Heft 6, Dezember 2019, Band 22

Die Raumplanung ist durch rechtliche Vorgaben, Gutachten von Sachverständigen und interessengeleitete Abwägungsentscheidungen geprägt. Diese Faktoren stehen oft in einem Spannungsverhältnis zueinander, weil sich die rechtliche, fachliche und politische Perspektive keineswegs decken. In diesem Beitrag werden Spannungen und Wechselwirkungen im Planungsprozess, hervorgerufen durch unterschiedliche Zugänge von Juristen, Sachverständigen und entscheidungsbefugten Organen, analysiert. Darüber hinaus wird gezeigt, wie das Zusammenwirken der beteiligten Akteure zu fachlich und rechtlich richtigen Entscheidungen führt.

Die Genehmigungsfiktion des § 70 Abs 6 nö BauO 2014 ist nur für den Fall anwendbar, dass die ursprüngliche, mehr als 30 Jahre zurückliegende Baubewilligung aufgrund der Herstellung eines „aliud“ erloschen ist.

Das Feststellungsverfahren dient ausschließlich der Wiederherstellung einer erloschenen baubehördlichen Bewilligung und nicht dazu, allfällig partielle Konsenswidrigkeiten zu genehmigen.

Nachbarn kommt bezüglich der Frage, ob während des Verfahrens ein Bauwerberwechsel stattgefunden hat, kein Mitspracherecht zu.

Die Errichtung zweier Holzhütten mit Dusche bzw WC (hier: 119 cm x 119 cm und 2,2 m Firsthöhe) einschließlich einer Photovoltaikanlage und einem Windrad mit einer Höhe von 3 m im „Grünland“ ist baubewilligungspflichtig.

Die Rechtmäßigkeit von Bebauungsplänen, die aufgrund von Übergangsbestimmungen auch nach Inkrafttreten eines neuen Raumordnungsgesetzes fortgelten sollen, ist nach wie vor am Maßstab jener gesetzlichen Bestimmungen zu messen, auf die sich ihre Erlassung stützte.

Um eine 2,7 m hohe und 8 m lange, der Hangsicherung dienende Trockensteinmauer stand- und rutschsicher errichten zu können, bedarf es wesentlicher bautechnischer Kenntnisse, insbesondere hinsichtlich der Statik.

Die Errichtung einer solchen Trockensteinmauer ist baubewilligungspflichtig.

Die Flächenwidmung „Baugebiet für Erholungs- und Fremdenverkehrseinrichtungen“ bezweckt keinen Nachbarschutz.

Ein subjektiv-öffentliches Recht auf Überprüfung des Nachbargebäudes, um gelagerte Gegenstände zu erfassen und die andauernde Wohnnutzung zu überprüfen, ist aus § 6 Abs 2 nö BauO 2014 nicht ableitbar.

Aus der Antragsbedürftigkeit der Baubewilligung folgt, dass die Baubehörde über das Parteibegehren, so wie es sich aus Ansuchen, Plänen und Baubeschreibung ergibt, abzusprechen hat.

Dem Bauwerber steht es grundsätzlich frei, bei einem (teilbaren) Bauvorhaben die Bewilligung nur für einen Teil dieses Vorhabens zu beantragen.

„Straßenbauwerke der Gemeinde“ sind vom Geltungsbereich der nö BauO ausgenommen. Eine Einbeziehung dieser baulichen Maßnahmen in das Baubewilligungsverfahren (hier: betreffend ein Hotelgebäude) kommt schon aus diesem Grund nicht in Betracht.

Ein baupolizeilicher Auftrag gemäß § 34 nö BauO 2014 setzt eine Abweichung vom bewilligten Projekt im Sinne eines Baugebrechens voraus.

Bei einem bewilligten „Maschendrahtzaun auf Stützmauer“ handelt es sich um eine einheitliche bauliche Anlage.

Im Hinblick auf diese Einheitlichkeit setzt die konsensgemäße Ausführung der baulichen Anlage auch die Anbringung des Maschendrahtzaunes auf der Stützmauer voraus.

Eine Teilung des Bauvorhabens in einzelne Arbeitsschritte, von denen manche bewilligungs-, anzeige- oder meldepflichtig sind, und andere, auf die dies nicht zutrifft, muss im Baueinstellungsverfahren nicht erfolgen.

