Heft 6, November 2022, Band 25

Die Vertragsraumordnung hat sich seit ihren Anfängen in Salzburg vor über 30 Jahren in allen österreichischen Bundesländern etabliert. Verfassungsrechtliche Probleme, die eine Kombination von Verordnungen und Verträgen aufwirft, haben sich als lösbar erwiesen. Allerdings gibt es auch heute noch vereinzelt bedenkliche Regelungen. Neben hoheitlichen Maßnahmen zur Baulandmobilisierung, wie Bebauungsfristen und Abgaben für unbebautes Bauland, haben die einzelnen Landesgesetzgeber die privatrechtlichen Instrumente sukzessive ausgebaut. Beispiele aus der letzten Zeit sind die Novellen des nö ROG 2014 aus 2020, des bgld RPlG 2019 aus 2021 und des stmk ROG 2010 aus 2022. Das neue krnt ROG 2021 enthält in einem eigenen Abschnitt besonders umfangreiche Regelungen zur Vertragsraumordnung. In der Praxis haben sich vertragliche Mittel bei der Umsetzung der Entwicklungsziele im Allgemeinen gut bewährt. Der nachstehende Beitrag will zeigen, dass eine Weiterentwicklung der Vertragsraumordnung innerhalb der verfassungsrechtlichen Schranken möglich ist.

In den beteiligten Verkehrskreisen wird oft pauschal mit einer Schadenersatzhaftung der am Bau in verschiedensten Aufgabenstellungen Verantwortlichen gedroht, sollte die Bauprodukteverordnung (BPV) und die mit ihr in Zusammenhang stehenden technischen Normen nicht auf Punkt und Beistrich eingehalten werden, da diese ein Schutzgesetz sei. Ob diese Aussage in ihrer Verallgemeinerung richtig ist, soll anhand der Bestimmungen über die Anwendung von vereinfachten Verfahren nach Art 38 BPV nachgegangen werden.

Bei der Anrechnung von für mehrere Grundstücke geleisteten Interessentenbeiträgen auf den Aufschließungsbeitrag für ein Grundstück (bzw einen Grundstücksteil) hat eine entsprechende Aliquotierung zu erfolgen.

Der bloße Wechsel im Grundeigentum bewirkt noch keinen Bauwerberwechsel; es kommt in diesem Zusammenhang nicht auf das Grundeigentum an, zumal der Grundeigentümer eine eigene, vom Bauwerber verschiedene Parteistellung mit von jenen des Bauwerbers verschiedenen subjektiv-öffentlichen Rechten hat.

Erfolgt im Verfahren zur Änderung des Flächenwidmungsplanes bzw des Örtlichen Entwicklungskonzeptteiles kein Hinweis auf die Möglichkeit der Einbringung von Anregungen oder Einwendungen während einer Auflagefrist, liegt ein erheblicher Verfahrensmangel vor.

Im sbg BGG ist nicht vorgeschrieben, dass die Erreichbarkeit jedes Bauplatzes mit mehrspurigen Kraftfahrzeugen gesichert sein muss.

Ein Bauplatz kann auch durch einen Rad- und Gehweg aufgeschlossen werden; dies insbesondere, wenn bereits eine Erschließung durch eine weitere, für zweispurige Kraftfahrzeuge geeignete Verkehrsfläche besteht.

Erfolgte die Aufschließung des Bauplatzes mit einem Rad- und Gehweg innerhalb der gesetzlichen Frist von 40 Jahren, besteht kein Rechtsanspruch auf Rückgängigmachung einer Grundabtretung.

Die Zulässigerklärung von in einem „Regelungssystem alt“ unzulässigen Zweitwohnungsnutzungen im „Regelungssystem neu“ unter gleichzeitiger Freistellung von allen Zweitwohnungsbeschränkungen in diesem „Regelungssystem neu“, wie sie insbesondere für Zweitwohnungen außerhalb von zulässigen Zweitwohnungsgebieten vorgesehen sind, widerspricht dem Gleichheitssatz.

Bei einem Beherbergungsgroßbetrieb mit mehr als 120 Gästezimmern (hier: Hauptgebäude mit 17 Einzelobjekten in Form von Chalets) ist die teilweise Aufnahme der Benützung von sechs bereits fertiggestellten Chalets mit 54 Gästezimmern aufgrund des Widerspruchs zur Flächenwidmung „Gebiet für Beherbergungsgroßbetriebe“ nicht zulässig.

Bei der Abgrenzung eines „Wohnbaues“ von einer „sozialen Einrichtung, welche auch der Deckung des Wohnbedarfes ihrer Bewohner dient“, ist entscheidend, ob der Betreuung der Bewohner des betreffenden Bauwerkes zentrale Bedeutung zukommt.

