Heft 1, Februar 2024, Band 27

Die Novelle zur wr BauO, die am 23.11.2023 im Wiener Gemeinderat beschlossen wurde, enthält neben zahlreichen Neuerungen auch einige Kodifizierungen bereits gelebter Behördenpraxis. Der Gesetzgeber verfolgt mit dieser Novelle insbesondere die Ziele der Verfahrensbeschleunigung, des Klimaschutzes, und der Sicherung (leistbaren) Wohnraums.

Im folgenden Beitrag werden rechtlich besonders auffallende und umstrittene Themen dargestellt. Aufgrund der Fülle der durch die Novelle LGBl 37/2023 vorgenommenen Änderungen kann nicht auf jede Änderung, die nunmehr Einzug in die wr BauO hält, eingegangen werden. Dies betrifft insbesondere eine Vielzahl an rechtlich-technischen Normen.

Eine aus fünf Rampen bestehende Skateboardanlage mit einer Höhe von 1,80 m bis 2,95 m ist als bauliche Anlage baubewilligungspflichtig.

Eine Skateboardanlage stellt keine zulässige Wohnnebennutzung dar und ist daher im „Bauland – Wohngebiet“ unzulässig.

Ein Folientunnel (hier: Rundbogenhalle aus Metallrohrbögen mit den Maßen 16,00 m x 9,40 m x 4,73 m) kann (abstrakt) in das Ortsbild einer Wohnsiedlung eingeordnet werden und ist daher im „Bauland-Wohngebiet“ zulässig.

Die für die Erstellung und Vorlage von Bauplänen maßgeblichen Bestimmungen des Baubewilligungsverfahrens sind im Feststellungsverfahren gemäß § 70 Abs 6 nö BauO 2014 sinngemäß anzuwenden.

Mit der Erstellung der (dreifach auszufertigenden und vom Verfasser zu unterfertigenden) Bestandspläne müssen daher befugte Fachleute betraut werden.

Von einer bloß angenommenen Nichtzustellung des Baubewilligungsbescheides an eine am Bauverfahren mitbeteiligte Partei darf nicht auf das Nichtvorliegen eines Baukonsenses geschlossen werden.

Die Errichtung einer Kletterwand ist – unbeschadet ihrer Größe – ein bewilligungs-, anzeige- und meldefreies Vorhaben.

Der Einsturz eines „erhaltenswerten Gebäudes im Grünland“ beim Versuch, es zu sanieren, stellt kein „Elementarereignis“ dar, das eine Wiederrichtung ermöglicht.

Auch ein dem Bebauungsplan (hier: bezüglich Bebauungsdichte und Bauklasse) entsprechendes Bauvorhaben ist nur dann zulässig, wenn ihm nicht – zB aufgrund von Bauform oder Ausmaß seines Bauvolumens – der Ortsbildschutz entgegensteht.

Eine Wurfsteinmauer (hier: mit einer Länge von ca 15,30 m und mit einer Höhe von ca 0,40 m bis ca 2,05 m) ist – unbeschadet ob in betonierter oder nicht betonierter Ausführung – als bauliche Anlage baubewilligungspflichtig.

Bei einer Gehsteigerrichtung (hier: nach der LBO 1887) handelt es sich um einen früheren, für die Herstellung der öffentlichen Verkehrsfläche geleisteten Beitrag (Sachleistung) im Sinn des § 20 Abs 7 oö BauO 1994.

Wegen einer vom Baukonsens abweichenden Bauausführung ist der vom Bauherrn bestellte Bauführer entweder als Beitragstäter gemäß § 23 Abs 1 Z 3 sbg BauPolG iVm § 7 VStG oder als unmittelbarer Täter gemäß § 23 Abs 1 Z 9 sbg BauPolG verwaltungsstrafrechtlich verantwortlich.

Die Vereinigung zweier Grundstücke mit unterschiedlicher Widmung (hier: „allgemeines Wohngebiet“, „Kerngebiet“) ist zulässig, wenn eine einheitliche Bebauung des neu entstehenden Grundstücks im Rahmen einer überschneidenden Nutzungsmöglichkeit (hier: Wohnnutzung) möglich ist.

