Heft 2, April 2020, Band 23

Der Schaffung leistbaren Wohnraums wird in aktuellen Regierungsprogrammen auf Bundes- und Landesebene Priorität eingeräumt. Der vorliegende Beitrag befasst sich mit dem Potenzial des Grundverkehrsrechtes, diese politischen Zielsetzungen umzusetzen. Er zeigt auf, dass die Baugrundstücksverkehrskompetenz der Länder nur eingeschränkte Möglichkeiten bietet und eine Ergänzung um die bisherigen Bundeskompetenzen „Volkswohnungswesen“ und „Assanierung“ (Art 11 Abs 1 Z 3 und 5 B-VG) anzustreben ist.

Verschiedene Rechtsmaterien (Raumordnungsrecht, Baurecht, Grundverkehrsrecht, Wohnbauförderungsrecht, Mietrecht, etc) können sich (unterschiedlich stark) auf die Entwicklung von Wohnungs- und Baulandpreise auswirken. Neben der großen Nachfrage an Wohnraum und der begrenzten Anzahl an verfügbaren (Bauland)Flächen sind Investoren- und Zweitwohnungsprojekte ein wesentlicher Preistreiber. Insbesondere in touristisch stark geprägten Orten ist die Nachfrage (ausländischer Interessenten) an Zweit- und Ferienwohnungen besonders hoch. Dies hat steigende Immobilienpreise zur Folge, so dass sich die einheimische Bevölkerung vielerorts den Traum vom Eigenheim nicht mehr erfüllen kann. Viele Bundesländer versuchen diesen Auswirkungen in letzter Zeit entschlossen entgegen zu steuern – so auch Salzburg.

Aufgabe der Volksanwaltschaft ist es, auf Grund von Beschwerden oder von Amts wegen Missstände in der Verwaltung des Bundes und – auf Grundlage landesverfassungsgesetzlicher Ermächtigungen (Bgld, Krnt, Nö, Oö, Sbg, Stmk, Wien) – der Länder, einschließlich des eigenen Wirkungsbereichs der Gemeinden, festzustellen. In diesem Zusammenhang hat die Volksanwaltschaft auch wichtige, praxisrelevante Fragen des Bau- und Raumordnungsrechts zu klären.

Bei Zu- oder Umbauten innerhalb eines selbständigen Wohnungseigentumsobjektes kann nur jener Miteigentümer, dem das Wohnungseigentum am von den Baumaßnahmen betroffenen Wohnungseigentumsobjekt zukommt, den Antrag auf Baubewilligung stellen.

Ist der Wohnungseigentümer nicht selbst Antragsteller, bedarf der Bauantrag der Zustimmung des Wohnungseigentümers.

Soweit es sich nicht um ein Auszughaus handelt, ist die bloße Abschreibung eines bebauten Grundstückes (hier: im Grünland) in eine neue Einlagezahl zulässig.

Eine Untersagung der Benützung einer konsenslos errichteten baulichen Anlage ist unzulässig.

Besteht bei einem Felssturzrisiko Gefahr im Verzug, ist die Baubehörde verpflichtet, die Wohnnutzung in einem gefährdeten Gebäude zu untersagen.

Bezüglich der Standsicherheit der benachbarten Bauten sowie der Tragfähigkeit der benachbarten Grundstücke kommen Nachbarn keine subjektiv-öffentlichen Rechte zu.

Bei Begründung von Wohnungseigentum nach dem WEG 2002 ist jeder Miteigentümer nur für die Nutzung jener Teile der Liegenschaft baurechtlich verantwortlich, über die er (mit)verfügungsberechtigt ist.

Dies gilt nicht nur bei Verletzung von bau- und raumordnungsrechtlichen Vorschriften, sondern auch bezüglich der in baubehördlichen Auftragsbescheiden enthaltenen Geboten oder Verboten.

Auch ein bloßes Stahlbetonfundament ist in die Bebauungsdichte des Baugrundstückes einzuberechnen.

Die Einleitung bzw Rückführung des mittels eines Bohrbrunnens entnommenen Grundwassers in einen Teich macht diesen Teich als solchen nicht zu einem (aus kompetenzrechtlichen Gründen von der tir BauO auszunehmenden) Wasserbau im engeren Sinn.

Da in einer wasserrechtlichen Bewilligung der Einleitung des entnommenen Grundwassers in einen Teich nicht die Teichanlage als solche unter Bedachtnahme auf die nach der tir BauO zu wahrenden Interessen bewilligt wird, kann diese wasserrechtliche Bewilligung keine Ausnahme von der Baubewilligungspflicht bewirken.

Die Bewilligung eines Fahrradunterstandes nach dem tir SOG schließt die Anwendung der Vorschriften der tir BauO auf diese bauliche Anlage nicht aus.

Mit der Formulierung „Sie haben als Bauherr entgegen der behördlich verfügten Anordnung der Einstellung der Bauarbeiten am Objekt [...] die Arbeiten fortgesetzt/fortführen lassen“ in der Tatumschreibung wird nicht im Einzelnen ausgeführt, welche der Baueinstellung zuwiderlaufende Baumaßnahme konkret fortgesetzt wurde. Ein solcher Tatvorwurf entspricht nicht den Konkretisierungsanforderungen des § 44a Z 1 VStG.