Es müssen zur Beurteilung der raumordnungsrechtlichen Zulässigkeit einer „Seniorenresidenz“ folglich im Baubewilligungsverfahren entsprechende Feststellungen zu Art und Umfang der Betreuungsleistungen getroffen werden.

Die Errichtung einer Photovoltaikanlage auf dem Dach eines Gebäudes in einem Schutzgebiet stellt eine Maßnahme dar, die der Verbesserung eines Gebäudes dient; sie kann somit einem Bewilligungsverfahren nach dem stmk OrtsbildG 1977 unterzogen werden.

Nach dem stmk BauG 1995 ist der Eigentümer einer baulichen Anlage nicht verpflichtet, sein Bauvorhaben binnen einer bestimmten Frist fertigzustellen.

Mit dem Einwand, dass die zu bewilligende Straße eine unnötige Bodenversiegelung und Grünlandverschwendung darstelle, wird kein subjektiv-öffentliches Nachbarrecht geltend gemacht.

Auch besteht kein subjektiv-öffentliches Nachbarrecht auf eine entsprechende Dimensionierung eines Retentionsbeckens bzw Oberflächenentwässerungskanals (hier: unter Bezugnahme auf die Klimaerwärmung und die damit einhergehenden größeren Niederschlagsmengen).

Die Zustimmung zu einem Holzlattenprofil in der Natur (Auspflockung) im Zuge der mündlichen Verhandlung reicht nicht aus, um von einer liquiden Zustimmung der Nachbarn auszugehen.

Bei der Nutzung von Räumlichkeiten für eine Privatschule und eine private Kinderbetreuungseinrichtung liegt keine „Betriebsanlage“ im Sinn des § 14 Abs 5 erster Satz vlbg RPlG 1996 vor.

Sind in einem Areal noch keine Betriebe angesiedelt und ist dies auch in zeitlicher Hinsicht nicht absehbar, handelt es sich bei einer dort geplanten Schule und Kinderbetreuungseinrichtung auch nicht um Einrichtungen im Sinn des § 14 Abs 5 erster Satz vlbg RPlG 1996, die der Versorgung und den sozialen Bedürfnissen der in solchen Gebieten arbeitenden Bevölkerung dienen.

Die Errichtung einer Privatschule und einer privaten Kinderbetreuungseinrichtung ist deshalb im „Betriebsgebiet Kategorie I“ unzulässig.

Der Begriff der „Änderung“ eines Bebauungsplans umfasst auch dessen ersatzlose Aufhebung.

Bei der Aufhebung eines Bebauungsplans sind daher – bereits vor der expliziten Regelung im Zuge der tir ROG-Novelle, LGBl 2019/110 – die Verfahrensbestimmungen zur Änderung von Bebauungsplänen (Auflegungs- und Stellungnahmefristen, Verständigung der betroffenen Grundstückseigentümer) einzuhalten gewesen. Die Missachtung dieser Verfahrensbestimmungen stellt einen wesentlichen Verfahrensmangel dar.

Ein Nachbarrecht hinsichtlich Lichtimmissionen oder Blendwirkungen ist vom taxativen Katalog der subjektiv-öffentlichen Rechte des § 26 Abs 1 stmk BauG 1995 nicht umfasst.

Nachbarn kommt kein Antragsrecht auf Erlassung eines baupolizeilichen Auftrages zur „Herstellung des konsensgemäßen Zustandes“ (hier: Herstellung einer dem Stand der Technik entsprechenden Brandwand hin zum Grundstück des Nachbarn) zu.

Unterlässt es der Notar, entgegen seiner Verpflichtung nach § 52 NO, bei Aufnahme eines Notariatsakts über die Schenkung einer Liegenschaft die Parteien über den Sinn und die Folgen desselben aufzuklären, berührt dies die Gültigkeit des Notariatsakts nicht. Allenfalls kann die Unterlassung Schadenersatzverpflichtungen des Notars nach sich ziehen.

Weder der Kaufpreis noch der Lieferwert der mangelhaften Sache bildet den Maßstab für die Verhältnismäßigkeitsprüfung des Mangelbehebungsaufwands. Vielmehr ist primär der durch die Mangelbehebung erzielbare Vorteil für den Übernehmer maßgeblich.

Durch eine unterirdische Tiefgarage kann das Nachbarrecht auf gärtnerische Ausgestaltung nicht verletzt werden.

Die Versagung einer Bewilligung für Bauwerke vorübergehenden Bestandes ist rechtmäßig, wenn sonst die Realisierung des geltenden Flächenwidmungs- und Bebauungsplanes hintangehalten werden würde oder wenn bei nicht willkürlicher Handhabung in der Folge weitere Bewilligungen erteilt werden müssten und deren Vielzahl den öffentlichen Rücksichten widerstreitet bzw den Flächenwidmungsplan (hier: Flächenwidmung „Schutzgebiet, Wald- und Wiesengürtel“) unvollziehbar macht.

