Heft 3, Mai 2022, Band 25

Wurde für ein Baugebiet (noch) kein Bebauungsplan erlassen, finden bei größeren Bauvorhaben oftmals Gespräche zwischen Projektentwicklern und Gemeinde zu den Bebauungsgrundlagen statt. Welche rechtliche Wirkung den in diesem informellen Rahmen getroffenen Absprachen oder vorgegebenen Bedingungen zukommt, bleibt den Beteiligten aber mitunter unklar. Im folgenden Beitrag soll deshalb dem Stellenwert von Treu und Glauben beim Übergang von informeller zu förmlich-hoheitlicher Bebauungsplanung am Beispiel eines Falles in einer oberösterreichischen Gemeinde nachgegangen werden.

Das Tiroler Bau- und Raumordnungsrecht wurde insbesondere im Jahr 2021 gleich in mehrfacher Weise novelliert. Die Änderungen betrafen neben touristischen Aspekten und dem Klimaschutz auch notwendige Anpassungen an erfolgte Gemeindefusionen, die Neuregelung der Kundmachungsorgane sowie die ergänzende Umsetzung von Unionsrecht. Der Beitrag gibt einen systematischen Überblick ausgewählter Teile der von den jüngsten Änderungen betroffenen Bereichen.

Die Nutzung des Balkons oder der Dachterrasse eines Wohngebäudes (zB zum Grillen oder dem Aufenthalt mehrerer Personen zu Freizeitzwecken) ist als „Wohnnutzung“ zu qualifizieren.

Den Nachbarn kommen bezüglich Immissionen aus der Benützung eines Gebäudes „zu Zwecken jeder Art der Wohnnutzung“ keine subjektiv-öffentlichen Rechte zu.

Es besteht keine Pflicht, ein Bauvorhaben so zu planen, dass bei der Bauausführung keine fremden Grundstücke benützt werden müssen.

Wird die hintere Baufluchtlinie für unbebaute und bebaute Grundstücke unterschiedlich festlegt, wird der Gleichheitssatz verletzt, wenn den Verordnungsakten zum Bebauungsplan nicht entnommen werden kann, aus welchen übergeordneten Gründen das vom Bebauungsplan verfolgte Planungsziel (hier: Schaffung einer größeren unbebauten Fläche, die gartenmäßig gestaltbar ist) hinsichtlich einzelner, zum Zeitpunkt der Planung bestehender Häuser durchbrochen wurde.

Die Erlassung eines Bebauungsplanes im Hinblick auf ein konkretes Bauvorhaben ist für sich alleine nicht rechtswidrig.

Es ist auch – gemessen an den allgemeinen Zielen der Raumordnung (Verbesserung der Siedlungsstruktur, sparsame Grundinanspruchnahme, Vermeidung von Zersiedelung) – keineswegs unsachlich, für einzelne Bereiche des Ortszentrums mit geplanten verdichteten Bauformen eingeschränkt Bebauungspläne mit höherer Bebauungsdichte zu erlassen.

Die Zulässigkeit von Tiefgaragen bloß in den im Bebauungsplan eingezeichneten Zonen stellt keine Regelung dar, die auch dem Schutz des Interesses der Nachbarschaft dient.

Für ein gewerbebehördlich nicht genehmigungspflichtiges Gebäude mit Büro und Betriebswohnung sowie Zufahrtsstraße, das lediglich in einem (funktionalen) Zusammenhang mit einer gewerbebehördlich genehmigungspflichtigen LKW-Einstellhalle steht, gilt die Übertragung der Zuständigkeit zu baupolizeilichen Maßnahmen („§ 15 und §§ 24 bis 50 oö BauO 1994“) an die Bezirkshauptmannschaft nicht.

Wenn sich die Emissionen eines Viehhandelsbetriebs wesentlich von der Betriebstype der Viehhandelsbetriebe unterscheiden und die Grenzwerte nach der oö Grenzwertverordnung für die Widmungskategorie „gemischtes Baugebiet“ (Tag: 60 dB; Nacht: 50 dB) nicht überschritten werden, ist dieser Betrieb ausnahmsweise auch im „gemischten Baugebiet“ zulässig.

Es besteht bei gewerbebehördlich genehmigungspflichtigen Betriebsanlagen keine Zuständigkeit der Bezirksverwaltungsbehörde zur Erlassung von baupolizeilichen Aufträgen im Zusammenhang mit der (Nicht-)Vollendung der baulichen Maßnahme.

