Heft 6, November 2023, Band 26

Genauso wie technische ÖNORMEN werden auch rechtliche ÖNORMEN (als Vertragsschablonen) vom Normungsinstitut Austrian Standards International (ASI) regelmäßig aktualisiert. Die Neuausgabe der ÖNORM B 2110 mit dem Titel „Allgemeine Vertragsbestimmungen für Bauleistungen“ erschien am 1.5.2023, wobei parallel dazu auch die ÖNORMEN A 2060 und B 2118 angepasst wurden. Es sollen im Folgenden, unter Berücksichtigung einschlägiger Lehrmeinungen sowie vorhandener höchstgerichtlicher Judikatur, die aus Sicht der Autoren wichtigsten Neuerungen und Veränderungen der ÖNORM B 2110 dargestellt werden.

Bauwerbern bzw Planern kommt ein Einsichtsrecht in Bauakte bereits vor Erstellung von Plänen zu.

§ 54 Abs 5 nö BauO 2014 stellt keine inhaltlichen Anforderungen an das Einsichtsbegehren; namentlich muss keine konkrete Absicht präsentiert werden, ein Hauptgebäude oder einen Zubau zu einem solchen in einer gewissen Anordnung und Höhe zu errichten.

Ein Antrag auf Einsicht in Bauakte erfordert auch keine konkrete Benennung der im 100 m-Umkreis bewilligten Hauptgebäude.

Durch eine nachträgliche Zustimmungserklärung des Nachbarn während eines – auf Antrag bereits eingeleiteten – baubehördlichen Verfahrens entfällt die Verpflichtung der Baubehörde nicht, inhaltlich über den Antrag auf Duldungsverpflichtung zu entscheiden.

Ein Hotel/Restaurant (hier: mit 23 Zimmern sowie 233 Verabreichungsplätzen) ist im „Bauland-Wohngebiet“ zulässig.

Hat eine Gemeinde ihre baubehördliche Zuständigkeit in Angelegenheiten der örtlichen Baupolizei bei gewerbebehördlichen Betriebsanlagen auf die BH übertragen, so gilt dies auch für alle Anzeigeverfahren (hier: Errichtung einer Photovoltaikanlage auf dem Dach).

Die Übertragung der Zuständigkeit besteht auch dann, wenn ein bestimmtes Vorhaben nur zu einem geringen Teil der gewerbebehördlichen Genehmigungspflicht unterliegt, im Übrigen aber „bautechnisch ein untrennbarer Zusammenhang mit der gewerblichen Betriebsanlage besteht“.

Eine (hier: „Indach“-)Photovoltaikanlage auf dem Dach eines mehrgeschossigen Gebäudes, in dem im Erdgeschoß und Keller eine gewerbliche Betriebsanlage (hier: Pizzeria) betrieben wird, weist einen solchen bautechnisch untrennbaren Zusammenhang mit der gewerblichen Betriebsanlage auf.

Ein „Freiraumrahmenplan“ der Gemeinde (hier: mit einem Richtwert von 7 m² pro Wohnung für den wohnungsbezogenen Freiraum am Bauplatz), der weder in das örtliche Entwicklungskonzept noch in den Bebauungsplan Eingang gefunden hat, kann mangels rechtlicher Grundlage nicht zur Beurteilung der erforderlichen Erholungsflächen herangezogen werden.

Erwächst aus dem Vorhandensein oder Nichtvorhandensein einer Bauplatzbewilligung fallbezogen (hier: aufgrund einer Grünlandwidmung) kein rechtlicher Vor- oder Nachteil, ist ein Antrag auf Feststellung, dass eine Bauplatzbewilligung noch nicht erloschen sei, von der Baubehörde zurückzuweisen.

Die Anordnung, wonach sich Gästezimmer bzw Wohneinheiten innerhalb des „Hausverbandes“ des Vermieters befinden müssen, ist dahin zu verstehen, dass eine räumlich-funktionelle Verbindung der vermieteten Wohneinheiten mit der Vermieterwohnung bestehen muss.