Amtshaftungsansprüche sind auch dann ausgeschlossen, wenn die Amtshaftungsklage auf eine behauptete unvertretbare Rechtsansicht gestützt wurde und das Höchstgericht die Revision mangels Vorliegens einer erheblichen Rechtsfrage zurückwies, weil dies in aller Regel nur so verstanden werden kann, dass es das Vorliegen einer unvertretbaren Rechtsansicht verneinte, hätte es eine solche doch sonst zur Wahrung der Rechtssicherheit und Rechtseinheit aufzugreifen gehabt.

Der Begriff der „auffallenden Sorglosigkeit“ gemäß § 2 Abs 1 NWG entspricht jenem des § 1324 ABGB, dem Antragsteller muss daher grobe Fahrlässigkeit vorgeworfen werden können.

Der Sicherungsmechanismus des § 40 Abs 2 WEG 2002 gilt auch in der Insolvenz des Wohnungseigentumsorganisators/Bauträgers und bindet den Insolvenzverwalter.

Die Räumung einer Liegenschaft von einem Überbau ist gemäß § 353 EO durchzuführen. Allenfalls kann dieser Exekution eine Räumung nach § 349 EO vorausgehen, wenn der Überbau bewohnt ist.

Wird ein Gebäude beschädigt, so hat der Eigentümer auch dann Anspruch auf die Kosten der Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands, wenn er den Schadensfall zum Anlass nimmt, das Gebäude neu zu errichten.

Für die Anzahlungsgarantie ist charakteristisch, dass nicht der sich aus dem Vertrag ergebende Anspruch auf die Hauptleistung abgesichert wird, sondern der Anspruch auf Rückgabe der geleisteten Anzahlung, sollte die angezahlte Leistung nicht erbracht werden.

Einem erfahrenen Auftraggeber kann zugesonnen werden, dass er bei der Erstellung eines Prüfblattes zur Verwendung durch seine Auftragnehmer eine bestimmte Art der Verrechnung des Skontoabzugs nicht versehentlich und unbeabsichtigt gewählt hat.

Umfang und Intensität von Verkehrssicherungspflichten richten sich vor allem danach, in welchem Maß der Verkehrsteilnehmer selbst vorhandene Gefahren erkennen und ihnen begegnen kann.

Der Begriff der „Bauführung“ ist im Sinne eines Baumeisters als General-(Gesamt-)unternehmer zu verstehen.

Die Einrede der nicht gehörigen Erfüllung des Vertrags kann auch noch nach Abnahme des Werks in Unkenntnis von Mängeln erhoben werden, solange dem Besteller Verbesserungsansprüche zustehen.

Der Umstand, dass ein Generalunternehmer bei einer sogenannten Erfüllungsgehilfenkette auch für das Verschulden des von seinem Erfüllungsgehilfen verwendeten weiteren Erfüllungsgehilfen („Sub-Subunternehmer“) haftet, kann einen Regressanspruch der Generalunternehmerin gegen die Sub-Subunternehmerin nicht stützen.

Ist im Rahmen eines Werkvertrags die Bestimmung über den Entgeltanspruch bei Abbruch eines Auftrags nach § 16 Abs 1 HOA vereinbart worden, handelt es sich dabei um eine Pauschalierung des eingeschränkten Entgeltanspruchs gem § 1168 Abs 1 Satz 1 ABGB. Der Werkunternehmer muss dem Verbraucher gem § 27a KSchG die Gründe dafür mitteilen, dass er sich infolge Unterbleibens der Arbeit nichts erspart hat, bzw dass er durch anderweitige Verwendung nichts erworben oder zu erwerben absichtlich versäumt hat. Dies gilt auch, wenn der Unternehmer nur einen Teilbetrag des ursprünglichen Entgelts verlangt. Bei Unterlassen der Information wird der Entgeltanspruch nicht fällig.

Eine vertragliche Beschränkung der Eigentümerbefugnisse, die auf die Untersagung einer mit den Zielsetzungen der örtlichen Raumplanung nicht vereinbaren Nutzung abzielt, wie die Unterlassung der Nutzung der Liegenschaft als Freizeitwohnsitz, ist keine für eine Dienstbarkeit erforderliche Duldung oder Unterlassung in Bezug auf das Grundstück selbst und daher keine verbücherungsfähige Grunddienstbarkeit. Gegen einen ausreichenden Bezug des vereinbarten Rechts zur dienenden Liegenschaft spricht, wenn sich die Unterlassungspflicht nicht auf das Grundstück selbst, sondern auf dessen Nutzung in bestimmter Form bezieht, es sich um eine persönliche Dienstbarkeit für eine Gemeinde handelt und die Einhaltung der Verpflichtung zusätzlich mit Vertragsstrafen abgesichert wird.