Bis zu einer allfälligen Sistierung des Beschlusses des Bauausschusses der Bezirksvertretung durch den Bezirksvorsteher zum Zweck der Einholung der Entscheidung des Bürgermeisters ist die Korrektur dieses Beschlusses durch den Bauausschuss selbst zulässig.

Der Wohnungseigentümer kann die aus seinem Vertrag mit dem Errichter der Wohnanlage/Bauträger/Wohnungseigentumsorganisator resultierenden Gewährleistungs- und Schadenersatzansprüche gegen seinen Vertragspartner auch dann allein geltend machen, wenn die Mängel allgemeine Teile der Anlage betreffen, zu denen Außenmauern und -fenster als Teil der Außenhaut des Gebäudes zählen.

Ein Richter des LVwG kann aus dem von einem Amtssachverständigen erhobenen Befund nur dann eigene (hier: gegenteilige) Schlussfolgerungen ziehen, wenn der betreffende Richter selbst über ausreichende Fachkenntnisse und Erfahrungen verfügt.

Auch eine etwa 1 m hohe Stützmauer zur Straße hin, deren Höhe infolge des Ansteigens der Straße stetig abnimmt und an einer Stelle gegen Null verläuft, begründet eine Einfriedung des Gartens.

Das Recht des Grundstückseigentümers wird durch das Verbot der schikanösen Rechtsausübung beschränkt.

An der Verbindlichkeit der Naturgrenze ist bei nicht im Grenzkataster eingetragenen Grundstücken auch in jenen Fällen festzuhalten, in denen Bodenbewegungen über einen langen Zeitraum hinweg zu einer großflächigen Verschiebung der Erdoberfläche führen, sodass Grenzzeichen sowie für die Naturgrenzen relevante äußere Zeichen und Geländemerkmale in einem größeren Gebiet gegenüber der Mappengrenze verschoben werden.

Rechtsanwälte dürfen Treuhandmandate bei widersprechenden Interessen mehrerer Parteien annehmen.

Ein Treuhänder kann bei unklarer Sach- und Rechtslage – etwa im Fall des Auftretens eines Konflikts zwischen seinen Treugebern, welche ihm von gegensätzlichen Interessen geleitet gegenüberstehen – Anlass haben, von der Möglichkeit des gerichtlichen Erlags des Treuhandgeldes Gebrauch machen; er ist hierzu jedoch nicht verpflichtet.

Der Rechtsanwalt muss seinen Mandanten (Konsumenten) gemäß § 5a Abs 1 Z 3 KSchG über den Gesamtpreis seiner Dienstleistung (Erstellung mehrerer Liegenschaftsschenkungsverträge) informieren.

Der Ausnahmetatbestand des § 5a Abs 2 Z 7 KSchG ist auf einen Vertrag zwischen einem Konsumenten und einem Rechtsanwalt über die Errichtung eines Vertrags über eine Liegenschaftstransaktion nicht anzuwenden.

Wird der Vertrag zwischen dem Mandanten und dem Rechtsanwalt wegen Irrtums des Mandanten über die Höhe des Honorars erfolgreich angefochten, so hat der Empfänger einer geleisteten Handlung Anspruch auf Wertersatz des Nutzens im Zeitpunkt der Leistung.

Bei Vereinigung der Stellung des Eigentümers und des Generalpächters ist der Kündigungsgrund des § 6 Abs 2 lit b KlGG als wichtiger Kündigungsgrund im Sinn von § 12 Abs 2 KlGG anzusehen.

Nicht jede geplante Bebauung eines Grundstücks kann die Aufkündigung des Unter- bzw Generalpachtvertrags rechtfertigen. Es muss sich vielmehr um eine Bebauung handeln, die dem Kleingärtner selbst nicht erlaubt wäre, da der Kündigungstatbestand vorrangig darauf abzielt, eine anderweitige als kleingärtnerische Nutzung des Bodens zu ermöglichen.

Erfolgt die Schädigung des Bauherrn sowohl durch die mangelhafte Werkausführung des Werkunternehmers als auch durch eine schadenskausale Sorgfaltswidrigkeit der örtlichen Bauaufsicht, haften beide dem Bauherrn solidarisch.

Der Werkunternehmer der dem Bauherrn den Schaden ersetzt hat, kann grundsätzlich Regressansprüche gegen den Bauaufsichtspflichtigen geltend machen.

Ein Regress ist jedoch nicht möglich, wenn die Zurechnungsgründe bei der örtlichen Bauaufsicht so gering ausgeprägt sind, dass sie im Innenverhältnis nicht zum Ausgleich heranzuziehen sind.

Der Eigentümer hat die mit dem Gebrauchsrecht belastete Sache auf seine Kosten in dem brauchbaren Zustand zu halten, in dem sie sich zur Zeit der Einräumung der Dienstbarkeit befunden hat.