Ein hinreichend abgegrenztes Bauvorhaben stellt „ein Ganzes“ dar, das zumindest in jenen Teilen, die nicht bewilligungs- oder anzeigefrei sind, von einer Baueinstellung betroffen ist.

Die Herstellung des Zustandes, „der dem vorherigen“ entspricht, ist bei Erneuerungsarbeiten (Ersatz alter Teile eines Bauwerks durch neue Bauteile) nicht möglich.

Die Ausnahmeregelung des § 39 Abs 1 S 2 nö BauO 2014 klammert auch Fälle aus, in denen nur Teile von bebauten Grundstücken oder gar das gesamte Grundstück, dieses jedoch in Teilen mit anschließenden unbebauten Grundstücken oder Teilen davon vereinigt werden.

§ 49 Abs 1 oö BauO 1994 ermächtigt die Baubehörde nicht, dem Eigentümer einer bewilligungslosen baulichen Anlage aufzutragen, zusätzlich zur Baubewilligung auch eine Bauplatzbewilligung (hier: zum Zweck der Anpassung des Bauplatzes an den geänderten Flächenwidmungsplan) binnen bestimmter Frist zu beantragen.

Im Fall, dass Nachbarn im Baubewilligungsverfahren Parteistellung und damit verbunden ein Recht auf Akteneinsicht zukommt, ist der in § 2 oö ADIG normierte Anspruch auf Auskunftserteilung als subsidiär zu qualifizieren. § 3 Abs 2 lit c oö ADIG normiert, dass die Auskunft von der Behörde verweigert werden kann, wenn dem Auskunftswerber die gewünschten Informationen anders unmittelbar zugänglich sind.

Nachbarn können nur Beeinträchtigungen geltend machen, die in ihre private Rechtssphäre fallen. Sie sind nicht zum Schutz öffentlicher Interessen (hier: Umweltschutz) berufen.

Die Aufstellung eines Baustellencontainers zur Zwischenlagerung ohne sonstige Nutzung ist baubewilligungspflichtig.

Eine gewerberechtliche Genehmigung kann die erforderliche baurechtliche Bewilligung nach dem sbg BauPolG nicht ersetzen.

Unterirdische Räume eines Wohnhauses, die nicht die für „Aufenthaltsräume“ erforderliche Belichtung aufweisen, dürfen nicht als Wohn- und Schlafräume verwendet werden.

Unterirdische Räume, die in den bewilligten Einreichplänen nicht ausdrücklich als Aufenthaltsräume (zB Wohn- und Schlafräume) ausgewiesen werden und die bautechnische Anforderungen für „Aufenthaltsräume“ nicht erfüllen, können auch aufgrund des in der Baubewilligung festgelegten Verwendungszwecks des (Gesamt-) Baues nicht als rechtmäßige „Aufenthaltsräume“ angesehen werden.

Werden unterirdische Räume ohne die erforderliche (Ausnahme-) Bewilligung der Änderung des Verwendungszweckes als „Aufenthaltsräume“ benutzt, ist die Baubehörde ermächtigt, die Beseitigung des für den Verwendungszwecks erforderlichen Mobiliars aufzutragen sowie die weitere unzulässige Nutzung zu untersagen.

Im Rechtsmittelverfahren ist grundsätzlich die Sach- und Rechtslage zum Zeitpunkt der Entscheidung maßgeblich.

Die Herstellung eines Zustandes, der dem erlassenen baupolizeilichen Beseitigungsauftrag entspricht (hier: Entfernung von Paneelwänden), ist aber keine vom LVwG zu beachtende Änderung des maßgebenden Sachverhaltes.

Die Vorschreibung von Auflagen zum Zweck des Lichtschutzes (hier: wegen der Blendwirkung einer Glasfassade) muss sich nicht auf bauliche Maßnahmen beschränken, sondern kann auch Pflanzungen umfassen.

Auch die Frist für den Antrag des Nachbarn auf Feststellung der Bewilligungspflicht einer bloß angezeigten Änderung des Verwendungszweckes beginnt mit dem Zeitpunkt der Anzeige über die Bauvollendung.

