Heft 6, Dezember 2018, Band 21

Besonders rund um alpine Skigebiete in Österreich ist das Interesse an Ferienwohnungen und -häusern nach wie vor ungebrochen stark. Die hohe Nachfrage wird mittlerweile in vielen alpinen Ferienorten nicht mehr gern gesehen. Investoren, Projektwerbern und Kaufinteressenten wird mit komplexen gesetzlichen Beschränkungen entgegengetreten. In den alpinen Ferienorten gilt schon lange nicht mehr, dass jedes Grundstück von jedem gekauft werden kann.

Eine unrichtige Auskunft der Baubehörde zur Bewilligungspflicht von baulichen Maßnahmen kann einen fehlenden Baukonsens nicht ersetzen.

Im verwaltungsstrafrechtlichen Zusammenhang lässt eine unrichtige Auskunft der Baubehörde aber das Verschulden entfallen.

Die Ergänzungsbedürftigkeit eines Gutachtens oder die Notwendigkeit der Einholung eines (weiteren) Gutachtens rechtfertigt keine Zurückverweisung der Bausache vom LVwG an die Baubehörde.

Bei einem 1,8 m breiten, 1,2 m tiefen, 1,5 m hohen und ca 200 kg schweren Hühnerkäfig handelt es sich um keine „bauliche Anlage“, da zu dessen Errichtung keine bautechnischen Kenntnisse erforderlich sind.

Ein baupolizeilicher Auftrag, mit dem die Entfernung eines nicht bewilligungs- oder mitteilungspflichtigen Hühnerkäfigs angeordnet wird, ist rechtswidrig.

Auch wenn ein anzeigepflichtiger Teil des (Gesamt-) Bauvorhabens im Baubewilligungsverfahren miterledigt wird, kommen Nachbarn diesbezüglich keine Parteistellung und subjektiv-öffentlichen (Abwehr-) Rechte zu, außer hinsichtlich der Frage der Anwendbarkeit des Anzeigeverfahrens.

Um einen „Kleingartenverein“ handelt es sich nur, wenn die Statuten die Förderung des Kleingartenwesens und die Wahrung der darauf bezüglichen Interessen ihrer Mitglieder beinhalten.

Ein Verein, der nach seinen Statuten die „Förderung der Erholung und der Freizeitgestaltung an Badeseen, die Gesundheitspflege und den Umweltschutz“ bezweckt, ist kein Kleingartenverein im Sinn des § 7a nö KlGG; dies auch dann nicht, wenn die Mitglieder des Vereins Pächter und Eigentümer von Kleingartengrundstücken sind und der Verein tatsächlich neben ihrem ausdrücklichen Vereinszweck (auch) Aufgaben übernimmt, die Kleingartenvereinen obliegen.

Bei der behaupteten Belastung einer benachbarten Biolandwirtschaft durch Tierantibiotika, welche bei einem Hühnermaststall über Mist und Luft ausgebracht würden, handelt es sich um bloß mittelbare Umwelteinwirkungen, die von der oö BauO 1994 nicht umfasst sind.

Bei einer Vogelvoliere im Ausmaß von ca 4 x 4 m und einer Höhe von 2,5 m handelt es sich um eine mitteilungspflichtige bauliche Anlage.

Auch mitteilungspflichtige bauliche Anlagen müssen der Flächenwidmung entsprechen.

Eine Vogelvoliere für 35 Tiere (und aufgrund der Größe noch mehr) dient keiner für die Wohnbevölkerung typischen Tierhaltung und ist daher im „Bauland-Wohngebiet“ unzulässig.

Bei der Einwendung eines Nachbarn, dass durch das Bauvorhaben die Zufahrt zu seinem Grundstück behindert werde, handelt es sich um eine privatrechtliche Einwendung.

Auf privatrechtliche Einwendungen muss bei Erlassung der Baubewilligung nicht Bedacht genommen werden.