Die Ausnahmebestimmung des § 46 sbg ROG 2009 ist restriktiv handzuhaben.

Der jahrzehntelange rechtswidrige Bestand eines Baus stellt für sich alleine noch keinen „besonderen Grund“ im Sinne des § 46 Abs 2 Z 1 sbg ROG 2009 dar.

Die negativen Auswirkungen der Hubschrauberlandungen und -abflüge auf der Krankenhaus-Hubschrauberlandefläche sind im baurechtlichen Bewilligungsverfahren nicht zu prüfen.

Nachbarn kommt kein subjektiv-öffentliches Recht im Zusammenhang mit dem Abfließen oder Absickern atmosphärischer Niederschläge zu.

Nachbarn müssen nicht die Gesetzesstellen angeben, auf die sie ihre Einwendungen stützen.

Werden jedoch in den von einem rechtsfreundlichen Vertreter verfassten Einwendungen ausdrücklich Rechtsgrundlagen angeführt, dann hat die Baubehörde (bzw das VwG) nur diese zu beurteilen.

Die pauschale Berufung auf die gegenwärtige COVID-19-Pandemie kann im baupolizeilichen Beseitigungsverfahren nicht zwangsläufig zu einer Verlängerung der Leistungsfrist führen.

Wird im Anlassfall trotz Verpflichtung im Flächenwidmungsplan kein Bebauungsplan innerhalb der gesetzlichen Frist von 18 Monaten erlassen, dann erweist sich die Bebauungsplanpflicht im Flächenwidmungsplan als gesetzwidrig.

Als „Nachbargrenze“ im Sinne des § 13 Abs 2 iVm § 4 Z 44 Stmk BauG 1995 kommt auch die Grenze zwischen den im Eigentum verschiedener Personen stehenden Grundstücken in Betracht.

Die „Weiterführung“ einer zur Zeit der Erlassung des Flächenwidmungsplanes rechtmäßig ausgeübten, nunmehr aber mit dem neu erlassenen Flächenwidmungsplan nicht übereinstimmenden Nutzung setzt eine grundsätzlich durchgehende Ausübung der Nutzung voraus.

Im Fall der Änderung eines bestehenden Gebäudes können die bislang bestehenden, größeren Abstände ohne Ausnahmebewilligung bis auf die gesetzlich bestimmten Mindestabstände verringert werden.

Bei einer Zufahrtsstraße, welche auf einer Rampe errichtet wird, deren Zweck es ist, eine Höhe (hier: von ca 2,20 m) zwischen einer Straße und dem Baugrundstück zu überwinden, und welche gegenüber dem Nachbargrundstück massiv räumlich mit einer entsprechend steilen Böschung in Erscheinung tritt, handelt es sich um keine „ebenerdig“ befestigte Hauszufahrt, für die kein Mindestabstand einzuhalten ist.

Es handelt sich vielmehr um sonstiges Bauwerk, für welches ein Mindestabstand von 2 m zur Nachbargrenze einzuhalten ist.

Der Vorbehalt muss die vorbehaltenen Ansprüche in erkennbarer Weise individualisieren und – wenigstens schlagwortartig – den Standpunkt des Werkunternehmers erkennen lassen.

Das Wesen der Enteignungsentschädigung besteht in der Ersatzleistung für das dem Enteigneten durch den besonderen Hoheitsakt abgenötigte Sonderopfer an seinem Vermögen. Die Entschädigung soll den Vermögensnachteil des Enteigneten ausgleichen, nicht aber dessen Bereicherung herbeiführen.

Ob eine Liegenschaft als landwirtschaftlich genutztes Grünland oder als „Bauerwartungsland“ anzusehen und dementsprechend zu bewerten ist, hat das Gericht anhand der gesamten Verfahrensergebnisse zu beurteilen.

Eine ausschließlich im Interesse eines Liegenschaftseigentümers gelegene Flächenwidmungsplanänderung kann wirksam von der Bedingung abhängig gemacht werden, dass ein bestehendes Gebäude abgetragen wird.

Ein Plan oder eine Situationsskizze muss einer Klage auf Duldung und Einverleibung eines Wegerechts nicht zwingend beigelegt werden.

Derartige Unterlagen sind aber dann beizubringen, wenn Inhalt und Umfang der Dienstbarkeit nicht eindeutig beschrieben werden können. In diesem Fall ist jedoch für die Beschreibung des Wegerechts keine Bezugnahme auf einen exakten Lage- oder Vermessungsplan erforderlich, sondern es genügt eine Skizze, aus der sich der Verlauf des begehrten Fahrrechts ergibt.