Das Kriterium einer „entsprechenden, rechtlich gesicherten“ Verbindung der zu bebauenden Liegenschaft mit einer öffentlichen Verkehrsfläche ist in Ansehung des Wortes „entsprechend“ von Fall zu Fall auszulegen.

Sind nach dem Servitutsvertrag Zu- und Abfahrten von Samstag 13:00 Uhr bis Sonntag 20:00 Uhr nicht gestattet, kann von einer „entsprechenden, rechtlich gesicherten Verbindung“ nicht gesprochen werden.

Eine „entsprechende, rechtlich gesicherte Verbindung“ erfordert eine zeitlich unbegrenzte Zufahrtsmöglichkeit zum Baugrundstück.

Fragen der Sicherung der Baugrube und der Verhinderung von Schäden an Nachbargebäuden sind Fragen der Bauausführung, nicht aber der Bewilligungsfähigkeit eines Bauvorhabens.

Beeinträchtigungen während der Bauausführung begründen keine subjektiv-öffentlichen Nachbarrechte.

Die bloße Ausgliederung einer Wohneinheit aus dem Hotelbetrieb und ein sodann stattgefundener Betreiberwechsel stellt im Fall der Fortführung der gastgewerblichen Tätigkeit keine bewilligungspflichtige Änderung der Verwendung dar.

Auflagen, wonach wechselnde Werbefolien an der Feuermauer eines Gebäudes ausschließlich in bestimmten Monaten sowie stets erst nach erfolgter Freigabe durch die „Stadt Wien-Architektur und Stadtgestaltung“ angebracht werden dürfen, sind rechtswidrig.

Wird die konkrete Gestalt von wechselnden Werbefolien nicht vorweg im Bauansuchen dargestellt, können allerdings deren Auswirkungen auf das örtliche Stadtbild nicht geprüft werden. Das Bauansuchen ist in diesem Fall nicht gehörig belegt.

Eines Verbesserungsauftrages zur Beseitigung des Formgebrechens bedarf es nicht, wenn feststeht, dass vom Bauwerberwillen kein konkretes Werbesujet erfasst sein soll.

Die Verjährungsfrist beginnt mit dem Zeitpunkt zu laufen, in dem eine Rechnungslegung nach der Verkehrsüblichkeit objektiv möglich ist. Dieser Zeitpunkt fällt praktisch mit der Vollendung des Werks zusammen.

Ist der Werkvertrag noch nicht zur Gänze erfüllt, so ist als Beginn der verkehrsüblichen Rechnungslegungsfrist der Zeitpunkt anzunehmen, zu dem der Auftragnehmer aufgrund der Umstände des jeweiligen Falls erkennen konnte, dass der Auftraggeber das Werk bereits für vollendet hält oder die Vollendung offenbar nicht mehr will.

Ein Kalkulationsirrtum ist dann beachtlich, wenn die Kalkulation als solche zum entscheidenden Gegenstand der Vertragsverhandlung oder Inhalt des Geschäfts gemacht wurde. Dies setzt die Offenlegung der Kalkulationsgrundlagen und das Einvernehmen darüber voraus, dass das Geschäft zu diesen Bedingungen auf der Basis dieser Kalkulation abgeschlossen wurde.

Diese Erwägungen gelten unter bestimmten Voraussetzungen auch für den Kalkulationsirrtum bei einer Pauschalpreisvereinbarung.

Auf die Anfechtung eines Vertrags wegen Irrtums kann – außerhalb des Anwendungsbereichs des KSchG – im Vorhinein verzichtet werden, wenn der Irrtum nicht grob fahrlässig veranlasst wurde.

Die Negatorienklage richtet sich grundsätzlich gegen den unmittelbaren Störer. Sie kann aber auch gegen denjenigen erhoben werden, der den unerlaubten Zustand aufrecht hält. Daher ist nicht entscheidend, ob die in Anspruch genommene Partei, von deren Eigentum die Störung ausgeht, die beanstandeten Baumaßnahmen selbst gesetzt hat.

Auch der nach § 364c ABGB Verbotsberechtigte hat ein Einlösungsrecht nach § 462 ABGB.

Eine forstliche Bringungsgenossenschaft, welche ein Forststraße samt Brücke errichtet hat, ist Wegehalterin.