Ein Schornstein stellt einen üblichen Bestandteil eines Wohngebäudes dar, der – soweit keine besonderen Umstände vorliegen – in einer Distanz von 20 m schädliche Umwelteinwirkungen nicht erwarten lässt.

Entfällt bei einer baulichen Maßnahme das Erfordernis einer „eigenen“ Bauanzeige, weil sie in Verbindung mit einem bewilligungspflichtigen Bauvorhaben beantragt wurde, wird diese Maßnahme dadurch nicht zu einer bewilligungspflichtigen Maßnahme.

Nachbarn kommt auch im Fall, dass eine anzeigepflichtige Maßnahme im Baubewilligungsverfahren miterledigt wird, keine Parteistellung zu.

Ein Carport, das aufgrund einer Geländeanschüttung eine Traufenhöhe zum Urgelände von 4,475 m aufweist, ist keine „Nebenanlage“ im Sinn des § 25 Abs 8 Satz 2 sbg BGG.

In einem solchen Fall muss daher für die Zulässigkeit der Unterschreitung des Mindestabstandes nicht nur der Vorteil für den Ausnahmewerber größer als der Nachteil für die Nachbarn sein, sondern kumulativ auch ein unbilliger Härtefall (im Sinn des § 25 Abs 8 lit a sbg BGG) bestehen.

Die Einhaltung des Mindestabstandes stellt aber keine „unbillige Härte“ dar, wenn auf dem Bauplatz noch andere Möglichkeiten bestehen, das Carport zu errichten.

Auch wenn ein bereits von den Voreigentümern konsenslos errichtetes Carport abgebrochen werden müsste, liegt keine „unbillige Härte“ für den Rechtsnachfolger vor.

Bei einem Bauvorhaben, bei dem die betriebliche Nutzung die Wohnnutzung erheblich überwiegt, liegt kein Wohngebäude vor.

Bei einem „Kulturzentrum“ mit Shop, Bistro, Seminar- und Verwaltungsräumen sowie lediglich 2 Wohnungen handelt es sich daher um keine „heranrückende Wohnbebauung“.

Eine Dachterrasse (hier: auf dem Flachdach einer als Nebenanlage bewilligten Garage), die in baulichem und funktionellem Zusammenhang mit dem Hauptgebäude steht, ist keine selbständige „Nebenanlage“, deren Errichtung im Mindestabstand zulässig ist.

Eine Eigentümergemeinschaft gemäß WEG 2002 ist zur Einbringung eines Bauansuchens betreffend die Sanierung der Gebäudefassade legitimiert.

Die strafrechtliche Verantwortlichkeit des Bauherrn zur Erstattung der Bauvollendungsanzeige (bzw Benützungsaufnahme) kann nicht an den Bauführer abgewälzt werden.

Bei einer an drei Seiten mit Glas und Mauerwerk umschlossenen und mit einer (elektrisch betriebenen) Markise überdachten Terrasse (hier: über der Garage) handelt es sich um einen bewilligungspflichtigen Zubau.

Der Bauherr wird seiner Sorgfaltspflicht bei der Überwachung der Bauausführung nicht gerecht, wenn er die Baustelle fast zwei Wochen lang nicht besucht und alleinig die Mitarbeiter der bauausführenden Bauleitung mit Überwachungsaufgaben betraut.

Die bloße Anweisung des Bauherrn an die Bauausführenden, keine baugenehmigungsbedürftigen und bauanzeigepflichtigen Maßnahmen ohne entsprechenden Baukonsens vorzunehmen, wird den Kontrollpflichten nicht gerecht.

Zukünftige Baumaßnahmen (hier: betreffend eine Einfriedung) können nicht im Wege einer Auflage bereits vorab geregelt werden.

Die Baubehörde ist auch nicht ermächtigt, mittels Auflagen die Material- und Schneeablagerung auf der Gemeindestraße zu verbieten, die Errichtung eines Gehsteiges aufzutragen und Schutzmaßnahmen für eine Quelle vorzuschreiben.

