Heft 5, September 2023, Band 26

Haben Gemeinden bis heute kein Verfahren zur Anpassung ihres nach dem sbg ROG 1977, 1992 oder 1998 erstellten Räumlichen Entwicklungskonzepts (REK) an die neuen Vorgaben des sbg ROG 2009 eingeleitet, dürfen diese „alten“ REK – in Anwendung der früheren Vorschriften des sbg ROG 1998 – nur noch abgeändert werden, wenn ua ein „besonders wichtiges öffentliches Interesse“ an der betreffenden Änderung besteht. Der Autor dieses Beitrages hat sich in bbl 2/2022, 45 ff mit diesem unbestimmten Rechtsbegriff näher auseinandergesetzt und ist zu dem Ergebnis gelangt, dass sich in diesem Fall die Änderungen als „zwingend und unerlässlich“ erweisen müssen. Lebitsch/Lebitsch haben in bbl 1/2023, 7 ff an dieser restriktiven Auslegung Kritik geübt. Unter Verweis auf das allgemeine Planungsermessen in der örtlichen Raumplanung vertreten sie die Ansicht, dass die Gemeinden jedes im Zielkatalog des sbg ROG 2009 angeführte öffentliche Interesse als „besonders wichtiges öffentliches Interesse“ verfolgen können. Eine solche Gewichtung verlangt von der Gemeinde lediglich eine „besondere Begründung der Wichtigkeit“. Zu dieser Rechtsansicht von Lebitsch/Lebitsch soll im folgenden Beitrag Stellung genommen werden.

Aufgabe der Volksanwaltschaft ist es, auf Grund von Beschwerden oder von Amts wegen Missstände in der Verwaltung des Bundes und – auf Grundlage landesverfassungsgesetzlicher Ermächtigungen (Bgld, Krnt, Nö, Oö, Sbg, Stmk, Wien) – der Länder, einschließlich des eigenen Wirkungsbereichs der Gemeinden, festzustellen. In diesem Zusammenhang hat die Volksanwaltschaft auch wichtige, praxisrelevante Fragen des Bau- und Raumordnungsrechts zu klären.

Voraussetzung für die Vorschreibung eines Erhaltungsbeitrages ist, dass ein Grundstück „bebaubar“ ist.

Eine „Bebaubarkeit“ ist gegeben, wenn bereits eine Bauplatzbewilligung vorliegt oder zumindest die Möglichkeit besteht, eine Bauplatzbewilligung zu erlangen.

Die Möglichkeit zur Erlangung einer Bauplatzbewilligung besteht, wenn alle vom Eigentümer nicht beeinflussbaren Faktoren für die Erteilung einer Bauplatzbewilligung vorliegen.

Im Fall des Eigentums an abgeschriebenen Grundstücksteilen, die für die Verkehrserschließung erforderlich sind, oder einer Möglichkeit der Enteignung eines Dritteigentümers handelt es sich um vom Eigentümer beeinflussbare Faktoren.

Der Erhaltungsbeitrag ist allerdings nur dann vorzuschreiben, wenn das zu beurteilende Grundstück nicht bereits mit einem Gebäude „bebaut“ ist; ein Flüssiggastank, der zweifellos nicht von Menschen betreten werden kann, ist nicht als „Gebäude“ zu qualifizieren.

Ein Grundstück gilt jedoch auch dann als bebaut, wenn es mit einem Grundstück, auf dem ein Gebäude errichtet ist, eine „untrennbare wirtschaftliche Einheit“ bildet. Ein Erhaltungsbeitrag ist deshalb festzusetzen, wenn keine wirtschaftliche Einheit der Grundstücke vorliegt, aber auch dann, wenn zwar eine wirtschaftliche Einheit vorliegt, diese aber nicht untrennbar ist. Ist sohin Trennbarkeit gegeben, ist es nicht mehr entscheidend, ob eine wirtschaftliche Einheit vorliegt.

Für die Erlassung eines Abbruchauftrages muss die Bewilligungs- bzw Anzeigepflicht sowohl im Zeitpunkt der Errichtung des Bauwerks als auch im Zeitpunkt der Erteilung des Auftrages gegeben sein.

Dieser Abbruchauftrag hat auch dann zu ergehen, wenn zwischen den maßgebenden Zeitpunkten ein Zeitraum lag, in dem keine Bewilligungspflicht bestand.

