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BBL

baurechtliche blätter

Heft 3, Juni 2023, Band 26

eJournal-Heft
  • ISSN Online: 1613-7612

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Inhalt der Ausgabe

S. 85 - 94, Aufsatz

Schindelegger, Arthur

Grüne Infrastruktur in der örtlichen Raumplanung

Die Integration von grüner Infrastruktur in Planungsdokumente – vor allem im örtlichen Kontext – ist eine etablierte raumordnerische Aufgabe. Durch freigehaltene Flächen, gärtnerische Gestaltung oder die Begrünung von Gebäuden werden diverse positive Effekte im Siedlungsgefüge erzielt. Unter dem Aspekt der Klimawandelanpassung ist die Raumordnung angehalten, verstärkt grüne Infrastruktur im Zusammenhang mit Wassermanagement und der Abmilderung von Hitzeereignissen umzusetzen. Diese Umsetzung erfolgt jedoch trotz umfangreicher Zielvorgaben vergleichsweise zurückhaltend. Gründe dafür sind in der komplexen Regelung grüner Infrastruktur im Raumordnungsrecht sowie der schwierigen generellen Umsetzbarkeit zu suchen. Die Freihaltung von Flächen von einer Bebauung ist im existierenden Planungsinstrumentarium der Bundesländer ebenso wie die Gestaltung von Freiflächen und verpflichtende Gebäudebegrünungen auf Bauplatzebene möglich. Die Vorschreibung und Kontrolle der Umsetzung von grüner Infrastruktur ist für die Planungs- und Baubehörde hingegen herausfordernd. Der Beitrag diskutiert daher die aktuellen Rahmenbedingungen für die Vorschreibung und Umsetzung grüner Infrastruktur in der örtlichen Raumplanung unter besonderer Beachtung erforderlicher Klimawandelanpassung über die Raumordnung.

S. 95 - 100, Aufsatz

Lebitsch, Gerhard

Der gesetzliche Rahmen für das örtliche Planungsermessen bei der Kennzeichnung von Orts- und Stadtkernen im systematischen Zusammenhang mit der überörtlichen Raumverträglichkeitsprüfung von Handelsgroßbetrieben

Der sparsame legistische Umgang des Salzburger Landesgesetzgebers zur Kennzeichnung von Orts- und Stadtkernen erfordert neben herkömmlicher Interpretation auch eine historische Interpretation und eine systematische Auseinandersetzung mit der sogenannten Planungshierarchie und den übergeordneten Planungsnormen. Das relativ junge Raumplanungs-Instrument der Kennzeichnung als Orts- und Stadtkern ist in aktuellen – auch politischen – Auseinandersetzungen im Land Salzburg umstritten. Der Beitrag nimmt diese Thematik anknüpfend an juristische Diskussionen vor ca 20 Jahren wieder auf.

S. 101 - 102, Rechtsprechung

Bauwerke im Baulandbereich ohne Bebauungsplan; Bebauungsweise, Bauklasse; Begriff „Umgebung“

Die Berechnung der 100 Meter-(Umgebungs-)Zone hat von den Außengrenzen des Baugrundstücks zu erfolgen.

S. 102 - 102, Rechtsprechung

Unteilbarkeit des Bauvorhabens; Parteistellung der Nachbarn; subjektiv-öffentliche Nachbarrechte

Über ein Bauvorhaben, das sich technisch oder funktionell als Einheit erweist (hier: gemeinsame Errichtung von Wohn-, Büro und Ordinationsgebäuden samt einem mehrstöckigen Parkgaragengebäude auf drei Baugrundstücken), hat die Baubehörde in seiner Gesamtheit abzusprechen.

Der (hier: mit seinem Grundstück unmittelbar an das Baugrundstück des Bauteils B angrenzende, aber 114 m vom gesondert bewilligten Bauteil C entfernte) Nachbar besitzt auf die Einhaltung des Grundsatzes der Unteilbarkeit des Bauvorhabens insoweit einen Rechtsanspruch, als damit eine Beeinträchtigung seiner subjektiv-öffentlichen Rechte in Betracht kommt.

S. 102 - 103, Rechtsprechung

Verkehrsflächenbeitrag; Mehrfachaufschließung

Bei einer Mehrfachaufschließung darf der Verkehrsflächenbeitrag nur einmal vorgeschrieben werden.

Die zeitliche Reihenfolge der Errichtung der Verkehrsflächen ist für die Frage, für welche der Verkehrsflächen der Beitrag vorgeschrieben wird, nicht maßgeblich.