Bei der Risikobegrenzung wird von Anfang an ein bestimmter Gefahrenumstand von der versicherten Gefahr ausgenommen, ohne dass es dabei auf ein schuldhaftes, pflichtwidriges Verhalten des Versicherungsnehmers ankäme.

Der Deckungsanspruch des Haftpflichtversicherers ist durch das versicherte Risiko spezialisiert und von dem vom Geschädigten erhobenen Anspruch abhängig.

Das Institut des Wegfalls der Geschäftsgrundlage ist grundsätzlich als letztes Mittel heranzuziehen.

Der Wohnungseigentümer kann seine die Liegenschaft betreffenden Gewährleistungs- und Schadenersatzansprüche der Eigentümergemeinschaft abtreten.

Durch die Abtretung ändert sich weder der Inhalt der abgetretenen Forderung noch der Verjährungsbeginn.

Es ist vornehmlich Aufgabe der technischen Oberleitung, Werkzeichnungen zu überprüfen und freizugeben.

Der drohenden Verjährung seines Anspruchs auf Ersatz der künftigen, aber schon vorhersehbaren Schäden hat der Geschädigte, wenn ihm schon ein Primärschaden entstanden ist, mit einer Feststellungsklage innerhalb der Verjährungsfrist zu begegnen. Durch die Einbringung der Feststellungsklage wird, wenn ihr stattgegeben wird, die Verjährung aller in diesem Zeitpunkt zukünftigen Schadenersatzansprüche unterbrochen.

Dem „faktischen Geschäftsführer“, mag er auch Gesellschafter sein, kommt keine Befugnis zu, die GmbH im rechtsgeschäftlichen Verkehr organschaftlich zu vertreten. Die Beurteilung seiner Vertretungsbefugnis richtet sich ausschließlich nach vollmachtsrechtlichen Grundsätzen.

Der Berechtigte aus einem beschränkten Wasserbezugsrecht darf unabhängig davon, wem das Eigentum am Sammelbehälter zukommt, diesen nicht durch Anbringung eines Vorhangschlosses verschließen. Er verhindert dadurch, dass die Eigentümer ihre Quelle nutzen können, weil diese durch die Absperrung keinen Zugang mehr zur Quelle haben. Damit verstoßen sie gegen den Grundsatz der schonenden Ausübung von Servituten.

Stellt die Baubehörde zwar Schäden im Außenbereich und im Haus der gefährdeten Partei fest, die im kausalen Zusammenhang mit dem Bauvorhaben des Beklagten stehen, muss darin noch keine Gefahr im Verzug vorliegen, wenn die weitere Entwicklung von der Baubehörde aufgrund der vorgeschriebenen Höhenkontrollen laufend überwacht wird.

Der für die Zulässigkeit einer einstweiligen Verfügung erforderliche unwiederbringliche Schaden liegt nur dann vor, wenn er durch Geldersatz nicht behoben werden kann. Dazu zählen jedenfalls immaterielle Schäden und Gesundheitsschäden wie Erholungsverlust, Ärger, Verdruss, Aufregung oder Angstgefühle.

Solche immateriellen Schäden sind jedoch keine offenkundigen Tatsachen, die ohne Beweisaufnahme der Entscheidung zugrunde gelegt werden dürfen. Es ist hierfür eine Bescheinigung der konkreten Gefährdung für die Liegenschaft und damit für die Wohn- und Lebensqualität der gefährdeten Partei erforderlich.

Wurde der Umfang eines Wasserbezugsrechts für ein Haus nicht eindeutig festgelegt, war aber aufgrund von bau- und raumordnungsrechtlichen Vorgaben nur die Errichtung eines Hauses mit zwei Wohnungen erlaubt, war die Einräumung des Wasserbezugsrechts für das Haus nur in diesem eingeschränkten Umfang beabsichtigt und vorhersehbar.

Wird durch die Versorgung einer nachträglich geschaffenen dritten Wohneinheit durch einen Dachgeschoßausbau im Zusammenhang mit einer ohnehin festgestellten Wasserknappheit das dienende Grundstück erheblich schwerer belastet, liegt darin eine unzulässige Erweiterung des Wasserbezugsrechts.

Der Anspruch auf Mängelbeseitigung an allgemeinen Teilen der Liegenschaft ist kein teilbarer Anspruch, sondern ein Gesamtanspruch.

