Heft 2, April 2019, Band 22

Die „Überhitzung“ eines (Teil-)Marktes kann durch geeignete Immobilienbewertung sichtbar werden – soweit die zu Grunde gelegten Daten dieses Marktsegment realistisch abbilden (können). Der folgende Beitrag untersucht aktuelle Fragen betreffend die Eignung und Sachrichtigkeit von Parametern zur Immobilienbewertung.

Aufgabe der Volksanwaltschaft ist es, auf Grund von Beschwerden oder von Amts wegen Missstände in der Verwaltung des Bundes und – auf Grundlage landesverfassungsgesetzlicher Ermächtigungen (Bgld, Krnt, Nö, Oö, Sbg, Stmk, Wien) – der Länder, einschließlich des eigenen Wirkungsbereichs der Gemeinden, festzustellen. In diesem Zusammenhang hat die Volksanwaltschaft auch wichtige, praxisrelevante Fragen des Bau- und Raumordnungsrechts zu klären.

Der Regelungsinhalt eines Bebauungsplanes richtet sich grundsätzlich nach den Bestimmungen des ROG zum Zeitpunkt der Beschlussfassung durch den Gemeinderat und nicht nach später abgeänderten Bestimmungen, es sei denn, Übergangsbestimmungen ordnen etwas anderes an.

Die in einem älteren Bebauungsplan festgelegten Baufluchtlinien sind aufgrund besonderer Übergangsregelungen (hier: Art II Abs 2 der oö ROGNov 2015) nur soweit maßgeblich, als nicht das oö BauTG 2013 ausdrücklich etwas anderes bestimmt.

Bewilligungs- bzw anzeigepflichtige Umbauten und Instandsetzungen sind nur dann zulässig, wenn für das betreffende Gebäude ein Baukonsens besteht.

Durch die Erlassung eines rechtskräftigen Abbruchauftrages (hier: wegen des desolaten Zustandes der Scheune) geht der Baukonsens noch nicht unter.

Die geplante Nutzung einer „privaten Abstellanlage“ (umgangssprachlich: „Privatparkplatz“) bedarf einer näheren Konkretisierung, ansonsten die Bewegungshäufigkeiten und die daraus entstehenden Immissionen nicht zureichend prognostiziert werden können.

Hinsichtlich der Frage der Erforderlichkeit einer Abstellanlage kommt Nachbarn kein Mitspracherecht zu.

Die Errichtung eines (hier: nicht ortsbeweglichen) Mobilheimes ist auch innerhalb eines Campingplatzes baubewilligungspflichtig.

Eine nicht trennbare, kumulative Nutzung desselben Raumes als Garage und Arbeitsraum zur Instandsetzung von Kraftfahrzeugen ist unzulässig.

Durch den Widerruf der Zurückziehung von Einwendungen leben diese Einwendungen nicht wieder auf.

Soll die Nachbarparteistellung gewahrt werden, müssen die betreffenden Einwendungen bis zum Ende der mündlichen Verhandlung neuerlich erhoben werden.

Auch nicht vollflächig ausgestalteten Teilen eines Außenstiegenaufganges (hier: Stahlsprossengeländer) kommt der Charakter eines Umfassungsbauteils (Außenhaut) zu.

Das Geländer eines Außenstiegenaufganges (hier: bestehend aus Steher, Geländestäbe und horizontaler Handlauf) ist daher in die Beurteilung des Umschließungsgrades einer baulichen Anlage einzubeziehen.

Wird der Außenstiegenaufgang „überwiegend“ umschlossen, ist die bauliche Anlage als Zubau bei der Baumassendichtebestimmung in Anschlag zu bringen.

Beim „einheitlichen Abstand von den Verkehrsflächen“ sind nicht messgenau dieselben Abstände gefordert. Es kommt vielmehr auf die Einheitlichkeit des Gesamtbildes an.

Bei der Verlängerung der Genehmigung einer baulichen Anlage vorübergehenden Bestandes ist eine neuerliche Prüfung der Zulässigkeit des Verwendungszweckes unzulässig.

Einwendungen gegen eine heranrückende Wohnbebauung sind nur im Fall einer genehmigten gewerblichen, landwirtschaftlichen und forstwirtschaftlichen Betriebsanlage sowie einem Seveso-Betrieb zulässig.

Es handelt sich bei der Aufzählung in § 26 Abs 4 stmk BauG um eine taxative Aufzählung der Nachbarrechte.

Aus diesem Grund können bei einer Kaserne keine Immissionen geltend gemacht werden, die auf das geplante Wohnbauvorhaben einwirken.

