Heft 1, Februar 2023, Band 26

Im Jahr 2016 sprach der VwGH zu § 40 Abs 1 stmk BauG aus, dass die Erlassung eines Feststellungsbescheides für bauliche Anlagen, die vor dem 1.1.1969 errichtet wurden, gesetzlich nicht vorgesehen sei. Seither wird ein Feststellungsbescheid im Anwendungsbereich des § 40 Abs 1 stmk BauG 1995 kategorisch abgelehnt. Nachstehend wird analysiert, ob eine solche Verallgemeinerung zutreffend ist.

Praktische Bedürfnisse bremsen oftmals Ziele und Wünsche des Gesetzgebers: Der Salzburger Landesgesetzgeber reagierte jedoch mehrmals, um solchen Rechnung zu tragen. Mit dem sbg ROG 2009 sollten die Gemeinden ursprünglich bis Ende des Jahres 2015 das neue örtliche Raumplanungskonzept in Form von detaillierten Räumlichen Entwicklungskonzepten auf Basis einer bedarfsorientierten Baulandausweisung und vorgeschalteter Umweltprüfung als Grundlage zur Umsetzung durch die Flächenwidmungs- sowie Bebauungspläne implementiert haben. Nicht, dass etwa die „Übergangsfrist“ verlängert worden wäre, sondern der Gesetzgeber ermöglichte bereits mit der Novelle 2017 in drei Fällen eine Fortschreibung von „alten“ REK. Ein REK-alt kann neben den zwei Fällen von bereits eingeleiteten Anpassungsverfahren bei Vorliegen eines besonders wichtigen öffentlichen Interesses noch geändert werden. Der Begriff wird im Gesetz nicht definiert. Er kann nur im Regelungskontext unter Berücksichtigung der Finalität von Planungsnormen ausgelegt werden. Auf dem Gesichtspunkt des „Planungsermessens“ liegt der Fokus dieses Beitrages.

Ist der Bauwerber nicht (Allein-)Eigentümer des Baugrundstückes, muss er die Zustimmung aller (Mit-)Eigentümer nachweisen.

Dies gilt auch im Fall, dass sich ein bautechnisch nicht trennbares Bestandsgebäude auf zwei Grundstücke erstreckt und auf einem der beiden Grundstücke gar keine Bautätigkeit stattfinden soll.

Eine Privatzimmervermietung setzt neben dem Erfordernis des Vorliegens eines Hofverbandes voraus, dass die Privatzimmervermietung als häusliche Nebenbeschäftigung erfolgt, womit jedenfalls ein räumlicher Bezug zum Hausstand erfüllt sein muss.

Eine schriftliche Vereinbarung, die das Ausmaß der baulichen Maßnahmen völlig unbestimmt lässt (hier: „notwendig erscheinende bauliche Maßnahmen“) und auch nicht auf Einreichpläne zur Konkretisierung des Vorhabens Bezug nimmt, stellt keinen liquiden Nachweis der Zustimmung des Miteigentümers dar.

Eine bereits erteilte Zustimmung des Miteigentümers zum Bauansuchen kann bis zur rechtskräftigen Erteilung der Baubewilligung formlos zurückgezogen werden; dabei ist es baurechtlich irrelevant, ob der Miteigentümer zur Verweigerung oder zum Widerruf seiner Zustimmungserklärung zivilrechtlich berechtigt ist.

Spätere Aussagen vor dem Bezirksgericht, die Verweigerung der Unterschriftsleistung auf Einreichplänen sowie Äußerungen in Schriftsätzen gegenüber den Baubehörden und dem LVwG können nur dahingehend verstanden werden, dass eine Zustimmung zum Bauvorhaben nicht mehr gegeben ist.

Durch die Bestimmung des § 6 Abs 2 Z 1 nö BauO 2014 wird lediglich die Trockenheit „der bewilligten oder angezeigten Bauwerke der Nachbarn“ geschützt, nicht jedoch auch die Trockenheit der Liegenschaft an sich.

Der Umstand, dass bei gewerblichen Betriebsanlagen die baurechtliche Prüfung auf jene Bestimmungen eingeschränkt ist, deren Regelungsinhalt durch die gewerberechtliche Genehmigung nicht erfasst ist, zeigt, dass die Normen der GewO 1994 zur Änderung der Betriebsanlage und der nö BauO 2014 zur Bewilligungspflicht von baulichen Änderungen grundsätzlich dieselbe Schutzrichtung aufweisen.