Bei der Bemessungsgrundlage der maximalen Höhe von 2,80 m für bewilligungs- und anzeigefreie Schuppen ist auf die tatsächliche Höhe der baulichen Anlage als solche abzustellen.

Allenfalls bewirkte Höhenveränderungen durch Geländeaufschüttungen müssen unberücksichtigt bleiben.

Die Vorschreibung, der Baubehörde die Erfüllung des baupolizeilichen Auftrages (hier: Herstellung des bescheidmäßigen Zustandes) unter Anschluss entsprechender Nachweise zu bestätigen, ist unzulässig.

Die Baubehörde ist nicht ermächtigt, im Fall der vorübergehenden Benützung von Nachbargrundstücken über die Herstellung des früheren Zustandes hinausgehende Verpflichtungen (zB Sanierung eines Zufahrtsbereiches) aufzutragen.

Durch die Bewilligung eines Bauwerkes vorübergehenden Bestandes (§ 71 wr BauO) dürfen andere, spezielle und als Ausnahmebestimmungen grundsätzlich restriktiv auszulegende Normen (hier: § 4 Abs 3 wr GaragenG) nicht ohne weitere, besondere Ausnahmegründe auf von ihnen nicht umfasste Tatbestände ausgedehnt werden.

Widerspricht der Bauwerber der Erteilung einer (zeitlich befristeten Ausnahme-) Bewilligung nach § 71 wr BauO ausdrücklich, kann die Baubehörde nicht von einem impliziten Antrag des Bauwerbers ausgehen, dass das den baurechtlichen Bestimmungen widersprechende Bauvorhaben als Bauwerk vorübergehenden Bestandes bewilligt werden soll.

Die Außenflächen des Gebäudes zählen bei Wohnungseigentumsobjekten zu den allgemeinen Teilen des Gebäudes.

Im Fall vorschriftswidriger baulicher Maßnahmen an den Außenflächen des Gebäudes (hier: 4) muss der Bauauftrag zur Herstellung des rechtmäßigen Zustandes gegenüber allen Miteigentümern erlassen werden.

Auf ein Verschulden der Miteigentümer kommt es in diesem Zusammenhang nicht an.

Ein Ausgleichsanspruch nach § 364a ABGB kann auch dann bestehen, wenn Baumaschinen bei genehmigten oder – im Fall einer bloßen Anzeigepflicht – nicht untersagten Abbrucharbeiten angrenzende Bauwerke auf dem Nachbargrund beschädigen. Auf die Frage, ob die Arbeiten fachgerecht durchgeführt wurden, kommt es dabei nicht an.

Bei der Vergabe von Aufträgen mit vorformuliertem Klauselkatalog, mit dem den Bietern der Vertragsinhalt – zumindest weitgehend – vorgegeben wird, liegt jene typische Ungleichgewichtslage vor, wie sie der Verwendung von AGB zueigen ist, sodass es geboten erscheint, § 879 Abs 3 ABGB auch in solchen Fällen zur Beurteilung der Unwirksamkeit von Klauseln wegen gröblicher Benachteiligung im Wege der Analogie heranzuziehen.

Im Verfahren über die Zwangsversteigerung eines Superädifikats, das nach allgemeinen Regeln ein unselbstständiger Bestandteil wäre (Einfamilienhaus), ist § 258 EO (Pfandvorrechtsklage) nicht anwendbar.

Die Exekution auf solche Superädifikate ist seit der EO-Novelle 2000 ausdrücklich den Bestimmungen über die Exekution auf unbewegliches Vermögen unterstellt.

Die Pfandvorrechtsklage gemäß § 258 Abs 1 EO gilt nur für Exekutionsverfahren auf bewegliches Vermögen.

