Heft 5, Oktober 2022, Band 25

Der stmk Landtag beschloss in seiner Sitzung v 26.4.2022 die Änderung des stmk Bau- und Raumordnungsgesetzes (Raumordnungs- und Baugesetznovelle 2022). Zum einen besteht die Intention der Ende Juni 2022 in Kraft getretenen Novelle zum stmk Raumordnungsgesetz 2010 (stmk ROG) darin, einen Beitrag zu nationalen und internationalen Vereinbarungen zu leisten, deren Ziele der Klimaschutz sowie die Förderung der Nutzung erneuerbarer Energien sind. Zum anderen bildet neben dem Thema „Klimaschutz“ auch der sparsame Umgang mit der Ressource „Boden“ die Grundlage für die vorgenommenen Änderungen und Neuregelungen. Überdies weist die Raumordnungsnovelle 2022 auch in anderen Bereichen hervorzuhebende Änderungen auf. Der vorliegende Beitrag soll einen Überblick über die Neuerungen und Änderungen des stmk ROG geben.

Aufgabe der Volksanwaltschaft ist es, auf Grund von Beschwerden oder von Amts wegen Missstände in der Verwaltung des Bundes und – auf Grundlage landesverfassungsgesetzlicher Ermächtigungen (Bgld, Krnt, Nö, Oö, Sbg, Stmk, Wien) – der Länder, einschließlich des eigenen Wirkungsbereichs der Gemeinden, festzustellen. In diesem Zusammenhang hat die Volksanwaltschaft auch wichtige, praxisrelevante Fragen des Bau- und Raumordnungsrechts zu klären.

Der Vorschreibung einer Ergänzungsabgabe steht eine frühere Vorschreibung oder Entrichtung einer Aufschließungsabgabe nicht entgegen. Bei mehrfacher Verwirklichung eines Abgabentatbestandes kommt die Vorschreibung einer Ergänzungsabgabe auch mehrfach in Betracht.

Anlässlich einer Baubewilligung für den Neu- oder Zubau eines Gebäudes ist auch dann eine Ergänzungsabgabe vorzuschreiben, wenn für den bereits bebauten Bauplatz noch nie eine Abgabe vorgeschrieben wurde.

Besteht auf einem Grundstück bereits ein Gebäude, für welches noch nie eine Aufschließungsabgabe vorgeschrieben wurde, so erfüllt die Baubewilligung für ein weiteres Gebäude den Tatbestand für eine Ergänzungsabgabe. Vor Inkrafttreten des § 39 nö BauO 2014 erteilte Baubewilligungen stehen dem nicht entgegen.

Die Erlassung eines baupolizeilichen Auftrages (hier: Untersagung der Benützung, Beseitigungsauftrag) kann nicht auf 10 Jahre alte Ermittlungsergebnisse (Aktenvermerk zu einem Lokalaugenschein) gestützt werden.

Ein Verlust der Parteistellung kann im vereinfachten Verfahren nur dann eintreten, wenn die betroffene Partei auf diese Rechtsfolge bei nicht fristgerechter Erhebung von Einwendungen ausdrücklich hingewiesen wurde.

Die Hubschrauberlandefläche eines Krankenhauses fällt als Anlage, die dem Luftverkehr dient, ausschließlich in die Bundeskompetenz nach Art 10 Abs 1 Z 9 B-VG.

Ist aber für die Hubschrauberlandefläche keine Zuständigkeit der Baubehörde gegeben, kommt auch eine Verletzung von Nachbarrechten im baubehördlichen Bewilligungsverfahren durch An- und Abflüge von Hubschraubern nicht in Betracht.

Es gibt kein selbständiges Nachbarrecht dahingehend, dass das Grundstück des Nachbarn nicht beschattet werde.

Die Beschattung kann auch nicht als „Immission“ verstanden werden.

Der nachträgliche Einbau einer WC-Anlage in einen vom Anwendungsbereich des sbg BauPolG ausgenommenen („bewilligungsfreien“) landwirtschaftlichen Bau gemäß § 2 Abs 3 Z 7 BauPolG, der der Aufbewahrung von land- oder forstwirtschaftlichen Geräten, Erntegütern, Holz oder Torf uä dient, ist baubewilligungspflichtig.

Die baurechtliche Bewilligung eines Hauskanals, mit dem eine Verbindung zur öffentlichen Kanalisationsanlage hergestellt wird, setzt weder das Bestehen eines Bauwerks voraus, noch spielt es eine Rolle, ob ein vorhandenes Gebäude (hier: landwirtschaftlicher Bau mit WC-Anlage) die entsprechende Baubewilligung aufweist.

Wer trotz Baueinstellung eine bauliche Maßnahme weiterführt, begeht eine Verwaltungsübertretung.