Sind im konkreten Fall beim Baubewilligungsverfahren nach der nö BauO 2014 keine Bestimmungen ersichtlich, deren Regelungsinhalt nicht bereits durch das gewerbebehördliche Anzeigeverfahren erfasst sind, ist eine doppelte Bestrafung sowohl nach der GewO 1994 (hier: wegen nicht angezeigter Änderungen der Betriebsanlage/€ 200.-) als auch nach nö BauO 2014 (hier: wegen konsensloser Änderungen im Zuge der Bauausführung/€ 1.000.-) unzulässig.

Eine Beschränkung der maximalen Anzahl an Bewohnern einer Wohneinheit ist § 16 nö ROG 2014 nicht zu entnehmen.

Die Befürchtung von Schäden oder (krimineller) Schwarzarbeit kann keine „unverhältnismäßige Behinderung der widmungsgemäßen Nutzung“ begründen.

Eine unverhältnismäßige Behinderung kann sich auch nicht ergeben, wenn sich der Hund der Verpflichteten ohne einen (während der Bauführung entfernten) Zaun nicht im Garten aufhalten kann.

Ein Bebauungsplan, der eine positive Beurteilung des Gestaltungsbeirates als zwingende Voraussetzung für das weitere Baubewilligungsverfahren vorsieht, ist gesetzwidrig.

In der Bauplatzbewilligung wird nicht rechtskräftig darüber abgesprochen, ob ein konkretes Bauvorhaben mit dem Flächenwidmungsplan in Einklang steht.

Im Baubewilligungsverfahren ist die Übereinstimmung des Bauvorhabens mit dem Flächenwidmungsplan unabhängig davon zu überprüfen, ob eine (hier: der Flächenwidmung widersprechende) Bauplatzbewilligung vorliegt oder nicht.

Einer Einwendung muss sich zumindest die konkrete Immission sowie die Immissionsquelle, von der diese Immission ausgehen soll, entnehmen lassen.

Ein automatisches Erlöschen von nichtbebauten Teilflächen eines Bauplatzes (hier: nach einer zivilrechtlichen Abteilung eines Grundstückes) ist im sbg BGG nicht vorgesehen.

Die Baubehörde hat im Baubewilligungsverfahren nur zu prüfen, ob bei Vorliegen von Wohnungseigentum im Sinn des WEG 2002 die Zustimmung der Mehrheit der Miteigentümer – gemessen an den Liegenschaftsanteilen – nachgewiesen wurde, nicht aber, ob diese Zustimmung den Bestimmungen des WEG 2002 entsprechend zustande kam.

Einfriedungen bis zu einer Höhe von insgesamt 2 m sind „jedenfalls“ (nur) anzeigepflichtig und zwar unabhängig davon, ob allgemeine bautechnische Erfordernisse wesentlich berührt werden oder nicht.

Dies gilt auch für Einfriedungen zu Verkehrsflächen, selbst wenn im Einzelfall ein Erfordernis nach verkehrstechnischen Auflagen bestehen sollte.

Räumlichkeiten, die zeitweise und kostenlos an wechselnde Mitarbeiter eines Unternehmens zur Verfügung gestellt werden (hier: zwecks Übernachtung im Rahmen der Berufsausübung), sind keine „Wohnungen“ iSd § 2 Abs 4 tir BauO 2022 und daher im (reinen) „Wohngebiet“ auch nicht zulässig.

Die Vermietung einer möblierten Wohnung zu touristischen Zwecken unter einer Dauer von sechs Monaten ist als „kurzfristige Vermietung an wechselnde Personen“ zu qualifizieren.

Bei solchen kurzzeitigen Vermietungen an wechselnde Personen ist stets der Eigentümer der baulichen Anlage Adressat des Benützungsuntersagungsauftrages.

Eine Benützungsuntersagung ist dem Eigentümer einer baulichen Anlage, oder, wenn diese durch einen Dritten benützt wird, diesem zu erteilen.

Wird eine bauliche Anlage von einer GmbH als „Dritte“ benützt, kann nur die juristische Person als Adressat eines solchen Auftrages herangezogen werden, nicht aber auch der Geschäftsführer, weil dieser in der betreffenden baulichen Anlagen arbeitet.

Nachbarn haben im Verfahren zur Bewilligung von Vorarbeiten Parteistellung.

Nachbarn kommt ein subjektiv-öffentliches Recht zu, dass in einem solchen Bewilligungsverfahren lediglich Maßnahmen, wie sie im Gesetz demonstrativ aufgezählt sind („insbesondere Erdaushub und Sicherung der Baugrube“), nicht aber darüber hinausgehende Maßnahmen (zB Maßnahmen der Herstellung der baulichen Anlage als solcher, wie etwa Errichtung von Fundamenten und ähnliche bauliche Maßnahmen), als Vorarbeiten bewilligt werden.