Ob eine solche Verbindung besteht, ist unter Berücksichtigung der Gesamtumstände jeweils im konkreten Einzelfall zu beurteilen. Dabei wird dem Erfordernis der räumlichen Verbindung mit der Vermieterwohnung im Sinn einer inneren Erschließung umso weniger Gewicht zukommen, je ausgeprägter die funktionelle Verbindung ist.

Werden eine Tiefgarage und (hier: baulich nicht angebundene) haustechnische Anlagen von zwei Gebäuden gemeinsam genutzt, stellt dies für sich alleine keine so ausgeprägte funktionelle Verbindung dar, dass fallbezogen das Vorliegen einer Privatzimmervermietung angenommen werden kann.

Dem vereinfachten Bauverfahren unterfallen nur solche Geländeveränderungen, die Nachbarinteressen beeinträchtigen könnten.

Die langjährige (raumordnungsrechtlich aber unzulässige) Verwendung einer Wohnung als Zweitwohnung außerhalb eines ausgewiesenen Zweitwohnungsgebietes stellt keinen berücksichtigungswürdigen Grund für die Erteilung einer Ausnahmegenehmigung dar.

§ 30 Abs 1 Z 7 stmk ROG 2010 verbindet – im Unterschied zum früheren § 23 Abs 5 lit f stmk ROG 1974 – mit der Widmung „Dorfgebiet“ einen Immissionsschutz für die Nachbarn.

Bei der entsprechenden Wendung in § 30 Abs 1 Z 7 stmk ROG 2010 handelt es sich vom Typ her um eine baurechtliche Vorschrift zur Vermittlung von Nachbarrechten und nicht um eine inhaltliche Umschreibung des Widmungsinhaltes.

§ 30 Abs 1 Z 7 stmk ROG 2010 hat deshalb die Wirkung, dass ab dem Inkrafttreten die Zulässigkeit von Bauten in „Dorfgebieten“ nach dieser Bestimmung (und nicht jener zum Zeitpunkt der Erlassung des Flächenwidmungsplanes) zu beurteilen ist.

Das pflichtwidrige Unterbleiben einer spätestens alle 10 Jahre durchzuführenden Revision führt nicht per se zur Rechtswidrigkeit des geltenden Flächenwidmungsplanes.

Die Nutzungsänderung eines Innenhofes als PKW-Abstellfläche ist baubewilligungspflichtig.

Gemäß § 23 tir SOG 2021 gilt eine Baubewilligung auch als Bewilligung nach dem tir SOG 2021.

Im Baubewilligungsverfahren hat die Baubehörde einzelne Bestimmungen des tir SOG 2021 anzuwenden.

Nachbarn und Miteigentümern kommt hinsichtlich dieser Bestimmungen des tir SOG 2021 keine Parteistellung zu.

Brandschutzwände sind keine dem Kampieren dienende bauliche Anlagen nach dem tir CampingG, die vom Anwendungsbereich der tir BauO 2022 ausgenommen sind.

Auch bei einer Brandschutzwand kann es sich um eine baubewilligungspflichtige Einfriedung handeln.

Eine „Baufläche-Betriebsgebiet der Kategorie I – Zone für Produktionsbetriebe a,b (BB-I-Pa,b)“ ist nicht ausschließlich Produktionsbetrieben vorbehalten.

Die Errichtung eines Hotelbetriebes, eines Veranstaltungsbereiches sowie mehrerer Büros (hier: im Rahmen eines Innovationscampus) ist in dieser Widmungskategorie zulässig.

Im vereinfachten Verfahren besteht keine zweiwöchige (subjektive) Frist für die Stellung eines Wiederaufnahmeantrages.

§ 8 Abs 1 sbg LStG will nicht nur die Ersitzung von Rechten an Straßengrundstücken, sondern grundsätzlich das Entstehen von Privatrechten an den im Gemeingebrauch stehenden Straßen verhindern.