Ob es sich bei weitergeführten baulichen Maßnahmen um bewilligungspflichtige oder nicht bewilligungspflichtige Maßnahmen handelt, ist nach dem insoweit klaren Wortlaut des § 23 Abs 1 Z 2 sbg BauPolG nicht ausschlaggebend.

§ 7a Abs 3 wr BauO verbietet in Wohnzonen die gewerbliche Nutzung von Wohnungen für kurzfristige Beherbergungszwecke.

Eine „weiße“ Widmung zum Zeitpunkt des In-Kraft-Tretens der Wohnzonen-Novelle, LGBl 37/1991, steht der Anwendung des Verwendungsverbotes, das erst nachträglich durch die Festlegung der Wohnzone in einem Bebauungsplan herbeigeführt wurde, nicht entgegen.

§ 7a Abs 3 letzter Halbsatz wr BauO stellt geringere Anforderungen an eine „gewerbliche Nutzung“ als die GewO 1994. Es reicht aus, bloß die Wohnräume regelmäßig gegen Entgelt kurzfristig zu vermieten, ohne dass weitere Dienstleistungen (wie zB Endreinigung, Bereitstellung von Bettwäsche, Betreuung vor Ort oder via Telekommunikation) notwendigerweise erbracht werden müssen.

Die Entstehung von Restflächen bei der Schaffung von Trennstücken im „Parkschutzgebiet“ ist mangels Anwendbarkeit der Bestimmungen des dritten und vierten Satzes des § 16 Abs 1 wr BauO zulässig, solange die Versagungsgründe nach § 16 Abs 6 wr BauO dem Abteilungsvorhaben nicht entgegenstehen.

Ein Sonderbauwerk (hier: historisches Betriebsgebäude) kann – auch bei fehlenden architektonischen und künstlerischen Besonderheiten und uneinheitlichem örtlichen Stadtbild in unmittelbarer Umgebung – eine Besonderheit und Alleinstellung aufweisen, die die Charakteristik des örtlichen (Gesamt-)Stadtbildes prägen, sodass baurechtlich ein öffentliches Interesse an seiner Erhaltung besteht.

Der Bauaufwand für rechtswidrige bauliche Maßnahmen (hier: ein Portal, zwei Galerien), deren Beseitigung unterlassen worden ist, spielt bei der behördlichen Strafzumessung keine Rolle.

Die Auslegung des Umfangs einer Zustimmungserklärung eines Wohnungseigentümers zu beabsichtigten baulichen Maßnahmen unter Einbeziehung allgemeiner Teile hängt immer von den konkreten Umständen des Einzelfalls ab und berührt damit regelmäßig keine erhebliche Rechtsfrage.

Bei Hinterlegung einer Urkunde, welche die Übertragung des Eigentums an einem Superädifikat bewirken soll, muss das Superädifikat eindeutig identifiziert werden. Dies kann durch die Vorlage eines Plans oder durch eine Beschreibung des Bauwerks nach (beispielsweise) seiner Bauweise, Größe oder Umfang der verbauten Fläche in der Urkunde erfolgen. Die Bezeichnung als „Superädifikat“ reicht nicht aus.

Ein – für das Leistungsverweigerungsrecht nach § 1170 ABGB in Verbindung mit § 1052 ABGB erforderlicher – Anspruch auf Verbesserung besteht dann nicht, wenn die Verbesserung für den Übergeber mit einem unverhältnismäßig hohen Aufwand verbunden wäre. Dabei ist nicht allein die Höhe der Behebungskosten entscheidend, sondern die Wichtigkeit der Behebung des Mangels, die nach den Umständen des Einzelfalls im Rahmen einer Interessenabwägung zu beurteilen ist.

Beim Architektenvertrag berechtigt die Erstellung eines mangelhaften Einreichplans nicht zur Vertragsauflösung, wenn die Mängel verbesserungsfähig sind.

Die Beiziehung eines fachkundigen Gehilfen führt für sich allein nicht zum Entstehen weiterer Pflichten oder Obliegenheiten des Auftraggebers. Entscheidend ist vielmehr, ob ihn diese Pflichten oder Obliegenheiten persönlich, also unabhängig vom Beiziehen des Gehilfen getroffen hätten.

Der Übernehmer muss nur das Vorliegen des Mangels selbst, also den vom Vertrag abweichenden Zustand beweisen. Dass der vom Vertrag abweichende Zustand auf ein Verschulden oder eine mangelhafte Leistung des Übergebers zurückzuführen ist, ist nicht zu beweisen.