Eine öffentlich zugängliche, unverschlossene Kleinstkapelle für Gebetsmühlen (hier: mit einer Fläche von 12 m²) ist kein „das Wohnumfeld“ land- und forstwirtschaftlicher Gebäude ergänzendes infrastrukturelles Bauwerk, das im (hier: unspezifischen) „Grünland“ zulässig ist.

Ebenso wenig handelt es sich dabei um ein „widmungsneutrales Bauwerk“ von geringer Größe oder untergeordneter Bedeutung, die dem überwiegenden öffentlichen Interesse der infrastrukturellen Versorgung oder Erschließung eines bestimmten Gebiets dient, und, um ihre Funktion bestmöglich zu erfüllen, an einem bestimmten Standort errichtet werden muss.

Bei einer Privatzimmervermietung müssen sich die Wohneinheiten (Gästezimmer) innerhalb des Hausverbandes des Vermieters befinden.

Innerhalb des Hausverbandes liegen die vermieteten Wohneinheiten nur dann, wenn eine räumlich-funktionelle Verbindung mit der Vermieterwohnung besteht.

Ob eine räumlich-funktionelle Verbindung vorliegt, ist unter Berücksichtigung der Gesamtumstände jeweils im konkreten Einzelfall zu beurteilen.

Allein der Umstand, dass die vermietete Wohneinheit im selben Geschoßwohnbau wie die Vermieterwohnung liegt oder dass sich die vermietete Wohneinheit und die Vermieterwohnung jeweils in einer Hälfte eines Doppelwohnhauses befinden, kann jedoch bei fehlender räumlich-funktioneller Verbindung der beiden Wohneinheiten das Vorliegen eines „Hausverbandes“ im Sinn des § 5 Z 10 sbg ROG 2009 nicht begründen.

Die zulässige Bauhöhe für einen Umbau ergibt sich im Fall einer durch eine Baubewilligung übergeleiteten Bauplatzerklärung aus den konkreten Angaben in der Baubewilligung (einschließlich Planunterlagen).

Ein Ansuchen um Erteilung einer raumordnungsrechtlichen Einzelbewilligung kann vom Grundeigentümer oder einer Person gestellt werden, die einen Rechtstitel nachweist, der für die grundbücherliche Einverleibung seines Eigentumsrechts an der Grundfläche geeignet ist.

Ein Kaufvertrag, der mangels Vorliegens einer erforderlichen grundverkehrsbehördlichen Zustimmung noch nicht verbücherungsfähig ist, ist kein Rechtstitel, der für die grundbücherliche Einverleibung geeignet ist.

Die Frage, ob der Verwendungszweck „Wohnung“ zum vorgegebenen Stichtag 1.1.2018 raumordnungsrechtlich auch die Nutzung zu touristischen Zwecken erlaubt hat, ist nach den zum Zeitpunkt der Bewilligung geltenden bau- und raumordnungsrechtlichen Vorschriften zu beurteilen.

Beim Zusammenbau von „Kleinwohnhäusern“ zu einer Reihenhausanlage geht der Charakter als eigenständiger Bau nicht verloren; weist folglich ein Reihenhaus nicht mehr als fünf Wohnungen auf, wurde es nicht vom Verbot der touristischen Nutzung gemäß § 31 Abs 5 erster Satz sbg ROG 2009 idF LGBl 2011/53 erfasst.

Die touristische Nutzung eines als „Wohnung“ bewilligten Reihenhauses war vor wie nach dem Inkrafttreten des sbg ROG 2009 (mit 1.4.2009) bau- und raumordnungsrechtlich zulässig; die touristische Nutzung der Wohnung bedurfte daher keiner baurechtlichen Bewilligung der Änderung des Verwendungszweckes.

Die touristische Nutzung eines Reihenhauses mit höchstens fünf Wohnungen („Kleinwohnhaus“) erforderte vor dem 1.1.2018 auch keine vorherige Kennzeichnung der betreffenden Fläche als „Apartment“ gemäß § 30 Abs 4 idF LGBl 2016/9.

In einem als „Familienzentrum mit Kinderbeaufsichtigung“ bewilligten Gebäude ist die Durchführung von Hochzeits- und Geburtstagsveranstaltungen unzulässig.

Der Begriff der „raumbedeutsamen Maßnahmen“ ist nicht ident mit dem Begriff der „raumbedeutenden Maßnahmen“.

Auch Nachbarn, die in einem rechtskräftig abgeschlossenen baubehördlichen Bewilligungsverfahren ihre Parteistellung verloren haben, kommt das Recht auf Akteneinsicht in den Bauakt des betreffenden Bauvorhabens zu.