Gestattet der Grundeigentümer dem Bauführer zwar die Errichtung eines Gebäudes auf seinem Grund, will er aber – wie dies insbesondere bei der unwirksamen Vereinbarung eines Superädifikats der Fall ist – erkennbar Eigentümer der Grundfläche bleiben, kommt § 418 Satz 3 ABGB mangels „abredewidrigen Verhaltens“ des Grundeigentümers nicht zur Anwendung. Denn für die Anwendbarkeit des § 418 Satz 3 ABGB reicht es nicht aus, wenn der Grundeigentümer bloß mit der Bauführung auf seinem Grund einverstanden ist, ohne „irgendwie“ ein (berechtigtes) Vertrauen des Bauführers auf einen (künftigen) Grunderwerb zu wecken.

Allein der Umstand, dass erst in 15 Jahren aufgrund des bloßen „Naturwirkens“ die in ihrem Ausmaß auch nicht konkret feststehende Gefahr einer Destabilisierung eines Bauwerks besteht, rechtfertigt noch keinen vorbeugenden Rechtsschutz.

Darf das erworbene Gebäude aufgrund des Flächenwidmungsplans nicht zu dem im Kaufvertrag vereinbarten Zweck, nämlich zur touristischen Vermietung verwendet werden, so liegt ein Rechtsmangel vor, weil die nach dem Vertrag geschuldete rechtliche Position nicht verschafft wurde. Dies gilt unabhängig davon, ob die Behörde bereits eingeschritten ist oder nicht, weil eine widmungswidrige Nutzung des Objekts jedenfalls rechtswidrig ist und ein Einschreiten der Behörde deshalb jederzeit zu befürchten ist.

Ein Mangel allein wegen der Verwendung nicht CE-gekennzeichneter Bauprodukte kommt nur dann in Betracht, wenn eine CE-Kennzeichnung vereinbart wurde.

Die Erkennbarkeit des Sachmangels ist keine Voraussetzung für den Beginn des Fristenlaufs. Anders ist es, wenn besondere Sacheigenschaften zugesichert wurden.

Das Ausmaß der Provisionsminderung nach § 3 Abs 4 MaklerG richtet sich ausschließlich nach der Schwere der vom Makler begangenen Pflichtenverletzung und kann immer nur im Einzelfall unter Berücksichtigung der dem Makler erkennbaren Interessen vorgenommen werden.

Zur Antragstellung auf Einräumung eines Notweges sind nur der Eigentümer und der Bauberechtigte der notleidenden Liegenschaft, nicht aber sonstige dinglich oder obligatorisch Rechteinhaber berechtigt.

Eine Agrargemeinschaft ist kein Miteigentumsverhältnis im Sinn des §§ 825 ff ABGB, sondern eine Sachgemeinschaft, welche dadurch gekennzeichnet ist, dass der jeweilige Eigentümer eines Hofes nutzungsberechtigt wird und die Anteile am Gemeinschaftsgut mit dieser „Stammsitz-“ („Rücksitz“) Liegenschaft verbunden sind.

Zwischen mehreren auf einer Baustelle tätigen Unternehmern gibt es eine Kooperationsverpflichtung (technischer Schulterschluss) aus welcher gegenseitige Warn-, Aufklärungs- und Kontrollpflichten entspringen. Eine Anweisung des Bestellers, die eine Warnpflicht nach sich ziehen kann, liegt vor, wenn er dem Unternehmer nicht nur das herzustellende Werk, sondern die Art der Durchführung in der einen oder anderen Art konkret vorschreibt. Eine Warnung im Sinn des § 1168a ABGB muss erkennen lassen, dass die Anweisung des Bestellers das Misslingen des Werkes zur Folge haben könnte. Unterlässt es ein Unternehmen, den Besteller zu warnen, verliert er nicht nur den Anspruch auf Entgelt, sondern muss auch den weitergehenden Schaden ersetzen. Waren mehrere Unternehmer zur Warnung verpflichtet, lassen sich die Anteile an der Pflichtverletzung aber nicht bestimmen, so haften die Unternehmer solidarisch für den Sanierungsaufwand in Bezug auf das mangelhafte Werk (hier Beschneiungsanlage und Speicherbecken).