S. 103 - 104, Rechtsprechung

Bauhöhe; Giebelprivileg

Das „Giebelprivileg“ ist auch auf ein Gebäude mit einem Satteldach, dessen Giebelwand an der längeren Gebäudeseite projektiert ist, anzuwenden.

S. 104 - 105, Rechtsprechung

Hangrutschung; subjektiv-öffentliche Nachbarrechte

In Bezug auf befürchtete Rutschungen auf Grund einer problematischen Beschaffenheit des Geländes kommt Nachbarn im Bauverfahren kein Mitspracherecht zu.

S. 105 - 106, Rechtsprechung

Betriebswohnung; Begriff „Betreiberwohnung“

Als „Betreiber“ ist die zivilrechtliche Funktion der „Innehabung“ oder auch die Funktion des „Gewerbetreibenden“, der eine Tätigkeit im eigenen Namen und auf eigene Rechnung ausübt, zu verstehen.

Eine als „Betreiberwohnung“ konsentierte Wohnung für den im Gebäude angesiedelten Betrieb darf nicht von einem bloß Angestellten des Gewerbebetriebes genutzt werden.

S. 106 - 107, Rechtsprechung

Wohnraumvermietung; Privatzimmervermietung; gastgewerbliche Beherbergung; konsenswidrige Verwendungszweckänderung; Verwaltungsübertretung

Bei einer Privatzimmervermietung müssen die zu vermietenden Wohnungen bzw sonstigen Wohnräume zum gemeinsamen Hausstand des Vermieters gehören. Das ist jedenfalls dann der Fall, wenn die Gäste im Rahmen des Wohnungsverbandes des Vermieters in demselben Haus aufgenommen werden.

Übernachtet die Vermieterin während der Vermietung der Wohnräume jedoch außerhalb des Gebäudes (hier: zB bei den Eltern), kann die (Wohnraum-)Vermietung nicht als Privatzimmervermietung qualifiziert werden; es liegt vielmehr eine gastgewerbliche Beherbergung gemäß § 111 Abs 1 Z 4 GewO 1994 vor.

Weist die Wohnung einen baurechtlichen Konsens zu „Wohnzwecken“ auf, liegt diesfalls eine konsenswidrige Änderung des Verwendungszwecks vor.

S. 106 - 106, Rechtsprechung

Flächenwidmung „Mischgebiet“; Immissionsschutz; lärmtechnisches Sachverständigengutachten; subjektiv-öffentliche Nachbarrechte

Einwendungen gegen die Vollständigkeit eines Sachverständigengutachtens (hier: Bewertung der Immissionen der im Bauvorhaben vorgesehenen Geschäftslokale mit „Null“) sind auch ohne Vorlage eines Gegengutachtens zulässig. Die unvollständige und unrichtige Befundaufnahme vermag auch ein Laie nachvollziehbar darzulegen.

S. 107 - 108, Rechtsprechung

Gastgewerbebetrieb; Gemeinschaftsräume; Freizeitwohnsitz

Der Begriff des „Gemeinschaftsraumes“ ist restriktiv auszulegen und auf solche Gemeinschaftsräume einzuschränken, die für Gastgewerbebetriebe geradezu typisch sind.

„Gemeinschaftsräume“ müssen außerhalb des von einem Gast ausschließlich genutzten Bereiches liegen, sich aber innerhalb desselben Gebäudes oder zumindest eines zum Gastgewerbebetrieb gehörenden und in einem örtlichen Naheverhältnis befindlichen Gebäudes befinden.

Darüber hinaus dürfen diese Räume nicht als Wellness-Bereiche, Schiräume, sonstige Abstellräume, Sanitärräume oder dergleichen zu qualifizieren sein.

S. 108 - 108, Rechtsprechung

Containeranlage; Anwendungsbereich der tir BauO 2022

Eine von gesamtheitlicher Zwecknutzung getragene Containeranlage mit 65 (Einzel-)Containern ist nicht vom Anwendungsbereich der tir BauO 2022 ausgenommen.

S. 108 - 108, Rechtsprechung

Einfriedung; Pflanzentröge; anzeigepflichtige Maßnahmen

Bei der Errichtung von vorgefertigten Pflanzentrögen aus Beton (hier: mit einer Breite von 50 cm und mit einem Gewicht bis zu 550 kg) in einer durchgängigen Länge von 18 m entlang der angrenzenden Verkehrsfläche handelt es sich um eine anzeigepflichtige Einfriedung.