Dieses Recht können Nachbarn bereits vor Einleitung eines baupolizeilichen Auftragsverfahrens geltend machen.

Nach einem Eigentumswechsel ist die Zustimmung des vormaligen Nachbarn zur Verbauung der Grundgrenze wirkungslos; es liegt diesfalls keine „liquide“ Zustimmungserklärung des nunmehrigen Grundeigentümers vor.

Die unmittelbare Verpflichtung des Anzeigelegers in einer als Bescheid zu wertenden „Kenntnisnahme Bauanzeige“ zur Begleichung von Sachverständigengebühren (hier: betreffend die Stellungnahmen eines hochbautechnischen Sachverständigen zur Bauanzeige) ist rechtswidrig.

Eine überwälzung der Sachverständigengebühren kommt erst dann in Betracht, wenn sie bescheidmäßig festgesetzt und tatsächlich bereits bezahlt worden sind, weil sie erst damit der Baubehörde im Sinn des § 76 Abs 1 erster Satz AVG „erwachsen“ sind.

Bei der Qualifikation einer Wohnung als „Freizeitwohnsitz“ kommt es auf die Anzahl der Tage des Aufenthaltes nicht an.

Auch der Aufenthalt an mehr als die Hälfte der Tage pro Jahr schließt nicht von vornherein aus, dass eine Nutzung bloß „zeitweilig zu Erholungszwecken“ erfolgt.

Der Gemeindevorstand kann mit Bescheid Ausnahmen vom Flächenwidmungsplan bewilligen, wenn aufgrund der Kleinräumigkeit des Vorhabens eine eigene Widmung unzweckmäßig ist.

Im Fall eines Zubaus ist bei der Beurteilung der „Kleinräumigkeit“ nicht nur die Fläche des Zubaus (hier: Pkw-Unterstellplatz auf 21 m²), sondern auch die Fläche des bereits bestehenden Gebäudes (hier: Holzschopfgebäude auf 36 m²) zu berücksichtigen.

Ein Holzschuppen mit Pkw-Unterstellplatz auf einer Fläche von 57 m² ist nicht als kleinräumiges Vorhaben zu qualifizieren.

Bei den drei in § 60 Abs 1 lit d wr BauO genannten Abbruchgründen handelt es sich um alternative Tatbestände.

Es ist zulässig, ein Abbruchansuchen auch auf nur einen Tatbestand zu beschränken.

Mit der Bauausführung darf – nach dem klaren und eindeutigen Wortlaut des § 72 wr BauO – erst begonnen werden, wenn der Bauwerberin die aufgrund einer Nachbarbeschwerde ergangene bewilligende Entscheidung des LVwG Wien zugestellt worden ist.

Das LVwG Wien ist nicht ermächtigt, bei einer gegen den Baubewilligungsbescheid erhobenen Nachbarbeschwerde die aufschiebende Wirkung auszuschließen.

Jedenfalls bei Schuldner- und/oder Gläubigerwechsel ist die Aufteilung einer Simultanhypothek auf mehrere Singularhypotheken unter Löschung der Anmerkung der Simultanhaftung zulässig. Deren Verbücherung bedarf einer grundbuchsfähigen Vereinbarung zwischen sämtlichen haftenden Liegenschaftseigentümern und der Hypothekargläubigerin. Jedenfalls für den Fall einer derartigen Vereinbarung sämtlicher Liegenschaftseigentümer mit der Simultanpfandgläubigerin braucht es keine grundbuchsfähige Zustimmung der Nachhypothekare zur Aufteilung. Auch auf eine proportionale Aufteilung im Sinn des § 222 Abs 4 EO kommt es in einem solchen Fall nicht an. Eine allfällige Verkürzung seines Ausgleichsanspruchs müsste der Nachhypothekar auf dem Rechtsweg gegen den Pfandschuldner aus dem Titel des Schadenersatzes geltend machen.

Bei übereignung einer von zwei Liegenschaften desselben Eigentümers (Aufhebung der Eigentümeridentität), von denen eine offenkundig der anderen dient und weiterhin dienen soll, entsteht auch ohne spezifische Vereinbarung unmittelbar durch den übertragungsakt eine (außerbücherliche) Dienstbarkeit. Das Bestehen einer zweiten hier Zufahrts- und Zugangsmöglichkeit ändert daran grundsätzlich nichts.

Die Grundstückseigentümerin kann mangels jeglicher rechtlicher Einflussmöglichkeiten auf die Bauberechtigte als Fruchtgenussberechtigte nicht als mittelbare Störerin nach § 364 Abs 2 ABGB in Anspruch genommen werden.