Der einzelne Wohnungseigentümer kann daher Gewährleistungs- und Schadenersatzansprüche auch ohne Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer geltend machen, sofern er dadurch nicht Gemeinschaftsinteressen beeinträchtigen kann.

Steht dem Wohnungseigentümer gegen den Bauträger wegen bestehender Mängel an allgemeinen Teilen ein Leistungsverweigerungsrecht zu, sind für die Frage, ob die Ausübung des Leistungsverweigerungsrechts als schikanös zu werten ist, die gesamten Behebungskosten und nicht nur die anteilig auf den Wohnungseigentümer entfallenden Kosten heranzuziehen.

Hat ein Treuhänder zur Feststellung des Abschlusses des jeweiligen Baufortschritts einen sachverständigen Ziviltechniker als Geschäftsführer einer GmbH beigezogen, so ist dieser nicht Erfüllungsgehilfe des Treuhänders, sondern haftet für ein falsches Baufortschrittsgutachten dem Erwerber unmittelbar. Er ist passiv legitimiert, wenn er die Bestätigung in eigenem Namen ausstellt, auch wenn im Bauträgervertrag die GmbH mit den Baufortschrittsbestätigungen beauftragt wurden. Erstellt der Sachverständige zwar ein falsches Baufortschrittsgutachten, verlässt sich der Treuhänder aber nicht darauf und zahlt die entsprechende Rate nicht an den Bauträger aus, so ergibt sich daraus kein Vermögensschaden aus verfrühter Auszahlung. Holen die Erwerber trotz der Bestätigung des Treuhänders, dass der für die Auszahlung erforderliche Baufortschritt nicht vorliege und die Zahlung daher nicht fällig sei, fünf Monate danach ein Privatgutachten zum Baufortschritt ein, kommt ein Ersatz für die Kosten dieses Gutachtens aufgrund des fehlenden Kausalzusammenhangs mit der Erstellung des falschen Gutachtens des Ziviltechnikers, nicht in Betracht.

Die Bestellung von Koordinatoren für Sicherheit und Gesundheitsschutz muss gemäß § 3 Abs 6 BauKG schriftlich erfolgen, um im Interesse der Arbeitnehmer klare Verhältnisse in Bezug auf den Haftenden zu schaffen. Das Schriftformerfordernis gilt analog auch für die Pflichtenübertragung auf einen Projektleiter gemäß § 9 Abs 1 BauKG.

Der Bauherr kann sich daher gegenüber geschädigten Arbeitnehmern nicht darauf berufen, dass er Pflichten nach dem BauKG mündlich oder konkludent auf einen Projektleiter übertragen habe.

Für die wirkliche Einlösung eines Vorkaufsrechts gemäß § 1077 ABGB bedarf es der Leistung des Kaufpreises, wie ihn der Drittkäufer zu leisten hätte oder zumindest eines realen Zahlungsangebots innerhalb der Einlösungsfrist.

Ist der Drittkäufer verpflichtet, Zug um Zug mit der beiderseitigen Unterfertigung des Vertrags – also vor Eintritt der Fälligkeit – eine Finanzierungszusage eines Bankinstituts mit Sitz in der EU auszufolgen, wonach der Gesamtkaufpreis bei der Bank zur Begleichung des Kaufpreises zur Verfügung steht, liegt darin die Bestätigung der Sicherstellung der Kaufpreisforderung. Bringt dagegen der Vorkaufsberechtigte eine Bestätigung seiner Bank, dass er auf einem konkret bezeichneten Konto über ausreichende liquide Mittel in Kaufpreishöhe verfüge und diese jederzeit abrufen könne, dies aber keine Verpflichtung der Bank enthalte, sondern lediglich die aktuelle Zahlungsfähigkeit bestätige, liegt darin gerade keine Sicherstellung für die Kaufpreisforderung. Diese Bestätigung erfüllt aber auch nicht die Erfordernisse eines realen Zahlungsangebots.

Die Erbringung von bloßen Zuliefer- oder Hilfstätigkeiten durch den Auftragnehmer für sich allein kann dazu führen, dass eine Weitergabe des gesamten Auftrages vorliegt.

Dass sich die Definition des ungeeigneten Angebotes von den Kriterien für ein nicht ordnungsgemäßes bzw unannehmbares Angebot abhebt, spricht gegen eine Gleichsetzung dieser Begriffe und damit der Anwendungsvoraussetzungen.