Das Entgelt ist in der Regel nach vollendetem Werk zu entrichten. Dem Werkbesteller steht bis zur völligen Erfüllung der Verbindlichkeit des Werkunternehmers, also bis zur vollständigen Verbesserung bestehender Mängel, die Einrede des nicht gehörig erfüllten Vertrags zu. Die Fälligkeit des Werklohns kann jedoch nur solange hinausgeschoben werden, als ein Verbesserungsanspruch besteht und die Verbesserung im Interesse des Bestellers liegt. Fällt dieses Interesse weg, besteht kein Bedürfnis nach Gewährung eines gänzlichen Leistungsverweigerungsrechts mehr. Das Leistungsverweigerungsrecht des Bestellers erlischt somit, sobald er die Fertigstellung des Werks durch den Unternehmer verhindert oder unmöglich macht oder, wenn er das noch unvollendete Werk von einem Dritten vervollständigen lässt.

Widersprüchliche Feststellungen, die keine abschließende rechtliche Beurteilung erlauben, begründen einen rechtlichen Feststellungsmangel, dessen Behebung erhebliche Bedeutung zukommt.

Die Regelung des § 1168 Abs 1 ABGB bezweckt, die wirtschaftliche Bedeutung des Geschäfts für den Unternehmer zu erhalten. Er soll durch die Stornierung des Werkauftrags keine Schlechterstellung, allerdings auch keine Besserstellung auf Kosten des Vertragspartners erfahren.

Die objektiven Werte der gegenseitigen Leistungen sind für den Zeitpunkt der Ausübung des Optionsrechts festzustellen. Erst dann erlangt das von den Parteien im Optionsvertrag zunächst bloß in Aussicht genommene Rechtsgeschäft volle Wirksamkeit, lässt wechselseitige Leistungspflichten zu und kann damit als „abgeschlossen“ im Sinn des § 934 Abs 3 ABGB angesehen werden.

Nur das Bestehen einer gleichwertigen Wegdienstbarkeit schließt die Einräumung eines Notwegs aus, nicht aber die Behauptung, der Antragsteller könne sich ein solches Recht verschaffen. Ein Antrag auf Einräumung eines Notwegs ist daher zulässig, wenn eine bestehende Wegdienstbarkeit durch Einräumung eines Notwegs erweitert werden soll. Eine auffallende Sorglosigkeit des wegebedürftigen Grundeigentümers kann nur vorliegen, wenn er erfolgversprechende Schritte zur Erlangung einer hinreichenden Verbindung mit dem öffentlichen Wegenetz unterlassen hat.

Wurde bei der Sanierung einer im Eigentum der Gemeinde stehenden Brücke eine Schalungstafel mit einer Länge von einem Meter im Boden unter einem fremden Grundstück belassen, so bedeutet dies nur einen geringfügigen Eingriff in das fremde Grundeigentum, der mit keiner nennenswerten Einschränkung der Nutzung seines Grundstücks verbunden ist. Dasselbe gilt für eine im Anschluss an das Brückengeländer angebrachte Absturzsicherung, welche über eine Länge von 12 bis 15 cm über die Grundstücksgrenze in den Luftraum des fremden Grundes ragt. Das Begehren des Grundeigentümers auf Beseitigung ist daher rechtsmissbräuchlich bzw schikanös.

Für die Beurteilung der Beeinträchtigung der ortsüblichen Benutzung der Nachbarliegenschaft durch Lärmimmissionen ist nicht nur die objektiv messbare Lautstärke durch Erhöhung des Grundgeräuschpegels, sondern auch die subjektive Lästigkeit des Geräusches für das Empfinden eines durchschnittlichen Bewohners der Nachbarliegenschaft maßgebend.

Die subjektive Lästigkeit eines Geräusches hängt von der Tonhöhe, der Dauer und der Eigenart der Geräusche ab. Das Spielen von E-Drums in der Nachbarwohnung wird daher unabhängig von der Lautstärke schon aufgrund der schwer zuordenbaren Klopfgeräusche als besonders störend wahrgenommen.

Für ein hinreichend bestimmtes Unterlassungsbegehren bedarf es keiner Angabe von angestrebten Höchst-Dezibelwerten oder der Einschränkung der Lärmerregung auf bestimmte Zeiten. Zur Vermeidung von Umgehungen, darf das Unterlassungsbegehren auch allgemeiner gefasst sein und das Verbot über die konkrete Verletzungshandlung hinaus auf ähnliche Eingriffe erstreckt werden.

Ersucht der Mitarbeiter des Werkunternehmers den Mitarbeiter des Werkbestellers ein Risiko für die gefahrlose Durchführung seiner Arbeiten (Wartungsarbeiten an einem Kran) zu entfernen, und wird dieses Risiko durch den Mitarbeiter des Werkbestellers nicht ausreichend beseitigt, so ist dieser Mitarbeiter im Fall der Schädigung des Mitarbeiters des Werkunternehmers als Erfüllungsgehilfe dem Werkbesteller zuzurechnen. Hat der Mitarbeiter des Werkunternehmers die weiterhin bestehende Gefahr wahrgenommen aber nichts dagegen unternommen, so trifft ihn ein Mitverschulden an seiner Schädigung.