Die nachträgliche Vorschreibung eines Schneeschutzsystems ist auch bei einer für sich genommen bloß anzeigepflichtigen Balkonüberdachung aus Glas möglich, da es sich bei dieser (nachträglich angebrachten) Glasüberdachung um einen untrennbaren Teil einer bewilligungspflichtigen Wohnanlage handelt.

Für bauliche Anlagen außerhalb des Mindestabstandsbereiches und solchen, die aufgrund einer Ausnahmebestimmung im Mindestabstandsbereich errichtet werden dürfen, bestehen unterschiedliche Abstandsvorschriften.

Die Ausnahmen für Wiederaufbauten und lotrechte Erweiterungen des § 6 Abs 2 tir BauO sind im Mindestabstandsbereich nicht anzuwenden.

Nachbarn kommt im Bauanzeigeverfahren eine auf die Frage der Überprüfung der Zulässigkeit des Bauanzeigeverfahrens beschränkte Parteistellung zu.

Die Errichtung eines Parkplatzes für 104 Kfz (hier: im Gesamtausmaß von ca 2.342 m²) in einer Entfernung von ca 60 m zu zwei Wohnblöcken ist ein bewilligungspflichtiges Bauvorhaben.

Bei einer abgeschrägten Baumasse (hier: unter Einhaltung eines Winkels von 45 Grad innerhalb des zulässigen Gebäudeumrisses) handelt es sich weder um ein Staffeln noch um ein Zurückrücken der Hauptfront im Sinne des § 81 Abs 5 wr BauO, sodass die Voraussetzungen dieser Gesetzesbestimmung nicht erfüllt sind.

Nimmt der Bebauungsplan bei der Festlegung des höchstzulässigen Punktes des Daches auf die „tatsächlich ausgeführte Gebäudehöhe“ Bezug, ist darunter nicht eine fiktive oder maximale, sondern die real vorhandene Gebäudehöhe zu verstehen.

Wird im Bebauungsplan eine Festlegung des höchstzulässigen Punktes des Daches für die „zur Errichtung gelangenden Gebäude“ getroffen, so muss dies zum Zwecke der Wahrung der Sachlichkeit auch im Fall der Vergrößerung eines Gebäudes durch einen Zubau im Dachgeschoß gelten.

Die Erkundigungsobliegenheit darf nicht überspannt werden.

Ausnahmsweise kann aber, sofern eine Verbesserung des Wissensstands nur so möglich und dem Geschädigten das Kostenrisiko zumutbar ist, auch die Einholung eines Sachverständigengutachtens als Erkundigungsobliegenheit des Geschädigten angesehen werden.

Ist der Geschädigte Laie und setzt die Kenntnis des Kausalzusammenhangs und – bei verschuldensabhängiger Haftung – die Kenntnis der Umstände, die das Verschulden begründen, Fachwissen voraus, so beginnt die Verjährungsfrist regelmäßig erst zu laufen, wenn der Geschädigte durch ein Sachverständigengutachten Einblick in die Zusammenhänge erlangt hat.

Als Titel für eine Abtretung nach § 18 Abs 2 WEG genügt das gemeinschaftliche Interesse der Wohnungseigentümer an der Schadensbehebung.

Baustellenblockaden sind, wenn sie eine gewisse Dauer und Schwere der Beeinträchtigung erreichen, nicht mehr als friedliche Versammlung anzusehen und können Schadenersatzansprüche begründen.

Das Eigentum an einem Grundstück umfasst mangels anderer Vereinbarung oder gesetzlicher Einschränkung sowohl dessen Oberfläche als auch dessen Unterfläche und ist insbesondere nach unten nicht begrenzt. Nur soweit besondere Vorschriften vorliegen oder besondere Vereinbarung getroffen wurden, können ausnahmsweise Teile des Untergrundes selbständige Sachen sein. Sonst aber gehört alles was erdfest, mauerfest, nietfest oder nagelfest ist, somit auch alle Teile der Unterfläche zur unbeweglichen Sache.

Die Garantieverpflichtung ist vom Grundgeschäft unabhängig. Einwendungen aus dem Deckungsverhältnis zwischen der Bank und dem Garantieauftraggeber als auch solche aus dem Valutaverhältnis zwischen dem Begünstigten und dem Garantieauftraggeber sind daher ausgeschlossen.

Allein aus der Bezeichnung „Erfüllungsgarantie“ kann nicht abgeleitet werden, dass das Bestehen der Garantie auch den aufrechten Bestand des Werkvertrags voraussetzt.