Dies bedeutet aber nicht, dass die Ausstattungsteile im Abnützungsgrad zur Zeit der Dienstbarkeitsbegründung aufrechterhalten bleiben müssen. Vielmehr ist aufgrund des Versorgungscharakters der besondere Ausstattungsbedarf und in Grenzen auch die geänderte allgemeine Auffassung über den durchschnittlichen Wohnkomfort in vergleichbaren Wohnungen zu berücksichtigen. Eine provisorische Sanierung eines Wasserrohrbruchs, bei dem alte Bleileitungen nicht ausgetauscht werden, widerspricht daher der geforderten Instandhaltungspflicht.

Eine Pflicht zum Vertragsabschluss besteht dort, wo eine Gebietskörperschaft oder ein Unternehmer eine Monopolstellung durch Verweigerung des Vertragsabschlusses sittenwidrig ausnützt und dem Interessenten zumutbare Ausweichmöglichkeiten fehlen.

Im Verhältnis zu Gebietskörperschaften, die im Rahmen der Privatwirtschaftsverwaltung tätig werden, kommt als Rechtsgrund für einen Kontrahierungszwang auch die Verpflichtung zur Gleichbehandlung in Betracht.

Typischer Küchendunst, der im Schnitt nur weniger als eine Stunde am Tag von einem gastgewerblichen Betrieb durch eine Küchenabluftanlage emittiert wird, überschreitet in einem von Weingärten umgebenen Grundstück mit einigen Heurigenbetrieben weder das nach den örtlichen Verhältnissen gewöhnliche Maß, noch wird dadurch die ortsübliche Nutzung des Nachbargrundstücks wesentlich beeinträchtigt, unabhängig davon, ob die Benützung des Grundstücks des Klägers zu Wohnzwecken oder nur als Weingarten erfolgt.

Wird im Kaufvertrag über ein unbebautes Grundstück die Freiheit von bücherlichen und außerbücherlichen Lasten sowie von sonstigen Rechten Dritter zugesichert, ist aus Sicht eines redlichen Erklärungsempfängers nicht zu erwarten, dass über das Baugrundstück ein Schmutzwasserkanal verläuft, der die Nutzbarkeit des Grundstücks im Allgemeinen und dessen Bebaubarkeit im Besonderen mehr oder weniger beeinträchtigt.

Die Verbesserung der mangelhaften Sache gemäß § 932 Abs 4 ABGB durch Entfernung des Kanals und Wiederherstellung des ursprünglichen Kulturzustandes nach Ende der Grabungen ist nicht deshalb unmöglich, weil der Beklagte nicht mehr Eigentümer der Liegenschaft ist, welcher der Abwasserkanal dient.

Der Beklagte muss beweisen, dass alles redlich Zumutbare unternommen wurde, um den Dritten zur Mitwirkung zu bewegen.

Nach § 1049 Satz 1 ABGB trägt bei Verschlechterung der Kaufsache, die weniger als deren halben Wert betrifft, die Gefahr bis zum maßgeblichen Stichtag der Veräußerer, der bei weiter aufrechtem Vertrag dann nur einen entsprechend geminderten Kaufpreis verlangen kann.

Die starre Hälftegrenze steht jedoch im Widerspruch zum Verhältnis von Preisminderung und Wandlung bei der Gewährleistung. Deshalb ist auch bei Verschlechterung der Kaufliegenschaft vor Übergabe bei nicht nur geringfügigem Mangel, eine „Wandlung“ möglich, auch wenn der Wert der Liegenschaft durch die Umwidmung nicht um mehr als die Hälfte vermindert wurde.

Die Behebung eines behebbaren Mangels stellt keine Angebotsänderung dar.

Die Umdeutung eines Antrags auf Feststellung, dass die Antragstellerin mit ihrem angebotenen Produkt die Bestbieterin ist, dahingehend, dass die Zuschlagsentscheidung nichtig erklärt werden möge, ist nicht einmal ansatzweise zulässig.

Die Versicherung gegen Leitungswasser bietet Schutz gegen Schäden, die durch den Austritt von Wasser aus Zu- und Ableitungsrohren oder angeschlossenen Einrichtungen von Wasserleitungs-, Warmwasserversorgungs-, oder Zentralheizungsanlagen sowie aus Etagenheizungen entstehen. Eine RTL-Anlage oder Vollklimaanlage ist keine wasserführende Klimaanlage, auch wenn sie über ein Heiß- und Kaltwassernetz verfügt. Gibt die Klimaanlage aufgrund einer Fehlsteuerung zu viel Wasserdampf in den Raum ab, der außerhalb der Anlage kondensiert und an Gebäude und Inventar Schäden verursacht, liegt kein Schaden vor, der unmittelbar auf einen Wasseraustritt zurückzuführen ist.

Zur Herstellung vollständiger Transparenz sind die Marktsondierungsgespräche anonymisiert und ohne Betriebsgeheimnisse den Bietern zugänglich zu machen.

Ohne Kenntnis über den Umfang der verlangten Anforderungen kann der Bewerber keine Eigenerklärung abgeben.