Das in § 22 Abs 2 Z 1 ElWOG vorgesehene Streitbeilegungsverfahren vor der Regulierungskommission der E-Control kommt nur zur Anwendung, wenn der Anspruch im Zusammenhang mit der Netznutzung durch den Netzzugangsberechtigten steht. Davon ist nicht auszugehen, wenn der vom Netzbetreiber beauftragte Werkunternehmer bei Grabungsarbeiten am Gehsteig zur Verlegung von Kabeln den angrenzenden Zaun eines Netznutzungsberechtigten beschädigt.

Auch ohne spezifische Vereinbarung entsteht bei Übereignung einer von zwei Liegenschaften desselben Eigentümers, von denen die eine offenkundig der anderen diente und weiterhin dienen soll, eine außerbücherliche Dienstbarkeit.

Hat der Erwerber Kenntnis von der faktisch bestehenden Dienstbarkeit, kommt es auf die Offenkundigkeit nicht an.

Der Umfang der gemessenen Dienstbarkeit der Ableitung der Abwässer eines Wohnhauses in die Senkgrube der dienstbaren Liegenschaft kann sich aus der Bauweise des Wohnhauses ergeben. Sind in dem Wohnhaus drei Wohneinheiten vorhanden, so liegt in der Ableitung der Abwässer von acht im Gebäude wohnenden Personen keine Ausweitung der Dienstbarkeit, wenn im Zeitpunkt des Entstehens der Dienstbarkeit nur fünf Personen im Gebäude wohnten.

Die persönliche Dienstbarkeit des Gebrauchsrechts kann als Grunddienstbarkeit bestellt werden und gilt dann als „unregelmäßige Dienstbarkeit“ gemäß § 479 ABGB.

Persönliche Dienstbarkeiten wie das Gebrauchs-, Fruchtgenuss- oder Wohnungsrecht, welche zu Grunddienstbarkeiten ausgeweitet werden, dürfen jedoch nicht dazu führen, dass es zu einer Aushöhlung des Eigentumsrechts kommt, indem eine Art Nutzungseigentum geschaffen wird. Solche unregelmäßigen Dienstbarkeiten können daher nur zeitlich begrenzt vereinbart, ersessen und verbüchert werden.

Für den Umfang einer ersessenen persönlichen Dienstbarkeit kommt es darauf an, zu welchem Zweck das dienstbare Gut vor dreißig Jahren und während der gesamten Ersitzungszeit verwendet wurde. Wurde ein Raum von Beginn an nur als Waschküche und Abstellraum aber erst wenige Jahre vor Ende der Ersitzungszeit als Wohnraum genützt, ist die Zeit für die Ersitzung des Wohnrechts noch nicht abgelaufen.

Die Freiheitsersitzung gemäß § 1488 ABGB kann auch zur Einschränkung der Dienstbarkeit führen. Die Einschränkung kann sich auf die räumliche Ausdehnung, auf den sachlichen Umfang (zB Gehrecht statt Fahrrecht) oder aber auf den Zeitraum der Ausübung beziehen.

Überbauten sind keine beweglichen Sachen im Sinn von wegzuschaffenden Sachen nach § 349 EO.

Der Auftrag zur Übergabe bzw Räumung einer Liegenschaft mit darauf befindlichem Superädifikat bedeutet nicht die Räumung der Liegenschaft vom Superädifikat, wenn dieses nach der vertraglichen Vereinbarung auf der Liegenschaft verbleiben kann. Die Räumung einer Liegenschaft von einem Überbau durch Entfernung des Superädifikats ist gemäß § 353 EO durchzuführen.

Durch die Räumung des Superädifikats aufgrund des vereinbarten „Heimfallsrechts“ geht das Eigentum daran noch nicht an den Grundeigentümer über. Der Eigentümer des Superädifikats muss zur Eigentumsübertragung an der den Eigentumsübergang dokumentierenden Urkundenhinterlegung mitwirken.

Das Ausscheiden des Angebotes mangels Befugnis erfolgt nicht zu Recht, wenn die ausgeschriebenen Leistungen im Rahmen der sonstigen Rechte der Gewerbetreibenden ausgeführt werden können.

Durch eine Verlängerung der Angebotsfrist kann ein Bieter grundsätzlich nicht beschwert sein.

Im Preisaufschlags- und Preisnachlassverfahren kann auch bei negativen Deckungsbeiträgen die Kostendeckung gegeben sein, wenn die Musterkalkulation von branchenüblichen Durchschnittswerten ausgegangen ist und es die Bieter insoweit in der Hand hatten, durch Optimierungen günstiger anbieten zu können.