Anlagen im Sinne des WGG (hier: Kfz-Abstellfläche) sollen in als „Wald- und Wiesengürtel“ gewidmeten Gebieten Ausnahmecharakter haben.

Rein private Interessen (hier: schlechter Gesundheitszustand) wie auch bloß spekulative Annahmen (hier: Verkehrsberuhigung, Verringerung von Emissionen) können den Nachweis an der erforderlichen Notwendigkeit einer Kfz-Abstellfläche nicht erbringen.

Die Aufzählung der vom Mindestabstand ausgenommenen „ebenerdig befestigten Flächen“ ist demonstrativ (arg „wie Hauszufahrten und Abstellplätze“).

Auch bei einer Erschließungsstraße kann es sich daher um eine ebenerdig befestigte Fläche handeln.

Die Vorschreibung von Alternativaufträgen ist im Rahmen des § 129 Abs 10 wr BauO nicht zulässig. Es steht der Baubehörde daher nicht zu, statt der Beseitigung einer konsenswidrigen Luftwärmepumpe (hier: wegen höherer Emissionswerte an Schall) etwa vorzuschreiben, dass diese alternativ entweder zu beseitigen oder in einen konsensgemäßen Zustand zu bringen sei.

Bei einer Abtragung eines Bauwerkes geht die damit verbundene Dienstbarkeit nicht unter, sondern ruht nur bis zur Wiederherstellung der Sache.

Der Gesetzgeber hat im Zusammenhang mit dem Klimawandel zwar das steigende Bedürfnis anerkannt, allzu hohen Raumtemperaturen von Wohn- und Geschäftsräumen entgegenzuwirken. Dieses Ziel soll aber durch Beschattung, also durch Anbringung von Beschattungsvorrichtungen wie Rollläden, Markisen oder Außenjalousien und möglichst auch ohne Klimaanlagen erreicht werden.

Ein Schutzgesetz ist nicht nur ein Gesetz im staatsrechtlichen Sinn, sondern jede Rechtsnorm, die bestimmte Personen oder Personengruppen vor der Verletzung ihrer Rechtsgüter schützen soll. Als Schutzgesetze kommen nicht nur generelle, sondern auch individuelle hoheitliche Anordnungen in Betracht. Danach sind Auflagen, die im Rahmen einer Baubewilligung erteilt werden, als Schutzgesetze im Sinn des § 1311 ABGB zu qualifizieren.

Umsatz- und Gewinneinbußen im Betrieb von Unternehmen sind vom Schutzzweck der Brandschutznormen in den Baugesetzen nicht erfasst.

Die Nichterrichtung eines ursprünglich geplanten und in die Wohnungseigentumsbegründung einbezogenen Objekts, nicht jedoch dessen nachträgliche Widmungsänderung ist ein Anwendungsfall des § 35 WEG.

Der Makler, der sich vor dem Verkauf einer Liegenschaft bei der Baubehörde über die Bebaubarkeit der Liegenschaft informiert und die Auskunft erhält, dass keine diesbezüglichen Beschränkungen vorliegen, darf diese Information weitergeben und ist zu keinen weiteren Nachforschungen verpflichtet. Ist die Bebaubarkeit tatsächlich stark eingeschränkt, haftet er nicht für die Verfahrenskosten der Verkäufer, die im Prozess gegen die Käufer, welche die Aufhebung des Kaufvertrags erfolgreich geltend gemacht haben, angefallen sind.

Enthält ein Vertrag, der auf die Übertragung einer Liegenschaft gerichtet ist, nicht nur die Bestimmung, dass die Liegenschaft auf den Übernehmer mit sämtlichen Rechten und Vorteilen übergeht, mit denen sie der Übergeber besessen hat oder zu besitzen berechtigt war, sondern auch einen allgemeinen Gewährleistungsausschluss, so ergibt die (ergänzende) Vertragsauslegung im Regelfall, dass dem Übernehmer auch alle bei Vertragsabschluss unbekannten Gewährleistungs- und Schadenersatzforderungen des Übergebers, die durch nachteilige Einwirkungen Dritter auf die Substanz der Liegenschaft begründet wurden, abgetreten werden.

Vom Inhaber eines Geschäfts kann keine Beseitigung sämtlicher Gefahrenquellen gefordert werden. Vom Kunden ist vielmehr zu erwarten, dass er beim Gehen vor die Füße schaut. Der Verkehrssicherungspflichtige hat zwar vor ungewöhnlichen Niveauunterschieden zu warnen, Stufen, die von den Verkehrsteilnehmern normalerweise wahrgenommen werden können, müssen jedoch nicht besonders gekennzeichnet werden.