Wird vertraglich vereinbart, dass der Tourismusverband gegenüber fahrberechtigten Radfahrern die Funktion des Halters im Sinn des § 1319a ABGB übernimmt und die Straße für Radfahrzwecke in Stand zu halten hat, die Bringungsgenossenschaft jedoch die Straße und ihre Anlagen für betriebliche Zwecke zu erhalten hat, so haften beide im Falle der Schädigung eines Radfahrers aufgrund des mangelhaften Zustandes der Forststraße (Brücke) solidarisch. Dies ergibt sich daraus, dass die Instandhaltungspflichten hinsichtlich der Radfahrer und bezüglich der landwirtschaftlichen Nutzung nicht klar abgrenzbar sind.

Ein wenige Zentimeter in das Nachbargrundstück reichender Überbau ist als geringfügig zu werten und ein Entfernungsbegehren rechtsmissbräuchlich, wenn nicht feststeht, ob, wann und wie der Nachbar einen Ausbau seines Gebäudes vornehmen und daher durch den Überbau einen konkreten Nachteil erleiden wird, und andererseits der Rückbau für den nicht wissentlich handelnden Bauführer offensichtliche nachteilige Folgen nach sich ziehen würde.

Eine Heizungsanlage ist mangelhaft, wenn sie für die vom Käufer beabsichtigten Zwecke nicht geeignet ist. So etwa, wenn ein Pelletskessel ohne Pufferspeicher, für das beim Kläger vorhandene Wärmeabnahmesystem, nicht dem Stand der Technik entspricht.

Soll nach dem Vertragsinhalt eine Heizung nach einem bestimmten System hergestellt werden, ist sie aber nur durch ein anderes System zu sanieren, so ist der Mangel gemessen am Vertrag unbehebbar und es kommt keine Verbesserung, sondern nur Preisminderung oder Vertragsaufhebung in Frage.

Der Verkäufer haftet für künftige, nicht auszuschließende Mangelfolgeschäden wie übermäßigen Verschleiß und erhöhten Heizmaterialverbrauch, wenn er den Käufer nicht darüber aufgeklärt hat, dass das vom Käufer gewünschte System, für das Wärmeabnahmesystem des Käufers nicht geeignet ist. Die bloße Aufklärung über das häufige Ein- und Ausschalten der Heizung bei fehlendem Pufferspeicher kann den Verkäufer nicht entlasten.

Die laufende Überprüfung nach § 25 oö LuftREnTG soll Schäden verhindern, die durch Heizungsanlagen entstehen, deren Betriebssicherheit nicht gegeben ist. Das Schutzgesetz soll auch den Betreiber einer Anlage vor den Kosten der Sanierung von Umweltschäden (Grundwasserkontamination durch ausgelaufenes Heizöl) schützen.

Das Überprüfungsorgan nach § 26 oö LuftREnTG wird bei der Wahrnehmung seiner Aufgaben nach § 25 oö LuftREnTG in Vollziehung der Gesetze tätig und ist Organ nach § 1 Abs 2 AHG. Bei der Überprüfung von Ölheizungen wird es im eigenen Wirkungsbereich der Gemeinde tätig. Ein Fehlverhalten des Prüfungsorgans ist daher der Gemeinde (Prüfungsberechtigte) zuzurechnen.

Der Betreiber der Anlage, der die Sanierungskosten zu tragen hat, darf auf die ausdrückliche Bestätigung des Prüfungsorgans, dass die Heizungsanlage in Ordnung sei, vertrauen. Ein Mitverschulden kommt nicht in Betracht, auch wenn jedem auffallen musste, dass die Brenneranschlussleitungen sehr lange ausgeführt waren, am Boden auflagen und beim Betrieb des Brenners Vibrationen auftraten.

Hat die Anlagenbetreiberin eine Person aufgrund gesetzlicher Verpflichtung und eine andere freiwillig damit beauftragt, durch eine Überprüfung der Anlage den Eintritt von Umweltschäden und damit eine Belastung der Betreiberin mit Sanierungsverpflichtungen zu verhindern, haften bei Kausalität der jeweiligen Unterlassungen beide solidarisch, ohne dass wechselweise ein Mitverschulden anzurechnen wäre.