Die bloße Ankündigung eines Verwaltungsorgans, Betonierungsarbeiten im Fall des Eintreffens eines Betonlieferfahrzeuges zwangsweise zu verhindern, stellt noch keinen Akt der Ausübung unmittelbarer verwaltungsbehördlicher Befehls- und Zwangsgewalt dar.

Ein Folientunnel ist eine bauliche Anlage, der eine gewisse bauliche Einfachheit in der Konstruktion immanent ist.

Eine bauliche Konstruktion, bei der Blechrinnen samt Niederschlagswasserentsorgungssysteme installiert und Gehtüren eingebaut sind, ist nicht als Folientunnel, sondern bereits als „Gebäude“ zu qualifizieren.

Der Bauverantwortliche ist für eine konsenswidrige Ausführung eines Bauvorhabens nicht verwaltungsstrafrechtlich verantwortlich.

Nachbarn kommt kein subjektiv-öffentliches Recht auf Einhaltung der raumordnungsrechtlichen Bestimmungen über die verpflichtende Erlassung eines Bebauungsplanes zu.

Unmöblierte Räumlichkeiten, die befristet auf die Dauer von fünf Jahren vermietet werden und nicht weiter betreut werden (zB durch Reinigungsleistungen, Bereitstellung von Wäsche und anderen Utensilien, sonstige Dienstleistungen), stellen eine (hier: bewilligungswidrige) Nutzung als Wohnungen dar.

Abbrucharbeiten, mit denen bereits vor der Einführung einer Baubewilligungs- bzw Anzeigepflicht begonnen worden ist, dürfen rechtmäßig fortgesetzt und abgeschlossen werden.

Im Fall von Baumängeln muss auch ermittelt werden, ob die einzelnen Mängel „Baugebrechen“ oder „Konsenswidrigkeiten“ darstellen.

Der Begriff des „vollen Grundwertes“ ist mit dem Verkehrswert gleichzusetzen.

Die Ermittlung der Höhe der Geldleistung hat anhand der Eigenschaften der abzutretenden Grundfläche zu erfolgen.

Bei der Bewertung der betroffenen Grundfläche ist auf die fiktive Nutzungsmöglichkeit abzustellen, dh jene Nutzungsmöglichkeit, die sich ergeben hätte, wenn keine Festlegung als „Verkehrsfläche“ erfolgt wäre.

Bei Vorliegen verschiedener Widmungen beiderseits der Verkehrsfläche ist im Zweifel davon auszugehen, dass die Widmungsgrenze in der Achse der Verkehrsfläche verläuft, sofern dem Flächenwidmungsplan keine anderen eindeutigen Festlegungen zu entnehmen sind.

Die Beweislastregel des § 924 S 2 ABGB kommt beim Mangel- und beim Mangelfolgeschaden zur Anwendung.

Der Beginn der Verjährung des Werklohns kann durch eine verspätete Rechnungslegung nicht hinausgeschoben werden kann.

Die Verjährungsfrist beginnt mit dem Zeitpunkt zu laufen, in dem eine Rechnungslegung nach der Verkehrsüblichkeit objektiv möglich ist.

Auflagen, die im Rahmen der Baubewilligung erteilt werden, sind ebenso wie Bestimmungen der BauO als Schutzgesetze im Sinn des § 1311 ABGB anzusehen.

Dass bei einem Bauträgervertrag über den Erwerb von Wohnungseigentum die Anmerkung der Einräumung von Wohnungseigentum gemäß § 40 Abs 2 WEG 2002 eine ausreichende bücherliche Sicherstellung des Erwerbers darstellt, bedeutet nicht, dass diese Anmerkung für sich genommen ausreichend ist. Sie stellt vielmehr nur ein Element der Sicherung dar, zu dem zahlreiche weitere, wie insbesondere die Einhaltung des Ratenplans, das Vorliegen der behördlichen Genehmigungen, der Besitz einer zur grundbücherlichen Durchführung des Rechtserwerbs geeigneten Titelurkunde sowie die Sicherstellung der Lastenfreiheit nach § 9 Abs 3 BTVG gehören. Fehlt es auch nur an einer einzigen Voraussetzung, so ist das grundbücherliche Sicherungsmodell nicht verwirklicht, alle Zahlungen des Erwerbers werden nicht fällig.

Erfolgt der Abruf einer Bankgarantie aufgrund einer vertretbaren Auslegung des im Valutaverhältnis abgeschlossenen Vertrags, liegt Rechtsmissbrauch nicht vor.

§ 68 ASVG ist nur im verwaltungsbehördlichen Verfahren über die Beitragsschuld anzuwenden.

Davon zu unterscheiden ist die Verjährung der zivilrechtlichen Haftung nach § 67a ASVG, die nach den Verjährungsregeln des ABGB zu beurteilen ist. Daran ändert nichts, dass die Haftung nach § 67a ASVG auch neben die Haftungstatbestände des § 67 ASVG treten kann.