Voraussetzung für das Entstehen eines Superädifikates ist, dass das Bauwerk in der Absicht aufgeführt wird, dass es nicht auf Dauer dortbleiben soll. Die fehlende Belassungsabsicht muss sich entweder aus der Bauweise oder aus einem zeitlich beschränkten Grundbenützungsrecht ergeben. Diese Voraussetzungen müssen im Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes vorliegen. Nach Errichtung kann kein Superädifikat mehr begründet werden, auch nicht durch Urkundenhinterlegung. Derjenige, der weiß, dass er auf fremdem Grund baut, kann mangels Redlichkeit nicht Eigentum an der überbauten Fläche gem § 418 ABGB erwerben, auch wenn der Grundeigentümer von der Bauführung weiß und sie nicht untersagt. Eine rechtsmissbräuchliche Berufung auf das Eigentum am Gebäude seitens des Grundeigentümers liegt nicht vor, wenn dieser ursprünglich von der wirksamen Begründung eines Superädifikats ausgegangen ist.

Den Aufwand für die Herstellung einer dienstbaren Sache hat mangels abweichender Vereinbarung der Servitutsberechtigte zu tragen. Wird die dienstbare Sache auch vom Servitutsverpflichteten benützt, ist der Aufwand für die Herstellung und Instandhaltung von beiden verhältnismäßig zu tragen. Diese Grundsätze gelten auch dann, wenn der Servitutsverpflichtete baubehördlich zur Herstellung der dienstbaren Sache (Verbreiterung einer Aufschließungs – bzw Zufahrtsstraße) verpflichtet wurde. Der Nutzungsanteil des Servitutsberechtigten ergibt sich aus dem Verhältnis seiner Benützung im Vergleich zu jener durch den Servitutsverpflichteten im Hinblick auf die Länge der betroffenen Teilstücke zur Gesamtlänge des Wegs und der Nutzungsintensität.

Für die Festsetzung der Enteignungsentschädigung ist auf den Zeitpunkt der Aufhebung des Rechts, also die Rechtskraft des Enteignungsbescheids abzustellen. Der Verkehrswert der enteigneten Liegenschaft bemisst sich nach der konkreten wirtschaftlichen Verwendungsmöglichkeit des Grundstücks im Enteignungszeitpunkt. Auch eine nachträgliche Entwicklung der tatsächlichen Verhältnisse, die im Enteignungszeitpunkt als wahrscheinlich vorausgesehen werden konnte, kann die Höhe des Verkehrswertes beeinflussen. Für die Bewertung einer landwirtschaftlich genutzten Liegenschaft als Bauerwartungsland ist entscheidend, dass sich das Entwicklungspotenzial einer Liegenschaft im Enteignungszeitpunkt bereits auf den Marktpreis auswirkt. Besteht für die Wertermittlung durch einen Sachverständigen keine gesetzlich vorgeschriebene Methode, so kann der OGH das von den Tatsacheninstanzen gebilligte Ergebnis einer an sich geeigneten Methode nicht überprüfen.

Wird dem Dienstbarkeitsverpflichteten per Bescheid die Benützung eines Parkplatzes aufgrund der fehlenden Baubewilligung für eine Stützmauer untersagt sowie der Auftrag erteilt, dafür Sorge zu tragen, dass auch keine anderen Verfügungsberechtigten (Dienstbarkeitsberechtigte) den Parkplatz benützen, so ist der Servitutsberechtigte von der Gestaltungswirkung des Bescheids und seiner Tatbestandswirkung im Hinblick auf § 525 ABGB erfasst. Der Verpflichtete kann daher Maßnahmen ergreifen, die dem Berechtigten die Ausübung der Servitut unmöglich machen (Aufstellen eines Betonquaders). Gemäß § 483 ABGB ist der Berechtigte verpflichtet, die dienstbare Sache herzustellen bzw zu erhalten. Der Verpflichtete kann dem Berechtigten nicht verbieten, bauliche Maßnahmen durchzuführen, wie etwa die Errichtung einer Absturzsicherung, um in Zukunft die Parkplatzservitut wieder nutzen zu können. Nach Aufhebung des Bescheids über die Untersagung der Benützung des Parkplatzes oder Erteilung einer Baubewilligung für die Stützmauer aufgrund einer ausreichenden Absturzsicherung, lebt die Dienstbarkeit wieder auf.