Mit dem Einverständnis zur Abstandsunterschreitung in Bezug auf ein bestimmtes Bauvorhaben verzichtet man nicht auf alle sonstigen denkbaren Nachbarrechte.

Die besondere Verjährungsregel des § 11 MaklerG erfasst jedenfalls sämtliche Ansprüche, die im MaklerG normiert sind. Dazu gehören die Provisionsansprüche des Maklers, aber auch die (Rückforderungs-)Ansprüche des Auftraggebers, die aus einer Verletzung des § 6 Abs 4 MaklerG resultieren.

Die Verjährung des Rückforderungsanspruchs ist solange gehemmt, als der Anspruchsinhaber vom anspruchsbegründenden Sachverhalt keine Kenntnis hat. (obiter)

Änderungen, die die Substanz der Gemeinschafts- oder Anteilsrechte betreffen, sind einem richterlichen Eingriff entzogen. Maßnahmen der (ordentlichen oder außerordentlichen) Verwaltung können hingegen durch richterlichen Beschluss genehmigt werden.

Der bloße Umstand, dass der Waldeigentümer – sei es auch unter Billigung eines Schadens für den Nachbarn – keine Waldbewirtschaftungsmaßnahmen setzt, ist nicht als sittenwidriges Verhalten im Sinn des § 1295 Abs 2 ABGB anzusehen, sodass darauf weder ein Schadenersatzanspruch noch ein Unterlassungsbegehren gestützt werden kann.

Das Wasserbezugs- und Wasserleitungsrecht besteht im Recht der Zu- und Ableitung von Wasser sowie der Errichtung und der Erhaltung der entsprechenden Anlagen auf eigene Kosten.

Für Privatwässer enthält das Wasserrechtsgesetz keine § 4 Abs 6 WRG entsprechende Norm, sodass insoweit Ersitzung möglich ist. Die fehlende Bewilligung nach § 10 Abs 2 WRG hindert die Ersitzung nicht.

Den Sachverständigen trifft eine objektiv-rechtliche Sorgfaltspflicht zu Gunsten eines Dritten, wenn er damit rechnen muss, dass sein Gutachten die Grundlage für dessen Disposition bilden werde. Derartige Ansprüche sind jedoch gegenüber eigenen Ansprüchen subsidiär, bestehen also nur, wenn der Dritte keinen deckungsgleichen Anspruch auf Schadenersatz gegenüber seinem Vertragspartner hat.

Eine auf der gefühlsmäßigen Abneigung des Käuferpublikums gegen reparierte Sachen beruhende merkantile Wertminderung ist auch bei Liegenschaften ersatzfähig. Sie ist ohne Rücksicht auf einen nachträglichen Verkauf festzusetzen und steht unabhängig davon, ob die beschädigte Sache tatsächlich repariert wird, zu.

Der Anfechtungsausschluss des § 67a Abs 4 ASVG bezieht sich nicht bloß auf die Zahlung des Auftraggebers an das Dienstleistungszentrum AGH, sondern auch auf eine Verrechnung nach § 67a Abs 6 ASVG.

Der Rückforderungsanspruch nach § 17 WGG entsteht erst mit Auflösung des Bestandvertrages. Wurde das Vertragsverhältnis erst nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen der gemeinnützigen Bauvereinigung aufgelöst, so handelt es sich bei dem Rückforderungsanspruch daher um eine Masse- und nicht um eine Insolvenzforderung.

Unter für den Fernabsatz organisierten Vertriebs- oder Dienstleistungssystemen sind nicht nur solche zu verstehen, die der Vertragspartner des Verbrauchers selbst betreibt, sondern auch von einem Dritten angebotene Online-Plattformen. Wesentlich für die Qualifikation als Fernabsatzvertrag ist, dass der Vertrag mittels Fernkommunikationsmittel verhandelt und abgeschlossen wird. Die Unterfertigung des Kaufanbots und der Provisionsvereinbarung in den Geschäftsräumlichkeiten des Maklers schadet nicht.

Vereinbarungen über die Beschränkung oder den Ausschluss der Haftung für einen bestimmten Bau- oder Erhaltungszustand sind im Zweifel einschränkend auszulegen. Die Gewährleistung ist in diesem Fall nur für solche Mängel ausgeschlossen, welche für den Käufer bei einer sorgfältigen Besichtigung erkennbar gewesen wären. Wird ein sehr guter Zustand einer Wohnung zugesichert, so bedarf es keiner gesonderten Nachfrage des Käufers oder der Beiziehung eines Sachverständigen bei der Besichtigung.