Unter „Beitragsmithaftung“ im Sinn des § 68 Abs 1 ASVG ist daher nur die Haftung nach § 67 ASVG, nicht aber auch jene nach § 67a ASVG zu verstehen. Allerdings ist eine auf § 67a ASVG gestützte Klage gegen den Auftraggeber als eine „zum Zwecke der Hereinbringung getroffene Maßnahme“ im Sinne des § 68 Abs 2 Satz 2 ASVG zu werten.

Eine Abwägung der Interessen des die Änderung beabsichtigenden Wohnungseigentümers gegen die Interessen der übrigen Wohnungseigentümer an der Unterlassung der Änderung ist nicht vorzunehmen. Schon die Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen anderer Miteigentümer steht nach § 16 Abs 2 Z 1 WEG der geplanten Änderung entgegen. Hinsichtlich der Änderung des äußeren Erscheinungsbildes eines Hauses bedarf es aber einer dadurch bewirkten wesentlichen Beeinträchtigung der Interessen der anderen.

Die Errichtung eines Liftturms an der straßenseitigen Hausfassade in Form einer schmuck- und fensterlosen Betonkonstruktion, wodurch der dort befindliche 4 m breite Vorgarten zwischen Hausmauer und Grundgrenze auf 119 cm verschmälert wird, stellt eine wesentliche Beeinträchtigung des äußeren Erscheinungsbildes einer im Jahre 1937 erbauten Cottage Villa, die mit einer Cottage Servitut belastet ist, und damit eine wesentliche Beeinträchtigung der Interessen der anderen dar.

Das Unterlassen von Einwendungen einer Wegegemeinschaft gegen ein Bauvorhaben im Bauverfahren, in dem die Zufahrt über die Straße der Wegegemeinschaft vorgesehen ist, kann nicht als konkludente Zustimmung zur ganzjährigen Nutzung der Straße gewertet werden. Dies gilt umso mehr, wenn die Zufahrtsstraße in den Wintermonaten faktisch unbenützbar ist und aufgrund von Dienstbarkeiten als Schipiste genützt wird.

Wird in einem Bauträgervertrag das grundbücherliche Sicherungsmodell nach § 9 Abs 1 und 2 BTVG ausdrücklich vereinbart, bedarf es für die Fälligkeit der ersten Rate von 10% nicht nur der Bestätigung des Baubeginns aufgrund rechtskräftiger Baubewilligung, sondern auch der Anmerkung der Zusage der Einräumung des Wohnungseigentums gemäß § 40 Abs 2 WEG.

Die Anmerkung der Rangordnung für die beabsichtigte Veräußerung auf der gesamten Liegenschaft ist trotz Vorliegens entsprechender Titelurkunden für die Anmerkung der Zusage der Einräumung des Wohnungseigentums gemäß § 40 Abs 2 BTVG nicht geeignet, den Erwerb eines bestimmten Wohnungseigentumsobjekts zu sichern.

Bei vorzeitiger Auszahlung durch den Treuhänder an den Bauträger kann der Erwerber das Kapital zwar nicht mehr zurückverlangen, wenn die Fälligkeit inzwischen eingetreten ist – hier Einverleibung der Wohnungseigentümer im Grundbuch – er hat aber Anspruch auf die bis zum Fälligkeitszeitpunkt aufgelaufenen Zinsen.

Steht nicht fest, welche Auswirkungen ein behauptetermaßen unrichtiges Sachverständigengutachten auf den Ausgang eines noch nicht abgeschlossenen Gewährleistungsprozesses hat, fehlt es für das Begehren auf Feststellung einer Ersatzpflicht für künftige Schäden gegen den Sachverständigen am schädigenden Ereignis.

Verursacht der auf einer Straße stattfindende Schwerverkehr durch Vibrationen Risse am Mauerwerk des Hauses des anrainenden Nachbarn, weil die Straße wegen des Untergrundes nicht die nötige Grundfeste aufweist, können Ansprüche gegen die Straßenerrichterin wegen fehlerhafter Herstellung der Straße im ordentlichen Rechtsweg geltend gemacht werden.

Die Untätigkeit eines Wohnungseigentümers trotz Kenntnis einer eigenmächtig vorgenommenen Änderung eines anderen Wohnungseigentümers an allgemeinen Teilen der Liegenschaft bewirkt weder eine nachträgliche Zustimmung zur vorgenommenen Änderung noch einen konkludenten Verzicht auf sein Abwehrrecht.

Ein Installateurunternehmen, das ein Waschbecken für einen Gastwirt fehlerhaft montiert, wodurch ein Gast zu Schaden kommt, ist nicht als Erfüllungsgehilfe des Gastwirtes anzusehen. Die Montagearbeiten des Installateurunternehmens bilden keine Erfüllungshandlungen des Gastwirts gegenüber dem Gast oder stehen damit in engem Zusammenhang.