S. 108 - 108, Rechtsprechung

Baupolizeiliche Maßnahmen; Alternativaufträge

Im Hinblick auf den Zweck des Bauauftrages, einen Vollstreckungstitel für eine Ersatzvornahme zu schaffen, sind Alternativaufträge rechtlich nicht vorgesehen und nicht zulässig.

Es steht der Baubehörde daher nicht zu, statt der Beseitigung der Luftwärmepumpe etwa vorzuschreiben, dass diese alternativ entweder zu beseitigen oder in einen konsensgemäßen Zustand zu bringen sei.

S. 108 - 108, Rechtsprechung

Einfamilienhaus; Aufschließung; Breite der Verkehrsfläche

Die Verbindung mit der öffentlichen Verkehrsfläche muss der beabsichtigten Verwendung des Bauwerks entsprechen.

Auch bei einem Einfamilienhaus muss die Verbindung mit einer öffentlichen Verkehrsfläche der Breite nach so beschaffen sein, dass ein LKW (zB der Müllabfuhr odgl) zufahren kann.

S. 109 - 109, Rechtsprechung

Planwechsel; Teilabbruch; Zubau; Unzulässigkeit eines Hybridverfahrens

Die Durchführung eines Hybridverfahrens, welches zum Teil in einem Bauanzeigeverfahren (hier: Planwechselverfahren) und zum Teil in einem Baubewilligungsverfahren betreffend einen Zubau bestehen soll, ist rechtlich nicht vorgesehen.

Ein (hier: als „Planwechsel, Teilabbruch und Zubau“ bezeichneter) Antrag auf Einleitung eines solchen Hybridverfahrens ist als unzulässig zurückzuweisen.

S. 109 - 110, Rechtsprechung

Auer, M./​Egglmeier-​Schmolke, B.

Thermische Sanierung; Behauptung gefährlicher Stoffe durch Mieter; einstweilige Verfügung

Eine gesundheitliche Gefährdung kann ein drohender unwiederbringlicher Schaden nach § 381 Z 2 EO sein.

S. 109 - 109, Rechtsprechung

Vorgarten; Einfriedung; freier Durchblick; blickdichte Hecke; örtliches Stadtbild

Eine an Grundgrenze zur öffentlichen Verkehrsfläche hergestellte Einfriedung aus Sockel und Aluminiumlattenzaunfeldern ist unzulässig, da sie den freien Durchblick auf den Vorgarten hindert.

Die Errichtung einer solchen blickdichten Einfriedung ist selbst dann unzulässig, wenn im tatsächlich vorhandenen örtlichen Stadtbild bereits vergleichbare Einfriedungen bestehen. Denn es ist im gegebenen Zusammenhang nicht auf das tatsächlich vorhandene, sondern das beabsichtigte örtliche Stadtbild abzustellen.

Eine blickdichte Hecke stellt jedoch keine Beeinträchtigung des örtlichen Stadtbildes dar, da eine solche Hecke den optischen Eindruck eines hohen Grünanteils nicht beeinträchtigt.

Da für das örtliche Stadtbild im Übrigen ausschließlich die optische Erscheinung maßgeblich ist, macht es auch keinen Unterschied, ob eine Hecke in ihrem Inneren eine massive Einfriedung enthält oder nicht.

S. 110 - 110, Rechtsprechung

Realteilungsvertrag und Kaufvertrag über Liegenschaft; (behauptetes) überhöhtes Anwaltshonorar und behauptete „Fehlleistungen“

Die Verletzung von Aufklärungspflichten führt in der Regel zu Schadenersatzansprüchen und nicht zum Verlust des Honoraranspruchs.

S. 110 - 112, Rechtsprechung

Besitzstörungsverfahren; Wiederherstellungsanspruch; Beseitigung der Bauführung

Außerhalb des Kernbereichs des § 345 ABGB ist ein possessorischer Wiederherstellungsanspruch nach § 346 (analog) ABGB nur dann anzuerkennen, wenn dessen Erfüllung nicht mit besonderen Kosten verbunden ist und nicht zu einer endgültigen Vernichtung wirtschaftlicher Werte führt. Aus diesem Grund ist eine Beseitigung der Bauführung im Besitzstörungsverfahren nicht (also weder nach § 339 ABGB noch nach § 340 ABGB) möglich.