Ein Mieter, der im Zuge von Umbau- oder Sanierungsarbeiten einen die Erhaltungspflicht des Vermieters auslösenden Mangel an der Bestandsache oder an allgemeinen Teilen der Liegenschaft verschuldet, haftete dem Vermieter nach § 1111 ABGB für den dadurch verursachten Schaden. Bei Übernahme des Mietvertrags (Vertragsübernahme) setzt der neue Mieter die Person des alten Mieters fort und muss für die Beschädigungen am Mietgegenstand, die im Zuge der vom Vormieter veranlassten Baumaßnahmen erfolgt sind, einstehen.

Erfolgt der Absturz eines Bauarbeiters von einem Balkon nicht infolge einer fehlenden Balkonabsturzsicherung, sondern beim Betreten einer an die Balkonbetonplatte anschließenden instabilen Plattform, so kann sich ein Mitverschulden des Geschädigten nicht daraus ergeben, dass er die fehlende Absturzsicherung des Balkons erkennen hätte müssen. Das Mitverschulden setzt voraus, dass zwischen der Ursache des Schadens und der Sorglosigkeit des Geschädigten ein Zusammenhang besteht. War die Instabilität der Plattform nicht zu erkennen, kommt ein Mitverschulden des Geschädigten nicht in Betracht.

Ein Gewährleistungsverzicht erstreckt sich in der Regel weder auf arglistig verschwiegene Mängel noch auf das Fehlen (auch bloß schlüssig) zugesicherter Eigenschaften.

Für die Unverhältnismäßigkeit des Verbesserungsaufwands gemäß § 933a ABGB, der zum Geldersatz berechtigt, kommt es in der Hauptsache auf die Bedeutung des Mangels für den Übernehmer an. Bei einem nur geringfügigen Nachteil des Übernehmers können auch niedrige Behebungskosten unverhältnismäßig sein. Beeinträchtigt aber der Mangel den Gebrauch der Sache entscheidend, sind auch verhältnismäßig hohe Behebungskosten kein Grund, die Verbesserung bzw den Ersatz der Kosten abzulehnen. Unverhältnismäßigkeit liegt auch vor, wenn die Schadensbehebung wirtschaftlich untunlich ist, weil die Verbesserungskosten den Wert der Sache erheblich übersteigen.

Ergibt sich der Anspruch auf Verbesserungskosten aus unterschiedlichen Mängeln eines erworbenen Hauses, die verschiedene Teile des Bauwerks betreffen und ein verschiedenes rechtliches Schicksal haben können, liegt keine einheitliche Gesamtforderung vor, weshalb jeder einzelne Anspruch, bei sonstiger Unschlüssigkeit der Klage, ziffernmäßig bestimmt und individualisierbar sein muss.

Der Makler haftet bei Aufklärungspflichtverletzung nur für den Vertrauensschaden. Steht fest, dass der Käufer ein Haus bei vollständiger Aufklärung nicht erworben hätte, so liegt der Vertrauensschaden in der Differenz zwischen dem für den Kauf aufgewendeten Vermögen und dem Wert des mangelhaften Hauses.

Ist die Angabe der Adresse des LKW-Stützpunktes bewertungsrelevantes Kriterium, kann eine nachträgliche Änderung der Adresse zu einer Änderung der Wettbewerbsstellung des Bieters führen.

Dass in der Ausschreibung keine erforderliche Mindestanzahl an Arbeitnehmern genannt wurde, macht es nicht von vornherein unzulässig, die Anzahl der Arbeitnehmer des Bieters zum Zeitpunkt der Angebotseröffnung als für den Auftrag zu gering zu bewerten.

Ist nach dem objektiven Erklärungswert der Vergabebestimmungen die Dienstleistung gesamthaft zu berechnen, dann widerspricht es der Ausschreibung, wenn bloß ein Teil der Dienstleistung berechnet und dem Angebot zugrunde gelegt wird.

Eine auf der Annahme, Aufträge mit Bestandskunden, als auch weitere Neukunden hinzuzugewinnen, basierende Preiskalkulation ist spekulativ, weil keinesfalls prognostiziert werden kann, wie sich die Kundenakquise im Zeitraum der Vertragsdauer entwickelt.

Entbehrt eine Aufklärung einer nachvollziehbaren Begründung, kann das Angebot ausgeschieden werden.