Der Vorgang des Entladens eines Betonmischfahrzeuges mittels Betonpumpe eines Betonpumpenfahrzeugs ist sowohl als Betriebsvorgang als auch als Verwendung des Betonmischfahrzeugs anzusehen.

Der Weitertransport des in den Zwischenbehälter und die Betonpumpe eingebrachten Betons bis zur Entladestelle stellt keine Entladung des Betonpumpenfahrzeugs dar.

Ist der Lenker des Betonpumpenfahrzeugs mit Willen des Halters des Betonmischfahrzeugs beim Abpumpvorgang tätig, ist er mitversicherte Person des Betonmischfahrzeugs im Sinn von § 2 Abs 2 KHVG.

Fügt er dadurch, dass er das Betonpumpenfahrzeug vorwerfbar auf einem ungeeigneten Untergrund aufstellt dem Lenker des Betonmischfahrzeugs einen Schaden zu, hat der Haftpflichtversicherer des Betonmischfahrzeugs gemäß § 332 ASVG die dem Geschädigten vom Sozialversicherungsträger erbrachten Leistungen zu ersetzen.

Für eine wirksame Nachfristsetzung nach § 1170b ABGB reicht, dass sie faktisch gewährt wird, sofern für den Besteller der Verzug mit ausreichender Sicherheit erkennbar ist. Die vorzeitige Vertragsaufhebung nach § 1170b Abs 2 ABGB kann durch prozessuale Erklärung erfolgen, indem der Werkunternehmer den Werklohn fällig stellt. Mit der Vertragsaufhebung entfällt die Verpflichtung des Unternehmers zur Herstellung, Vollendung oder Verbesserung des Werks. Der Besteller muss daher den auf die erbrachte Teilleistung entfallenden Aufwand bezahlen, auch wenn diese wertlos ist. Weist die erbrachte Teilleistung Mängel auf, muss sich der Unternehmer den durch die unterbliebene Verbesserung ersparten Aufwand anrechnen lassen.

Ein Einreichplan ist kein Schutzgesetz, weil sich daraus keine konkrete Verhaltensanordnung in Bezug auf eine konkrete Schutzmaßnahme entnehmen lässt.

Wird daher, anders als im Einreichplan vorgesehen, statt eines ebenen Zugangs zum Geschäft ein Podest, das ca 15 cm höher ist als die angrenzende Parkfläche und über eine Holzrampe erreichbar ist, errichtet und erleidet ein Kunde beim Verlassen des Geschäfts eine Verletzung dadurch, dass er von der Holzrampe mit einem Fuß auf den Parkplatz kippt, ist dem Unternehmer keine Schutzgesetzverletzung vorzuwerfen.

Auch § 1 Abs 1 Z 3 sbg BauTG enthält nur einen allgemeinen Verweis auf den einzuhaltenden Sicherheitsstandard, ohne eine konkrete Verhaltenspflicht des Bauwerbers zur Gefahrenvermeidung zu normieren. Es mangelt daher am Schutzgesetzcharakter.

Das bloße Fehlen einer Rechtsprechung des VwGH zu einer Rechtsfrage führt nicht automatisch zur Zulässigkeit einer Revision.

Ob für die Berechnung der Pauschalgebühr der geschätzte Auftragswert oder der (tatsächliche) Auftragswert heranzuziehen ist, hängt davon ab, ob bereits eine Zuschlagserteilung vorliegt oder nicht.

Für den selbstständigen Bieter gelten weder die kollektivvertraglichen Bestimmungen noch jene des Urlaubsgesetzes, sodass diese auch nicht in die Kalkulation einzubeziehen sind.

Das Verfahren zur Prüfung der Angebote entsprechend der Ausgestaltung durch die Auftraggeberin stellt ein im Wesentlichen schriftliches Verfahren dar, das die Prüfung der Angebote ausschließlich auf Grundlage der vorgelegten Angebote und sonstigen Unterlagen vorsieht. Maßgeblich ist dabei der objektive Erklärungswert des Angebots als Interpretationsmaßstab heranzuziehen. Dabei ist das Angebot in seiner Gesamtheit zu beurteilen. Damit kommt dem, was der Bieter hätte sagen wollen, keine Bedeutung zu, wenn es sich nicht aus dem Angebot erkennen lässt.

Werden durch die Verhandlungen unumkehrbare Tatsachen geschaffen, ist die Untersagung der Aufforderung zur Abgabe von Preisangeboten und der Verhandlungen mit den verbliebenen Bietern die geeignete Provisorialmaßnahme.