Eine wohnungseigentumstaugliche sonstige selbständige Räumlichkeit im Sinn des § 2 Abs 2 WEG erfordert, dass es sich um einen abgeschlossenen selbständigen Teil des Gebäudes handelt, dem nach seiner Art und Größe eine erhebliche wirtschaftliche Bedeutung zukommt. Die erhebliche wirtschaftliche Bedeutung muss der selbständigen Räumlichkeit und nicht den Allgemeinflächen zukommen. In die Beurteilung, ob den in den Teilungsvorschlägen vorgesehenen Räumlichkeiten erhebliche wirtschaftliche Bedeutung zukommt, ist die Nutzungsmöglichkeit von Freiflächen der gemeinschaftlichen Liegenschaft zu Badezwecken nicht miteinzubeziehen. Die Wohnungseigentumstauglichkeit von nur als Umkleidekabine oder als Lager für Badesachen zu nutzenden Räumen kann daher nicht alleine daraus abgeleitet werden, dass mit der Stellung als Mit- und Wohnungseigentümer eine exklusive Bademöglichkeit an einem See verbunden ist.

Erfolgt eine Störung gemäß § 364 Abs 2 ABGB nicht einmalig, sondern dauerhaft aufgrund eines gesetzwidrigen Zustandes, zB einer unsachgemäßen Bauführung, wodurch es zum Durchsickern von Abwässern auf das Nachbargrundstück kommt, umfasst der Anspruch auf Unterlassung auch das Recht, vom Verpflichteten die Beseitigung des gesetzwidrigen Zustandes zu verlangen.

Eine Gemeindeförderung für die von der Gemeinde vorgeschriebenen Aufschließungsgebühren, die nur von Bauwerbern in Anspruch genommen werden kann, die in der Gemeinde ihren Hauptwohnsitz haben, ist gleichheitswidrig. Die generelle Einstellung dieser Förderung ist aus wirtschaftlichen Gründen sachlich gerechtfertigt, wenn sie anstatt – wie ursprünglich vorgesehen – nicht nur von Bauwerbern mit Hauptwohnsitz in der Gemeinde, sondern im Sinne der geforderten Gleichbehandlung von allen Bauwerbern in Anspruch genommen werden könnte. Die Entscheidung, die Förderung auch für jene Bauvorhaben einzustellen, die vor der generellen Förderungseinstellung bewilligt und vollendet wurden, und für welche der Antrag erst nach Förderungseinstellung gestellt wurde, ist nicht gleichheitswidrig.

Bauträger im Sinn des BTVG ist jeder, der sich verpflichtet, einem Erwerber Eigentums- oder Bestandrechte an zu errichtenden oder durchgreifend zu erneuernden Gebäuden einzuräumen. Das BTVG ist unabhängig davon anwendbar, ob der Bauträger eine natürliche oder juristische Person oder ein Unternehmer im Sinn des § 1 Abs 1 Z 1 und Abs 2 KSchG ist, solange der Erwerber Verbraucher ist. Ansprüche des Bauträgers gegen den Erwerber werden gemäß § 7 Abs 4 BTVG erst fällig, wenn die im BTVG vorgesehenen Sicherungen des Erwerbers vorliegen. Hat der Erwerber Zahlungen ohne ausreichende Sicherheit nach dem BTVG erbracht, kann er sie daher gemäß § 14 Abs 1 BTVG zurückfordern. Ein bereicherungsrechtlicher Ausgleich zwischen den Leistungen des Bauträgers und den gemäß § 14 Abs 1 BTVG zu leistenden Rückzahlungen kommt nicht in Betracht.

