sinn des § 1404 ABGB und nicht als echter Vertrag zugunsten Dritter gemäß § 881 ABGB zu qualifizieren. Dem geschädigten Dritten erwächst daraus kein Klagerecht. Steht dem geschädigten Mieter ein vertraglicher Anspruch gegen den Vermieter gemäß § 1096 ABGB zu, kommt ein Anspruch aus Vertrag mit Schutzwirkung zugunsten Dritter gegen den schädigenden Unternehmer aufgrund der Subsidiarität dieses Anspruchs nicht in Betracht.

Auf späteres, neues Vorbringen der Partei ist Bedacht zu nehmen, wenn es sich innerhalb des geltend gemachten Beschwerdepunktes bewegt.

Erwirbt ein Käufer im Vertrauen auf ihre Bebaubarkeit eine kontaminierte Liegenschaft, die in ihrem aktuellen Zustand als Bauland nicht geeignet ist, steht ihm ein Amtshaftungsanspruch auf Ersatz seines Vermögensschadens zu. Der Rechtsträger haftet für jene Nachteile des Käufers, die bei unterbliebener Umwidmung nicht entstanden wären. Steht fest, dass der Käufer die Liegenschaft bei unterbliebener Umwidmung nicht gekauft hätte, ergibt sich der Vermögensschaden aus der Differenz des Verkehrswertes der erworbenen Liegenschaft in unsaniertem Zustand und dem für die Liegenschaft bezahlten Kaufpreis.

Auch wenn das Angebot der Zuschlagsempfängerin auszuscheiden gewesen wäre, ist die Antragslegitimation nicht jedenfalls zu bejahen, sondern es bedarf des dem Antragsteller drohenden Schadens.

Verpflichten sich die Käufer eines Dachbodens im Zuge des Aus- und Umbaus die entsprechenden ÖNORMEN insbesondere in Bezug auf die Trittschalldämmung einzuhalten, so ist darunter eine einwandfreie Bauausführung nach dem Stand der aktuellen Technik zu verstehen. Diese umfasst auch die Berücksichtigung tieffrequenter Schallgeräusche und nicht nur einen Standard-Trittschallpegel von 48 DB, der nur für den Messbereich über 100 Herz gilt. Die unselbständige Nebenverpflichtung zum Kaufvertrag zur einwandfreien Bauausführung kann selbständig eingeklagt werden, weshalb der Verkäufer nicht auf Schadenersatzansprüche beschränkt ist.

Wurde die ÖNORM B 2061 verbindlich erklärt, widerspricht bei dieser zuwiderlaufender Angebotsgestaltung das Angebot unzweifelhaft den Ausschreibungsbestimmungen.

Durch eine entsprechende Dokumentation ist von vornherein sicherzustellen, dass nach der Angebotsöffnung die Punktevergabe für das Preiskriterium nicht verändert werden kann, sodass deren willkürliche Handhabung unterbunden wird.

Das Verbleiben nur eines Bieters im Vergabeverfahren stellt auch im Sektorenbereich einen sachlichen Grund für einen Widerruf dar.