Der Werkunternehmer kann seiner Verpflichtung nach § 27a KSchG darüber Auskunft zu geben, was er sich infolge des Unterbleibens der Werkleistung erspart hat bzw anderweitig erworben oder absichtlich nicht erworben hat, auch noch im Rahmen des Werklohnprozesses nachkommen.

Weicht die subjektive Vorstellung eines erst im Bau befindlichen Kaufobjekts aufgrund von Foldern, Broschüren, Fotomappen etc von der tatsächlichen Bauausführung ab (satinierte Balkonverglasung statt wie angenommen durchsichtige Verglasung), entspricht die Bauausführung aber der vereinbarten Baubeschreibung, so fehlt es an der Mangelhaftigkeit der Leistung und Gewährleistungsansprüche stehen nicht zu.

Grundsätzlich kann die freiwillige vertragliche Einschränkung des Abwehranspruchs nach § 364 Abs 2 ABGB Inhalt einer Dienstbarkeit sein, wenn sie auf einer Duldungspflicht von mehr oder minder konkreten Immissionen durch die Nachbarliegenschaft beruht. Die Verpflichtung zur Unterlassung von Einwendungen gem § 364 ff ABGB gegen Heranbauen des jeweiligen Eigentümers der herrschenden Liegenschaft in den Mindestabstandsbereich der dienenden Liegenschaft ist jedoch nicht als Grunddienstbarkeit einverleibungsfähig, weil die Vereinbarung nicht die Duldung von Beeinträchtigungen der Nachbarliegenschaft, die mit der grenznahen Verbauung mittelbar verbunden ist, umfasst.

Entscheidend für das Vorliegen eines Superädifikats ist das Fehlen der Absicht, das Bauwerk für seine gesamte Lebensdauer auf fremdem Grund zu belassen.

Auch der Abschluss eines unbefristeten Bestandvertrags samt Verzicht auf die Ausübung des Kündigungsrechts für die Dauer von 30 Jahren schließt die Begründung eines Superädifikats nicht aus.

Waren die Parteien irrigerweise der Auffassung, das Mietverhältnis unterliege nicht dem MRG, spricht dies für das Vorliegen eines Superädifikats.

Soll die Verpflichtung zur Zustimmung der Verbücherung eines Bauverbots nach der Vereinbarung auch auf die zukünftigen Eigentümer des belasteten Grundstücks übergehen, so bindet die vertraglich vereinbarte Servitut auch die Gesamtrechtsnachfolger der Vertragsparteien.

Das gilt auch dann, wenn der Gesamtrechtsnachfolger an der (obligatorisch) belasteten Liegenschaft schon vor der Universalsukzession durch Übergabsvertrag Eigentum erworben hat.

Der vertragliche Anspruch auf Einwilligung in die Einverleibung eines Bauverbotsrechts verjährt innerhalb von 30 Jahren ab seiner erstmaligen Ausübbarkeit.

Das vertragliche Recht, eine Verbücherung zu erwirken, kann nicht als selten ausübbares Recht iS von § 1484 ABGB qualifiziert werden.

Erfolgt die Anfechtung von Entscheidungen mehrerer Lose in einem Antrag, dann richtet sich die Pauschalgebühr nach dem (geschätzten) Gesamtwert der angefochtenen Lose.

Ist vor dem Hintergrund des konkreten Stadiums des Vergabeverfahrens unzweifelhaft, auf welche Entscheidung des Auftraggebers sich der Antrag auf Nichtigerklärung bezieht, dann ist die gesondert anfechtbare Entscheidung ausreichend klar bezeichnet.

Festlegungen sind nur in äußerst seltenen Fällen nicht präklusionsfähig, zB wenn die Anwendbarkeit des Gesetzes an sich und die Zuständigkeit der Vergabekontrollbehörde betroffen sind.

Ist die Feststellung der rechtswidrigen Durchführung eines Vergabeverfahrens ohne vorherige Bekanntmachung beantragt, dann ist für die Antragslegitimation keine Eignungsprüfung rückwirkend für den Zeitpunkt des Vertragsabschlusses durchzuführen, aber eine Plausibilitätsprüfung nach den konkreten Umständen des Einzelfalles vorzunehmen.

Die Entscheidung einer nationalen Wettbewerbsbehörde betreffend die Verletzung von Wettbewerbsregeln kann zwar einen Anhaltspunkt für das Vorliegen einer schweren Verfehlung darstellen, sie kann aber nicht zu einem automatischen Ausschluss des Unternehmers führen.