Die Ersitzung von Wegerechten auf Forststraßen ist grundsätzlich möglich.

Eine obligatorische Gebrauchsüberlassung schließt die Redlichkeit für die Ersitzung aus.

Aus Zahlungen an die erhaltenden Grundeigentümer, ergibt sich die Bereitschaft, als Nutzer einer Weganlage etwas zu deren Erhaltung beizutragen, nicht aber eine konkludente Zustimmung zu einer Gebrauchsüberlassung.

Lässt ein Bauherr sein Bauvorhaben ohnehin nicht nach der vom Vermessungsingenieur durchgeführten Bauabsteckung ausführen, ist die mangelhafte Bauabsteckung, welche innerhalb des Bauwichs vorgenommen wurde, wodurch die Abstände zur Grundgrenze nicht eingehalten wurden, für den Schaden des Bauherrn, dem Kosten für den Abbruch und die Neuerrichtung des Bauvorhabens entstehen, nicht kausal.

Eine Dienstbarkeit zugunsten einer im Miteigentum stehenden Liegenschaft kann nur ersessen werden, wenn sämtliche Miteigentümer während der gesamten Ersitzungszeit gutgläubig sind. Hat auch nur ein Miteigentümer Kenntnis vom Umfang der eingeräumten Servitut, kann eine darüber hinausgehende Nutzung des dienenden Grundstücks durch alle Miteigentümer nicht zur Ersitzung weitergehender Servitutsrechte führen.

Die teilweise Aufhebung des Miteigentums dadurch, dass nicht real geteilte Objekte der Zivilteilung unterliegen oder gemeinschaftlich bleiben, ist möglich, wenn dadurch keine wirtschaftliche Einheit zerstört wird. Sie kommt nur dann in Frage, wenn dies ohne beträchtliche Verminderung eines Wertes möglich ist, wenn also der Wert des bisherigen Ganzen in seinen Teilen erhalten bleibt. Bei einem Unternehmen wie einer Landwirtschaft, bleibt aber die Summe seiner einzelnen Bestandteile immer hinter dem Wert des Unternehmens zurück.

Substanzveränderungen an allgemeinen Teilen des Hauses (Keller) in Gestalt von (auch) kleinräumigen Wanddurchbrüchen, Anbringung von Verteilerkästen und Verteilerdosen samt Elektroinstallationsrohren, Anbringung von Abflussrohren und Aufstellung einer Luftwärmepumpe sind keine bagatellhaften Veränderungen, welche vom nicht zustimmenden Miteigentümer hinzunehmen sind. Der Schikaneeinwand ist bei Verteidigung des Eigentumsrechts grundsätzlich ausgeschlossen.

Gemäß § 21 Abs 3 oö StraßenG sind die Eigentümer von Grundstücken, die in einem Abstand bis zu 50 m neben einer öffentlichen Straße liegen, verpflichtet, den freien, nicht gesammelten Abfluss des Wassers von der Straße auf ihrem Grund ohne Anspruch auf Entschädigung zu dulden. Bei kurzfristig aufgestautem Wasser, das nur wegen seiner übermenge nicht rechtzeitig über das Kanalsystem abgeführt werden kann, handelt es sich um freies Wasser im Sinn des § 21 Abs 3 oö StraßenG. Ein Anspruch auf Unterlassung der Ableitung von Wasser über die Gemeindestraße und den Gehsteig auf die unmittelbar angrenzende Liegenschaft steht daher ebenso wenig zu, wie ein Schadenersatzanspruch für die durch das Eindringen von Wasser durch den Lichtschacht in den Keller verursachten Wasserschäden.

Bei einer Zurücknahme der Zuschlagsentscheidung durch den Auftraggeber vor Einbringung des Nachprüfungsantrages kann der Auftraggeber nicht als unterliegende Partei und der Antragsteller nicht als obsiegende Partei angesehen werden.

Dass das angeschaffte Gerät im Rahmen von Forschungsarbeiten eingesetzt werden soll und aus diesem Grund Forschungszwecken dient, macht den Lieferauftrag noch nicht zu einem, dessen eigener Gegenstand ein Forschungsobjekt bildet.

Bei der Auslegung der Ausschreibungsbestimmungen kommt es nicht auf persönliche Erfahrungen des Bieters bei früheren Ausschreibungen der Auftraggeberin an.