Eine Erfüllungsgarantie kann auch vom Zessionar nur dann abgerufen werden, wenn im Grundverhältnis der Garantiefall eingetreten ist.

Selbsthilfe ist nur dann erlaubt, wenn staatliche Hilfe zu spät käme und die Grenzen der Notwehr nicht überschritten werden.

Die Verjährungsfrist für einen Anspruch auf Ersatz des Mangelschadens beginnt für den Werkbesteller erst zu laufen, wenn für ihn das Misslingen eines Verbesserungsversuchs feststeht oder die Verbesserung endgültig verweigert wird.

Vor dem Scheitern des Verbesserungsversuchs braucht der später Geschädigte keine Untersuchungen darüber anstellen, ob und warum die Verbesserung erfolglos sein wird.

Die Überwachungs- und Sicherungspflichten nach §§ 12 Abs 3 ff BTVG richten sich an den Treuhänder, der zur laufenden Abwicklung der Treuhandschaft verpflichtet ist, auch wenn er erst später in die Treuhandschaft eingetreten und nicht selbst den Vertrag errichtet hat.

Wurden dem Treuhänder alle maßgeblichen Unterlagen übergeben und wurde von den Erwerbern mehrmals erklärt, dass sie von der Liegenschaftseigentümerin Wohnungen gekauft hätten und haben sie sich über den mangelnden Baufortschritt besorgt geäußert, ist dem Treuhänder jedenfalls erkennbar, dass zwischen dem Liegenschaftskauf- und dem Bauwerkvertrag im Sinn von § 2 Abs 4 BTVG eine wirtschaftliche Einheit besteht und das BTVG zur Anwendung gelangt. Der Treuhänder haftet daher, wenn er dem BTVG widersprechende Auszahlungen vornimmt.

Wirbt der Werkunternehmer mit einer perfekten Qualität der von ihm verwendeten Produkte (hier: Glaselemente) für die Errichtung von Glasfassaden, ist darin eine reklameartige Übertreibung zu sehen und nach dem Werkvertrag eine hohe Qualität geschuldet, nicht aber eine 100%ige Qualität im Sinne einer garantierten Fehlerfreiheit.

Ist aber eine 100%ige Qualität nicht zugesichert worden, kann in der unterlassenen Aufklärung, dass eine solche Qualität nicht garantiert werden kann, keine arglistige Irreführung liegen.

Ist nur ein Teil einer Liegenschaft mit einem Vorkaufsrecht belastet und wird das gesamte Grundstück veräußert ist der Vorkaufsfall grundsätzlich auf den belasteten Liegenschaftsteil beschränkt.

Der Vorkaufsberechtigte hat nur Anspruch auf Anbietung des mit dem Vorkaufsrecht belasteten Liegenschaftsanteils, es sei denn, der Verpflichtete erweitert das Vorkaufsrecht auf die Gesamte Liegenschaft.

Da sich eine beantragte einstweilige Verfügung zur Sicherung des Vorkaufsrechts im Rahmen des mit der Klage erhobenen Anspruchs zu halten hat, muss aus dem Klagebegehren hervorgehen, auf welchen Teil der Liegenschaft der Anspruch besteht.

Eine verschuldensunabhängige Ausgleichshaftung wegen Vertiefung eines Grundstücks, wodurch das Gebäude des Nachbarn die erforderliche Stütze verliert, setzt voraus, dass der Eintritt des Schadens für den Haftpflichtigen ein objektiv kalkulierbares Risiko bildet, das er zu seinem Nutzen eingegangen ist.

Anfängliche Baumängel (Konsenswidrigkeit) oder ein nachträglich verschlechterter Zustand des geschädigten Gebäudes schließen die Haftung jedoch nicht aus, da mit solchen Mängeln nach allgemeiner Lebenserfahrung zu rechnen ist.

Ist ein schlechter Bauzustand mitursächlich für den eingetretenen Schaden, ist bei vorwerfbarer Unkenntnis vom schlechten Bauzustand oder Untätigkeit ein allfälliges Mitverschulden des Geschädigten zu prüfen.