S. 112 - 114, Rechtsprechung

Kausalität; Solidarschuld; Bestimmbarkeit der Schadensteile; Projektsteuerungsvertrag; nicht normgerechte Fensterkonstruktionen; fehlende statische Berechnung; Sachverständigengutachten zur „Schadensquotelung“

Es gibt kein allgemeines und klares Leistungsbild für Projektsteuerungsverträge.

Die Verursachung eines Schadens ist nicht abstufbar. Es ist daher verfehlt, die Verursachung mit einer bestimmten Quote anzugeben.

Die Ermittlung der „Quote“, mit der ein Schädiger letztlich den Schaden zu tragen hat, ist eine Rechtsfrage. Sie kann nicht einem Sachverständigen überlassen werden. Aufgabe des Sachverständigen kann allein sein, dem Richter Einschätzungen dazu zu liefern, wie schadensträchtig dem Schadensumfang und der Schadenswahrscheinlichkeit nach der Fehler des einen oder anderen Solidarschuldners objektiv ist und wie gravierend – abweichend vom üblichen Standard – der jeweilige Sorgfaltsverstoß ist. Diese Gewichte hat der Richter für jeden Beteiligten „auf die Waage“ zu legen und danach im Regressprozess die Schadensquoten zu verteilen.

S. 114 - 114, Rechtsprechung

Wegehalterhaftung Bauträger; Mithalter

Mithalter haften für die Verletzung der Wegehalterpflichten zur ungeteilten Hand.

Die Unterlassung jeglicher Erkundigungen und Vorkehrungen zur Erfüllung der (winterlichen) Wegehalterpflichten durch einen Mithalter stellt eine auffallende Sorglosigkeit dar.

S. 115 - 117, Rechtsprechung

Beseitigung einer Grenzmauer; Errichtungs- und Erhaltungsanspruch; Aufwandersatzanspruch

Nach § 858 Satz 2 ABGB steht es dem zur Errichtung einer Einfriedung verpflichteten Liegenschaftseigentümer grundsätzlich frei, auf welche konkrete Weise er seine Verpflichtung erfüllt. Dies kann aber nicht dazu führen, dass der nach § 1042 ABGB aufgrund einer Ersatzvornahme regressberechtigte Liegenschaftsnachbar nur auf die billigste mögliche Einfriedungslösung verwiesen wäre.

S. 117 - 117, Rechtsprechung

Wesen Bauträgervertrag; Errichtung Gebäude auf eigenem Grund; Abgrenzung zum Werkvertrag; Verjährung

Für den Bauträgervertrag ist kennzeichnend, dass der Bauträger auf einem Grundstück, das nicht dem Betreuten gehört, im eigenen Namen, aber für Rechnung des Betreuten ein Bauwerk errichtet, das der Betreute dann erwirbt. Überwiegen Elemente spezifischer Herstellung für den Betreuten, rechtfertigt dies die Einordnung des Bauträgervertrages als Werkvertrag. Die Errichtung eines Gebäudes auf eigenem Grund führt zu keinem Bauträgervertrag.

Auf die Kaufpreisforderung eines Bauträgers kommt die allgemeine Verjährungsfrist des § 1478 ABGB zur Anwendung, weil eine Kaufpreisforderung nicht in drei Jahren verjährt, wenn Gegenstand des Vertrags der Erwerb einer unbeweglichen Sache ist.

S. 117 - 117, Rechtsprechung

Bankgarantie anstatt Haftrücklass; Garantiestrenge; Effektivklausel; Auslegung

Effektivklauseln müssen „geradezu pedantisch und wortgetreu“ dem Wortlaut der Klausel gemäß erfüllt werden.

Auch Garantieverträge sind gemäß den §§ 914, 915 ABGB auszulegen. Dem steht der Grundsatz der formellen Garantiestrenge nicht entgegen.

S. 118 - 120, Rechtsprechung

Poolbau; Wandlung; Bauordnungswidrigkeit; behebbarer Mangel; Abbruchbescheid; Leistungsverweigerungsrecht; Mangelbeseitigungschance; mangelnde Kooperationsbereitschaft des Bestellers

Ein Rechtsmangel des öffentlichen Rechts ist unbehebbar, wenn feststeht, dass die fehlende Bewilligung nicht nachgetragen werden kann.

Das Leistungsverweigerungsrecht erlischt, sobald der Besteller die Fertigstellung des Werks durch den Unternehmer verhindert oder unmöglich macht oder das noch unvollendete Werk von einem Dritten vervollständigen lässt.