Wird ein Servitutsweg aufgrund des Einverständnisses der Parteien verlegt und wird die neue Trasse in der Folge durch den Dienstbarkeitsberechtigten über 20 Jahre unbeanstandet benützt, so liegt darin die schlüssige Einräumung einer Dienstbarkeit.

Die Änderung an der dem Wohnungseigentümer zur Eigennutzung zugeordneten Gartenfläche durch Abgrenzung der Gartenfläche mittels eines 1,50 m hohen Staketenholzzauns beeinträchtigt die schutzwürdigen Interessen der anderen Wohnungseigentümer, wenn der Zaun insgesamt einen optischen Fremdkörper im Garten bildet und den einheitlichen Grünblick von Balkonen und Terrassen der anderen Wohnungseigentümer beeinträchtigt.

Die rechtsgeschäftliche Vereinbarung über eine Servitut zugunsten der Allgemeinheit zwischen dem Eigentümer des dienenden Grundstücks und einem öffentlichen Rechtsträger (Bundesforste) hindert grundsätzlich die gleichzeitige Ersitzung dieser Servitut durch die Gemeinde für die Allgemeinheit nicht. Voraussetzung ist jedoch, dass für den Liegenschaftseigentümer erkennbar war, dass seine Duldung der Benützung seines Grundstücks durch die Öffentlichkeit nicht auf der Vereinbarung mit dem Dritten (Bundesforste) beruht, sondern dass es sich dabei um eine Rechtsausübungen der Gemeinde zur Ersitzung eines Gehrechts durch die Allgemeinheit handelt.

Richtet sich der übereinstimmende Wille der Streitparteien darauf, die von den Klägern zur Lärmverringerung vorgegebenen Arbeiten (Einhausung der Luftwärmepumpe) durchführen zu lassen und nach deren Abschluss den Streit über die Wärmepumpe endgültig als bereinigt und verglichen anzusehen, auch wenn das Ergebnis für die Kläger nicht zufriedenstellend sein würde, so umfasst der Vergleich auch nachteilige Entwicklungen der Lärmbelästigung durch die Einhausung , an welche die Parteien nicht gedacht haben. So etwa die Änderung der Frequenzzusammensetzung des Störgeräusches, durch welche tieffrequente Töne stärker in Erscheinung treten.

Ob eine wettbewerbsverzerrende Abrede vorliegt, hängt nicht davon ab, wann der Auftraggeber davon Kenntnis erlangt und wann und wie er darauf reagiert.

Die mietvertragliche Nebenpflicht des Vermieters, den Mieter vor Gefahrenquellen im Zusammenhang mit der Benützung des Mietobjekts und der allgemeinen Teile des Hauses, zu deren Benützung der Mieter nach dem Vertrag oder der Verkehrsübung berechtigt ist, zu schützen, umfasst auch den Bereich der Lichtschächte. Die Genehmigung oder Überwachung einer Anlage durch die zuständige Behörde kann die Verkehrssicherungspflicht des Verantwortlichen nicht ersetzen, sondern nur ergänzen. Ein wiederholt verbogenes und nicht in der Fassung liegendes nicht fixiertes Lichtschachtgitter stellt eine Gefahrenquelle dar. Verletzt sich eine in den Schutzbereich des Mietvertrags einbezogene Person dadurch, dass sie auf das Gitter steigt und dann in den Lichtschacht rutscht, haftet die Vermieterin für den Schaden vertraglich. Sie muss sich das Verschulden ihres Hausmeisters gemäß § 1313a ABGB und dessen Wissen über die bestehende Gefahrenquelle, welche durch Fixierung des Gitters leicht zu beheben gewesen wäre, zurechnen lassen. Die Erkennbarkeit der Gefahrenquelle für den Geschädigten führt nicht zum Entfall der Verkehrssicherungspflicht, sondern ist als Mitverschulden zu berücksichtigen.

Ist in der Ausschreibung das Fehlen einer Bescheinigung als unbehebbarer Mangel bestandfest festgelegt, kommt es auf das (Nicht)Vorliegen einer nachträglichen Änderung der Wettbewerbsstellung nicht an.

Der Abschluss einer Rahmenvereinbarung ohne vorherige Bekanntmachung ist als Durchführung eines Vergabeverfahrens ohne vorherige Bekanntmachung im Sinn der § 334 Abs 3 Z 3 bzw § 353 Abs 1 Z 2 BVergG 2018 anzusehen und kann somit zum Gegenstand einer dahingehenden Feststellung gemacht werden. Der Begriff Zuschlagserteilung im Einleitungssatz des § 334 Abs 3 BVergG 2018 umfasst auch den Abschluss der Rahmenvereinbarung.