Eine Haftung ist jedoch ausgeschlossen, wenn die Schäden am Gebäude auch auf solche Baugebrechen zurückzuführen sind, die unabhängig von der Einwirkung vom Nachbargrund wegen Gefährdung von Personen oder Sachen zu einem Einschreiten der Baubehörde führen hätten müssen.

Rückforderungsansprüche des in Anspruch genommenen Sicherungsgebers (Bürgen oder Garanten) gegen den Begünstigten sind ebenso wie der Rückforderungsanspruch des Garantieauftraggebers gegen den Begünstigten nach § 1431 analog ABGB zu beurteilen.

Der Anspruch verjährt gemäß § 1478 f ABGB nach 30 Jahren. Die kurze Verjährungsfrist gemäß § 1486 ist auf Bereicherungsansprüche nur anwendbar, wenn es sich um Forderungen eines Unternehmers handelt, die aus einer im Rahmen seines geschäftlichen Betriebs erfolgten Leistung oder Lieferung stammen.

§ 1480 ABGB erfasst nur Ansprüche auf Leistungen, die typisch regelmäßig wiederkehrend zu erbringen sind. Rückforderungen für Zahlungen wegen unzureichender technischer Verfügbarkeit sowie für die Drosselung von Windenergieanlagen sind nicht wiederkehrend in diesem Sinn, weil deren Anfallen in einem Betriebsjahr völlig ungewiss ist.

Liegt dem Antrag auf Einverleibung des Wohnungseigentums ein bewilligter Bauplan zugrunde, sind die Baumaßnahmen aber zu dieser Zeit noch nicht abgeschlossen, ist der Bauplan doch in die vertragliche Einigung der Mit- und Wohnungseigentümer über die Einräumung von Wohnungseigentum eingeflossen. Baumaßnahmen, die der Herstellung des durch den Plan dokumentierten Zustands dienen, begründen daher keine Veränderung des rechtmäßigen Bestandes und damit keine genehmigungspflichtige Änderung im Sinn von § 16 Abs 2 WEG.

Aus dem Umstand, dass zum Zeitpunkt der später durchgeführten baulichen Maßnahmen die Baubewilligung schon abgelaufen ist, lässt sich nicht auf einen Verzicht des Berechtigten schließen. Geringfügige Abweichungen der Baumaßnahmen vom Bauplan, insbesondere solche, die ihre Ursache in einer notwendigen Anpassung an tatsächliche bauliche Gegebenheiten haben, sind von der ursprünglichen Zustimmung gedeckt und bedürfen keiner neuerlichen Willensbildung der Wohnungseigentümer.

Nicht die Eigentümergemeinschaft ist ihren Mitgliedern zur Verwaltung verpflichtet, sondern der Verwalter der Liegenschaft. Es besteht daher keine Verpflichtung der Eigentümergemeinschaft zur Durchführung des Winterdienstes aus einer gesetzlichen Sonderverbindung mit den Wohnungseigentümern.

Die Eigentümergemeinschaft haftet ihren Mitgliedern gegenüber daher grundsätzlich nur deliktisch für eine mangelhafte Streuung und die daraus resultierende Körperverletzung.

Für das Verhalten von Gehilfen muss sie nur nach § 1315 ABGB einstehen.

Ein Anstellungsverhältnis steht der Repräsentantenstellung des Hausbesorgers für die Eigentümergemeinschaft nicht zwingend entgegen, wenn er mit eigenverantwortlicher Entscheidungsbefugnis ausgestattet war. Dass die Eigentümergemeinschaft von einem Weisungs- und Kontrollrecht nicht Gebrauch macht, ist dafür allerdings nicht ausreichend.

Bei den Ausschlussgründen geht es nicht um eine Prognose über die finanzielle Leistungsfähigkeit, sondern formal um die Eröffnung des Insolvenzverfahrens.

Auch bei Bestandsfestigkeit von Ausschreibungsunterlagen müssen die Plausibilität und Nachvollziehbarkeit der Kalkulation geprüft werden.

Ein Mangel der Leistungsfähigkeit, der bei einem mehrstufigen Verfahren erst in einer späteren Stufe zutage tritt, ist auch dann aufzugreifen, wenn die Eignung bereits in der ersten Stufe geprüft worden ist.

Ohne Eignungskriterien ist auch bei bestandsfester Ausschreibung eine Zuschlagserteilung nicht möglich.