Lässt der Servitutsberechtigte eine Einschränkung der Servitut durch den Eigentümer des belasteten Grundstücks zu, muss er mit Freiheitsersitzung rechnen.

Aus diesem Grund kann der Servitutsberechtigte mit gerichtlicher Hilfe gegen die Beschränkung der Dienstbarkeit durch Klage auf Beseitigung bzw Unterlassung vorgehen ohne dass ihm Rechtsmissbrauch vorgeworfen werden könnte.

Für die Anwendbarkeit der Vorschriften über das Verbrauchergeschäft ist das funktionelle Verhältnis zwischen den Vertragsparteien maßgeblich. Beabsichtigt der Eigentümer einer Privatliegenschaft diese nicht nur zu verkaufen, sondern mittels entsprechender Vertragsgestaltung an den Gewinnen teilhaben zu wollen, die durch die zukünftige Errichtung einer möglichst großen Wohnhausanlage und die Begründung von Wohnungseigentum entstehen, liegt darin eine als unternehmerisch zu qualifizierende, selbständige, wirtschaftliche Tätigkeit.

Ein Verwendungsvertrag im Sinn des § 22 Abs 2 krnt GplG 1995 ist eine im Rahmen des Privatwirtschaftsverwaltung abgeschlossene privatrechtliche Vereinbarung und daher nach allgemeinen zivilrechtlichen Vorschriften auszulegen.

Auch wenn sich der Grundeigentümer nach dem Wortlaut des Vertrags nur ganz allgemein zu einer widmungsgemäßen Bebauung verpflichtet und daher die Formulierung eine gewisse Bandbreite an Bauführungen zulässt, ergibt sich aus dem Zusammenhang mit der beantragten Umwidmung für ein Wohnbauprojekt, dass unter widmungsgemäßer Bebauung die Errichtung eines Wohngebäudes zu verstehen ist und nicht die Errichtung eines 3 m x 3 m großen Geräteschuppens.

Für den Beginn der Verjährung eines Amtshaftungsanspruchs ist jener Zeitpunkt maßgebend, zu dem der Geschädigte auf Grund der ihm bekannten Tatsachen ohne nennenswerte Mühe auf das Verschulden irgendeines Organs des Rechtsträgers schließen konnte.

Unterlässt er die Klage innerhalb der dreijährigen Frist, verjährt nicht nur der Anspruch auf Ersatz für den schon eingetretenen Primärschaden, sondern auch für alle voraussehbaren künftigen Schäden.

Die Voraussehbarkeit von Folgeschäden erfordert nicht, dass ein konkreter künftiger Geschehnisablauf absehbar ist.

Ein Treuhänder, der vertragswidrig Treuhandgelder aufgrund von nicht dem UStG entsprechenden Rechnungen ausbezahlt und dadurch dem Treugeber die Möglichkeit zum Vorsteuerabzug nimmt, wird dem Treugeber gegenüber schadenersatzpflichtig.

Steht fest, dass ein Werk dermaßen unverbesserbar mangelhaft ist, dass damit dessen Unbrauch-

barkeit verbunden ist, ist das Beharren des gewährleistungspflichtigen Unternehmers auf die vertraglich festgelegte Vorleistungspflicht des Werkbestellers sittenwidrig und unbeachtlich.

Auch eine nur geringfügig aufgebogene Metallleiste in einem Bereich, in dem sich tanzende Gäste bewegen, die an einer Feier teilnehmen, ist eine besondere Gefahrenquelle. Deren Vorhandensein widerspricht daher den erhöhten Sorgfaltsanforderungen, die an einen Gastwirt zu stellen sind, der Räume für derartige Veranstaltungen zur Verfügung stellt. Die in § 6 Abs 1 Z 1 ArbeitsstättenVO festgelegt Reglung, dass Fußbodenoberflächen so zu gestalten sind, dass sie keine Stolperstellen aufweisen, stellt eine öffentlich rechtliche Mindestanforderung an die Sorgfaltspflicht von Unternehmern in Bezug auf die Gäste dar, die in den betroffenen Bereich gelangen.