Eine Grunddienstbarkeit, nach welcher dem Berechtigten gestattet ist, das Grundstück des Belasteten für eine allfällige Reparatur seiner Gebäulichkeiten mit Arbeitern zu betreten, zu befahren und auch das Material für die Reparatur abzulagern und alles vorzukehren, was für die Reparatur notwendig erscheint, umfasst nicht auch das Recht, das Grundstück zur Durchführung von Instandhaltungs-, Pflege-, oder Wartungsarbeiten ohne Ausführung von Reparaturen zu betreten. Das Betreten des dienenden Grundstücks um auf dem herrschenden Grundstück Dächer samt Dachrinnen bzw einen Zaun von Schnee, Laub oder Schmutz zu befreien bzw um den Zaun samt Sockel neu zu streichen, stellt daher eine unzulässige Erweiterung der eingeräumten Dienstbarkeit dar.

Die Verweigerung der Zustimmung eines betroffenen Grundnachbarn zur erforderlichen gemeinsamen Antragstellung im Verfahren zur Änderung einer bestehenden Bauplatzerklärung ist nicht sittenwidrig im Sinn des § 1295 Abs 2 ABGB, wenn er beachtenswerte Motive für seine Verweigerung ins Treffen führt. Der Umstand, dass die Änderung einer Bauplatzerklärung von allen betroffenen Eigentümern erwirkt werden muss, bewirkt nicht, dass die Streitteile in einer Rechtsbeziehung stehen. Eine Interessenabwägung, im Hinblick auf eine etwaige rechtsmissbräuchliche Verweigerung ist daher nicht erforderlich.

Wenn Niederschlagswasser aufgrund der Öffnung der Dachhaut in das Gebäude, das aufgestockt werden soll, eindringt und von dort durch die Feuermauer in das benachbarte Gebäude gelangt, liegt eine unmittelbare Zuleitung im Sinn des § 364 Abs 2 zweiter Satz ABGB vor, die in jedem Fall unzulässig ist. Daran ändert sich auch nichts, wenn der Nachbar seine Feuermauer von innen abdichten und damit das Eindringen von Wasser aus dem Nachbargebäude verhindern könnte.

Händigt die Eigentümerin eines Hauses dem Übernehmer einen Schlüssel und die Verwaltungsunterlagen für das übergebene Haus nicht selbst aus, sondern fordert den Übernehmer dazu auf, sich diese von einem bestimmten Ort zu holen und erklärt sie vor dem Haus, dass dieses jetzt dem Übernehmer gehöre und er darauf aufpassen solle, so spricht dies für eine wirkliche Übergabe im Sinn des § 943 ABGB. Auch ein lebenslängliches Wohnungsgebrauchsrecht der Übergeberin schadet nicht, wenn diese zu diesem Zeitpunkt nicht im Objekt sondern in einem Pensionistenheim wohnte und offen war, ob sie je wieder in das Haus zurückkehren würde. Dafür spricht auch die auf Wunsch der Übergeberin abgegebene Erklärung des Übernehmers, das Haus selbst zu nutzen, es nicht zu veräußern und der Übergeberin zur Absicherung einen Rangordnungsbeschluss zu übergeben.

Würde die Überschreitung der bestehenden Gewerbeberechtigung schon als wirtschaftlich sinnvolle Ergänzung der eigenen Leistung angesehen werden, so wäre jede Form einer Gewerbeeinschränkung im Ergebnis inhaltsleer und damit sinnlos.

§ 89 BVergG 2018 zielt darauf ab, dass die Ausschreibungsunterlagen ausschließlich auf elektronischem Weg unentgeltlich zur Verfügung zu stellen sind.

Dem Auftraggeber kommt, wenn nicht in der bestandfesten Ausschreibung anderes festgelegt, ein Beurteilungsspielraum im Rahmen der Privatwirtschaftsverwaltung zu, ob er Angebote von Bietern ausscheidet, die es unterlassen haben, innerhalb der ihnen gestellten Frist die verlangten Aufklärungen zu geben oder deren Aufklärung einer nachvollziehbaren Begründung entbehrt.