S. 118 - 118, Rechtsprechung

Natürlicher Wasserzufluss; Immission; Zuleitung; Unterlassungsanspruch

Kein Grundstückseigentümer ist verpflichtet, den natürlichen Wasserablauf zu verändern, damit das Wasser nicht auf ein (hangabwärts gelegenes) Grundstück gelangt. Selbst wenn die Einwirkung durch solches Wasser das nach den örtlichen Verhältnissen gewöhnliche Maß übersteigt und die ortsübliche Benutzung der betroffenen Liegenschaft wesentlich beeinträchtigt, haben die Grundstückseigentümer das hinzunehmen, solange keine direkte Zuleitung vorliegt.

S. 120 - 125, Rechtsprechung

COVID-19-Pandemie; Mehrkosten am Bau; Risikotragung; Behauptungs- und Beweislast; Desinfektionsmittel; Unterbringung; Schutzmasken samt einhergehendem Leistungsabfall

Mehrkosten am Bau in Folge der COVID-19-Pandemie sind bei Anwendung der ÖNORM B 2110 grundsätzlich der Sphäre des Auftraggebers zugewiesen. Für die Behauptungslast gilt § 1168 Abs 1 ABGB. Danach sind für die erfolgreiche Geltendmachung von Mehrkostenforderungen die Behauptung und der Beweis von konkret entstandenen Mehrkosten erforderlich. Es kann etwa nicht lediglich darum gehen, die Preisvereinbarung für den Verzögerungszeitraum (zB durch Heranziehung des vereinbarten Stundensatzes) fortzuschreiben.

S. 125 - 127, Rechtsprechung

Immobilienmakler; Vermittlung einer Liegenschaft mit Biotop/Badeteich; fehlende wasserrechtliche Bewilligung; Schadenersatz wegen Verletzung von Informations- und Aufklärungspflichten

Der Immobilienmakler ist Sachverständiger im Sinn des § 1299 ABGB. Der Immobilienmakler hat insbesondere alle wesentlichen allgemeinen Informationen über das Objekt zu erteilen.

Von einem sorgfältigen Immobilienmakler ist – ohne besonderen Anlass – nicht zu verlangen, über die Notwendigkeit allfälliger wasserrechtlicher Bewilligungen von Biotopen oder Schwimmteichen ohne oder mit natürlichem Ab- und Zufluss Bescheid zu wissen.

S. 127 - 128, Rechtsprechung

Verhandlungsverfahren ohne vorherige Bekanntmachung; Dringlichkeit; dringliche, zwingende Gründe; Verhandlungsverfahren mit nur einem bestimmten Unternehmer

Bei Vorliegen dringlicher, zwingender Gründe ist es zumindest nicht grundsätzlich ausgeschlossen, ein Verhandlungsverfahren ohne vorherige Bekanntmachung mit nur einem Unternehmer zu führen.

S. 128 - 129, Rechtsprechung

Antragsvoraussetzungen; Schaden; Behauptung

Die Behauptung eines drohenden oder eingetretenen Schadens muss plausibel sein. Ins Einzelne gehende (genaueste) Darlegungen sind nicht geboten.

S. 129 - 129, Rechtsprechung

Ausscheiden: Erklärungswert; Ausschreibungsbedingungen

Der VwGH hat wiederholt festgehalten, dass die Annahme, ein Bieter wolle ein den Ausschreibungsbedingungen widersprechendes Angebot legen, nur dann gerechtfertigt ist, wenn er dies – klar – zum Ausdruck bringt. Dabei kommt es auf den objektiven Erklärungswert und nicht darauf an, wie der Bieter sein Angebot verstanden wissen will.

S. 129 - 129, Rechtsprechung

Realisierungswettbewerb; Verhandlungsverfahren; Widerruf;

Die Freiheit, im Zuge eines Realisierungswettbewerbs kein Verhandlungsverfahren ohne vorherige Bekanntmachung durchzuführen, besteht nur insoweit, als ein Auftraggeber den Wettbewerb auch widerrufen kann.

S. 130 - 130, Rechtsprechung

Besondere Dienstleistungen; vertiefte Angebotsprüfung; Verfahrensgestaltung; Auftragsvergabe zu angemessenen Preisen

Die rudimentären Regeln des BVergG 2018 für besondere Dienstleistungen räumen dem Auftraggeber eine größere Freiheit in der Verfahrensgestaltung ein.

S. 131 - 132, Neues Baurecht

Giese, K./​Jahnel, D.

Neues Baurecht

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