Bereits die bloße Möglichkeit einer Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen anderer Mit- und Wohnungseigentümer durch Umgestaltung eines zur alleinigen Nutzung überlassenen Teils der Liegenschaft bedarf der Zustimmung aller Wohnungseigentümer oder der Genehmigung des Außerstreitrichters.

Von dieser Einschränkung des Individualrechts gemäß § 16 Abs 2 WEG nicht umfasst sind nicht genehmigungsbedürftige Änderungen im Sinne von bagatellhaften Umgestaltungen.

Für die Beurteilung der Frage, ob die Umwandlung des Unternehmensgegenstandes in einem Objekt, das einem Miteigentümer mittels Benützungsregelung zugewiesen ist, vom Verfügungsrecht des Benützungsberechtigten gedeckt ist, findet § 16 Abs 2 WEG sinngemäß Anwendung.

Die Änderung eines in einem Geschäftslokal betriebenen Unternehmensgegenstandes kann eine Widmungsänderung sein. Ob eine solche vorliegt, ergibt sich aus der Gegenüberstellung der Widmung mit der gegenwärtigen und der beabsichtigten Verwendung.

Die Widmung selbst ergibt sich aus der vertraglichen allenfalls konkludenten Einigung der Mit- und Wohnungseigentümer. Besteht danach keine spezifische Geschäftsraumwidmung, haben sich die Mit- und Wohnungseigentümer schon bei der Begründung des Wohnungseigentums grundsätzlich mit jeder Art der Verwendung des Geschäftslokals einverstanden erklärt.

Die Frage der Verkehrsüblichkeit tritt als Auslegungskriterium für die Widmungsvereinbarung bei unspezifischer Widmung in den Hintergrund.

Die Zulässigkeit einer Änderungsklausel setzt voraus, dass sämtliche am Auftrag interessierte Wirtschaftsteilnehmer hievon von Anfang an Kenntnis hatten. Diese Vorgabe ist nicht erfüllt, wenn die Änderungsklausel erst in der zweiten Stufe des Vergabeverfahrens eingeführt wird.

Ein Verstoß gegen die Mitteilungspflicht über die Bildung einer Bietergemeinschaft vor Ablauf der halben Angebotsfrist bildet für sich genommen keinen Ausscheidensgrund. Erfolgt die Mitteilung aber nach Ablauf der Angebotsfrist, kann der Auftraggeber die Bietergemeinschaft nicht mehr zur Abgabe eines Angebotes auffordern.

Fehlen in der Begründung der Zuschlagsentscheidung das Ende der Stillhaltefrist, die Gründe für die Ablehnung ihres Angebots, der Gesamtpreis sowie die Merkmale und Vorteile des erfolgreichen Angebots, kann dies zur Anfechtbarkeit der Zuschlagsentscheidung führen. Es ändert aber nichts daran, dass eine wirksame Zuschlagsentscheidung vorliegt. Notwendige Voraussetzung für das Vorliegen einer gültigen Zuschlagsentscheidung ist, dass der in der Zuschlagsentscheidung genannte Bieter mit dem tatsächlichen Zuschlagsempfänger übereinstimmt.

Die Vermutung, dass sich eine Anzahl von Bietern nicht rechtskonform verhalten wird, rechtfertigt nicht den völligen Ausschluss von Bietergemeinschaften, wenn aufgrund der großen Anzahl von einschlägigen Unternehmen und der Ausschreibung von Kleinaufträgen auch die Bildung von Bietergemeinschaften von Unternehmen aus unbedenklichen Gründen denkbar ist, die erst durch den Zusammenschluss gemeinsam ein erfolgversprechendes Angebot legen können, und deren Zusammenschluss den Wettbewerb daher stärkt.